フラット35の審査基準を解説!「らくらく診断」で審査も安心

住宅ローンフラット35の審査基準
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住宅ローンの低金利が20年ほど続いていますが、今後、30年もずっと低金利が続くとは限りません。金利の変動を気にせず、返済に集中できる固定金利のフラット35に魅力を感じている人も多いと思います。

住宅ローンの審査では、人的審査と物的審査が行われますが、フラット35の場合、年齢や収入、返済負担率、住宅の技術などで基準をクリアしておく必要があります。

これからフラット35を利用する人にとっては具体的にどのような審査基準になっているか気になると思いますので、今回はフラット35の審査基準について解説していきます。

なお、フラット35の場合、「審査基準」ではなく「利用条件」と言いますので、以降は「利用条件」で統一します。

基本的なフラット35の仕組み

フラット35は民間金融機関が取り扱いにくい35年全期間固定金利型の住宅ローンで、住宅金融支援機構の商品です。借入期間中の金利は一定ですので、金利が変動する心配はありません。

最長35年で固定(フラット)であることから、フラット35と呼ばれますが、金利がより低くなる返済期間20年以下のフラット20や50年ローンのフラット50などもあります。ここではフラット35の審査について解説していきます。

フラット35とは何なのかという事について詳しく場合は「~フラット35のきほん~これから住宅ローンを探すという人向け解説」で解説していますので、参考になさって下さい。

フラット35の利用条件

フラット35は、金融機関と住宅金融支援機構の審査があります。ここで紹介する基準をクリアしていれば審査に通る可能性は高いので、一つひとつ確認しておきましょう。

年齢

申込時の年齢が満70歳未満の人

返済負担率

返済負担率は、年収に占める年間合計返済額の割合のことで、返済額には住宅ローンのほか、自動車ローンやカードローン(キャッシングやリボ払いなど含む)などがあてはまります。返済負担率の基準は次の通りです。

  • 年収400万円未満・・・返済負担率30%以下
  • 年収400万円以上・・・返済負担率35%以下

借入期間

借入期間は15年以上で、上限は次のうち短い年数となります。

  1. 「80歳」-「申込時の年齢(1年未満切り上げ)」
  2. 35年

借入額

100万円以上8,000円以下(1万円単位)で、建設費または購入価額以内

借入対象となる住宅

借入対象となる住宅は、住宅金融支援機構が定めた技術に適合する専門的な基準以外に、次のような床面積の基準があります。

  • 一戸建て・・・70㎡以上
  • マンション・・・30㎡以上

住宅が借入対象となるかどうかは早い段階から不動産会社や建築会社に確認しておくといいでしょう。

出典:住宅金融支援機構

フラット35 審査で必要な書類

フラット35は各金融機関が窓口となりますので、具体的にどのような書類が必要かを金融機関に問い合わせる必要があります。ここでは住宅を建築する場合、新築を購入する場合、新築を購入する場合に分けてどのような書類が必要か確認していきます。

住宅を建築する場合

住宅を建築する場合には、着工前の設計検査や工事途中の中間現場検査、竣工後の竣工現場検査の申請が必要となります。

新築であればこれらの検査申請や書類の準備は一般的に建築会社が行ってくれますが、念のためフラット35を利用した旨を伝え、進捗状況を確認するようにしましょう。

必要書類 必要時期
借入申込書
所得を証明する書類
建設費の確認書類
土地の登記事項証明書
借り入れ申し込み時又は契約時
※具体的な必要書類や必要時期は金融機関・借入条件によって異なります。
設計検査申請書 着工前
中間現場検査申請書 工事途中
竣工現場検査申請書・適合証明申請書 竣工後

※申し込みに必要な書類は金融機関によって異なり、住民票や建築確認通知証等も必要となる場合があります。

出典:住宅金融支援機構

新築住宅を購入する場合

住宅を建築する場合と同じく、工事の行程ごとに検査が必要となります。マンションの場合はマンション全体を登録していれば(検査済であれば)、購入時にあらためて申請する必要はありません。

一戸建ての場合はフラット35を利用できるかどうかを問い合わせ、まだ申請していなければ不動産会社と相談しましょう。

必要書類 必要時期
借入申込書 借り入れ申し込み時又は契約時
所得を証明する書類
売買金額の確認書類
住宅の登記事項証明書
土地の登記事項証明書
※具体的な必要書類や
必要時期は金融機関・借入条件によって異なります。
設計検査申請書 着工前
中間現場検査申請書 工事途中
竣工現場検査申請書・適合証明申請書 竣工後

※申し込みに必要な書類は金融機関によって異なり、住民票や建築確認通知証等も必要となる場合があります。

出典:住宅金融支援機構

中古住宅を購入する場合

中古住宅を購入する場合は特にフラット35を利用するための申請が必要かどうか、また誰が申請を行うかの確認が必要です。申請がまだである可能性は新築や新築購入に比べて高いと考えられます。

