フラット35のデメリットを徹底解説!メリットを受けながらお得にローンを利用しよう

じぶん銀行
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最近よく耳にする「フラット35」ですが、住宅ローンを選ぶ時メリットを見ると良いことばかりが書かれているので、ついフラット35の中だけで選ぼうとしてしまいがちです。

しかしフラット35にはメリットがある一方で、下記のようなデメリットも存在しています。

フラット35のメリット フラット35のデメリット
事務手数料が安い金融機関がある 変動金利と比べると、適用金利は高め
雇用形態に関わらず利用できる 団信加入には金利上乗せが必要
固定金利なので計画的な返済ができる
2019年9月現在 過去最低金利!
審査基準は物件中心
勤続年数が短くても利用できる 繰り上げ返済の最低金額が高い

いくつかデメリットはありますが、もっとも気になるのは「変動金利と比べると、金利が高め」という部分でしょう。

しかしその代わりに、「金利が上昇しても毎月の返済額が変わらない」という固定金利のメリットがあります。

特に2019年9月現在、フラット35の金利は過去最低金利となっているため、今借りた人は完済までこの低金利のメリットを受けられます。

この記事ではフラット35で住宅ローンを検討している方にむけて、フラット35のデメリットとメリット、フラット35を比較する際のポイントなどを解説していきます。

ぜひこの記事を参考に、フラット35のメリットデメリットについて理解を深めてくださいね!

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執筆者情報

F&J FP事務所

F&J FP事務所 ファイナンシャル・プランナー

ファイナンシャルプランナー・住宅ローンアドバイザーとして、住宅ローンや保険の相談・アドバイスをしております。これから住宅ローンを利用しようとしている方々に向けて、公正中立な立場で役に立つ情報を発信できればと考えております。


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この記事の目次

フラット35のデメリットその1・変動金利と比べると、適用金利は高め

フラット35は、勤続年数を問わず自営業の人でも比較的契約できる全期間固定金利型の住宅ローンです。

全期間固定金利型は、当初固定金利型や変動金利型と比べると金利が高めに設定されています

<フラット35の最新金利>

借り入れ期間 15~20年 21~35年
フラット35 1.050%

2019年9月適用金利

新機構団信付き、融資比率9割以下

1.110%

2019年9月適用金利

新機構団信付き、融資比率9割以下

返済が安定するぶん、毎月の返済額は高めになってしまいます。

また世の金利が下がったとしても、借り入れした時点の金利がずっと適用されるという特徴があります。

金利が高いと毎月の返済額に違いが出る

変動金利と比べると、フラット35のほうが金利が高く、毎月の返済額にも影響が出てきます
例えば、3000万円借入した場合はそれぞれ以下のような返済額になります。

金利タイプ 毎月返済額
固定金利 1.48% 103,248円
変動金利 0.625% 91,411円

固定金利の場合は1.48%の金利で毎月の返済額は、103.248円です。
これに対し変動金利の場合は0.625%の金利で91,411円という計算になります。

総返済額で比較してみると、30年の返済で約426万円もの差額が生じることになります。

世の金利が上昇しても影響は受けなくなりますが、返済期間中に金利が上昇しなかった場合には、固定金利のほうが支払い額は大きくなるということは認識しておきましょう。

自己資金が少ないと高い金利になる

フラット35は自己資金が1割未満の場合と、自己資金が1割以上の場合とで金利が大きく異なります
自己資金が1割未満しか用意できない場合は、0.4~0.5%程度金利が高くなります。

頭金を用意しない場合は、金利はかなり高めになってしまいます。

借り換えの場合は、借り換えメリットを得づらい

金利が高いということは、金利差による借り換えメリットを得づらいということでもあります。

もしあなたが既に住宅ローンを借り入れしていて、借り換えで費用負担を抑えたいと考えている場合には、実際にどれくらいの借り換えメリットがあるのかを必ず確認しておきましょう。

