住宅ローンの借り換えにおすすめの金融機関と選び方!

住宅ローン借り換えにおすすめの金融機関
じぶん銀行
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マイナス金利の影響を受けて住宅ローンの金利も1%を下回る低水準。

住宅ローンを利用して新築住宅の購入に目が奪われますが、マイナス金利の恩恵を最大に受けられるのは、 住宅ローンの借り換えをする人です。

住宅ローンの借り換えの目的は3つ。

  1. 毎月の固定費を減らして家計費を見直すこと
  2. 低い金利に借り換えて住宅ローンの負担を減らすこと
  3. お得なプランが付いている住宅ローンで生活リスクを抑えること

1つでも達成したいあなたは、 住宅ローンの借り換えでいくらお得になり、どんなメリットがあるのかを 知る必要があります。

ファイナンシャルプランナーがシミュレーションした 借り換えのプランを是非一度、ご覧ください。

執筆者情報

F&J FP事務所

F&J FP事務所 ファイナンシャル・プランナー

ファイナンシャルプランナー・住宅ローンアドバイザーとして、住宅ローンや保険の相談・アドバイスをしております。これから住宅ローンを利用しようとしている方々に向けて、公正中立な立場で役に立つ情報を発信できればと考えております。


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この記事の目次

借り換え先を選ぶ時のポイントは「金利が低いかどうか」

借り換え先の金融機関を決める目安は「今、借りている住宅ローンよりも金利が低い」ことです。

住宅ローンの金利を決める時に参考となる長期金利は、2016年3月に一時マイナス0.13%過去最低水準を記録してからも、住宅ローン固定金利10年は0.58%~(2019年9月2日調査時点)と低水準にあります。

今借りている住宅ローンと0.5%以上の金利差がある金融機関に借り換えることができれば、借り換え諸費用を含めても住宅ローンを低く抑えることができる可能性があります。

住宅ローンの借り換えにあたって、借り換え前後の目安として「金利差1%以上」「返済の残り期間10年以上」「ローン残高1000万円以上」とよく聞きますが、これは、10年固定金利が登場した当時の「住宅ローンの借り換えをうながす目安」として使われたものです。

近年では「超低金利」「長期返済の住宅ローン」「住宅価格の上昇で住宅ローン残高が多い」などの環境の変化により、わずかな金利差でも恩恵を受けられる方はいらっしゃると筆者は思います。

下の表は5年前に借りた住宅ローンを今年、借り換えした場合をシミュレーションしたものです。

借り換えの費用を加算すると借入の残高は一時的に増えますが、変動金利以外は低い金利に借り換えすることで、年間の返済額は下げることで年間2万~11万円ぐらいの節約効果が確認できます。

関連記事住宅ローンの変動金利は怖くない!リスクを抑えてメリットを活かす賢い使い方

金利の借り換え効果 『設定条件: 同一の金融機関、ローン残高2,000万、 残りの返済期間25年 』

住宅ローンの種別 残高 金利 毎月返済額 返済総額 借り換え効果
変動金利 2012年3月 2,000万 1.275 77,891 23,367,300 150,500
2017年3月 2,040万 1.075 76,056 22,816,800
固定金利
10年固定
2012年3月 2,000万 2.25 87,227 23,436,600 2,331,500
2017年3月 2,040万 1.30 78,122 23,436,600
フラット35 2012年3月 2,000万 2.13 86,043 25,812,900 1,914,900
2017年3月 2,060万 1.25 77,660 23,298,000

※借り換えの諸費用を変動及び固定を2%、フラット35を3%と想定して計算。

借り換え先の金融機関選びとしては、同じ住宅ローン種別であっても、金利が少しでも違ってくるだけで 借り換え効果は違ってきます。

借り換えを考えている方の中には、諸費用の負担で二の足を踏んでいる方も少なくありませんが、最近の金融機関では、「借り換えの諸費用を上乗せできる」住宅ローンが用意されているので、諦める必要はありません。

借り換えの諸費用の目安はローン残高の1%~3%程度必要ですが、以前の住宅ローン金利と比較して、金利が0.1~0.3%ぐらい下がれば、諸費用分を相殺することは十分に可能といえます。

諸費用を含めてお得感を得るには0.5%以上の金利差が見込まれる金融機関がおすすめです。

関連記事住宅ローンの借り換えで返済負担を軽減しよう!得する条件・タイミングを解説

借り換えの金利と手数料を確認する

借り換えの金利と手数料を確認していきます。借り換えは、住宅ローン残高、残りの返済期間、新しい借入先との金利差によって効果があるかどうか、効果が高いかどうかで変わってきます。

