住宅ローンの手数料含む諸費用は120万円? 諸費用を一覧にして解説!

住宅ローン手数料込み諸費用
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マイホームを購入する際はほとんどの人が住宅ローンの借り入れをしています。住宅ローンの借り入れ先を選ぶ基準として一番に金利を比較する人は多いでしょう。

しかしながら、金利の比較だけでなく、住宅ローンの借り入れ時にかかる諸費用を含めてチェックすることが大切です。住宅ローンを借り入れるには諸費用がかかり、各金融機関によって金額は異なり、一般的に住宅ローンの諸費用は80万円~120万円と幅があります。

今回は住宅ローンの借り入れにかかる諸費用について詳しく解説していきます。

住宅ローンの手数料は100万円が目安

住宅ローンの借り入れの手続きには、事務手数料や住宅ローン代行手数料がかかります。費用は金融機関や不動産会社によって差があります。よって住宅ローンの借り入れ先を選ぶ際は事前に手数料についても確認しておくことが大切です。

事務手数料は定額で払うものと、融資額に応じて払うものと金融機関により異なります。例えば、契約時に3~5万円程度を支払うものと、融資額の1~2%といった融資額に応じて支払うもの、どちらかのパターンが一般的です。契約時に定額で支払うものはわかりやすいですが、後者の場合は注意が必要です。

例えば、融資額4,000万円、事務手数料のレートが2.1%であれば融資額4,000万円×2.1%=84万円と思いのほか高額になります。

住宅ローンの借り入れには事務手数料の他に、契約書を交わすときに納める印紙税や登記費用などの費用がかります。融資額によって住宅ローンの諸費用には差がありますが、100万円を一つの目安にしておくといいでしょう。

なお、事務手数料が無料の金融機関もあります。ですが、住宅ローンの借り入れにはローン保証料、保険料などの諸費用もかかります。住宅ローンを選ぶ際には、金利と合わせて手数料を含めた諸費用を考慮することが重要です。

住宅ローン手数料とは何か

住宅ローンは借り入れするために金融機関に支払う事務手数料がかかります。

また、住宅ローンの借り入れには事務手数料以外にローン保証料や印紙税などもかかります。住宅ローンの諸費用とは事務手数料、ローン保証料、印紙税など住宅ローン契約にかかわる費用です。

手数料含む諸費用の種類とかかるお金、必要な時期

住宅ローンを借り入れする際にかかる諸費用は次の表を参考にしてください。

費用項目 金額例 必要時期 備考
事務手数料 0円/31,500円/32,400円/借入額の2.1%など 借入時
住宅ローン代行手数料 0円~10万円程度 借入時 かからない不動産会社もあります。代行せず自ら行えば不要です。
ローン保証料 0円(ネット銀行)~約60万円(大手銀行で融資額3000万円を35年借り入れした場合) 借入時 実行時に一括もしくは、金利に上乗せして支払うことができます。
抵当権設定費用 <登記免許税>
借り入れ金額×0.1%~0.4%
<登記代行手数料>
6~10万円
借入時
印紙税 2万円(契約金額1千万円を超え5円万円以下の場合) 借入時 借り入れ金額によって異なります。
火災保険料 約18万円
(A損害保険会社にて東京都内70平米のマンションの35年間分の試算例)
融資実行時
地震保険料 約7~12万円
(東京都内の火災保険金額3000万円のマンションの35年間分の試算例)
融資実行時
団体信用生命保険料 0円の金融機関が多い。
フラット35で機構団信に加入する場合の特約料の年払額の目安例は借入金額1000万円あたり1年目35,800円
融資実行時 3大疾病保障特約などをつける場合は、金利に上乗せとなります。
繰上げ返済手数料 0円~54,000円 返済時
金利タイプ変更手数料 約5000円 変更時

事務手数料(必ずかかる費用)

住宅ローン申込時に借り入れ先の金融機関に支払う費用です。

住宅ローン代行手数料(かかるとは限らない費用)

住宅ローンを手続きしてもらった不動産会社に支払う費用です。不動産購入を不動産会社が代行して手続きをしてもらう方は多いです。代行してもらっても、かからない不動産会社も多くあるので、手数料の有無については事前に確認しましょう。

ローン保証料(必ずかかる費用)

連帯保証人を立てない代わりに、保証会社に保証人になってもらうために支払う費用です。フラット35や一部の民間ローンなど、ローン保証料がかからない住宅ローンもあります。