関連記事住宅ローン借り換えシミュレーション

フラット35のデメリットその2・団信加入による負担増

フラット35は団体信用生命保険へ加入するかどうかを任意で選べるようになっています。

ただし団体信用生命保険へ加入する場合には、金利の上乗せが必要になるため、この点はフラット35のデメリットのひとつと言えますね。

団信加入には、上乗せ金利が0.2%前後必要です*。

*取り扱い金融機関によって、上乗せ金利は異なります。

ここでは、団信加入に関するデメリットについてご紹介していきます。

フラット35と民間銀行の団信加入の違い

民間の住宅ローンでは、団信は強制加入になっていますが、団信特約料は金融機関が負担してくれます。

それに対してフラット35では金利の上乗せが必要になり、民間の住宅ローンとの大きな違いのひとつです。

民間の住宅ローンでも実質的には金利の利息から抽出されていることになりますが、家族がいる方は万が一契約者が死亡した時のために加入しておくべきと言えるでしょう。

団信に加入していた方がいい理由

団信に加入しなければ当然費用の負担は無くなりますが、契約者が亡くなった場合は残された家族がローンの返済を引き継がなければなりません

民間銀行の場合はあくまでも生活費に対する保障であり、住宅ローンに対する保障ではないため、その分家族の負担も大きくなってしまうので民間の保険とは別に団信に加入した方が安心です。

ただしまだ20~30代であれば団信に加入するよりも民間の保険の方が割安になる場合もあります。

団信について詳しく知りたい際は「住宅ローン借入時に必要な保険は?住宅ローンと団体信用生命保険の関係を解説」を参考にして下さい。

フラット35の団信は「特約料」が不要になった!

平成29年9月以前は、フラット35で団信を利用するには毎年の特約料が必要でした。ですが、現在は特約料は不要になっています

平成29年10月1日以降は従来のフラット35から、「新機構団信付きのフラット35」へと商品が生まれ変わっていて、団体信用生命保険料は金利に組み込まれるようになりました。

特約料が必要だった時代では、ローン残高1000万円に対し35,800円が必要だったので、例えば3000万円の借り入れでは200万円程度の負担が発生していました

特約料の負担が少なくなったことによって、フラット35を利用しやすくなったのは嬉しいポイントですね。

フラット35のデメリットその3・審査基準は物件が中心となる

フラット35は審査基準をクリアした人だけが借り入れできる住宅ローンです。民間銀行の住宅ローンの審査は「返済するための安定した収入があるかどうか」に集約されていますが、フラット35の場合は、物件を中心とした審査になります。

ここでは、フラット35の審査基準について詳しくご紹介していきましょう。

フラット35の審査基準

条件詳細
仮入者 ・申し込み時に70歳未満である人
・日本国籍の人または永住許可を得ている人や特別永住者
・ローンの返済率負担が、年収400万円未満の場合30%以下、年収400万円以上の場合35%以下
対象住宅 ・住宅金融支援機構の技術基準に適合する新築または中古住宅
・床面積が一戸建て70㎡、マンションの場合は30㎡以上
・住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合している
・購入金額(建築金額)が消費税を含め1億円以下の新築・中古住宅
借入可能金額 ・100万円以上8000万円以下
・購入額(建設費)の90%以内
(フラット35の場合は、購入額10%相当の頭金が必要)
借入期間 ・15年以上、最長35年(年齢が60歳未満の場合)
・60歳以上の申込者または連帯債務者の場合は、10年以内
・収入合算者が50%以上を超える場合は、本人もしくは収入合算者どちらか年齢が高い方が適用される
借入金利 ・全固定金利の金利は金融機関や融資率(9割以下もしくは9割超)により異なる
・借入期間(20年以下もしくは21年以上によって異なる)
返済方法 ・元利均等毎月払いか元金均等毎月払い
・半年に1回のボーナス払いも可(借入金額40%以内で1万円単位)
担保 住宅と敷地に抵当権を設定
団体信用生命保険 任意加入
保証料・保証人 不要

物件によって高収入でも審査に落ちてしまうことがある

フラット35の審査基準は、民間銀行の住宅ローンよりも比較的緩いと言われていますが、高年収であれば落ちることは無いのでしょうか?

