フラット35の金利推移と金融機関による金利の違い

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フラット35には「買取型」の他に「保証型」とよばれるタイプもあり、仕組みは異なります。ほとんどの金融機関で取り扱うフラット35は「買取型」とよばれるタイプです。

またフラット35は全期間固定金利型で、借入当初の金利は変動金利型よりも高くなりますが、返済期間中は金利が変動しない安心感があります。

長らく低い金利が続いていますが、フラット35の金利も低いのか、フラット35の金利推移を確認し、金融機関によって共通する部分、異なる部分は何かを解説していきます。

フラット35の基本的な特徴

フラット35は住宅金融支援機構の商品で、住宅金融支援機構が扱うすべての商品が返済期間中ずっと金利が変わらない全期間固定金利型です。各金融機関が窓口となっており、住宅金融支援機構から毎月指定された範囲内で金利を決定しています。

フラット35以外にも、フラット35Sやフラット20、フラット35リノベなど資金の用途に合わせた様々な商品があります。

フラット35について詳しく知りたい際は「~フラット35のきほん~これから住宅ローンを探すという人向け解説」を参考にして下さい。

フラット35の金利水準

住宅金融支援機構の商品はいずれも全期間固定金利型ですが、金利が異なります。金利は毎月変動しますが、金利推移をはじめ、基本であるフラット35とフラット35Sの金利がどのくらいで、どの程度違うのか確認していきましょう。

フラット35の金利推移

次のグラフは、住宅金融支援機構が公開しているフラット35の金利推移です。フラット35は返済期間が0年以下か21年以上かによって金利が異なります。返済期間を20年以下にすると金利がさらに低くなり、特にフラット20とよばれています。ここではフラット35の金利推移を紹介しておきます。

年単位で見ると金利の値動きはありますが、グラフ全体を眺めると低金利が続いていることがわかります。

フラット35 10年間の金利推移(新団信)

フラット35 過去10年間の平均推移

年度
(平成)
20年 21年 22年 23年 24年 25年 26年 27年 28年 29年
フラット35 2.85% 2.84% 2.4% 2.4% 1.99% 1.93% 1.71% 1.52% 1.14% 1.16%

フラット20、30の10年間の金利推移(新団信)

フラット20と35の過去10年間の平均推移

年度
(平成)
20年 21年 22年 23年 24年 25年 26年 27年 28年 29年
フラット20 2.61% 2.62% 2.17% 2.1% 1.7% 1.62% 1.43% 1.27% 1.0% 1.08%
フラット35 2.85% 2.84% 2.4% 2.4% 1.99% 1.93% 1.71% 1.52% 1.14% 1.16%

出典:住宅金融支援機構HPより
※2017年10月から新機構団信付きの金利に変更されているため、金利が上がっています。

低金利推移はどこまで続くか不透明

現在は低金利での推移が続いている状態であり、12月以降の住宅ローン変動金利の引き下げを行っている金融機関は少なくありません。

フラット35は固定金利なので現在既にフラット35を借り入れている人には影響しないものの、これから借り入れるか検討している人にとっては金利が下がることでずっとその金利での支払いとなりますから、借り入れるタイミングが重要になってきます。

低金利状態がこのまま長く続けば良いのですが、どのタイミングで金利が上昇するか残念ながらかなり不透明な状態となっています。

実は長期金利を見ると緩やかに上昇しており、今後アメリカの金利がさらに上昇していけば日本の金利も上昇する可能性が高いのです。

関連記事住宅ローンの変動金利は怖くない!リスクを抑えてメリットを活かす賢い使い方

フラット35 金利の決まり方

フラット35の金利の決まり方を知れば、ある程度、金利を予測することができます。

住宅金融支援機構の住宅ローンは少し特殊で、各金融機関が販売した住宅ローンを買い取り、投資家に販売しています。投資家は住宅ローンの返済額から利息を毎月受け取ります。

これを貸付債権担保住宅金融支援機構債券(機構債)といい、株式と同じ有価証券ですが、満期日に一定額(額面金額)が返還されるなど特徴は異なります。

一般的に新発10年国債(10年後に額面金額が返還される国が発行する債券)の利回りより高く、機構は担保を多く設定しているため信用力の高い商品として販売されています。

少し難しくなりましたが、この債券(機構債)の金利とフラット35の金利に関連性があり、債券の金利をチェックしておけば、次月の金利をある程度予測できます。

住宅ローンは申し込み時点ではなく、融資実行時の金利が適用されます。月初に急いで申込み、月内に融資を受けられれば希望する金利が適用されますが、月をまたぐと融資実行は翌月以降となるため、申し込み時点での金利は不明です。

