• 2017.11.30
  • 2019.11.01

フラット35への借り換えのメリット・デメリットをわかりやすく解説!

住宅ローンフラット35借り換え
じぶん銀行

フラット35の金利はこれまでにないほどの低い水準が続いています。フラット35は全期間固定金利型ですので金利が変動するリスクはありませんが変動金利型に比べ金利が高いのが一般的です。

それでも5年前や10年前に比べると金利が下がっているため、「金利が低くても私たちには関係ないでしょ?」と思っている人も借り換えにより負担が軽くなる可能性があります。

そこで、この記事ではフラット35への借り換えのメリットやデメリット、借り換えの効果について解説していきます。

執筆者情報

F&J FP事務所

F&J FP事務所 ファイナンシャル・プランナー

ファイナンシャルプランナー・住宅ローンアドバイザーとして、住宅ローンや保険の相談・アドバイスをしております。これから住宅ローンを利用しようとしている方々に向けて、公正中立な立場で役に立つ情報を発信できればと考えております。


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フラット35の基本

フラット35は住宅金融支援機構の全期間固定金利型住宅ローンで、銀行や信金、JA(農協)に加え、フラット35を専門に扱う金融機関(モーゲージバンク)などが窓口となっています。

最近のフラット35の金利は、これまでにない低金利となっており、借り換えするには絶好の機会となっています。そのため、住宅ローンを組んでから5年や10年経った人が借り換えをすることで数百万円の節約となる可能性が高くなっています

まずフラット35への借り換えの基本的な特徴について解説していきます。

フラット35への借り換え

新規借入時は住宅購入と同時だったため、住宅ローンについて十分に調べていない人もいらっしゃるでしょう。そこでフラット35への借り換えによるメリットやデメリットを確認することから始めましょう。

出典:住宅金融支援機構

フラット35への借り換え メリット・デメリット

フラット35への借り換えや借り換え自体のメリットやデメリットをまとめたものが次の表です。

メリット
  • 全期間固定金利型なので、金利変動リスクを軽減できる。
  • 総返済額が減少する。
  • 返済期間を短くしたり、毎月の返済額を減らしたりすることができる。
デメリット
  • 借り換えによる諸費用を負担しなければならない。
  • 諸費用を一括で現金払いすると貯蓄が減る。
  • 手続きをしなければならない。

フラット35への借り換えに限りませんが、借り換えは諸費用の負担がありますので、一括現金払いをする人は、近い将来、他に支払いがないか確認する必要があります。

また現在の借入先や新しい借入先に申込みをしなければなりませんので、書類の準備など手続きにある程度の時間が必要です。

ただ諸費用と一緒に借り換えをしても総返済額が減る可能性がありますので、手続きする時間さえ取れれば借り換えによるメリットは大きいでしょう。

住宅ローンの借り換えの金利や手数料については「住宅ローン借り換えの金利や手数料を比較!シミュレーション方法も紹介」を参考にして下さい。

フラット35への借り換え 審査や条件

フラット35への借り換えをするためには、条件を満たし、審査に通る必要があります。借り換えで求められる主な条件について確認しておきましょう。

▼ フラット35への借り換え 主な条件

返済実績 返済実績が1年以上 かつ
直近1年間(12回分)正常に返済していること
返済負担率
※年収に占める借入金額の割合
年収400万円未満・・・30%以下
年収400万円以上・・・35%以下
申込時年齢 満70歳未満の人
住宅の床面積 一戸建て住宅・・・70㎡以上
マンション・・・30㎡以上
借入額 100万円以上8,000万円以下(1万円単位)
(借り換え対象となる住宅ローンの残高・
機構による担保評価額の200%のどちらか低いほう)
借入期間 15年以上
借り換えに利用できない場合 多目的ローンや投資ローン等の住宅ローン以外のローン
住宅リフォームのためのローン