抵当権設定費用(必ずかかる費用)

登録免許税と登記代行手数料が含まれます。

  • 登録免許税
    土地・建物の所有権移転(保存)登記や、住宅ローンの担保となる抵当権設置登記の際にかかります。
  • 登記代行手数料
    登記手続きを司法書士に依頼した場合にかかる報酬です。

印紙税(必ずかかる費用)

住宅ローン契約書に収入印紙を貼付し消印することにより印紙税を納めます。物件価格によって印紙税額は異なります。

火災保険料(必ずかかる費用)

火災に備えて加入する損害保険の保険料です。選択する商品や保険会社によって保険料は異なります。

地震保険料(必ずかかる費用)

地震に備えて加入する損害保険の保険料です。住む地域や住宅の構造などによって保険料は異なります。

団体信用生命保険料(無料も有)

返済期間中の万が一に備え加入する生命保険の保険料です。万が一の場合、保険金を債務(住宅ローン残高等)に充当して精算されるため、残された家族にローン債務の負担がかからない保険です。保険料は金融機関が負担する住宅ローンが多いです。

繰上げ返済手数料(無料も有)

住宅ローンを繰上げて返済する場合にかかる手数料。住宅ローンの返済計画として繰上げ返済を考えている場合は、繰上げ返済手数料が無料であれば良いでしょう。

金利タイプ変更手数料(必ずかかる費用)

固定金利から変動金利になど金利タイプを変更する際にかかる手数料です。
すでに借り入れしている住宅ローンを、他の金融機関の住宅ローンに借り換えする際にもこれらの諸費用は同様にかかります。

住宅ローンの代表的な諸費用について詳しく知りたい際は「住宅ローンの諸費用は240万円!出費を抑える賢いローンの組み方を徹底解説」を参考にして下さい。

手数料を含む諸費用を節約する方法

諸費用の節約

手数料を含む諸費用は住宅ローンの総返済額に大きく影響します。手数料を含む諸費用がどれだけ節約できるかによって総返済額は大きく異なります。諸費用は契約時に一時金でまとめて支払うものもあれば、金利に上乗せして支払うものもあります。

諸費用は工夫次第で節約することができます。3つの方法を紹介します。

登記を自ら行う

一般的に登記については、金融会社が用意してくれた司法書士に依頼して登記をするケースがほとんどです。しかし自分で登記をすることで、司法書士への報酬を支払わず節約することができます。

火災保険料の割引

住宅ローンを借り入れた金融機関で団体契約に申し込める場合があります。団体契約の場合、団体割引が適応されます。同じ火災保険の商品でも個人で加入するより保険料が割引になります。他の損害保険会社に見積もりをとって比較してみるといいでしょう。

ローン保証料や団体生命保険料を負担しなくて良い金融機関を選ぶ

ローン保証料がかからない金融機関や、住宅ローンを借り入れすると団体生命保険料を負担しなくてよい金融機関もあります。

住宅ローン借り入れ時に気をつけること

借入れ時の注意

住宅ローン借り入れ時に気をつけたいポイントを2つご紹介します。

頭金をたくさん入れる

できれば借入額は少額にしたいと考えるものです。よって頭金をたくさんいれたいところですが、手元のお金がなくなってしまっては万が一の場合に不安です。収入が減る、家族が病気になったなど何があるかわかりません。

緊急予備資金として最低でも生活費の6ヵ月分は手元に残しておきましょう。

家賃と変わらない返済額

モデルルームで簡単な返済シミュレーションをしてくれます。シミュレーションの結果が支払っている家賃とほとんど変わらない場合、無理なく買える!と思いがちです。

しかし、住宅を購入すると、住宅ローン返済以外に固定資産税・都市計画税、マンションであれば管理費、修繕積立金、駐輪場代、駐車場代などのコストがかかってきます。そういった購入後のコストも加味して無理なく購入できるか判断しなければなりません。

住宅ローン借り入れ前に事前準備が大切

借入れ時の事前準備

マイホームを購入する際は、どうしても物件価格だけに目がいきがちです。実際には、お伝えした通り物件価格とは別に住宅ローンの諸費用がかかるので予定していた購入資金を大きく上回ってしまったというケースがあります。