そこで「将来の金利を知りたい」と思うかもしれませんが、住宅購入という大きな視点でみると、金利の予測はあまり重要なポイントではないと考えています。

あくまでも金利は予測でしかないため、外れることがあるのはもちろんですが、自分に合った住宅ローンを考えるのに時間がかかります。必ずしてほしい将来の家計の収支計画を立てるだけでもかなりの時間が必要です。

住宅ローンの負担を減らすためにできることは他にもたくさんありますので、金利の予測は優先事項ではありません。金利の推移を先に見ましたが、長い目で見ると低金利であることには変わりません

フラット35には、先ほど解説した住宅金融支援機構が住宅ローンを買い取る「買取型」と、住宅金融支援機構が保証会社となる「保証型」があります。次にそれぞれの金利について見ていきましょう。

フラット35 【買取型】

「買取型」は住宅金融支援機構が範囲を指定して金融機関が金利を決める仕組みですが、ほとんどの金融機関では最も低い金利を採用しています

基本的なフラット35の商品に加え、性能が高い住宅が対象となるフラット35Sがあります。フラット35Sは一定期間の金利が低くなりますが、建築費や購入費用の1割超の資金(自己資金)を出すか1割以下にするかによっても金利は異なります。

なお、機構団信に加入しない場合は、表示金利から0.2%低くなります。

融資率9割以下(自己資金1割超)

建築費や購入費用の全額を借りるのではなく、1割超を現金で支払えば、金利が低くなります。

▼ 新機構団信付き<フラット35・フラット35S> ※金利は最低金利

15~20年 21~35年
フラット35(通常) 1.050%

2019年9月適用金利

新機構団信付き、融資比率9割以下

1.110%

2019年9月適用金利

新機構団信付き、融資比率9割以下

フラット35S Aプラン 0.800%(当初10年間) 0.860%(当初10年間)
フラット35S Bプラン 0.800%(当初5年間) 0.860%(当初5年間)

(2019年9月)

融資率9割超(自己資金1割以下)

建築費や購入費用の全額を借り入れたい場合の金利となります。

▼ 新機構団信付き<フラット35・フラット35S> ※金利は最低金利

15~20年 21~35年
フラット35(通常) 1.490%

2019年9月適用金利

新機構団信付き、融資比率9割超

1.550%

2019年9月適用金利

新機構団信付き、融資比率9割超

フラット35S Aプラン 1.240%(当初10年間) 1.300%(当初10年間)
フラット35S Bプラン 1.240%(当初5年間) 1.300%(当初5年間)

(2019年9月)

フラット35 【保証型】

フラット35の「保証型」は、現在、新規借り入れの取り扱い金融機関が3つしかなく、また提携しているハウスメーカーや企業でしか使えない金融機関もありますので、選択肢は多くありません。

しかし「買取型」とは違い、金融機関が自由に金利を決められるため、「買取型」よりも有利な金利となっています。

フラット35 「保証型」の金利水準

「買取型」では融資率9割以下なら金利が低くなりましたが、「保証型」は8割以下でも低くなります。事務手数料が少し高いですので、シミュレーションで総支払額を出して比較します。

事務手数料の定率型は、借入額に一定割合をかけて求めた金額を一括で支払うタイプです。

▼ 借入期間20年超、融資率8割以下、団信加入の場合(2019年9月現在)

金融機関 金利 事務手数料(定率型)
日本住宅ローン株式会社
MCJフラットプレミアム
1.17% 20,000円(※1)
アルヒ株式会社
ARUHIスーパーフラット8
1.010%

2019年9月適用金利

新機構団信付き、融資比率8割以下

借入額×2.16%
財形住宅金融株式会社
フラット35エース
0.99% 借入額×1.00%(税別)

※1 電子署名サービスを利用する場合の費用

フラット35の金利が変動する理由

金利が受ける影響

金利が変動するのは景気や為替相場などによる影響が大きいです。

景気による影響

例えば、就業者も増えて好景気となった場合、お金がある分消費者の購買意欲も高まってきます。
景気も良くお金がある時に家を買っておこうと考える人も少なくないはずです。

こうして住宅ローンの利用者が増えれば、その分資金需要が高まっているため金利も上昇するのです。
逆に不景気になっている場合、消費者はなるべく資金を使わないようにしようと考えます。すると住宅ローンの新規借り入れも減ってしまいます。

そうなると困るのは金融機関側です。
借り入れてもらわないと利息分を稼ぐことはできません。

ですから、少しでも多くの人に借り入れてもらおうと金利を下げて消費者が借りやすい流れを作っているのです。

為替市場による影響

為替相場では輸入価格・輸出価格によって相場が変動しますが、円高傾向だと輸入品の値段が下がるため国内の物価自体も下がります。

一方円安傾向の場合はその逆で、輸入品の値段が上昇することにより、国内物価も上がります。
物価が上がれば上がるほど、物を買うための資金需要が高まります。

例えば、輸入した木材を使って家を建てる時、コストは円安傾向の時と円高傾向の時とでは同じ家でも変わってしまいます。

円安傾向の時は物価も高くなるため、家を購入する時の値段も高くなり、それによって必要となる住宅ローンの借入額も増えます。
住宅ローンの需要が高まればその分金利も上昇することになるのです。
円高傾向では逆のことが起こり、金利が低下します。

