資金援助を受けると贈与税がかかる?!回避する際の注意ポイントを解説

住宅ローン贈与税
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住宅ローンは一人で返済するとなると、とても大変なものになりますが、両親などから資金援助が得られる場合、住宅ローンの負担も少しは軽減されることでしょう。

しかし、油断しているとその軽減の効果が少なくなってしまう可能性があるのです。
その原因となるのが「贈与税」です。

住宅ローン返済のための資金援助でも贈与税が関わってくるため、資金援助を受ける可能性が高い方は、あらかじめ贈与税と住宅ローンの関係について知っておく必要があります。

  • 贈与税と住宅ローン、いまいち関係性がわからない…。
  • 結局どうすれば贈与税を回避できるのかわからない!
  • 夫婦間での贈与と両親からの資金援助では何が違うの?

このような様々な不安・疑問を解消させるために、今回は贈与税の基本的な知識から住宅ローンとの関係、そして贈与税を回避する際の注意ポイントについてご紹介していきます。

贈与税の基本的な知識とは?

税金には様々な種類がありますが、そもそも贈与税とはどんな税金なのでしょうか?
まずは贈与税の基本的な知識と住宅購入に関係する贈与税をご紹介します。

贈与税とは?

贈与税は財産を無償で譲り受けた場合、譲り受けた人に課税義務が発生する税金です。

財産を受け継ぐ際に支払う税金で相続税がありますが、受け取るタイミングによって内容が変わってきます。
相続税…死後に受け取った場合
贈与税…生前に受け取った場合

贈与税をしっかり支払えば、その後、贈与された資金は自由に使うことができ、住宅購入などの資金として使うことも可能です。

贈与税の基礎控除

贈与税には年間110万円の基礎控除があります。
通常は贈与を受ければ申告書を作成して納税する義務がありますが、1人あたり年間110万円以下の贈与であれば基礎控除が適用されるため、納税の申告が不要です。

住宅購入に関係する贈与税について

住宅購入の際に夫婦や親子、両親や祖父母から資金援助を受けた場合、贈与税が発生します。
その贈与税には暦年課税住宅取得資金の非課税贈与相続時精算課税制度の3つの制度があるので、どのような制度か見ていきましょう。

暦年課税

住宅購入資金に限定せず1月1日から12月31日の1年間の間に110万円以上の財産を贈与された時にかかる税金です。

夫婦間でも親子間でも特別な違いはなく、不動産名義を親から子どもに資金の受け渡しなしで変更した場合や祖父母の資金を孫名義で貯金をするなどの行為も贈与にあたります。
贈与財産には特例贈与財産と一般贈与財産、2つの区分があります。

  • 特例贈与財産
    祖父母や両親など直系尊属から贈与を受ける年の1月1日に20歳以上を迎えている人が受贈者にあたります。
  • 一般贈与財産
    特例贈与財産の条件を満たない受贈者にあたります。
    例えば、夫婦間や兄弟間、親から未成年の子に贈与する場合です。

この贈与区分と基礎控除後の課税価格によって暦年課税の税率は異なります。

例えば、200万円以下なら特例・一般共に10%で、200万円から300万円以下なら共に15%-10万円の税率です。

しかし、300万円から400万円以下以降となると一般は20%-25万円、特例は15%-10万円と税率は一般贈与の方が高くなります。
4,500万円を超える場合はどちらも55%の税率です。

住宅取得資金の非課税贈与

住宅の購入や増築の際、直系尊属から資金贈与を受けた場合に一定条件を満たしていると適用されます。
住宅取得資金の非課税贈与は暦年課税との併用が可能です。
非課税の額は住宅購入や増築の契約日と住宅性能、消費税税率により違うので注意しましょう。

▼ 平成29年度の非課税限度額

  • 住宅取得契約の締結日:平成28年1月1日から平成32年3月31日
    消費税率8%、省エネ住宅:1,200万円、省エネ等以外の住宅:700万円
  • 住宅取得契約の締結日:平成31年4月1日から平成32年3月31日
    消費税率10%、省エネ等住宅:3,300万円、省エネ等以外の住宅:2,500万円

相続時精算課税制度

60歳以上の両親もしくは祖父母より財産贈与を受けた場合に選べる贈与税です。
この制度を選んで申告を行うと、基礎控除はありませんが贈与額の累計が2,500万円までなら非課税となります。

ただし、この控除額は相続財産として加算されるため、相続発生時に相続税として清算されず、選択すれば暦年課税に変更できないので注意しましょう。

ここまで贈与税の基礎知識をご紹介しましたが、住宅ローンの利用の際に住宅ローン控除が利用できます。

住宅ローン控除とは支払った税金のうち、年末の住宅ローン残高から1%分が返ってくる控除制度です。
この住宅ローン控除は贈与税の非課税と併用できます。
それに関しては次の項目でご紹介していきます。

