住宅ローンの借り換えにおすすめの金融機関と選び方!

住宅ローン借り換えにおすすめの金融機関
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マイナス金利の影響を受けて住宅ローンの金利も1%を下回る低水準。

住宅ローンを利用して新築住宅の購入に目が奪われますが、マイナス金利の恩恵を最大に受けられるのは、 住宅ローンの借り換えをする人です。

住宅ローンの借り換えの目的は3つ。

  1. 毎月の固定費を減らして家計費を見直すこと
  2. 低い金利に借り換えて住宅ローンの負担を減らすこと
  3. お得なプランが付いている住宅ローンで生活リスクを抑えること

1つでも達成したいあなたは、 住宅ローンの借り換えでいくらお得になり、どんなメリットがあるのかを 知る必要があります。

ファイナンシャルプランナーがシミュレーションした 借り換えのプランを是非一度、ご覧ください。

借り換え先を選ぶ時のポイントは「金利が低いかどうか」

借り換え先の金融機関を決める目安は「今、借りている住宅ローンよりも金利が低い」ことです。

住宅ローンの金利を決める時に参考となる長期金利は、2016年3月に一時マイナス0.13%過去最低水準を記録してからも、住宅ローン固定金利10年は0.590%~(2017年8月10日時点調査)と低水準にあります。

今借りている住宅ローンと0.5%以上の金利差がある金融機関に借り換えることができれば、借り換え諸費用を含めても住宅ローンを低く抑えることができる可能性があります。

住宅ローンの借り換えにあたって、借り換え前後の目安として「金利差1%以上」「返済の残り期間10年以上」「ローン残高1000万円以上」とよく聞きますが、これは、10年固定金利が登場した当時の「住宅ローンの借り換えをうながす目安」として使われたものです。

近年では「超低金利」「長期返済の住宅ローン」「住宅価格の上昇で住宅ローン残高が多い」などの環境の変化により、わずかな金利差でも恩恵を受けられる方はいらっしゃると筆者は思います。

下の表は5年前に借りた住宅ローンを今年、借り換えした場合をシミュレーションしたものです。

借り換えの費用を加算すると借入の残高は一時的に増えますが、変動金利以外は低い金利に借り換えすることで、年間の返済額は下げることで年間2万~11万円ぐらいの節約効果が確認できます。

金利の借り換え効果 『設定条件: 同一の金融機関、ローン残高2,000万、 残りの返済期間25年 』

住宅ローンの種別 残高 金利 毎月返済額 返済総額 借り換え効果
変動金利 2012年3月 2,000万 1.275 77,891 23,367,300 150,500
2017年3月 2,040万 1.075 76,056 22,816,800
固定金利
10年固定
2012年3月 2,000万 2.25 87,227 23,436,600 2,331,500
2017年3月 2,040万 1.30 78,122 23,436,600
フラット35 2012年3月 2,000万 2.13 86,043 25,812,900 1,914,900
2017年3月 2,060万 1.25 77,660 23,298,000

※借り換えの諸費用を変動及び固定を2%、フラット35を3%と想定して計算。

借り換え先の金融機関選びとしては、同じ住宅ローン種別であっても、金利が少しでも違ってくるだけで 借り換え効果は違ってきます。

借り換えを考えている方の中には、諸費用の負担で二の足を踏んでいる方も少なくありませんが、最近の金融機関では、「借り換えの諸費用を上乗せできる」住宅ローンが用意されているので、諦める必要はありません。

借り換えの諸費用の目安はローン残高の1%~3%程度必要ですが、以前の住宅ローン金利と比較して、金利が0.1~0.3%ぐらい下がれば、諸費用分を相殺することは十分に可能といえます。

諸費用を含めてお得感を得るには0.5%以上の金利差が見込まれる金融機関がおすすめです。

おすすめの借り換え先の金融機関と金利タイプ

2016年、マイナス金利の影響で金利が史上最低を更新してから、「変動金利」は1%を下回る金利で現在も推移しています。

住宅ローン金利の下げ止まり感はありますが、「期間限定の金利引き下げ」が継続中の今が、住宅ローンを借り換えるチャンスです。

大手のメガバンクでも固定10年の金利を0.700%、ネット専用銀行の変動金利にいたっては0.444%の超低金利で住宅ローンの借り換えができる状況にあります。

とはいえ、全国の金融機関(344機関)から借り換えに適した住宅ローンを選ぶのは至難の業です。

そこで、住宅ローン借り換えに適した金融機関名と金利をピックアップさせていただきました。
家族構成や生活スタイルによって、借り換え対象となる住宅ローンは変わってきますが、一つの目安として参考にしてください。