金融機関の借り換え条件によっても異なりますので、新規借り入れよりややこしく感じるかもしれません。

今回はシミュレーションによる比較に重点を置きますが、まずは借り換えの金利や手数料の相場を確認しましょう。

変動金利や固定金利20年への借り換え 金利と諸費用

これまで10年返済し、あと20年の返済期間があることを想定し、固定20年の金利と変動金利型の金利を確認します。なお諸費用には融資手数料や登記費用、印紙代、司法書士への報酬などが含まれています。

▼ 変動金利と固定金利20年の金利・諸費用一覧

分類 金融機関 変動金利型 固定金利20年 諸費用
都市銀行 三菱UFJ銀行 0.525%

2019年9月適用金利

2.590%

2019年9月適用金利

560,380円
ネット銀行 イオン銀行 0.470%

2019年9月適用金利

667,360円
新生銀行 0.450%

2019年9月適用金利

0.900%

2019年9月適用金利

667,360円
じぶん銀行 0.457%

2019年9月適用金利

0.841%

2019年9月適用金利

667,360円
住信SBIネット銀行 0.418%

2019年9月適用金利

借り換え金利

1.200%

2019年9月適用金利

667,360円
楽天銀行 0.527%

2019年9月適用金利

546,400円

※諸費用は、借入残高2,060万円・返済期間20年・変動金利への借り換えの場合
※固定金利20年は、固定金利期間選択型と全期間固定金利型両方ある場合はどちらか低い方。

フラット20への借り換え 金利と手数料

▼ フラット20の金利・手数料一覧

分類 金融機関 金利 融資手数料
都市銀行 みずほ銀行 1.050%

2019年9月適用金利

1.026%~
三菱UFJ銀行 取扱いなし
三井住友銀行 取扱いなし
りそな銀行 1.050%

2019年9月適用金利

1.836%
信託銀行 三菱UFJ信託銀行 取扱いなし
三井住友信託銀行 1.050%

2019年9月適用金利

0.972%
ネット銀行 イオン銀行 1.050%

2019年9月適用金利

1.836%
じぶん銀行 取扱いなし
住信SBIネット銀行(保証型) 1.050%

2019年9月適用金利

保証型の場合

2.16%
ソニー銀行 取扱いなし
楽天銀行 1.050%

2019年9月適用金利

1.08%

※諸費用は、資額×融資手数料率で求める「定率型」で計算
※金利は新機構団信付きの金利

借り換えの金利や手数料について詳しく知りたい際は「住宅ローン借り換えの金利や手数料を比較!シミュレーション方法も紹介」を参考にして下さい。

おすすめの借り換え先の金融機関と金利タイプ

2016年、マイナス金利の影響で金利が史上最低を更新してから、「変動金利」は1%を下回る金利で現在も推移しています。

住宅ローン金利の下げ止まり感はありますが、「期間限定の金利引き下げ」が継続中の今が、住宅ローンを借り換えるチャンスです。

大手のメガバンクでも固定10年の金利を0.700%、ネット専用銀行の変動金利にいたっては0.428%の超低金利で住宅ローンの借り換えができる状況にあります。

ここでは借り換えにおすすめの住宅ローンを厳選して4つ紹介致します。

新生銀行「パワースマート住宅ローン」

新生銀行の「パワースマート住宅ローン」は、手数料を抑えて借り換えをしたい方におすすめの住宅ローンです

おすすめポイント

  • 融資事務手数料が固定なので、借り換え諸費用を大きく抑えられる
  • 保証料や繰り上げ返済手数料、団信保険料などが0円
  • 自然災害時債務免除特約など、特徴的なサービスがある

他の金融機関では融資事務手数料が「借り入れ金額 × 2.16%」で設定されていることが多く、例えば2,000万円の借り入れの場合の手数料は432,000円となります。

これに対して新生銀行のパワースマート住宅ローンでは、融資事務手数料が10万8,000円(*1)と定額のため、他の金融機関と比べて大きく手数料を抑えることが可能です

*1:安心パックの場合の融資事務手数料。安心パックW、安心パックSの場合は162,000円。

新生銀行
適用金利
変動金利
0.450%

2019年9月適用金利

当初10年固定
0.800%

2019年9月適用金利

当初20年固定
0.900%

2019年9月適用金利

全固定25年
1.000%

2019年9月適用金利

全固定35年
1.200%

2019年9月適用金利

保証料 事務手数料 審査期間
無料 1,変動フォーカス:借入金額×2.16%2,その他:108,000円 2週間程度
返済方法 来店 繰上げ返済手数料
元利均等返済 必要 無料
固定期間 借入可能額 対応地域
1~35年 ~1億円 全国

