• 2020.08.05

【変動金利は怖くない】金利上昇リスクを抑える5つのポイント!仕組みを交えて解説

執筆者: 政所温也 (株式会社Choices 代表取締役)
変動金利はどんな人にオススメ?

住宅ローンの変動金利は、ネットの人気ランキングでも不動産会社の提案でも、必ずといっていいほどおすすめの金利タイプに上がりますよね。

しかしその一方で、

「変動金利はいつ金利が上がるかわからないから危険じゃないの?」
「低金利の今こそ固定金利型の住宅ローンを選ぶほうがお得になる?」

という意見も耳にするため、「変動金利はアリなの?ナシなの!?」と悩む人も多いのではないでしょうか。

結論からいえば、変動金利にはたしかにリスクがありますし、基本を知って選ばなければ返済が滞ってしまう危険性もあります。

しかし逆にいうと、リスクを知って適切な対処方法をとることができれば、変動金利は怖いものではないのです。むしろ、現在の低金利を利用して返済額を大きく減らせる可能性だってあります。

当記事では、変動金利のリスクやリスクを抑える方法、おすすめの変動金利型住宅ローンから借り換えのポイントまで、変動金利について詳しくご説明していきます。

この記事を執筆・監修している専門家

執筆者

政所温也

株式会社Choices 代表取締役

保有資格・検定

2級ファイナンシャル・プランニング(FP)技能士、損害保険募集人、損保自動車専門試験合格

2010年にファイナンシャルプランナー(FP)として独立し活動中。過去に大手金融ニュースメディアや損保公式サイトでも執筆活動を行った実績があり、「読みやすく理解しやすいライティング」を得意としている。2020年9月現在で、1,700記事以上の執筆実績がある。

編集者

ナビナビ住宅ローン編集部

住宅ローンを組む時に抱える「どうやって住宅ローンを選べば良いかが分からない」「金利の違いがよく分からない」「一番お得に借りられるローンはどれなの?」といった疑問・不安を解決できるように解説していきます。

住宅ローンの変動金利の仕組み

住宅ローンには定期的に金利が見直しされる「変動金利型(以下変動金利)」と、当初の一定期間だけ金利が固定の「固定金利選択型」、全期間固定金利の「全期間固定金利型」という3つの金利タイプがあります。

この中でも変動金利はもっとも人気が高い金利タイプなのですが、金利変動の仕組みが複雑なこともあり、苦手意識を持つ人も多くいます。

しかし、変動金利は金利変動のルールや仕組みを知っておけば、リスクに対してある程度備えることができます

変動金利の金利変動ルールで大切なポイントは下記の3つだけです。

変動金利の金利変動ルール

  • 1.変動金利が上がるタイミングは固定金利より後
  • 2.元利均等返済方式の5年ルール
  • 3.元利均等返済方式の125%ルール

それぞれ、簡単に説明していきますね。

1.変動金利が上がるタイミングは固定金利より後

実は、変動金利が上がるタイミングは固定金利よりも後になります。

変動のタイミング

変動金利は日本の政策金利(マイナス金利政策など)に影響を受け、半年に1回金利が見直しされることになっています。

日本銀行は日本の景気などから政策金利を決め、その政策金利は銀行が優良企業に貸し付ける際の「短期プライムレート」に影響します。

変動金利はこの短期プライムレートを基に決められています。

それに対して、固定金利選択型や全期間固定金利型は国債の利回りに影響を受け、毎月金利見直しのタイミングがあります。

このように、「金利の見直しタイミング」は変動金利型とその他の金利型の大きな違いだといえますね

つまりわかりやすくいうと、変動金利が上がるときには固定金利はすでに上がっている状態なので、多くの人が考える「金利が低いときに変動金利を借りて、金利が上がったら固定金利に変えよう」という方法は現実的ではないということですね

変動金利は常に固定金利より遅いタイミングで変動するため、思っているほど簡単にコントロールできるものではないのです。

2.元利均等返済方式の5年ルール

変動金利について調べているとよく出てくるのが「125%ルール」と次に解説する「5年ルール」ですが、これらはいずれも「元利均等返済方式」を提供する金融機関で利用されているルールです。