出典:住宅金融支援機構

フラット35への借り換え 必要となる主な書類

借り換えをするためには、申込書への記入や必要書類の収集をしなければなりません。ここではどのような書類が必要かまとめてみました。なお必要な書類は金融機関によって異なりますので、実行に移す際には借り換え先の金融機関にお問い合わせください。

書類名 入手先・期限など
申込書関連 住宅ローン借入申込書 金融機関
個人情報及び
個人信用情報の取り扱いに関する同意書
金融機関
借り換え対象住宅に対する確認書 金融機関
今回の住宅取得以外の
借入内容に関する申出書
金融機関
団信申込書 金融機関
印鑑証明書 市区町村役場
物件関連 売買契約書・請負契約書
【コピー】
お手元
敷地と建物の登記事項証明書
【コピー】
法務局
※全部事項証明ともいいます。
発行後1ヵ月以内
住宅地図
【コピー】
市販の地図など
火災保険証券
【コピー】
保険会社
収入関連 源泉徴収票
【コピー】
勤務先 ※給与収入がある人
直近1年分
住民税関連(いずれか)
住民税特別徴収税額の通知書
【原本】
勤務先 ※市区町村によって名称が異なります。
直近2年分
住民税課税証明書
【原本】
市区町村役場 ※自治体によって名称が異なります。
直近2年分
確定申告書・付表
【コピー】
※住宅ローン控除や医療費控除など控除のための申告だけなら不要
直近2年分
所得税納税証明書
【コピー】
税務署 ※複数の勤務先から収入がある人など
直近2年分
本人確認書類 住民票
【原本】
市区町村役場
発行後3ヵ月以内
運転免許証
【コピー】
※ない場合は、パスポートコピー
健康保険証
【コピー】
お手元

参考:楽天銀行

フラット35への借り換え 対象となる住宅

フラッ35の借り換えを利用するためには、先ほどの条件を含めて住宅の基準が設けられています。住宅が技術基準に適合しているかを確認し、住宅の状況により手続きをする必要があります。

参考:住宅金融支援機構 「技術基準適合の確認書類の提出」

▼ 基準項目と概要

一戸建て マンション
接道
※住宅と接する道路
一般の道に2m以上接すること
住宅部分の床面積
※併用住宅の場合、住宅部分の床面積が全体の2分の以上
70㎡以上 30㎡以上
住宅の耐震性 建築確認日が昭和56年6月1日以後であること
※耐震評価基準等に適合すれば手話56年5月31日以前でも可

出典:住宅金融支援機構

フラット35 借り換え用金利一覧

フラット35は、毎月金利の幅があり、各金融機関がその範囲内で金利を決定します。この金利は、返済期間や団体信用生命保険の加入の有無などによって異なります。

2019年10月の金利の範囲と各金融機関の金利・事務手数料は次の通りです。なお、事務手数料はフラット35の借り換えで金額の差がつきやすい費用です。

▼ フラット35 金利の範囲(2019年11月現在)

返済期間 15年~20年 21年~35年
金利の範囲 年1.120%~年1.820% 年1.170%~年1.870%

※融資率9割以下

▼ 各金融機関の金利と事務手数料

※定額型:借入時の事務手数料が少なく、金利に上乗せして支払うタイプ
定率型:借入時に「借入金額×手数料率」を支払うタイプ。

分類 金融機関 手数料タイプ
定額型 定率型
都市銀行 みずほ銀行(*1) 33,000円 1.06%~(税込)
三菱UFJ銀行 取り扱いなし
三井住友銀行 取り扱いなし
りそな銀行 1.87%(税込)
信託銀行 三菱UFJ信託銀行 取り扱なし
三井住友信託銀行 0.990%(税込)
ネット銀行等 イオン銀行 55,000円 1.870%(税込)
じぶん銀行 取り扱いなし
住信SBIネット銀行 保証型…2.20%(税込)
買取型…1.10%*(税込)
ソニー銀行 取り扱いなし
楽天銀行 1.100%(税込)