諸費用で差がつく「6つの0円」!保証料・一部繰上返済手数料・コントロール返済手数料・団体信用生命保険・団体信用介護保障保険料・ATM手数料が全て0円。また、事前審査(仮審査)がなく審査が1回のみのためスムーズに審査が進みます。

公式サイトはこちら

住信SBIネット銀行「ネット専用住宅ローン 通期引下げプラン」

住信SBIネット銀行の「ネット専用住宅ローン 通期引き下げプラン」は、金利が低い傾向のあるネット銀行の中でも、特に金利が低い住宅ローンです。

おすすめポイント

  • ネット銀行の中でも特に低金利
  • 全疾病保障が無料で付帯
  • 忙しい方でもWEB申込みが可能

融資事務手数料は「借り入れ金額 × 2.16%」となっているためやや高めに設定されていますが、金利がトップクラスに低いため、手数料を含めた支払い総額で比べるともっとも安くなることが多いローンです。

また金利が低いだけでなく、全疾病保障が0円で付帯できるなどの団信保障も充実しています

 

住信SBIネット銀行
適用金利
変動金利
0.418%

2019年9月適用金利

借り換え金利

当初10年固定
0.650%

2019年9月適用金利

当初20年固定
1.200%

2019年9月適用金利

全固定35年
2.420%

2019年9月適用金利

保証料 事務手数料 審査期間
無料 借入金額×2.16% 1ヵ月~2ヵ月
返済方法 来店 繰上げ返済手数料
元利均等返済/元金均等返済 不要 無料 ※固定金利特約期間中の全額繰上返済は所定の手数料がかかります。
固定期間 借入可能額 対応地域
2~35年 500万円~2億円 全国

団信はもちろん、すべての病気・けがをカバーする全疾病保障が「保険料無料」「金利の上乗せもなし」で付帯! 働けなくなったら、月々の返済額を保障いたします。働けないまま12ヵ月経過したら、住宅ローンの残高が0円になります。 魅力的な金利と安心の保障がついた住宅ローンです! ※掲載の金利は所定の条件を満たした場合の金利です。(フラット商品は除く)

公式サイトはこちら

au住宅ローン「全期間引下げプラン」

au住宅ローン「全期間引下げプラン」はネット銀行の金利水準と比べて、低金利が特徴の住宅ローンです

おすすめポイント

  • 変動・10年固定ともに低金利
  • 0円で「がん50%保障団信」「全疾病保障」が付帯
  • 申込みから契約まで、WEB上で完結
  • auユーザーなら最大3万円分のキャッシュバックあり

他の金融機関と比べた際のau住宅ローンの強みは、「がん50%保障団体」と「全疾病保障」が0円で付帯されていて、返済中の万が一の場合でも安心の住宅ローンです。

<特徴的な団信サービス>

  • がんと診断確定されるとローン残高が半分になる「がん50%保障団信」
  • すべての病気・ケガ(※)で180日以上継続入院した場合に、ローン残高が0円になる「全疾病保障」

※精神障害を除く

契約までインターネット上で完結できるので、「忙しくて銀行に行く時間がない…」という方にもおすすめです。

au住宅ローン
適用金利
変動金利
0.457%

2019年9月適用金利

当初10年固定
0.590%

2019年9月適用金利

当初20年固定
0.841%

2019年9月適用金利

全固定35年
2.220%

2019年9月適用金利

保証料 事務手数料 審査期間
無料 借入金額×2.16% 4週間程度
返済方法 来店 繰上げ返済手数料
元利均等返済/元金均等返済 不要 無料
固定期間 借入可能額 対応地域
2~35年 500万円~1億円 全国

公式サイトはこちら

ARUHI「スーパーフラット借り換え」

ARUHIのスーパーフラット借り換えは、全期間固定金利やフラット35への借り換えを検討している方におすすめの住宅ローンです。

おすすめポイント

  • フラット35の中でもっとも低金利
  • 仮審査完了まで最短当日
  • 月240円で「がん50%保障団信」を付帯できる

特徴はなんと言っても、フラット35の中でも特に低い金利。基本的にフラット35の金利は各金融機関で横並びですが、ARUHIは独自のサービスを提供しているため、他行よりも低金利に設定されているのです

さらに審査完了までの時間が短く、仮審査は最短当日・本審査は最短3営業日で完了するというのも魅力のひとつですね。

ARUHI
適用金利
ARUHIフラット35
1.110%

2019年9月適用金利

新機構団信付き、融資比率9割以下

保証料 事務手数料 審査期間
無料 フラット35:借入金額×1.08%スーパーフラット:借入金額×2.16% 1週間程度
返済方法 来店 繰上げ返済手数料
元利均等返済/元金均等返済 不要 無料
固定期間 借入可能額 対応地域
100万円~1億円 全国