金融機関名 プラン名 適用金利
じぶん銀行 当初期間引下げプラン(借り換え) 0.590% (2017/7/31現在)
りそな銀行 りそな借りかえローン 固定10年 0.700% (2017/8/1現在)
住信SBIネット銀行 ネット専用全疾病保障付住宅ローン
<当初引下げプラン>固定20年
1.010% (2017/8/1現在)
イオン銀行 当初固定金利プラン 手数料定率型 0.690% (2017/8/10現在)
住信SBIネット銀行 ネット専用全疾病保障付住宅ローン
<通期引下げプラン>変動型
0.444% (2017/8/1現在)
りそな銀行 借りかえローン WEB申込限定プラン
(金利プラン全期間型) 変動
0.444% (2017/8/1現在)
じぶん銀行 住宅ローン 全期間引下げプラン
(借り換え) 変動
0.497% (2017/8/1現在)
楽天銀行 フラット35 (借り換え)
全期間固定(21年以上~35年以下)
1.120% (2017/8/1現在)
ARUHI (株)
(旧SBIモーゲージ株式会社)
フラット35(借り換え)
全期間固定(15年~20年)
1.040% (2017/8/1現在)
ARUHI MR.住宅ローンREAL 変動 0.444% (2017/8/1現在)

借り換えが向いている人/いない人

住宅ローンの借り換えが向く人、向かない人を線引きするとしたら、 手間をかけても、低金利の恩恵を受けたいか、受けたくないかの違いだと思います。

住宅ローンの借り換えの手続きは、手間がかかります。

初めて住宅を買う時は不動産、住宅メーカーが住宅ローンの手続きをサポートしてくれるものですが、借り換えは自ら行動しなければなりません

借り換えは、正直いえば面倒です。住宅ローンの返済に負担を感じないだけの経済力があるご家庭なら、手間をかけて借り換えをする必要はないのかもしれません。

借り換えが向いている人

借り換えに向いているのは、年齢、年収、勤務形態、家族構成などの信用情報に関する属性を考慮しなければ、一般的に下記3点に該当する方といえるでしょう。

  • 借り換え後の金利が、借り換え前に比べて1%以上低いこと
  • ローン残額が1,000万円以上あること
  • ローンの支払い期間の残りが10年以上あること

また、特に借り換えを検討していただきたい人は、下記のような方です。

  • 過去5年~10年前に住宅ローンを利用している人
  • 住宅ローンの借り換え時の年齢が50歳以下の人

それぞれに理由を見ていきましょう。

過去5年~10年前に住宅ローンを利用している人

2008年のリーマン・ショック以降、基準金利が引き下げられてから、各金融機関が「金利引き下げ幅」が過去最大であり、変動金利も固定金利も借り換え検討するにはよいタイミングであるため。

住宅ローンの借り換え時の年齢が50歳以下の人

これまでの経験と銀行担当者との話を結論づけると「借り換えは50歳を超えると厳しくなる」ためです。

住宅ローンのパンフレットを見ると完済時点の年齢は80歳が上限と記載されています。しかし、当然ですが、年齢が高くなるほど、回収するリスクが高まるため審査は厳しくなるものです。

ただ、取引先の融資担当者にこっそり教えていただいた話として コツコツ返済し続けてきた5年、10年の実績がある方は、「きちんと返済してくれる優良顧客」という見方をする金融機関も少なくないとのことです。

借り換え時の年齢リスクに対して敏感な銀行はありますが、 年齢がネックとなりそうな場合は、一つの銀行だけでなく複数の銀行に打診をしておくと良いです。

また、「審査に通りやすいとされる地方銀行の金融機関」を選ばれる傾向があります。

必ずしも借り換えで全員がお得になるとは限りませんが、居住費は家計に占める割合が大きいだけに、借り換えによる節約効果は期待できるでしょう。

借り換えが向いていない人

借り換えが向いていない人は、借り換えの金利差が極めて少ない場合なので、一般的には下記2点に該当する方でしょう。

  • 金利1%台の金利で全期間固定金利の住宅ローンで借りている人
  • ローン残債が1000万円を下回る人

住宅ローンの借り換えとは、「他の銀行に住宅ローンを移す行為」のため、借り換えをしようとすれば、当然のこと手間と費用が発生します。

借り換えシミュレーション

住宅ローンの借り換えは、借り換え前後の金利差によって節約効果を狙ったものですが、実際いくらお得になるのかイメージするのは難しいものです。

借り換える住宅ローンの「返済額が減らせる人、減らせない人」という視点でシミュレーションしてみましょう。

返済額が減らせる人

ローンの残高2,500万円、10年前に固定金利2.75%で契約し、固定期間終了すると適用金利が3%以上になることから、フラット35年1.120%借り換えによる見直しを行うものとしてシミュレーションしました。