一部の金融機関や「元金均等返済方式」を選択した場合にはこれらのルールは適用されないため、覚えておいてくださいね。

元利均等返済方式・元利均等返済方式とは

  • 元利均等返済…毎月の返済額が一定になる返済方法で、元金より利息の支払いが優先される。
  • 元金均等返済方式…借り入れ当初に返済額が多くなる返済方式で、元金の支払いを優先するため、返済期間に応じて支払額が減少していく

さて、5年ルールとは、金利が上がっても5年間は返済額が変わらないルールです。

変動金利の5年ルールについての解説

次に紹介する125%ルールと同じで、本来支払うべき利息はチャラになりません。両ルールとも、毎月支払う返済額の負担は抑えられていても、目には見えずにたまっていく未払い利息額があるのが怖いところなのです

もし万が一住宅ローンの返済期間中に返済を終えることができなければ、返済期間終了後に未払い利息の一括返済を求められることもあります。

3.元利均等返済方式の125%ルール

125%ルールとは、「金利が上がっても月々の住宅ローン返済額の上昇幅は前回支払額の125%までに抑えられる」というルールです。

変動金利の125%ルールについての解説

何らかの理由で変動金利が急上昇してしまうと、住宅ローンの返済が困難になってしまったり、資金計画が大幅に狂ってしまったり、また多くの人が破産してしまう可能性も考えられます。

そのような場合でも125%ルールがあれば、毎月の返済額が極端に大きくならないため、家計に対して負担を抑えられるのです。

一見すると住宅ローン返済者の負担を抑える配慮に見えますが、本当は見せかけの返済額を利息の支払いで調整しているだけなので、残念ながら本来支払うべき利息はチャラになりません。

つまりわかりやすくいうと、金利上昇によって本来の金利が前回の返済額の130%になる場合、毎月の返済額は125%に抑えられるけど、目には見えない将来の未払利息額5%分はどんどんたまっていくのです

毎月きちんと支払っているのに、水面下では未払い利息がたまって住宅ローンの元本が一向に減らず、住宅ローン返済がなかなか進まない、なんて事態にもなりかねないのです。したがって、「125%ルールがあるから安全だ!」と安易に考えるのはやめましょう。

変動金利型は金利変動ルールを把握した上で選択しよう

ご紹介した3つの金利変動ルールは、今のように低金利が続いている状態ならば問題ではありません。ただし、金利上昇局面になると125%ルールと5年ルールは大きなデメリットになります

最近では元利均等返済方式と元金均等返済方式を任意で選べる金融機関が少しずつ増えているため、2つのルールが適用されない「元金均等返済方式」を選択するのもリスクを抑えるひとつの方法です

元金均等返済方式のメリット・デメリット

  • メリット…金利上昇局面のリスクを抑えられ、かつ住宅ローンの総返済額を抑えられる
  • デメリット…借り入れ当初の返済額が大きい

変動金利で住宅ローンを組むときはこれらのリスクなどをふまえて「元利均等返済方式」か「元金均等返済方式」かを慎重に選ぶようにしてくださいね。

主要銀行の変動金利の推移

変動金利の金利変動ルールは、金利上昇局面で大きなリスクになるということがわかりました。実際に過去の金利はどのように変わってきたのでしょうか。主要銀行の基準金利の推移を見てみましょう

<民間金融機関の住宅ローン金利推移(変動金利等)>

民間金融期間の住宅ローン推移のグラフ

参照資料:「民間金融機関の住宅ローン金利推移(変動金利等)」(住宅金融支援機構)

変動金利の折れ線グラフを見てみると、バブル期の1986年(昭和61年)から1991年(平成3年)までに金利は大きく上昇し、バブル崩壊とともに金利が一気に低下、その後大きな乱高下はなく今に至ることがわかりますね。

また固定10年金利では、緩やかに下降してきていることがわかります。

そして、現在の変動金利の低金利状態はマイナス金利政策が始まる前からあり、各金融機関の割引競争の賜物でもあるということがよくわかります。

金融機関では依然として割引競争が続いているため、変動金利の低金利状態はまだしばらく続きそうです。ただ、これはあくまで過去の推移なので未来の金利変動は誰にも予測できません。