ARUHIは国内最大手の住宅ローン専門金融機関で、フラット35の実行件数シェアNo.1!全国140位上の店舗を展開しており、安心して相談ができます。

公式サイトはこちら

借り換えが向いている人/いない人

住宅ローンの借り換えが向く人、向かない人を線引きするとしたら、 手間をかけても、低金利の恩恵を受けたいか、受けたくないかの違いだと思います。

住宅ローンの借り換えの手続きは、手間がかかります。

初めて住宅を買う時は不動産、住宅メーカーが住宅ローンの手続きをサポートしてくれるものですが、借り換えは自ら行動しなければなりません

借り換えは、正直いえば面倒です。住宅ローンの返済に負担を感じないだけの経済力があるご家庭なら、手間をかけて借り換えをする必要はないのかもしれません。

借り換えが向いている人

借り換えに向いているのは、年齢、年収、勤務形態、家族構成などの信用情報に関する属性を考慮しなければ、一般的に下記3点に該当する方といえるでしょう。

  • 借り換え後の金利が、借り換え前に比べて1%以上低いこと
  • ローン残額が1,000万円以上あること
  • ローンの支払い期間の残りが10年以上あること

また、特に借り換えを検討していただきたい人は、下記のような方です。

  • 過去5年~10年前に住宅ローンを利用している人
  • 住宅ローンの借り換え時の年齢が50歳以下の人

それぞれに理由を見ていきましょう。

過去5年~10年前に住宅ローンを利用している人

2008年のリーマン・ショック以降、基準金利が引き下げられてから、各金融機関が「金利引き下げ幅」が過去最大であり、変動金利も固定金利も借り換え検討するにはよいタイミングであるため。

住宅ローンの借り換え時の年齢が50歳以下の人

これまでの経験と銀行担当者との話を結論づけると「借り換えは50歳を超えると厳しくなる」ためです。

住宅ローンのパンフレットを見ると完済時点の年齢は80歳が上限と記載されています。しかし、当然ですが、年齢が高くなるほど、回収するリスクが高まるため審査は厳しくなるものです。

ただ、取引先の融資担当者にこっそり教えていただいた話として コツコツ返済し続けてきた5年、10年の実績がある方は、「きちんと返済してくれる優良顧客」という見方をする金融機関も少なくないとのことです。

借り換え時の年齢リスクに対して敏感な銀行はありますが、 年齢がネックとなりそうな場合は、一つの銀行だけでなく複数の銀行に打診をしておくと良いです。

また、「審査に通りやすいとされる地方銀行の金融機関」を選ばれる傾向があります。

必ずしも借り換えで全員がお得になるとは限りませんが、居住費は家計に占める割合が大きいだけに、借り換えによる節約効果は期待できるでしょう。

借り換えが向いていない人

借り換えが向いていない人は、借り換えの金利差が極めて少ない場合なので、一般的には下記2点に該当する方でしょう。

  • 金利1%台の金利で全期間固定金利の住宅ローンで借りている人
  • ローン残債が1000万円を下回る人

住宅ローンの借り換えとは、「他の銀行に住宅ローンを移す行為」のため、借り換えをしようとすれば、当然のこと手間と費用が発生します。

住宅ローンの借り換えするか迷っている際は「住宅ローンの借り換えは本当に効果的?お得になる人/ならない人」を参考にして下さい。

借り換えで返済額を減らせるケースの具体例

住宅ローンの借り換えは、借り換え前後の金利差によって節約効果を狙ったものですが、実際いくらお得になるのかイメージするのは難しいものです。

借り換える住宅ローンの「返済額が減らせる人、減らせない人」という視点でシミュレーションしてみましょう。

返済額が減らせる人

ローンの残高2,500万円、10年前に固定金利2.75%で契約し、固定期間終了すると適用金利が3%以上になることから、フラット35年1.120%借り換えによる見直しを行うものとしてシミュレーションしました。

計算式1のように、借り換えを行わず、再度10年固定にすると月額負担が3,325円の負担が増すことになります。
一方で、計算式2のような借り換えを行えば、毎月の返済額が22,970円も少なくさせることができます。

計算式1 現在の設定を維持した場合

  • 借入金2500万円,利率年2.75.%,返済期間25年の場合の各月返済額

           2500万円×2.75/100/12×(1+2.75/12/100)25×12
    毎月の返済額= ――――――――――――――――――――――――――  =115,327円
                 (1+2.75/100/12)25×12 -1
  • 借入金2500万円,利率年3.00.%,返済期間25年の場合の各月返済額

           2500万円×3.00/100/12×(1+3.00/12/100) 25×12
    毎月の返済額= ―――――――――――――――――――――――――――  =118,552円
                (1+3.00/100/12)25×12 -1

計算式2 フラット35に借り換えした場合

  • 借入金2500万円,利率年1.120%,返済期間25年の場合の各月返済額

           2500万円×1.120/100/12×(1+1.120/12/100)25×12
    毎月の返済額= ――――――――――――――――――――――――――――  =95,582円
                (1+1.120/100/12)25×12 -1

見直しポイント  返済期間の短縮を検討するとさらに返済総額が減る!