※りそな銀行、住信SBIネット銀行、楽天銀行は定率型のみ
*1 融資率90%以内の場合
*2 借り換えの場合

借り換えパターンとシミュレーション

フラット35への借り換えパターンごとにどのようなメリットがあるか確認し、具体的にシミュレーションによる借り換え効果を調べていきます。

「できるだけ簡単に借り換えメリットを調べたい!」という場合は、当サイトの借り換えシミュレーションツールもご活用ください。

変動金利からフラット35への借り換え

変動金利からフラット35への借り換えは、金利が変動するリスクをなくし、さらに借り換えによる総返済額の軽減が見込めます。ただ過去20年間ずっと低金利でしたので、変動金利との金利差はあまりなく、大きな借り換え効果は期待できないかもしれません

フラット35の返済期間は15年以上でなければなりませんので、変動金利や10年固定への借り換えであれば効果が期待できるでしょう。

別の考え方として、変動金利を選んでいる人が金利上昇を予測している場合、借り換え効果よりもリスクを軽減させる目的で変動金利からフラット35への借り換えも一つです。

関連記事住宅ローンの変動金利は怖くない!リスクを抑えてメリットを活かす賢い使い方

10年固定からフラット35への借り換え

10年固定の固定金利期間が満了するタイミングでフラット35への借り換えも考えられます。

適用される金利は基準金利から引き下げ幅を引いた優遇金利となりますが、期間満了後の引き下げ幅は借り入れ当初より小さくなることが一般的ですので、借り換えを考える良い機会になるでしょう。

フラット35からフラット35への借り換え

フラット35からフラット35への借り換えが可能ですが、同じ商品ですのでリスクは変わりません。フラット35の金利は10年前が2.7%程度、5年前が2.2%程度ですので、金利差が1%以上あり、借り換え効果が期待できます。

借り換えシミュレーションをしてみよう

借り換えのシミュレーションをするためには、次の「前提条件」にある情報が必要となります。「自分でシミュレーションしないといけないの?」と面倒に感じるかもしれませんが、慣れてしまえば簡単です。

また自分で調べておくと、どの金融機関のフラット35に借り換えした方がいいか見えてきます。正確なシミュレーションは金融機関の窓口で相談することができますので、まずは自分でチャレンジしてみましょう。

▼ 前提条件

借り換え前:金利2.830% 住宅ローン残高2,266万円 返済期間(残り) 20年
借り換え後:金利1.300% 借入金額2,266万円 返済期間 20年

▼ シミュレーション結果

借り換え前 借り換え後
総返済額 29,700,382円 25,745,404円
借り換え費用 406,255円
借り換え効果 3,548,723円

▼ コメント

借り換えは、金利差1%以上、返済期間10年以上、住宅ローン残高1,000万円以上が条件と言われています。

このうち金利差に注目すると、フラット35は返済期間が20年以下になると金利が下がりますので、借り換えと同時に返済期間を20年以下に短縮する方法があります。返済期間を変更することで金利差を広げ、借り換え効果を高めることができます。

今回は返済期間が20年ですので、返済期間はそのまま20年にして借り換え効果を判断しています。結論から言えば、諸費用40万円で350万円程度の返済額が減少したことになります。

これぐらいの効果があれば、諸費用も借り入れて自己資金なしで借り換えすることもできるでしょう(ただし効果は下がります)。

出典:住宅金融支援機構
参考:住宅金融支援機構

住宅ローンの借り換えがお得か知りたい際は「住宅ローンの借り換えは本当に効果的?お得になる人/ならない人」を参考にして下さい。

おすすめのフラット35取り扱い金融機関はこちら

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まとめ

フラット35への借り換えは、変動金利型からの借り換えであれば金利変動リスクを軽減できますし、10年固定の期間満了後からの借り換えであれば結果的に全期間固定金利型を選択したことになります。

金利が下がっていれば、新規借り入れだけでなく、借り換えにも効果があります。ですので返済中の人もシミュレーションをして借り換えの効果がどの程度見込めるか試算してみましょう。

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