油断大敵!住宅ローン契約書から融資実行までの3つのポイント

住宅ローン契約書から融資実行
じぶん銀行
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住宅ローンの本審査が通り、ホッと一安心される方も多いかと思います。
確かに、本審査が通らなければローンを借り入れることができないため、ここで安心してしまう方も多いです。

しかし、ここからが住宅ローンを借り入れる上でとても重要な部分となることをご存じでしょうか?

  • 審査後は何をしていいのかわからない
  • 住宅ローンの契約書はどんなものなのか、どう書いていいのかがわからない
  • 契約を行うために、契約書以外に必要な書類がないか確認しておきたい

このような不安・悩みを抱えている方にも、わかりやすくご紹介していきたいと思います。

住宅ローンの審査後はどのような流れになる?

住宅ローンの本審査が通過すると、いよいよ住宅ローンの契約が交わされます。

世の中には様々なローンがありますが、住宅ローンは特に金額が大きなローンなので、その分手続きに手間がかかるのです。

まずは契約日を決め、そして契約に必要な書類を準備しなくてはなりません。
書類が整ったら金銭消費賃借契約を交わすことで融資が行われます。
では、もう少し具体的に審査後の流れを見ていきましょう。

1.契約日を決める

住宅ローンの融資を受けるためには金銭消費賃借契約が必要であり、その契約日を審査後に決定しましょう。

なぜ契約日を決定しなければならないかというと、融資実行が可能になるのが契約日から何日以降と設定されているケースが多いからです。

例えば、融資を3月10日に受けたい時、金融機関の設定が契約から7日と設定されている場合は3月2日に契約する必要があります。

この契約日を適当に設定して融資希望日間近に設定すると、家や鍵の引き渡し日に融資が得られない可能性があるのです。

そうなれば、引き渡しが延長することもあるでしょう。
引き渡し延長などのトラブルを避けるためにも、契約日は融資希望日に合わせて設定してださい。

2.契約に合わせて必要な書類を準備する

金銭消費賃借契約を結ぶためにはいくつか書類を持参する必要があります。

必要な書類に関しては下記の項目で詳しく説明しますが、簡単に説明すると身分証明や返済用の口座登録用紙、融資代理受理の申出書などです。

金融機関によって必要書類が違うので、各金融機関にしっかり確認をとりましょう。

3.金銭消費賃借契約を行う

契約日を決定して持参する書類を用意したら、いよいよ金銭消費賃借契約です。
そもそも、金銭消費賃借契約とはどんな契約なのでしょうか。
金銭消費賃借契約についてしっかり理解しておきましょう。

金銭消費賃借契約とは?

住宅ローンの融資を受けるにあたって、必ず結ばれる契約が金銭消費賃借契約です。

難しい契約名でどんな契約なのか分からないと疑問に思う方もいるでしょうが、住宅ローンを借りるのであればどんな契約であるのかあらかじめ理解しておくことも大切でしょう。

金銭消費賃借契約は「金消契約」もしくは「ローン契約」とも言われており、法人取引、個人取引といった種類があるのです。
この契約は金銭と消費賃借と分けて考えると理解しやすいでしょう。

▼ 金銭
言葉通りお金を指すので、金銭消費賃借契約は返済を前提に融資を受ける契約のことです。

▼ 消費賃借
借主が貸主へ、借りたものと同じものを返還する法的な約束を意味します。
銀行の住宅ローンに限らず、消費者金融やカードローン、知人や親戚からお金を借りる場合にも交わされる契約です。