毎月の返済額に余裕があるのであれば、借り換えと返済期間の短縮を同時に検討するのも一つの方法といえます。

図表3のように返済期間短縮を選択すると5年ほどの返済期間が短くなります。返済期間が20年に短縮することで、総返済額を76万円ほど減らす効果があります。

図表4では、借り換え前と借り換え+5年短縮で比較。そうすると約658万円の節約効果があることがわかります。(※借り換えの諸費用を考慮せずに算出)

図表3 返済期間を短くした場合の比較

返済期間 金利 毎月返済 残りの総返済額
25年 1.120 9.6万円 2,868 万円
20年 1.120 11.7 万円 2,792 万円

図表4 期間短縮を行った場合の比較

毎月の返済額 年数 総返済額
借り換え前の総額 11.5万円 25年 約3,450万円
借り換え後の総額 9.5万円 25年 約2,850万円
借り換え+5年短縮 11.7万円 20年 約2,792万円

返済額があまり減らせない人

あまり返済額が減らせない人は、借り換えの返済額と期間を変えない人です。

最近、長期金利が0%台の低い水準を背景に、変動金利から固定金利に借り換えを検討する方もいますが、 そのまま借り換えをしてしまうと「返済額があまり減らない人」になる可能性があります。

仮に、5年前に変動金利0.875%で3,000万借りて、現在ローン残高2,500万円を20年固定金利(金利1.01%)で借り換えるとしてシミュレーションしてみましょう。

  • 借入金2500万円,利率年0.875%,返済期間25年の場合の各月返済額

        2500万円×0.875/100/12×(1+0.875/12/100)25×12
    毎月の返済額=―――――――――――――――――――――――――  =92,810円円
            (1+0.875/100/12)25×12 -1
  • 借入金2500万円,利率年1.01.%,返済期間25年の場合の各月返済額

         2500万円×1.01/100/12×(1+1.01/12/100)25×12
    毎月の返済額=―――――――――――――――――――――――――  =94,331円
            (1+1.01/100/12)25×12 -1

図表5にある住宅金融支援機構の金利推移を見ると変動金利と固定金利の差は小さく、試算では月額1521円の負担で金利上昇リスクは軽減することは可能ですが、諸費用の60万円を合わせると約105万円の負担が発生してしまいます。

このまま借り換えるだけでは、金利上昇のリスクは減らせても、総額の返済額が減りません。

変動金利から固定金利に借り換えすることで金利上昇のリスクを軽減できますが、返済する金額が増えないように借り換えしたいものです。

図表5

民間金融機関の住宅ローン金利推移(変動金利等)

住宅金融支援機構「民間金融機関の住宅ローン金利推移(変動金利等) 」から引用

借り換えのシミュレーションをする

借り換えは、どの金利タイプへ借り換えるかによって効果が変わります。どの金利タイプからどの金利タイプへ借り換えるか、今回は3つの借り換えパターンでそれぞれの借り換え効果を確認していきたいと思います。

借り換える金利タイプを決めておくと、借り換え先の住宅ローン比較がしやすくなります。

変動金利型からフラット20への借り換え

10年前の変動金利型も低い金利でしたが、現在は当時よりもさらに低くなっています。金利は下がりましたので変動金利を選択した人にとっては返済額が増えずに済んだことになります。

ただ長期住宅ローンを組んでいるため、あと20年どうするかという問題があります。あとの20年も金利は変動しないと考えれば、変動金利型への借り換えになりますが、そろそろ上昇すると考えれば、固定金利への借り換えを検討することになります。

変動金利型からフラット20への借り換えは、金利変動リスクを回避することが目的となります。ただ一般的に変動金利型より固定金利型の方が金利は高いため、借り換え効果を大きく期待できないだけでなく、返済額が増える可能性すらあります。

今回のシミュレーションでは、毎月の返済額・総返済額ともに増加してしまいます。

返済の負担が増えすぎても困りますので、シミュレーションして検討する必要はあります。

▼ 借り換え条件

現在の借入先 今後の借入先
金利タイプ 変動金利型 フラット20
金利 0.90% 1.33%
返済期間 10年経過 残り20年
借入金額 2,500万円

▼ 借り換え効果(シミュレーション結果)