住宅ローン審査の重要項目に「年収」があがりますが、住宅ローン以外に他のローンを組んでいる場合は、審査通過が不利になってしまいます。

車のローンや教育ローン、クレジットカードローンなどは返済負担率を押し上げることになるので、高収入であってもローンをたくさん抱えていれば落ちてしまうこともあるでしょう。

物件検査には手続きや手数料がかかる

フラット35を利用するには、物件が一定の条件を満たしていることを証明する「適合証明書」が必要になります。

適合証明書を取得するためには物件検査を行う必要があり、必要書類を用意する手間が発生します。
新築住宅の場合は、設計検査や中間現場検査、竣工現場検査があり共同住宅の場合も行われます。

中古住宅の場合は書類による確認や現地での調査もあり、ここで必要な書類を用意しなければなりません。
手続きに関する手間だけでなく当然費用も発生します。

これらの諸費用には、現在の住宅ローンの抵当抹消費用や抵当権設定費用、フラット35の融資手数料、印紙などがかかります
任意の団体信用生命保険に加入する場合も、必要書類を用意するために時間と手間に追われることでしょう。

住宅ローンの諸費用については「住宅ローンの諸費用は210万円!出費を抑える賢いローンの組み方を徹底解説」を参考にして下さい。

フラット35のデメリットその4・繰り上げ返済の最低金額が高い

ボーナスをローンの返済に利用したいと考える場合も多いでしょう。
臨時収入があったときに繰り上げ返済をすると、ローンの返済を早く終わらせることができます。

繰り上げ返済には、ローンを早めに完済することで利息として支払う額を減らすことができるなどのメリットが挙げられます。
しかし、フラット35では、繰り上げ返済を行える最低金額が高めに設定されているのです。

民間金融機関とフラット35、繰り上げ返済額の違い

フラット35の繰り上げ返済には、インターネットを利用して返済する方法と、窓口で返済する方法の2つがあります。
インターネットで繰り上げ返済を行う場合は、「住・My Note」から手続きを行わなければなりません。

最初に利用する際にはIDの設定が必要ですが、このサイトを利用することで、窓口での返済よりも有利に返済を行うことができます。

フラット35では、インターネットを使った繰り上げ返済の場合は最低金額が10万円、銀行の窓口で行う場合は100万円と設定されています。

民間の住宅ローンでは、ネットバンキングを利用すれば最低1万円、窓口でも50万円からとされている場合が多く、フラット35の繰り上げ返済最低金額は高めであると言えるでしょう。

フラット35では、最低でも10万円用意しなければ繰り上げ返済を行うことができません。
返済はなるべく早く終わらせた方が利息を少なくできるので、繰り上げ返済の最低金額は低いほど有利だと言えるのです。

ただし、繰り上げ返済手数料はかからない

しかし、フラット35で繰り上げ返済を行う場合、手数料がかからないというメリットがあります。

民間の住宅ローンでは、繰り上げ返済の手数料が1万円以上する場合もあり、繰り上げ返済を小まめに行うことで、その分手数料が嵩んでしまうことも考えられるでしょう。

民間の住宅ローンには、繰り上げ返済の最低金額が低い、月に何度も繰り上げ返済を行えるというメリットがあります。

しかし、繰り上げ返済を行う度に手数料がかかるとなれば、小額の返済を何度も行うのは賢いとは言えません。

フラット35の場合、繰り上げ返済は1ヶ月に1度しか行えませんが、最低金額が高めなので実質1ヶ月間に何度も返済を行うことは難しいでしょう。

小まめな返済を行いたい場合には不向きですが、ある程度まとめて返済を行う場合は理に適った条件であると言えます。

フラット35のデメリットその5・借り換えの場合、フラット35Sを利用できない

フラット35を借り換えで利用する際には、フラット35Sが利用できないというデメリットもあります。

フラット35Sは特定の条件を満たしている物件を購入する場合に、フラット35の金利から最初の数年間は金利を引き下げるという住宅ローン商品です。

引下げ対象となる期間は、住宅の省エネルギー性や耐震性などの項目から判定され、借り入れ当初5年間、もしくは当初10年間の金利が▲0.25%引き下げられます。

新規借り入れの方にとってはとても嬉しい商品ですが、借り換えではフラット35Sを利用できないと覚えておいてくださいね。

関連記事フラット35Sはフラット35とは何が違う?「S」を分かりやすく解説!

フラット35はメリットもたくさん!