金融機関で作成される契約書には一般的に下記の特約事項や記載事項があるのが一般的です。

  • 借主の情報や貸主の情報
  • 契約年月日
  • 借入額や借り入れ条件
  • 返済期日
  • 金利に返済方法
  • 返済が滞った場合の賠償金 など

この他の事項には連帯保証人や抵当権などもあるので、書類はしっかりチェックしましょう。

住宅ローンには利息がかかりますが、金銭消費貸借契約では利息制限に基づき利息の上限があります。

借入額が

10万円以下なら年20%
10万以上、100万円以下なら年18%
100万円以上は年15%

上記以上に設定はできません。

延滞損害金の約定金利は1.46倍が上限となっています。

金銭消費貸借契約書には融資にかかる条件がしっかり記載されているので、内容をしっかり読んだ上で契約結んで融資を受けましょう。

金銭消費賃借契約を行わないと住宅ローンの融資が受けられない

金銭消費賃借契約は返済を前提として融資を受けること約束するものなので、契約を結ばなければ住宅ローンの融資を受けることはできなくなります。

金利が適用されるのは、融資が実行される日

住宅ローンの金利は融資が実行される日の金利が適用されます。

金利の数値は契約書に書かれますが、注意したいのが契約日と実行日が異なるケースです。

契約日と融資実行日の月が違うと契約書に書かれないため、正確な金利を知ることができません。
記載されていない理由は、金利は一定ではなく毎月見直されているからです。

例えば10月3日に融資を受けたいと希望し、9月末に契約をしてもその時点で10月の金利は確定していないので、正確に記載することができません。

月替わりによって金利が大きく変わることはないでしょうが、月が変わればわずかに変動することを理解しておきましょう。
実際の金利は融資実行で届く予定表や契約書の写しで確認可能です。

4.住宅ローンの融資が実行される

無事に金銭消費賃借契約を結び融資実行日が訪れれば、融資を受けることができます。
融資は基本的に不動産会社に直接入金されますが、着金確認が済むと鍵の引き渡しとなり引越しや入居が可能です。

入金のタイミングは実行日の午前10時が一般的ですが、金融機関によってタイミングには誤差が生じて午前中いっぱいになる可能性もあります。

あらかじめ入金の時間を金融機関に確認しておけば、鍵の引き渡し時間も設定しやすいでしょう。

また、融資実行後は金融機関から様々な書類が届きます。
返済に関する案内や償還予定表は毎月の返済や引き落とし日に関わる書類であり、引き落としができなかった場合の連絡先なども記載されている重要な書類です。

なくさないように送付された書類を大切に保管しましょう。

金銭消費賃借契約の際に必要となる書類

金銭消費賃借契約を結ぶにあたって様々な書類を用意しなければなりません。
中には市区町村役場などから入手する書類もあるので、できるだけ早めに準備しておくことが大切です。

では、どんな書類が必要なのかご紹介していきます。

必ず必要な書類

  • 新住所となる市区町村役場から入手する印鑑証明書
  • 家族全員の住民票
  • 契約者本人を確認する資料として免許証や健康保険証の原本をいずれか1点
  • 印鑑証明書と同じ実印
  • 各種収入印紙(金銭消費賃借契約・自動引き落としの同意書・利率や返済の特約書用)
  • 住宅や土地売買、建物請負、追加工事といった不動産契約書の原本

必要になる可能性がある書類

▼ 返済口座届出銀行印
住宅ローンを返済するにあたり、返済用の口座の用意が必要です。
すでに口座がある場合はそれを確認するために必要です。

▼ 代理受理の委託状
融資を不動産会社など業者へ直接入金する場合は、その確認としてが必要です。
融資内定の通知に同封されているので、忘れず持参しましょう。

▼ 適合証明書の原本
住宅ローンは住宅や土地に価値がないと融資が受けられず、住宅金融支援機構が定めた物件であるかで確認する必要があるため

  • 長期優良住宅認定書の写し(優良住宅である場合)
  • 住宅性能評価書の写し(未提出の場合)
  • 表題登記(土地の調査士か司法書士)

それ以外に融資条件に関わる資料の提出を求められることもあるので、融資内定の通知はしっかり読んで早めに準備しましょう。

住宅ローン契約の際にかかる諸費用もチェックしておこう

住宅ローンでは元金や金利以外にも事務手数料や保証料などの諸費用も発生します。
金利だけではなく諸費用にも注目しないと損をしてしまう可能性があるのです。
また、住宅ローンでは抵当権設定があります。