借り換え前 借り換え後
毎月の返済額 113,861円 118,691円
返済総額 27,326,699円 28,485,897円
諸費用 463,000円
総返済額+諸費用 27,326,699円 28,948,897円
借り換え効果 1,622,198円増額

楽天銀行 住宅ローンシミュレーション
諸費用は楽天銀行の場合

固定10年からフラット20への借り換え

固定10年(固定金利期間選択型)の期間満了に伴い、次の金利タイプをフラット20にするパターンです。10年前よりフラット20(フラット35)の金利は下がっていますので、固定金利型への借り換えでも効果を得られます。

フラット20への借り換えだけでなく、もう一度固定10年を選ぶ方法もあります。その場合は10年後に再び金利タイプを選択することになります。

この借り換えタイプは引き続き金利変動のリスクを負わず、安定した返済を希望する人向けとなります。フラット20の金利はどの金融機関も同じなので諸費用を含めてシミュレーションし、その中から借り換え効果が高いものを選んでいきましょう。

下記のシミュレーションの場合では、諸費用があるため総返済額は増加しますが、11年目以降の月々の返済金額は安くなっています。

▼ 借り換え条件

現在の借入先 今後の借入先
金利タイプ 固定10年 フラット20
金利 2.00% (11年目以降) 1.33%
返済期間 10年経過 残り20年
借入金額 2,500万円
▼ 借り換え効果(シミュレーション結果)
借り換え前 借り換え後
毎月の返済額 121,928円 (11年目以降) 118,691円
返済総額 28,702,935円 28,485,897
諸費用 463,000円
総返済額+諸費用 28,702,935円 28,948,897円
借り換え効果 245,962円増加

楽天銀行 住宅ローンシミュレーション
諸費用は楽天銀行の場合

フラット35から変動金利型への借り換え

固定金利型から変動金利型への借り換えです。金利変動によるリスクは生まれますが、固定金利型から変動金利型への借り換えは金利差が大きくなる借り換えパターンです。

借入金額が減少していれば金利上昇による返済額の増加はおさえられますので、借り換え後のシミュレーションもして、どの程度の金利上昇まで耐えられるか確認してから選びましょう。

現在の借入先 今後の借入先
金利タイプ フラット35 変動金利型
金利 1.41% 0.527%
返済期間 10年経過 残り20年
借入金額 2,500万円
▼ 借り換え効果(シミュレーション結果)
借り換え前 借り換え後
毎月の返済額 119,604円 109,775
返済総額 28,704,911 26,346,001
諸費用 463,000円
総返済額+諸費用 28,704,911 26,809,001円
借り換え効果 1,895,910円軽減

楽天銀行 住宅ローンシミュレーション
 諸費用は楽天銀行の場合

借り換えパターンと借り換え効果

ここまで3つの借り換えパターンでシミュレーションしましたが、最後にまとめておきたいと思います。

借り換え効果 特徴(どのような人に向いているか)
変動金利型 ⇒固定金利型 1,622,198円増額 借り換え効果は期待できませんが、今後の金利上昇で返済額が増えることを避けたい人向け
固定金利型 ⇒固定金利型 245,962円増額 金利タイプは変更せず、純粋に金利の低い借入先に借り換えをすることで総返済額を減らしたい人向け
変動金利型 ⇒変動金利型 1,895,910円軽減 金利が上昇するリスクよりも、借り換えにより総返済額を減らすことを優先したい人向け

フラット35の借り換えについて詳しく知りたい際は「フラット35への借り換えのメリット・デメリットをわかりやすく解説!」を参考にして下さい

借り換えのメリットと注意点

低金利の恩恵を最大限に活用したい人は、変動金利に借り換えをすることで返済額を減らすことができます。しかし、金利上昇したときの家計負担を考慮しておく必要があります。

ここでは、借り換えのメリットと注意点について説明させていただきます。

借り換えのメリット

低金利の今だからできる借り換えのメリットを紹介します。

借り換えに求められる期待として「住宅ローンの返済額が少なくしたい」「月々の支払いを楽にしたい」 この気持ちは皆さん共通の思いです。

借り換えによる2つのメリットをここで紹介します。

毎月の返済額が減らせる

過去に高い金利で契約している人にとっては、今の低金利に借り換えるだけで返済額が大幅に下がる可能性があります。

しかし、国土交通省の「民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告者」を分析していくと、平成27年度の住宅ローンの利用者が8,718,527件に対して借り換え実績がわずかに1.2%の107,253件です。