計算式1のように、借り換えを行わず、再度10年固定にすると月額負担が3,325円の負担が増すことになります。
一方で、計算式2のような借り換えを行えば、毎月の返済額が22,970円も少なくさせることができます。

計算式1 現在の設定を維持した場合

  • 借入金2500万円,利率年2.75.%,返済期間25年の場合の各月返済額

           2500万円×2.75/100/12×(1+2.75/12/100)25×12
    毎月の返済額= ――――――――――――――――――――――――――  =115,327円
                 (1+2.75/100/12)25×12 -1
  • 借入金2500万円,利率年3.00.%,返済期間25年の場合の各月返済額

           2500万円×3.00/100/12×(1+3.00/12/100) 25×12
    毎月の返済額= ―――――――――――――――――――――――――――  =118,552円
                (1+3.00/100/12)25×12 -1

計算式2 フラット35に借り換えした場合

  • 借入金2500万円,利率年1.120%,返済期間25年の場合の各月返済額

           2500万円×1.120/100/12×(1+1.120/12/100)25×12
    毎月の返済額= ――――――――――――――――――――――――――――  =95,582円
                (1+1.120/100/12)25×12 -1

見直しポイント  返済期間の短縮を検討するとさらに返済総額が減る!

毎月の返済額に余裕があるのであれば、借り換えと返済期間の短縮を同時に検討するのも一つの方法といえます。

図表3のように返済期間短縮を選択すると5年ほどの返済期間が短くなります。返済期間が20年に短縮することで、総返済額を76万円ほど減らす効果があります。

図表4では、借り換え前と借り換え+5年短縮で比較。そうすると約658万円の節約効果があることがわかります。(※借り換えの諸費用を考慮せずに算出)

図表3 返済期間を短くした場合の比較

返済期間 金利 毎月返済 残りの総返済額
25年 1.120 9.6万円 2,868 万円
20年 1.120 11.7 万円 2,792 万円

図表4 期間短縮を行った場合の比較

毎月の返済額 年数 総返済額
借り換え前の総額 11.5万円 25年 約3,450万円
借り換え後の総額 9.5万円 25年 約2,850万円
借り換え+5年短縮 11.7万円 20年 約2,792万円

返済額があまり減らせない人

あまり返済額が減らせない人は、借り換えの返済額と期間を変えない人です。

最近、長期金利が0%台の低い水準を背景に、変動金利から固定金利に借り換えを検討する方もいますが、 そのまま借り換えをしてしまうと「返済額があまり減らない人」になる可能性があります。

仮に、5年前に変動金利0.875%で3,000万借りて、現在ローン残高2,500万円を20年固定金利(金利1.01%)で借り換えるとしてシミュレーションしてみましょう。

  • 借入金2500万円,利率年0.875%,返済期間25年の場合の各月返済額

        2500万円×0.875/100/12×(1+0.875/12/100)25×12
    毎月の返済額=―――――――――――――――――――――――――  =92,810円円
            (1+0.875/100/12)25×12 -1
  • 借入金2500万円,利率年1.01.%,返済期間25年の場合の各月返済額

         2500万円×1.01/100/12×(1+1.01/12/100)25×12
    毎月の返済額=―――――――――――――――――――――――――  =94,331円
            (1+1.01/100/12)25×12 -1

図表5にある住宅金融支援機構の金利推移を見ると変動金利と固定金利の差は小さく、試算では月額1521円の負担で金利上昇リスクは軽減することは可能ですが、諸費用の60万円を合わせると約105万円の負担が発生してしまいます。

このまま借り換えるだけでは、金利上昇のリスクは減らせても、総額の返済額が減りません。

変動金利から固定金利に借り換えすることで金利上昇のリスクを軽減できますが、返済する金額が増えないように借り換えしたいものです。

図表5

民間金融機関の住宅ローン金利推移(変動金利等)

住宅金融支援機構「民間金融機関の住宅ローン金利推移(変動金利等) 」から引用

借り換えのメリットと注意点

低金利の恩恵を最大限に活用したい人は、変動金利に借り換えをすることで返済額を減らすことができます。しかし、金利上昇したときの家計負担を考慮しておく必要があります。