フラット35のデメリットを解説してきましたが、ここまでの話だけを聞いていると「デメリットばかりのような気がするな……」という気持ちになってきますよね。

ですが安心してください、フラット35にはメリットもたくさん存在しています

フラット35のメリットは下記の通りです。

フラット35のメリット
事務手数料が安い金融機関がある
雇用形態に関わらず利用できる
固定金利なので計画的な返済ができる
勤続年数が短くても利用できる

それぞれ具体的に解説していきますね。

事務手数料が安い金融機関がある

民間の住宅ローンと比べると、フラット35では融資事務手数料が低く設定されている場合があります

たとえば住信SBIネット銀行では、それぞれの融資事務手数料は下記のように設定されています。

商品 融資事務手数料
ネット専用住宅ローン 借入金額×2.16%(税込)
フラット35 借入金額×1.08%(税込)

このようにフラット35では、ネット専用住宅ローンの半分の融資事務手数料となっているため、借り入れ当初の諸費用を安く抑えられます。

仮に借入金額が3000万円だった場合、30万円以上も違ってきます。

住宅の購入時にはローン以外にもさまざまな費用が必要になるので、諸費用を抑えられるのは嬉しいですよね

雇用形態に関わらず利用できる

個人事業主や契約社員、派遣社員の方でも申込しやすいことも、フラット35のメリットのひとつです。

特に個人事業主の方にとっては、民間住宅ローンでは審査基準を厳しく設定していることも多いため、雇用形態に関わらず借り入れできるのは嬉しいポイントと言えますね。

固定金利なので計画的な返済ができる

デメリットのひとつとして「全期間固定型なので金利が高い」ということをお伝えしましたが、全期間固定型にはもちろんメリットもあります。

全期間固定型は借り入れ当初から金利が固定されるため、完済までに必要な金額が明確に分かり、より計画的な返済が可能なのです

変動金利型を利用している方の中には「金利が上昇するかも……」という心配をする方もいますが、フラット35ではその心配がないというのもメリットですね。

勤続年数が短くても利用できる

「転職してすぐだから住宅ローンが組めない……」という会話を耳にしたことはありませんか?

フラット35では勤続年数についての制限がないため、転職から間もない方でも利用可能です。

ただし最近では勤続年数を重視しない民間住宅ローンも増えてきています。転職直後だからフラット35しか利用できないと考えるのではなく、民間の住宅ローンも考慮した上で、あなたにぴったりのローンを選んでみてくださいね。

関連記事住宅ローンの勤続年数が条件に満たない場合の対処法

フラット35を選ぶ時の注意点

フラット35には、メリットだけでなく様々なデメリットがあるということを紹介してきました。
フラット35を選んで損をしたということにならないように、これらのデメリットに注意する必要があります。

しかし、単純にメリット・デメリットだけを比較して判断するのは早計です。
「実際にフラット35を利用したら返済額はどうなるのか」を事前に把握しておきましょう。

返済総額は必ずシミュレーションしてみる

フラット35の利用を検討している場合、事前に返済総額がいくらになるのかを計算してみましょう。

「よく分からないから銀行の人に任せたい……」と考えている方も多くいますが、自身である程度計算してみて、他の住宅ローンと比較しておきましょう。

銀行はあくまでも自分たちのところで住宅ローンを借りて欲しいので、フラットな目線で他の銀行との比較をしてくれるとは限らないためです。

住宅ローンのシミュレーションツールでは、借入希望金額・返済期間などを入力すれば、簡単に総返済額をシミュレーションすることができるので、積極的に利用してみましょう。

融資手数料もチェックしよう

フラット35を取り扱っている金融機関は、都市銀行の他に信用金庫、地方銀行などがあります

地方銀行や信用金庫は営業できる地域が限られており、その外に住んでいる場合は利用することができません。
まずは利用可能な金融機関を調べてみましょう。

その上で、各金融機関の融資手数料をチェックする必要があります。
融資手数料は金融機関によって異なる上に、負担もけして小さくありません。

事前に手数料がいくら掛かるのかを調べ、ローンの返済総額として計算に入れておく必要があるでしょう。

また、フラット35の取扱いを行っている機関によっては、インターネットから申し込みを行うことで手数料が大幅に値引きされるという場合や、その他の特典が付く場合があります。