筆者は借り換えが進んでいない要因は「金利に関心が無いことではないかと思っています。

住宅ローンを借りる時には少しでも金利が低いこと、金利動向に注目していますが、借りてしまうと金利の変化に気が付きにくいということです。

借り換えの2つの注意点

返済額が減る可能性がある借り換えですが、 借り換えに伴う注意点がありますので、2つお伝えします。

借り換えには50~100万円の費用がかかる

住宅ローンの金利が史上最低と聞くと「低い金利の住宅ローンに借り換え」を考える方も少なくありませんが、諸費用を含めての計算が成否の鍵となります。

借り換えをする際には、新たに住宅ローンを申し込むことになるため諸費用が発生します。
諸費用は金融機関によって違いがありますが、おおむねローン残高の1%~3%です。

仮に2500万で25年返済の場合は60万円~70万円が目安です。 借り換えの際には諸費用込みで「借り換えの有無」を検討が必要なことも忘れないでいただけたら幸いです。

主な諸費用

  1. 事務手数料
  2. 保証料
  3. 印紙代
  4. 登録免許税
  5. 団体信用生命保険料
  6. 司法書士報酬

借り換えができないケースがある

住宅ローン以外に複数の借入れがある場合は注意が必要です。 借り換えの審査には、金融機関独自の審査基準があるため審査の可否については予測不能な部分が多いです。

住宅ローンの年間返済額が税収の35%(返済比率)を超えると、借り換え審査の対象からは外れる可能性が高くなります。

その他には下記にある3つの信用項目についても確認しておくとよいでしよう。

  1. 1年以内に返済が遅れや未返済がある。
  2. 消費者金融などの借金がある。(借り換えする住宅ローンの月額返済額を上回ると厳しい)
  3. 顧客属性によるもの

借り換えるべきか不安な場合は、対面で相談しよう

ここまで住宅ローンを借り換える場合のメリットを解説してきましたが、それでも借り換えて良いのかどうか不安…という方もいますよね。

そういった場合には、店舗で対面相談をしてみるのがおすすめです

例えばSBIマネープラザの「MR.住宅ローンREAL」は店舗で直接相談ができることが魅力です。

店舗数は限られていますが、借り換えに不安がある人にはおすすめです!
<SBIマネープラザの店舗一覧>
  営業時間 定休日
新宿中央支店 9:00~18:00
新宿東住宅ローンプラザ 9:00~18:00 水・日・祝
秋葉原支店 9:00~18:00
横浜住宅ローンプラザ 9:00~18:00 水・祝
大宮住宅ローンプラザ 9:00~18:00 水・日・祝
浜松住宅ローンプラザ 9:00~18:00 水・日・祝
名古屋支店 9:00~18:00 水・日・祝
大阪支店 9:00~18:00
神戸住宅ローンプラザ 9:00~18:00 水・日・祝
福岡中央支店 9:00~18:00 水・日・祝

借り換え以外に住宅ローンをお得にする方法「繰上げ返済」

住宅ローンの返済額を減らすのは借り換えだけではありません。
借り換えの手数料には住宅ローンの1~3%がかかりますが、手数料が数万円~無料でできる、繰上げ返済という方法もありますので、ご紹介いたします。

繰上げ返済とは

毎月決まったローンの返済以外に、まとまったお金を返済することを繰上げ返済といいます。
繰上げ返済をすると、返済する予定だった利息が減り、節約効果が期待できる返済の方法です。

どのぐらい節約できるのか詳しく説明していきます。

繰上げ返済シミュレーション

繰上げ返済には「期間短縮」と「返済額軽減」の2タイプがあります。

どのぐらい差が出るのか下記の設定条件でシミュレーションしてみましょう。

借入元金3,000万円 5年後に100万円を繰上げ返済した場合で比較

当初借入元金 3,000万円
当初借入期間 35年 
返済ずみ期間 5年
返済方法 元利均等返済
借入金利 初回から 1.15%
10年目から 2.00%
繰り上げ金額 100万円
現在の毎月返済額 86,799 円
期間短縮を選択した場合 返済額を変更する場合
次回から 86,799 円
10年目から 95,882 円
次回から 83,505 円
 10年目から 92,244 円
残り返済期間 28年 7ヶ月 残り返済期間 30年
減少する利息額 719,362 円 減少する利息額 285,717 円

2つの繰上げ返済を比較すると、期間短縮のほうが利息の軽減効果が高いことがご覧いただけると思います。同じ100万円でも繰上げ返済の選択によって43万円の差があります。

繰上げ返済のタイプ

住宅ローンの総返済額を削減したり、完済時期を前倒しできるのが繰上げ返済です。
2つのタイプの繰上げ返済方法があるので詳しく説明していきます。

期間短縮タイプ

期間短縮タイプとは毎月の返済額を変更せず、返済期間を短くするタイプです。
繰上げ返済するお金を「返済期間の元金」にすべて充当されるもので、払う予定であった利息を 軽減できる仕組みです。まとまったお金が少ない場合でも節約効果が期待できるのが特徴です。