このように、金利は景気や為替相場が大きく関係してきているのです。

フラット35の金利推移はあらかじめ予測できる

フラット35の金利推移は、様々な影響から変動するため、新規借り入れ時のタイミングというのは重要であるということをご紹介してきました。

しかし、実際にどのように変動するか予測することができないという方も多いでしょう。
民間の住宅ローンであれば金利は景気などから判断し、最終的に金融機関で決定しているため、経済の動向を参考にある程度の予測は可能ですが、確実な予測とは言えません。

ただ、フラット35の場合、金利推移をあらかじめ予測しておくことが可能なのです。

金利推移を予測する方法

フラット35の金利推移を予測する方法では、住宅金融支援機構が前月20日あたりに公開している「住宅金融支援機構債権の利回り」を利用します。
フラット35の場合、金利は債権の利回りを基準として決めていきます。

金利にはフラット35を運営するために必要な費用や、フラット35を販売している銀行などの金融機関に支払われる手数料は1ヶ月ごとに変化するものではないため、債権の利回りだけを見れば金利予測も可能となります。

例えば、2017年11月に発表された債権の利回りは0.40%となりました。

前月の利回りと比べてみると、0.03%引き下げされたという結果が出ています。
そのため、金利も同様に0.03%引き下げされる可能性が高いということになります。
12月の金利推移は最高金利が1.960%、最低金利が1.310%という予測が立てられるのです。

フラット35の新制度と金利推移の関係

上記でも少し紹介しましたが、フラット35は10月より新たな団信の制度について発表されました。
今回の新制度は金利推移に影響してくるのでしょうか?

新たな団信の制度

10月に発表された団信の制度は、今まで団信への加入は任意であり、住宅ローンの返済とは別に年1回支払わなくてはなりませんでした。

年1回の支払いになってしまうため、費用負担が大きかったり、年1回ということもあって保険料の払い忘れが生じ、保証が受けられなくなってしまったりというようなリスクもありました。

しかし、新しいフラット35では、フラット35の金利に団信の保険料がプラスされる形になったのです。

つまり、年1回の支払いではなく、住宅ローンの返済・利息の支払いと同時に保険料も支払うことができるので、負担を分散させ、なおかつ保険料の支払いを忘れてしまうというリスクもなくせます。

万が一健康上の理由から団信に加入できない場合は、団信付きフラットの金利から0.2%が差し引かれた金利となります。

今のところ金利推移には大きな影響を与えていない

では、新たな団信制度によって金利推移はどう動いているか見てみましょう。
2017年9月の最高金利は1.660%、最低金利は1.080%でした。

しかし、10月の団信制度が加わった最高金利を見てみると1.970%(前月比0.310ポイント上昇)、最低金利は1.360%(前月比0.280ポイント上昇)という金利推移となったのです。

この上昇率を見ると大きな影響を与えているように感じますが、実際には新しい団信制度が付いた場合の金利です。
例えば新3大疾病付機構団信を利用したフラット35の場合、借入金利+0.24%になります。


このことから、実質9月から10月の金利推移は約0.1ポイントの変動が見られる形となるのです。

0.1ポイントの変動は近年のフラット35金利推移の中でも高い変動と言えますが、11月には変動も0.2ポイントと落ち着きが見られたので、金利推移にそこまで大きく影響は出なかったということが言えるでしょう

フラット35の金利や特徴については「住宅ローン「フラット35」の特徴や金利を解説!選ぶ時の3つのポイント」を参考にして下さい。

フラット35のシミュレーション

ここでは、ARUHIスーパーフラット9を例に、シミュレーションをしてみましょう。借入金額2,400万円(購入費3,000万円、融資率9割以下)、返済期間30年で計算します。

▼ 借入条件

  • 借入金額:2,400万円
  • 返済期間:30年
  • 金利:1.060%(※)
  • 事務手数料:借入額×2.16%

※2019年9月適用金利
※融資比率9割以下、一般団信加入

▼ ARUHIスーパーフラット
毎月返済額 77,856円
総返済額 約2,876万円(うち利息額402万円)
事務手数料 734,400円

事務手数料を総返済額に加えると、28,762,560円となります。

融資率によって適用される金利が異なり、総返済額に影響しますので、しっかりシミュレーションをしましょう。

出典:住宅金融支援機構 ローンシミュレーション

フラット35の仕組みについての詳細

フラット35の基礎知識

一般的な民間ローンでは、短期の資金調達が行われ、長期の固定金利ローンを組むことが難しいです。
その一方で、フラット35は住宅金融支援機構が民間金融機関から住宅ローンを買い取ることで、それを担保として債券を発行しています。