住宅金融支援機構が定める技術基準を満たすと発行される適合証明書を金融機関に提出しなければなりません。

必要書類 必要時期
借入申込書
所得を証明する書類
売買金額の確認書類
住宅の登記事項証明書
土地の登記事項証明書
適合証明書
借り入れ申し込み時又は契約時
※具体的な必要書類や
必要時期は金融機関・借入条件によって異なります。

※申し込みに必要な書類は金融機関によって異なり、住民票や建築確認通知証等も必要となる場合があります。

出典:住宅金融支援機構

フラット35Sの住宅に対する追加基準

 

フラット35SにはAとBがあり、Aは当初10年間金利引下げ、Bは当初5年間金利引下げとなりますが、住宅に対する技術基準が追加されます。

基本的には住宅の構造について詳しい不動産会社や建築会社にお任せすることになりますが、それぞれの性能の特徴や効果について聞いておきます。住宅を建築する場合には積極的に取り入れることもでますので、建築素材や間取りなどと共に打ち合わせましょう。

▼ フラット35S 金利Aプラン

性能 基準
省エネルギー性 (1)認定低炭素住宅
(2)一次エネルギー消費量等級5の住宅
(3)性能向上計画認定住宅(建築物省エネ法)
耐震性 (4)耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)3の住宅
バリアフリー性 (5)高齢者等配慮対策等級4以上の住宅
耐久性・可変性 (6)長期優良住宅

▼ フラット35S 金利Bプラン

性能 基準
省エネルギー性 (1)断熱等性能等級4の住宅
(2)一次エネルギー消費量等級4以上の住宅
耐震性 (3)耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)2以上の住宅
(4)免震建築物
バリアフリー性 (5)高齢者等配慮対策等級3以上の住宅
耐久性・可変性 (6)劣化対策等級3の住宅で、かつ、維持管理対策等級2以上の住宅

▼ 中古タイプ基準

性能 基準
省エネルギー性
(開口部断熱)
(1)二重サッシ又は複層ガラスを使用した住宅
省エネルギー性
(外壁等断熱)
(2)建設住宅性能評価書の交付を受けた住宅
または中古マンションらくらくフラット35のうち、
フラット35S(省エネルギー性(外壁等断熱)に適合するもの)
として登録した住宅
バリアフリー性
(手すり設置)
(3)浴室および階段に手すりを設置した住宅
バリアフリー性
(段差解消)
(4)屋内の段差を解消した住宅

出典:住宅金融支援機構

ネットでできるフラット35「らくらく診断」

フラット35はサイト上で必要事項を入力すれば利用できるかどうかの診断することができます。診断結果には次のようなものがあります。

● 希望通りに借り入れられる場合の表示
借入金額を3,000万円で入力しましたので、借入限度額は3,000万円となります。基本的にはこの表示が出るように、借入金額などを調整しますが、予算オーバーしないように気を付けましょう。

フラット35シミュレーション1

出典:住宅金融支援機構 「らくらく診断」

● 条件変更を求められる場合の表示
診断結果の上部にこの表示が出ることもあるでしょう。基準に満たない場合は自動的に変更されますので、新たに提示された条件で問題ないか検討することになります。

フラット35シミュレーション2

出典:住宅金融支援機構 「らくらく診断」

● 条件に合わず借りられない場合の表示
年齢要件や返済期間の基準に満たない場合は、下記のようなポップアップで表示されます。この場合はそもそも条件に合わないため借り入れはできません。

フラット35エラー

出典:住宅金融支援機構 「らくらく診断」

フラット35への借り換え

フラット35は借り換えにも対応しています。民間の住宅ローンからフラット35への借り換えだけでなく、フラット35からの借り換えも可能です。基本的には新規のフラット35と同じですが、借り換えの利用条件は確認しておきましょう。

出典:住宅金融支援機構

借り換えの利用条件

借り換えの主な利用条件を紹介していきます。

▼ フラット35への借り換え 主な利用条件

対象者
  • 住宅の資金を借りている
  • 借入日から借入融資の申込日まで1年以上経過している
  • 借入融資の申込日の前日までの1年間、正常に返済している
資金の使い道
  • 申込者本人の住宅で、本人か親族が住む住宅のための借り換え

※リフォームローン、投資用ローンとしては利用できない。

対象住宅
対象住宅ローン
  • 住宅金融支援機構が定めて技術基準に適合している住宅
  • 借り入れ時の住宅ローン借入額が8,000万円以下
    かつ住宅の建設費又は購入価額の100%以内
  • 住宅の建設費又は購入価額が1億円以下

出典:住宅金融支援機構

まとめ

住宅の技術基準を満たし、「らくらく診断」で問題なかったにもかかわらず審査に通らなかった場合は、信用情報に問題があった可能性があります。

自動車ローンなどのローンだけでなく、キャッシングや携帯電話料金の滞納も影響してきますので、これから審査を受ける人は事前に支払い忘れがないか確認しておきましょう。

執筆者情報

F&J FP事務所

F&J FP事務所 ファイナンシャル・プランナー

ファイナンシャルプランナー・住宅ローンアドバイザーとして、住宅ローンや保険の相談・アドバイスをしております。これから住宅ローンを利用しようとしている方々に向けて、公正中立な立場で役に立つ情報を発信できればと考えております。

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