返済額軽減タイプ

返済額軽減タイプは、、毎月の返済額を減額するタイプです。
こちらは、繰り上げ返済するお金を「残りの返済期間で均等に割る」仕組みとなっています。
利息軽減効果は若干劣りますが、毎月の返済額を抑えることで家計費の負担を抑えることができます。

FPおすすめのタイプ

筆者としては繰り上げ返済するなら「期間短縮タイプ」をおすすめします。
繰り上げ返済のお金は、すべて元金に充当される点において、共通していますが、 総返済額を減らすには、期間短縮タイプに軍配が上がります。

返済期間をカットすることで「払う予定の利息を削れる」節約効果はもちろんの事ですが、 定年後に「住宅ローンを払い続けるような」精神的負担を軽減できるメリットがあります。

どちらがお得ということよりも生活設計にあった繰上げ返済を選んでいただきたいと思います。

繰上げ返済のタイミング

繰上げ返済のタイミングは、家計の事情を考慮したものでなければなりません。 急いで繰上げ返済したところで、生活リスクを補うだけのメリットは小さいものです。

どのようなことに気をつけるべきなのか簡単に説明していきます。

こまめに繰上げ返済

繰上げ返済をこまめにすると、返済リスクを軽減することはできます。一方、繰上げ返済の回数が多すぎると教育資金や老後資金の貯蓄ができなくなる恐れがでてきます。

住宅を建てた時は、家具家電の購入費や諸費用で相当の預貯金を切り崩していると思います。

繰上げ返済して借金を少なくしたい気持ちは理解できますが、購入してから4年ぐらいは繰上げ返済を我慢です。預貯金が元に戻るぐらいまでは貯蓄に励んでください。

まとめて繰上げ返済

まとめて繰上げ返済するとスッキリした気分にはなりますが、金額によっては家計破綻のリスクにさらされる恐れがあります。

住宅ローンの最大のメリットは、数千万円の大金を「時間をゆっくり使って返済できることです」。

裏返すと、まとめて繰上げ返済というのは、「ある期間の分割払い」の権利を放棄する代わりに、利息のコストを払わない行為です。
まとめて繰上げ返済するリスクとしては、手元から大きな大金が失われること。
仮に老後資金が足りなくなったとしたら「まとめて繰上げ返済」したことが原因だったということが起きるかもしれません。

まとめての繰上げ返済は、将来の予算を差し引いた返済額を考えるようにしましょう。

FPおすすめのタイミング

繰り上げ返済のメリットは大きいものの「たまったお金」を頻繁に返済に回すと、いつまでたっても貯蓄できない家庭になってしまいます。

繰上げ返済は、急ぎ過ぎてもいいことはありません。
貯蓄を増やすことを第1と考え、基本生活費の2年分程度を貯まるまで繰上げ返済は我慢しましょう。 家計費に余裕が出来たら、こまめに繰上げ返済することをおすすめします。

繰上げ返済の注意点

繰上げ返済の利用条件は、金融機関によって手数料の有無や、返済金額について制約も設けられているため 利用の際には事前の確認が必要となります。

  • 繰上げ返済手数料
    ほとんどの金融機関では一部繰上げ返済に関しては手数料を無料としていますが、一方、全額繰上げ返済をする場合は手数料を必要とする場合がありますので注意が必要です。
  • 繰上げ返済の回数と返済日
    金融機関によって繰上げの利用回数の制限がある場合がありますので確認が必要となります。
  • 住宅ローン控除の還付金が少なくなる可能性
    1%未満の金利で借り入れを行っている場合、繰上げ返済することで「住宅ローン控除の還付金」が減ってしまうことがあります。

    また、住宅ローン控除を行うには返済年数が10年以上必要となりますので、期間短縮タイプの繰上げ返済をしている人は、返済スタートからの返済年数が10年未満にならないよう注意しましょう。

繰り上げ返済について詳しく知りたい際は「住宅ローンの繰り上げ返済のメリットとデメリットとは?」を参考にして下さい。

まとめ

住宅ローンの借り換えは、すぐに総返済額を下げることができる簡単な方法です。

あなたの家計に適した金融機関を選ぶことで効果的に住宅ローンを選ぶことで、数百万円もの影響がでることもあります。
一方で、誤った借り換えをしてしまうと思わぬ損失を招く恐れがあること注意することが必要です。

原則、住宅ローンの借り換えは、家計の収支バランスを崩さないことです。

借り換えの条件は金融機関によって違いはありますが、 どうぞ本文を参考に進めていただければと思います。

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