変動金利は政府の政策金利次第で容易に変わる可能性があるので、万一の事態を想定しながら、十分なリスク対策と返済計画を立てることが大切なのです

変動金利と固定金利、どちらを選択するべきか

「低金利だけど金利変動の不安がある変動金利」と、「金利はやや高いけど金利変動の不安がない固定金利」のメリットとデメリットはまさに表裏一体ともいえます。

どちらが100%良いというものではないので、それぞれの特徴をふまえたうえで適した金利タイプを選びましょう

固定金利が向いている人

金利上昇リスクを気にすることなく、安定した支払いを継続していけるのが固定金利の魅力です。

固定金利が向いている人

  • 借入金額が多めの人
  • 金利タイプを変更したり、繰り上げ返済を活用したりといった計画的な返済が苦手な人
  • とにかくコツコツと時間をかけてきっちり返済していきたい人
  • 金利変動という不安を抱えず、精神的な安定を得たい人

固定30年やフラット35など、借り入れから完済までの毎月返済額が固定になるため、計画的な返済をしたい方におすすめです。

特にフラット35は過去最低クラスの低金利になっているため、今、固定金利で借り入れた人は完済までずっと低金利の恩恵を受けられます。

変動金利が向いている人

変動金利のリスクは金利が上昇したときに現れますが、元々の借り入れ金額が少ない場合にはリスク自体が弱まり、低金利というメリットを得やすくなります。

変動金利が向いている人

  • 借り入れ金額が少ない人
  • 返済期間が短い人
  • 繰り上げ返済を利用して、早く返済したい人
  • ある程度、収入や資金面に余裕があり、計画的に返済できる人

上記の条件に当てはまるのであれば、変動金利が向いているでしょう。

ここ数年間は変動金利の優遇幅はかなり大きく設定されているため、フラット35の半分以下の金利で借りられる商品が多く存在していることも魅力のひとつでしょう。

では実際に変動金利で住宅ローンを組む場合には、どのように金利上昇リスクに備えておけば良いのでしょうか。

次の章では、変動金利のリスクを抑えるポイントを解説します。

変動金利のリスクを抑える5つのポイント

変動金利のリスクとは金利が変動することですが、記事内で触れた3つの金利変動ルールを理解しておけば、金利変動はそれほど怖いものではありません。

大切なのは金利変動の予測を立てることではなく、「ルールを理解してリスクを最小限に抑える対策を適切にとっておくこと」なのです

リスクを抑えるポイントについて、わかりやすく説明していきますね。

こまめに繰り上げ返済をして、早めに完済する 

まとまった資金ができたら、こまめに繰り上げ返済をしてリスクを抑えましょう。

住宅ローンの繰り上げ返済には「期間短縮型」と「返済額軽減型」という2種類がありますが、違いについては以下の図を参考にしてください。

「期間短縮型」と「返済額軽減型」

おすすめのタイプは、変動金利で繰り上げ返済をする人の54%が行っている「期間短縮型」です。

返済期間を短くすることで、変動金利のリスクを抑えることができますよ。

繰り上げ返済の方法についてのグラフ

金融機関によって繰り上げ返済時に発生する手数料の有無や金額が異なるため、少額でも繰り上げ返済しやすい金融機関を選ぶことも大切なポイントです。

金利上昇に備えて、貯蓄をする 

金利上昇がいつ起こるかは誰にもわかりません。

もしもの金利上昇に備えて、銀行預金に投資なども組み合わせ、十分に貯蓄をして資産形成の基盤を作っておきましょう。そうすれば、金利変動時に慌てず対処することができますよ。

金利の上昇にあわせて、繰り上げ返済をする

金利上昇のタイミングで繰り上げ返済

繰り上げ返済で手持ちの資金がなくなることに不安がある場合や、住宅ローンによる減税効果を得るためにローン残高をあまり減らしたくない場合もあるでしょう。

そんなときは、住宅ローン返済と並行してしっかりと貯蓄をしておき、金利上昇のタイミングを見計らって繰り上げ返済するのもひとつの方法です

うまくタイミングを見計らえば、ぎりぎりまで低金利のメリットを獲得することができますよ。

借り入れ金額は少なくする

借り入れ金額を多くするほど金利上昇時のリスクが高まるため、変動金利を選ぶときはできるだけ余裕を持った返済額にすることが大切です

自分が借りられる上限いっぱいまで借りるのではなく、多少の金利上昇があっても余裕で返せる範囲までの金額を借りるようにしましょう。

「元金均等返済方式」を選択する

125%ルールや5年ルールのリスクに備えるには、元金均等返済方式を選択することも1つの手段です。

元金均等返済方式は住宅ローン元金の支払いが優先されるため、借り入れ当初こそ月々の支払負担が大きくなります。ですが元金の減りが早いため、最終的には総返済額が少なくなります。