また、気をつけたいのが、返済シミュレーションの試算内容についてです。物件見学に行くとモデルルームで毎月の返済額は〇〇万円になりますとシミュレーションを提示されます。毎月〇〇万円ぐらいなら今の家賃よりも安くなるので無理なく返済できそうだと購入を決める人もいます。

しかし、よくよく試算内容をみてみると、35年間金利が、「低金利のまま変わらない」前提での返済シミュレーションにしている所が多いようです。金利がどの様に推移していくのかは誰にもわかりません。

将来、低金利のまま推移していけばよいですが、金利が上昇し変動した場合、変動金利タイプで借り入れしていると返済額も上昇し、返済が困難になる可能性もあり得ます。

よって住宅ローンを借り入れ前は、住宅ローンの金利の仕組み、借り入れにかかる諸費用など基本的なことを事前に把握しておき、しっかりシミュレーションしておけばより良い住宅ローンを選ぶことができます。

事前の現金を用意しておく

諸費用は金利に上乗せできるものもありますが、現金で支払うものもありますので、事前に現金を用意しておく必要があります。どうしても現金が準備できない場合、諸費用を借り入れする方法もあります。

住宅ローンに上乗せで借りられる金融機関もありますし、諸費用専用のローンで借り入れすることもできます。ただし、そうなれば返済の負担は大きくなりますので、できれば諸費用分については貯蓄で準備しておきたいものです。

支払いタイミングを知っておく

諸費用の支払いのタイミングは、一時金で支払うもの、金利に上乗せできるものがあります。希望の物件価格が決まれば、頭金としてあらかじめ用意しておく費用と支払うタイミングを知っておくことが大切です。

気に入った物件があっても、諸費用を一時金で支払って手元に預金が全てなくなってしまっては不安です。支払うタイミングを知っておき、あらかじめ用意しておけば慌てる事がありません。

手数料・諸費用が低い金融機関を選ぶ

住宅ローンの諸費用で安いといえばネット銀行です。不動産会社から提案される住宅ローンにネット銀行は見かけません。よってネット銀行で住宅ローンを借り入れしたい場合は、ホームページやコールセンターに問い合わせて、事前審査・本申込みの手続きをする必要があります。

ネット銀行の場合は郵送での手続きとなるため、店頭がある金融機関より手続きに時間がかかります。できれば、早い段階からネット銀行も検討しておくといいでしょう。

メガバンクとネット銀行ではどれくらい手数料・諸費用に差があるか比較してみました。特に諸費用の中でも各金融機関によって差があるのが「事務手数料」と「ローン保証料」について見てみましょう。

A銀行(メガバンク) B銀行(ネット銀行)
事務手数料 32,400円 43,200円
ローン保証料 618,330円 0円

ネット銀行は、保証料が0円で事務手数料が融資額の2.1%というところは多いです。上記で比較した通り、ネット銀行の中でも事務手数料が融資額に対しての割合でなく4万円台と一律としているところであれば、諸費用だけでみると約60万円の差になります。

まとめ

住宅ローンを借り入れる際は、借り入れ金額のみならず、手数料・諸費用がかかります。諸費用を含めたローンの借り入れもありますが、総返済額が大きくなるので現金で支払えるように事前に貯蓄をしておきたいところです。

また住宅ローンにかかる諸費用は金融機関によって異なるため、借入れを検討する際には諸費用を含めた返済シミュレーションをした上で返済総額を確認して選択することが重要です。

借り換えの場合も、新規借り入れ時と同様に手数料・諸費用はかかります。

金利が高い時期に借り入れした住宅ローンを借り換えすると、借り換え効果が大きいケースもありますが、金利差があまりない借り換えの場合は諸費用を含めると借り換え効果がほとんどないでしょう。

そればかりか、総返済額が増える可能性もありますので、金利の水準のみに振り回されずに諸費用がかかる事も念頭に入れ総合的に検討してください。

執筆者情報

今関倫子

今関倫子 FP CafeR登録パートナー

得意分野:ライフプラン・マネープラン、生命保険、不動産投資、住宅ローン、教育資金、社会保険制度
資格:ファイナンシャルプランナー(AFP)

ファイナンシャル・プランナーの今関倫子です。お金の話となると、興味はあるものの「難しい」「わからない」という方は少なくありません。お金の知識は「ない」より「ある」方が、将来のお金の増え方にも影響してきます。誰にでもわかりやすく、人それぞれの価値観を大切にし寄り添うことをモットーに日々、活動しています。

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