つまり、投資家からまとまった資金を長期的に調達することが可能となっているのです。

フラット35は、りそな銀行やみずほ銀行、三井住友銀行などの主要都市銀行だけでなく、地方銀行や信用金庫、信用組合などの多くの金融機関で利用することのできる住宅ローンサービスとなっています。

フラット35について詳しく知りたい際は「フラット35とは?」を参考にして下さい。

メリット

  • 全期間固定金利である
    フラット35のメリットの1つに、全期間固定金利であるということが挙げられます。
    全期間固定金利であれば、資金を受け取る際に金利や返済が完了するまでの金額が決まっています。

    たとえ金利が上がっても、返済する額が変わることがないので、未来のマネープランも計画しやすいと言えるでしょう。
  • 保証料・保証人の必要がない
    通常の住宅ローンの場合、保証料や保証人が必要となる場合があります。
    しかし、フラット35の場合、保証料が無料で保証人の必要がありません
  • 繰り上げ返済するとお得になる
    収入が多かった時やボーナス時などに、一定の金額をまとめて返済することを繰り上げ返済と呼びます。

    繰り上げ返済をすることによって、将来的にかかる利息の負担軽減にもつながりますし、手数料もかからないので大きなメリットとなるでしょう。
  • 団信の支払いが返済とまとめてできる
    通常の住宅ローンの場合、生命保険額が金額に含まれていることがありますが、フラット35の場合は別途支払いする必要があります。

    火災保険料や事務手数料などの諸費用も借りることができません。
    ただ、今までは団体信用生命保険とは別途でしたが、10月以降フラット35と1つに統合しました

    団体信用生命保険とは、加入者が死亡・所定の身体障害状態になった場合などに債務返済が不要となる生命保険です。
    統合の特徴として、支払いに団体信用生命保険の加入に必要な費用が含まれるということが挙げられます。

    これからフラット35を利用する場合は、利用のしやすさが加わったことになります。

デメリット

  • 金利が下がっても影響がない
    フラット35は、返済が完了するまで金利が固定となっています。
    しかしその一方で、金利はその都度変動していくものです。

    例え金利が契約時よりも下がっても、返済する金額は変わりません。
    そのため、変動金利で住宅ローンを借りている場合よりも、負担額が実質多くなる可能性もあるでしょう
  • 繰り上げ返済の最低金額の設定が高い
    繰り上げ返済をすると利息の負担軽減につながりますが、繰り上げ返済する時の金額は最低100万円からとなっており、コツコツと繰り上げ返済することができません。
    ※インターネットサービス「住・My・Note」を利用することで、10万円からの繰り上げ返済が可能

民間ローンとの比較ポイント

住宅ローンは、金融機関が販売している住宅ローン(民間ローン)と住宅金融支援機構と金融機関が提携しているフラット35の2つに分けられます。
では、その2つの具体的な違いを紹介していきましょう。

  • 金利が違う
    民間ローンとフラット35の異なる点として、まず挙げられるのは金利です。
    お金を借りる際には、利息が発生します。

    金利は返済完了まで変わらないフラット35のような固定金利と、返済途中で金利が変わり総返済額も変わる民間ローンとの違いも大きいです。
  • 諸費用の負担が違う
    住宅ローンを契約する際には、保証料や事務手数料などの諸費用がかかります。
    民間ローンでは費用がかかるものでも、フラット35ではかからない費用もあり、そのような諸費用の細かな違いもあります

フラット35同士の借り換え

フラット35同士の借り換えということは、別の金融機関のフラット35に乗り換えるということになります。
一見、何ら意味がないように感じられますが、実はメリットがあります。

まず、これまで契約していたフラット35よりも金利が安いことが挙げられます。
フラット35は全期間固定金利のため、返済完了するまで金利の変動の影響を受けません。

しかし、より安い金利設定の金融機関があれば、総返済額が減らせることができる借り換えはメリットとなるでしょう。
また、当初の返済期間よりも短い返済期間での契約となるので、総返済額をさらに抑えることができます。

審査は通りやすい

フラット35は、他の住宅ローンと比較しても、審査が通りやすいのが特徴です。

ただ、ブラックリストに登録されていたり、収入に見合った借入額でなかったりする場合は、審査に通りにくくなる可能性が高いので注意しましょう

まとめ

現在、住宅ローンの金利はかなり低く、これ以上は下がらないという状況が続いています。変動金利型に比べ全期間固定金利型は金利が高く感じるかもしれませんが、長期的に見ればこれほど低い固定金利はありません。

借入時だけの金利にとらわれるのではなく、返済期間中に金利が上昇した場合の負担を考え、自分に合った住宅ローンを選ぶようにしましょう。

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