ここでは、借り換えのメリットと注意点について説明させていただきます。

借り換えのメリット

低金利の今だからできる借り換えのメリットを紹介します。

借り換えに求められる期待として「住宅ローンの返済額が少なくしたい」「月々の支払いを楽にしたい」 この気持ちは皆さん共通の思いです。

借り換えによる2つのメリットをここで紹介します。

毎月の返済額が減らせる

過去に高い金利で契約している人にとっては、今の低金利に借り換えるだけで返済額が大幅に下がる可能性があります。

しかし、国土交通省の「民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告者」を分析していくと、平成27年度の住宅ローンの利用者が8,718,527件に対して借り換え実績がわずかに1.2%の107,253件です。

筆者は借り換えが進んでいない要因は「金利に関心が無いことではないかと思っています。

住宅ローンを借りる時には少しでも金利が低いこと、金利動向に注目していますが、借りてしまうと金利の変化に気が付きにくいということです。

借り換えの2つの注意点

返済額が減る可能性がある借り換えですが、 借り換えに伴う注意点がありますので、2つお伝えします。

借り換えには50~100万円の費用がかかる

住宅ローンの金利が史上最低と聞くと「低い金利の住宅ローンに借り換え」を考える方も少なくありませんが、諸費用を含めての計算が成否の鍵となります。

借り換えをする際には、新たに住宅ローンを申し込むことになるため諸費用が発生します。
諸費用は金融機関によって違いがありますが、おおむねローン残高の1%~3%です。

仮に2500万で25年返済の場合は60万円~70万円が目安です。 借り換えの際には諸費用込みで「借り換えの有無」を検討が必要なことも忘れないでいただけたら幸いです。

主な諸費用

  1. 事務手数料
  2. 保証料
  3. 印紙代
  4. 登録免許税
  5. 団体信用生命保険料
  6. 司法書士報酬

借り換えができないケースがある

住宅ローン以外に複数の借入れがある場合は注意が必要です。 借り換えの審査には、金融機関独自の審査基準があるため審査の可否については予測不能な部分が多いです。

住宅ローンの年間返済額が税収の35%(返済比率)を超えると、借り換え審査の対象からは外れる可能性が高くなります。

その他には下記にある3つの信用項目についても確認しておくとよいでしよう。

  1. 1年以内に返済が遅れや未返済がある。
  2. 消費者金融などの借金がある。(借り換えする住宅ローンの月額返済額を上回ると厳しい)
  3. 顧客属性によるもの

借り換え以外に住宅ローンをお得にする方法「繰上げ返済」

住宅ローンの返済額を減らすのは借り換えだけではありません。
借り換えの手数料には住宅ローンの1~3%がかかりますが、手数料が数万円~無料でできる、繰上げ返済という方法もありますので、ご紹介いたします。

繰上げ返済とは

毎月決まったローンの返済以外に、まとまったお金を返済することを繰上げ返済といいます。
繰上げ返済をすると、返済する予定だった利息が減り、節約効果が期待できる返済の方法です。

どのぐらい節約できるのか詳しく説明していきます。

繰上げ返済シミュレーション

繰上げ返済には「期間短縮」と「返済額軽減」の2タイプがあります。

どのぐらい差が出るのか下記の設定条件でシミュレーションしてみましょう。

借入元金3,000万円 5年後に100万円を繰上げ返済した場合で比較

当初借入元金 3,000万円
当初借入期間 35年 
返済ずみ期間 5年
返済方法 元利均等返済
借入金利 初回から 1.15%
10年目から 2.00%
繰り上げ金額 100万円
現在の毎月返済額 86,799 円
期間短縮を選択した場合 返済額を変更する場合
次回から 86,799 円
10年目から 95,882 円
次回から 83,505 円
 10年目から 92,244 円
残り返済期間 28年 7ヶ月 残り返済期間 30年
減少する利息額 719,362 円 減少する利息額 285,717 円

2つの繰上げ返済を比較すると、期間短縮のほうが利息の軽減効果が高いことがご覧いただけると思います。同じ100万円でも繰上げ返済の選択によって43万円の差があります。

繰上げ返済のタイプ

住宅ローンの総返済額を削減したり、完済時期を前倒しできるのが繰上げ返済です。
2つのタイプの繰上げ返済方法があるので詳しく説明していきます。

期間短縮タイプ

期間短縮タイプとは毎月の返済額を変更せず、返済期間を短くするタイプです。
繰上げ返済するお金を「返済期間の元金」にすべて充当されるもので、払う予定であった利息を 軽減できる仕組みです。まとまったお金が少ない場合でも節約効果が期待できるのが特徴です。