抵当権設定とは自宅を担保として設定することであり、万が一住宅ローンが支払えなくなる場合、担保となった自宅を競売に欠けて負担する設定です。

住宅ローンを借りる際に必要な設定であり、登記は基本的に司法書士に依頼して手続きをしてもらいましょう。
それでは、住宅ローン契約でかかる諸経費や抵当権設定の費用についてみていきます。

諸費用は物件価格の3%~10%かかる

住宅ローンには様々な費用がかかりますが、物件価格からだいたい3%から10%はかかると言われています。
諸費用となるものが何なのか、見ていきましょう。

事務手数料

事務手数料とは借入時にかかる手数料であり、入金時に借入額から差し引かれる諸費用です。
融資額の2%など金融機関によって設定されており、目安としては5万円から10万円はかかるでしょう。

保証料

住宅ローンが返済できない場合、肩代わりしてくれる保証会社があります。
その会社に支払うお金が保証料ですが、金融機関や商品によって無料と設定されていることが多いです。
有料である場合は最大60万円が目安となります。

各保険料

負債者が病気や怪我で入院、もしくは死亡をした場合に返済負担がなくなる団体信用生命保険の保険料も住宅ローンの諸費用です。

これも無料のケースもありますが、有料の場合は年齢に応じて金額が変わってきます。
保険には生命保険だけではなく、火災や地震保険の保険料もあり、これは物件によって金額が変わるので注意しましょう。

印紙税

住宅ローンの契約書作成では印紙税がかかります。
印紙税は事務手数料と同様に借入額から差し引かれ、借入額に応じて変化するのが特徴的です。

ネット銀行の場合は不課税となるので、融資実行日中に返戻されるのが基本となっています。
このように住宅ローンはたくさんの諸費用がかかるため、物件価格の10%は元金とは異なる負担があることを理解しておきましょう。

抵当権設定にも費用がかかる!

抵当権設定の登記には借入額から0.4%の登録免許税がかかります。
3,000万円を借り入れた場合は12万円の税金を支払う義務が生じるのです。

登録免許税の税率は2017年10月時点の数値であり、軽減措置等法改正によって今後変わる恐れがあります。
住宅ローンを申請する前に国税庁のホームページをチェックしておきましょう。

借り換えの際は設定している抵当権設定を抹消する必要があり、それにも登記費用がかかります。
登録免除税は土地と建物それぞれ1個あたり1,000円が目安です。

抵当権設定は司法書士に依頼して登録することが多いですが、その場合は税金だけではなく司法書士への報酬も必要です。

報酬の価格は事務所や地域によって異なりますが、3万円から6万円程が相場となります。
抹消の場合は抵当権が1件につき2万円が目安です。

司法書士は不動産業者の紹介もありますが、料金差があるので自分で探すのも良いでしょう。
これらの費用も住宅ローンの諸費用だと理解しておきましょう。

住宅ローンの諸費用について詳しく知りたい際は「住宅ローンの諸費用は240万円!出費を抑える賢いローンの組み方を徹底解説

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まとめ

今回は契約の流れや準備する書類、契約にかかる諸経費をご紹介しましたが、わかりましたでしょうか?
住宅ローンの契約では契約日を融資実行日に合わせて設定し、必要な書類を用意して契約しなければなりません。

審査に通過しても金銭消費賃借契約を結ばなければ融資は受けられないので、融資内定の通知が届いたらしっかり準備を済ませ、引き渡しまでに融資できるように手続きをしてください。

また、住宅ローンは返済以外に手数料など諸経費は発生することへの理解も重要です。
諸経費は金利同様に総返済額に影響するので、どんな費用がかかるのかあらかじめ確認することも大切と言えます。

今回の記事を参考に慌てることなく住宅ローンの準備を始めていきましょう。

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