フラット35の利用を決定する前に、各金融機関による手数料の違いや、特典の有無をしっかりと把握しておきましょう。

フラット35のおすすめ住宅ローン

ここまでフラット35のデメリットについて解説してきましたが、それらを加味してもフラット35には多くのメリットがあります。

ここからはフラット35の住宅ローンのおすすめを紹介していきます。

フラット35のおすすめ住宅ローン

ARUHIスーパーフラット

ARUHIは独自のフラット35商品「ARUHIスーパーフラット」を取り扱っている金融機関です。

従来のフラット35ではどの金融機関でも借入金利は横並びですが、ARUHIスーパーフラットでは従来のフラット35よりも低い金利で借りられます

さらに2019年8月現在、ARUHIスーパーフラットの金利は業界最低水準※となっています

フラット35は返済中に金利が変動しないことがメリットなので、今借りた人は完済まで、ずっと業界最低水準の金利を利用できるということですね。

※ただしスタンダードタイプの場合

低金利のメリットを受けながら、完済まで安心してローンを利用できますよ!

ARUHI
適用金利
ARUHIフラット35
1.550%

2019年9月適用金利

新機構団信付き、融資比率9割超

保証料 事務手数料 審査期間
無料 フラット35:借入金額×1.08%スーパーフラット:借入金額×2.16% 1週間程度
返済方法 来店 繰上げ返済手数料
元利均等返済/元金均等返済 不要 無料
固定期間 借入可能額 対応地域
100万円~1億円 全国

わたしの夏!キャンペーン実施中!抽選で100名様にJAL旅行券を10万円分プレゼント!ARUHIは国内最大手の住宅ローン専門金融機関で、フラット35の実行件数シェアNo.1!全国140位上の店舗を展開しており、安心して相談ができます。※11月30日(土)までの審査承認が条件となります。※ARUHI ダイレクトでの事務手数料率は2019年9月30日までにweb審査申込みを完了し、更に6か月以内に本申込み頂いたお客様が対象です。2019年10月1日以降のお申込みでは「借入金額×2.20%(税込)」となります。

公式サイトはこちら

住信SBIネット銀行 フラット35(保証型)

住信SBIネット銀行は「フラット35(保証型)」という独自のローン商品を取り扱っています。

ARUHIと同様に従来のフラット35よりも低い金利で借りられるというメリットがあり、少しでも低い固定金利を利用したい方におすすめの住宅ローンです

ただし頭金を3割以上用意できる場合には、ARUHIの方が金利の優遇条件が良くなります

頭金を何割まで用意できるのか?を考えた上で、どちらのローンを利用するのかを検討してみてくださいね。

住信SBIネット銀行
適用金利
変動金利
0.447%

2019年9月適用金利

当初10年固定
0.650%

2019年9月適用金利

当初20年固定
1.200%

2019年9月適用金利

全固定35年
2.420%

2019年9月適用金利

保証料 事務手数料 審査期間
無料 借入金額×2.16% 1ヵ月~2ヵ月
返済方法 来店 繰上げ返済手数料
元利均等返済/元金均等返済 不要 無料 ※固定金利特約期間中の全額繰上返済は所定の手数料がかかります。
固定期間 借入可能額 対応地域
2~35年 500万円~2億円 全国

団信はもちろん、すべての病気・けがをカバーする全疾病保障が「保険料無料」「金利の上乗せもなし」で付帯! 働けなくなったら、月々の返済額を保障いたします。働けないまま12ヵ月経過したら、住宅ローンの残高が0円になります。 魅力的な金利と安心の保障がついた住宅ローンです! ※掲載の金利は所定の条件を満たした場合の金利です。

公式サイトはこちら

まとめ

フラット35の最大の特徴はやはり、全期間固定金利であることが挙げられます。
固定金利型であることは、その時の金利によってメリットにもデメリットにもなり得るでしょう。

<フラット35のメリットデメリット>

メリット デメリット
事務手数料が安い金融機関がある 金利は高め
雇用形態に関わらず利用できる 団信加入には金利上乗せが必要
勤続年数が短くても利用できる 審査基準は物件中心
固定金利なので計画的な返済ができる 繰り上げ返済の最低金額が高い
保証人不要で利用できる

また、その他にもフラット35ならではの様々なメリット・デメリットがあります。
その両方を踏まえた上で、自分のライフプランや返済計画に合った住宅ローンを選ばなければなりません。

住宅ローンの比較のポイントについて詳しくは「おすすめ住宅ローンの金利比較!選び方からシミュレーション方法まで徹底解説」で解説していますので、こちらも参考にしてみてください。

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