非課税申告の適用条件

贈与税の非課税申告には適用される条件があります。
どんな条件があるのか、住宅ローン控除と併用する場合の注意点をこちらの項目でご紹介していきましょう。

贈与される人に関する条件

贈与される人に関する条件は次の8つです。

  1. 贈与者が受贈者と父母や祖父母など直系尊属であること
  2. 贈与時に日本に住所があること
  3. 受贈者が贈与を受け取る年の1月1日までに20歳以上を迎えている
  4. 贈与者の年間所得が2,000万円以下
  5. 平成21年から26年までに住宅取得資金非課税を受けていない
  6. 親族などから得た住宅でないこと
  7. 贈与を受け取る年から翌年3月15日まで住宅取得に全額あてること
  8. 贈与を受け取った翌年3月15日までに取得した住宅へ確実に入居すること

配属者の両親や祖父母は直系尊属ではありませんが、養子縁組の場合は直系尊属にあたるので注意しましょう。

物件に関する条件

物件に関する条件は次の4つがあります。

  1. 登記簿での床面積が50㎡以上、240㎡以下で1/2以上が居住用である
  2. 購入した住宅が建築後に未使用もしくは築20年以内、耐火建築なら築25年以内である
  3. 耐震基準を満たしており、それが書類で証明できる中古住宅
  4. 2か3に該当しない中古住宅なら改修した後、贈与を受け取った翌年3月15日までに耐震基準を満たす書類で証明できること

居住用の土地も贈与を受けられますが、申告期間の翌年3月15日までに新築住宅を立てることが条件です。
マンションの場合は引き渡しを受けていることが条件となるので注意しましょう。

また、マンションの面積は壁と内側の長さより計算された数値がパンフレットに記載されることがほとんどですが、登記簿の場合は壁と壁中心の長さから算出するため、登記簿の面積は事前に確認してください。

増改築に関する条件

増改築に関する条件は次の3つです。

  • 登記簿での床面積が50㎡以上、240㎡以下で1/2以上が居住用である
  • 受贈者が生活する住宅で工事が行われたことを書面で証明できること
  • かかった工事費が100万円以上である

住宅ローン控除と贈与税非課税制度は同時に使える?

住宅ローン控除と贈与税非課税制度は併用が可能です。
しかし、併用するに当たって気を付けなければならない点があります。
住宅ローンの借入額と贈与額を合わせた時、住宅購入費以上になると上回った分に住宅ローン控除は適用されません。

例えば3,500万円の住宅を3,000万円の借り入れと1,000万円の贈与を受けた場合、借入額と贈与を合わせると4,000万円なので500万円オーバーしています。
この500万円部分は住宅ローン控除の適用外となってしまうのです。

なので、購入価格の3,500万円から贈与額を引いた2,500万円が住宅ローン控除の適用となるので注意しましょう。

住宅ローン控除について詳しくは「住民税は住宅ローン控除で戻ってくる!金額・条件・方法を解説!」で解説していますので、参考にしてみてください。

両親からの資金援助でかかる贈与税を回避する際の注意ポイント

子どもや孫の役に立ちたいからと家を建てる際に、資金を援助する両親や祖父母は多いです。
ですが、資金を援助すると贈与税が発生するからと言って、躊躇してしまう場合もあるでしょう。
そこで、有効活用できるのが贈与税の制度です。

「暦年課税」「相続時精算課税制度」「住宅取得資金の非課税贈与」の上記でも紹介された3つの種類の制度となり、有効に活用すれば節税にもつながります。

ただし、住宅ローンを肩代わりしてもらう場合にはしっかりと仕組みを理解していないと贈与税が発生してしまう可能性もあるので注意しておきましょう。

住宅取得資金の非課税贈与は利用できない

家を建てる際には一定の基準を満たすことで住宅取得資金の非課税贈与を利用することができますが、要件に合致しなければ利用できません。

上記の場合、贈与が行われた年の翌年3月15日までに居住を開始することが要件となっているので、住宅ローンを肩代わりしてもらう場合には、既に住宅に住んでいることになるので、住宅取得資金の非課税贈与を活用することができないのです。

そのため、他の制度を利用することとなります。

暦年課税であれば、基礎控除額の110万円以内の額を毎年住宅ローンとして親に返済してもらうことができます。

暦年課税は1年間で110万円以下であれば援助してもらったとしても、贈与税は掛からないことになりますが、継続的に援助があることで始めから贈与をする意思があったと見なされて贈与税が発生してしまうケースもあるのです。