元利均等返済方式と元金均等返済方式の総返済額がどう変わるのかを比較してみます。

返済方式による住宅ローン総返済額の比較

前提条件

  • 借り入れ金額:2500万円
  • 金利:年0.6%
  • 返済期間:25年間
  • ボーナス払い:なし

【元利均等返済方式を選択した場合の総返済額】

2,692万7,938円

【元金均等返済方式を選択した場合の総返済額】

2,688万1,150 円

【総返済額の差額】

4万6,788円

元利均等返済方式と元金均等返済方式では、25年間で4万6,788円の差が出ることがわかりました

上記の計算例は比較のために金利変動がない前提で計算していますが、金利上昇時には差額はもっと開くことになるでしょう。

金利変動によるリスクを抑えるため、総返済額が少なくなる元金均等返済方式も検討するようにしてくださいね

変動金利のメリットを活かすには、低金利の住宅ローンを利用しよう

変動金利タイプの一番大きなメリットは、金利の低さです。

住宅ローン選びでは諸費用も含めたトータルコストで比べることが大切ですが、ここでは金利が特に低いため、トータルコストでもお得になりやすい住宅ローンを2つ紹介していきます

また、その他の銀行も含めた変動金利住宅ローンの解説は、下記の記事で解説しているので、こちらも参考になさってください。

auじぶん銀行住宅ローン 全期間引下げプラン<変動金利>

auじぶん銀行住宅ローンの特徴解説

auじぶん銀行住宅ローンは、全ての銀行の中でもトップクラスの金利の低さと、保障の充実度が魅力の住宅ローンです

auじぶん銀行住宅ローンの変動金利
  新規 借り換え
変動金利
0.380%

2020年09月適用金利

全期間引下げプラン

じぶんでんきをセットでご契約の場合

0.380%

2020年09月適用金利

じぶんでんきをセットでご契約の場合

全期間引下げプラン

おすすめポイント

  • すべての金融機関のなかでもトップクラスに金利が低い
  • けがや病気で180日以上入院すると、住宅ローン残高が0円になる
  • がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる
  • WEB審査のスピードが早く最短2週間で契約完了
  • 印紙税0円なので、借り入れ当初の諸費用も安い

注意点と対策

  • 対面相談は都内のみなので、不安がある場合は住宅ローンセンター(0120-926-777)に電話で相談する

がんと診断確定されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」、けがや病気で180日以上継続入院した際にローン残高が0円になる「全疾病保障」。

この2つが0円で付帯できるのは、金融機関の住宅ローンにはないため、auじぶん銀行住宅ローンの大きなメリットです

審査から契約まで全てWeb上で完結できるため、忙しくてなかなか店舗に行く時間を作れない方にも嬉しいですね。

新生銀行住宅ローン 変動金利タイプ<変動フォーカス>

新生銀行住宅ローンの特徴解説

人気の住宅ローンでも紹介した新生銀行は、変動金利の低さが魅力です

新生銀行住宅ローンの変動金利
  新規 借り換え
変動金利
0.450%

2020年09月適用金利

0.450%

2020年09月適用金利

おすすめポイント

  • 金利の低さがトップクラス
  • 安心保証付団信を金利上乗せなしで利用できる
  • 契約日の金利が適用されるので、返済計画を立てやすい
  • 変動金利(半年型タイプ)を選べば、諸費用をおさえられる

注意点と対策

  • 変動金利の125%ルール、5年ルールが適用されないので、余裕のある返済計画を立てておく

<変動フォーカス>タイプの事務取扱手数料はネット銀行として一般的な「借入金額×2.20%(税込)」ですが、金利の低さから、他の金融機関とくらべてもトータルコストが安くなりやすい住宅ローンです