返済額軽減タイプ

返済額軽減タイプは、、毎月の返済額を減額するタイプです。
こちらは、繰り上げ返済するお金を「残りの返済期間で均等に割る」仕組みとなっています。
利息軽減効果は若干劣りますが、毎月の返済額を抑えることで家計費の負担を抑えることができます。

FPおすすめのタイプ

筆者としては繰り上げ返済するなら「期間短縮タイプ」をおすすめします。
繰り上げ返済のお金は、すべて元金に充当される点において、共通していますが、 総返済額を減らすには、期間短縮タイプに軍配が上がります。

返済期間をカットすることで「払う予定の利息を削れる」節約効果はもちろんの事ですが、 定年後に「住宅ローンを払い続けるような」精神的負担を軽減できるメリットがあります。

どちらがお得ということよりも生活設計にあった繰上げ返済を選んでいただきたいと思います。

繰上げ返済のタイミング

繰上げ返済のタイミングは、家計の事情を考慮したものでなければなりません。 急いで繰上げ返済したところで、生活リスクを補うだけのメリットは小さいものです。

どのようなことに気をつけるべきなのか簡単に説明していきます。

こまめに繰上げ返済

繰上げ返済をこまめにすると、返済リスクを軽減することはできます。一方、繰上げ返済の回数が多すぎると教育資金や老後資金の貯蓄ができなくなる恐れがでてきます。

住宅を建てた時は、家具家電の購入費や諸費用で相当の預貯金を切り崩していると思います。

繰上げ返済して借金を少なくしたい気持ちは理解できますが、購入してから4年ぐらいは繰上げ返済を我慢です。預貯金が元に戻るぐらいまでは貯蓄に励んでください。

まとめて繰上げ返済

まとめて繰上げ返済するとスッキリした気分にはなりますが、金額によっては家計破綻のリスクにさらされる恐れがあります。

住宅ローンの最大のメリットは、数千万円の大金を「時間をゆっくり使って返済できることです」。

裏返すと、まとめて繰上げ返済というのは、「ある期間の分割払い」の権利を放棄する代わりに、利息のコストを払わない行為です。
まとめて繰上げ返済するリスクとしては、手元から大きな大金が失われること。
仮に老後資金が足りなくなったとしたら「まとめて繰上げ返済」したことが原因だったということが起きるかもしれません。

まとめての繰上げ返済は、将来の予算を差し引いた返済額を考えるようにしましょう。

FPおすすめのタイミング

繰り上げ返済のメリットは大きいものの「たまったお金」を頻繁に返済に回すと、いつまでたっても貯蓄できない家庭になってしまいます。

繰上げ返済は、急ぎ過ぎてもいいことはありません。
貯蓄を増やすことを第1と考え、基本生活費の2年分程度を貯まるまで繰上げ返済は我慢しましょう。 家計費に余裕が出来たら、こまめに繰上げ返済することをおすすめします。

繰上げ返済の注意点

繰上げ返済の利用条件は、金融機関によって手数料の有無や、返済金額について制約も設けられているため 利用の際には事前の確認が必要となります。

  • 繰上げ返済手数料
    ほとんどの金融機関では一部繰上げ返済に関しては手数料を無料としていますが、一方、全額繰上げ返済をする場合は手数料を必要とする場合がありますので注意が必要です。
  • 繰上げ返済の回数と返済日
    金融機関によって繰上げの利用回数の制限がある場合がありますので確認が必要となります。
  • 住宅ローン控除の還付金が少なくなる可能性
    1%未満の金利で借り入れを行っている場合、繰上げ返済することで「住宅ローン控除の還付金」が減ってしまうことがあります。

    また、住宅ローン控除を行うには返済年数が10年以上必要となりますので、期間短縮タイプの繰上げ返済をしている人は、返済スタートからの返済年数が10年未満にならないよう注意しましょう。

まとめ

住宅ローンの借り換えは、すぐに総返済額を下げることができる簡単な方法です。

あなたの家計に適した金融機関を選ぶことで効果的に住宅ローンを圧縮することが期待できますが、 一方で、誤った借り換えをしてしまうと思わぬ損失を招く恐れがあること注意することが必要です。

原則、住宅ローンの借り換えは、家計の収支バランスを崩さないことです。

借り換えの条件は金融機関によって違いはありますが、 どうぞ本文を参考に進めていただければと思います。

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