そのため、基礎控除額を少しだけ上回る程度の額の贈与を毎年子どもに対して行い、その都度税務署に対して「贈与税申告書」を提出することが一番の回避策となるでしょう。

111万円の贈与税申告書を提出したとしても、納税額は1,000円なので税務署にも継続的な援助として見られないだけではなく抑えた納税額なので安心です。

また、60歳以上の親や祖父母であれば、相続時精算課税という方法もあります。

2500万円まで非課税で贈与を受け取ることができるので、住宅ローンを肩代わりしてもらうことが可能ですが、贈与した親や祖父度が亡くなってしまった際には、生前贈与として肩代わりしてもらった住宅ローンの残高に対しても、相続税が発生することとなるので、ただ単に相続税が引き延ばしになっただけなのです。

一度相続時精算課税を選んで行ってしまうと取り消しをすることができなくなってしまいます。

暦年課税の制度を活用することができなくなってしまうので、1年間で110万円以下の贈与を受け取ることもできなくなってしまうので、住宅ローンを肩代わりしてもらう際には、じっくりと制度について考えて選択する必要があるでしょう。

資力喪失も贈与税はかからない

多額の借金や自己破産をしたなど住宅ローンを返済する際に必要な資金を調達することが難しいと認められた状態、いわゆる「資力喪失」である場合には、親や祖父母が住宅ローンを肩代わりする際には贈与税は発生しません。

また、その後に資金集めができる状態に回復をしたとしても、適用がなくなるわけではありません。
ただし、資力喪失の判定は非常に難しいと言われています。

資力喪失に該当するかどうかは、専門家に相談をして判断をしてもらうことが重要となるので、自己判断で決めないよう注意しましょう。

夫婦間でかかる贈与税を回避する際の注意ポイント

贈与税の見落としがちなポイントとして、「夫婦間」があります。
家族なので贈与税は関係ないと判断する人も多いのですが、夫婦間だとしても贈与税が課税されることもあるので注意が必要なのです。

しっかりと事前に確認をしないことで多額の贈与税を支払うことにもなり兼ねないので、夫婦間で発生する贈与税を回避するためのポイントを解説していくので、しっかりと理解をしておきましょう。

妻が資金の一部を負担する場合

夫の単独名義で住宅ローンを組んだとしても、妻が頭金の一部を預貯金から出して支払う場合も多いでしょう。

4000万円の家を建てた際に、頭金として妻が1000万円を預金から出し、残りの3000万円を夫の単独名義で住宅ローンとして組む場合には、注意が必要となります。

登記割合を決定する際に夫の単独所有にすると、妻からの贈与があったと見なされて贈与税が課せられてしまうのです。

そうすると、妻が負担した頭金の額から基礎控除額の110万円を控除した残りの金額に対して贈与税が発生するので意外にも多くの贈与税を支払うこととなるのです。

贈与税を回避するためには、不動産登記で妻が負担した頭金分を妻の持ち分にすることが大切となります。
実際に負担する割合と不動産登記の持ち分の割合を同一にすることで回避できるので、あらかじめ住宅ローンの負担割合についてしっかりと把握しておくことが重要でしょう。

ペア住宅ローンから夫名義のローンに借り換える場合

住宅ローンを組んだ際には子どもがいなかった家庭も年月が経つことで環境が変わる場合も多いでしょう。

特に共働きだった夫婦では、子どもが生まれた際に妻に家庭の仕事に専念してもらうためにも仕事を退職して家事や育児に専念することも多くの家庭で見受けられます。

そういった場合には、家族のことを考えてペア住宅ローンではなく全額夫が自身で負担するために、単独名義に変更をするケースもよくあるケースなのです。

その際に、不動産登記を変更せずにいると夫が妻の分の住宅ローンを肩代わりしたと税務署に見なされてしまうので、贈与したことと判断されてしまい、贈与税が発生してしまいます。

この場合、「負担付贈与」という方法で贈与税を回避することが重要となるでしょう。
負担付贈与とは、ローンを借換えした時に妻の分の住宅ローン残債相当の持ち分を夫に移転登記することを言います。

住宅ローン残債という負担付で妻の不動産持ち分を夫へ贈与したことになるので、贈与税が発生しないことがあるのです。
ですが、住宅ローン残債よりも持ち分移転した不動産の時価が多かった場合には、夫に贈与税が課せられることとなるので注意が必要です。

まとめ

住宅ローンの返済だけでも大変なのに、そこへ贈与税までプラスされてしまっては家計への負担も大きくなってしまいます。
できるだけ贈与税がかからないように上記で紹介したポイントを押さえ、住宅ローンを返済していきましょう。

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