なお、変動金利(半年型タイプ)を選べば事務手数料が定額となるため、諸費用をおさえることができます

「変動金利(半年型タイプ)」の事務手数料
新生銀行・変動金利(半年型)の事務手数料 一般的なネット銀行の事務手数料
110,000円(税込)
※安心パックを利用した場合
借入金額×2.2%(税込)

さらに、新生銀行の住宅ローンでは、所定の要介護状態が180日以上継続した場合、もしくは要介護3以上の状態になった場合に、ローン残高が保障される「安心パック」に、金利の上乗せなしで加入できます。

ただし、新生銀行では変動金利の125%ルール・5年ルールが適用されないため、余裕のある返済計画を立てておきましょう。

変動金利に借り換える場合のメリット・デメリット

過去に借りた住宅ローンと比べると、現在の変動金利型の低金利さはとても魅力的に感じますよね。

一般的に借り換えを成功させるには以下の3つの条件を満たすことが必要ですので、まずは現在借入している住宅ローンの条件を確認してみましょう。

借り換え成功のための3つのポイント

  • ①住宅ローン残高が1,000万円以上あること
  • ②住宅ローン返済期間が残り10年以上あること
  • ③現在のローン金利と借り換え後の金利差が1%以上あること

上記の条件を満たしていることを前提に、変動金利に借り換える際のメリットとデメリットをお伝えします。

変動金利に借り換える場合のメリット

現在契約している住宅ローン金利タイプが変動金利であれ、固定金利であれ、今の変動金利に借り換えるメリットはなんといっても「金利の低さ」です。

金利は低ければ低いほど利息を軽減できるため、借り換え後の金利差が大きい人ほど住宅ローンの支払総額を大きく減らすことができます

変動金利に借り換える場合のデメリット

今の金利はすでに底値状態といわれています。今が底値ということは今後、金利は下がるよりも上がる可能性の方が大きいため、いつまた金利が上昇するかわからないという不安定さを常に抱えることになります

変動金利は政策金利の影響に加えて、各金融機関の競争によるところもあるので、今後の金利がどうなるかはわかりません。

変動金利に借り換えする場合は不安定要素が大きいということを念頭に、借り換え後の返済計画をしっかりと立て、余裕を持って実行をすることが大切です。

変動金利についてよくある質問

直近の数年であれば、ある程度の予測をできない訳ではありません。

しかし住宅ローンの返済は30年近く続くもので、20年後・30年後という遠い将来の金利がどうなるかは誰にも分からないのです。

そのため金利がどう動くかを予測するのではなく、金利が上昇した際の対策を練っておくことが大切です。「変動金利のリスクを抑える5つのポイント

住宅金融支援機構の2019年4月の調査データによると、変動金利を選んだ人は約6割となっています。

  • 変動金利を選んだ人    … 60.3%
  • 全期間固定を選んだ人   … 25.1%
  • 固定期間選択型を選んだ人 … 14.6%

変動金利は金利タイプのなかではもっとも利率が低く、多くの人に選ばれています。 

参考:住宅金融支援機構 2018年度 民間住宅ローン利用者の実態調査より

住宅ローンの諸費用を含めた「トータルコスト」で、メリットの大きい金融機関を選びましょう。

また変動金利に借り換えると、金利が上昇した際に負担が大きくなる可能性があります(変動金利の仕組み)。

借り換えメリットの大きな住宅ローンをかんたんに調べるには、「借り換えシミュレーションの比較ツール」をご活用ください。

まとめ

変動金利のメリットは低金利による返済額軽減効果で、デメリットは金利変動リスクといえます。

デメリットである金利変動についてはルールや仕組みを理解してリスク対策をしておけば、何も怖いものはありません。リスクを抑えておけば、低金利というメリットをとことん活かす賢い使い方だってできるのです。

もちろん、全期間固定金利型に比べると変動金利型のほうがリスクを抱えることになりますが、その分メリットを得られる可能性も高くなります。

ご紹介したリスク対策やおすすめの住宅ローン情報を元に、変動金利を賢く使って住宅ローンを組みましょう。

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