【住宅ローンを利用する4つの条件】年齢・収入・団信加入・保証~状況別対処方法~

住宅ローン条件
じぶん銀行
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住宅資金を金融機関から借りるときには、条件や決まりごとがあります。何気ない行動が、条件や決まりごとを破っている可能性もあります。借りて間もないころは覚えているかもしれませんが、10年、20年経つと忘れているかもしれません。

住宅ローンにはどのような条件があるのか、条件を変更することができるのか、今回は、住宅ローンの条件について解説していきます。

執筆者情報

F&J FP事務所

F&J FP事務所 ファイナンシャル・プランナー

ファイナンシャルプランナー・住宅ローンアドバイザーとして、住宅ローンや保険の相談・アドバイスをしております。これから住宅ローンを利用しようとしている方々に向けて、公正中立な立場で役に立つ情報を発信できればと考えております。


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住宅ローンを利用する際の4つの条件

住宅ローンを利用する際、借入条件があります。各金融機関の商品概要説明書を見ると、「ご利用いただける方」という項目に書かれていることが多い内容です。

原則、条件を満たしていなければ住宅ローンを利用することができないので、金融機関3つの具体例で確認しておきましょう。

みずほ銀行の住宅ローンを利用できる条件(すべて満たす方)

  • 満20歳以上71歳未満で、最終返済時の年齢が満81歳未満の方
  • みずほ銀行が契約する生命保険会社の団体信用生命保険に加入が認められる方
  • 安定した収入のある方
  • 保証会社の保証を受けられる方
  • 原則、日本国籍の方または永住許可等を受けている外国人の方

出典:みずほ銀行 商品概要説明書

りそな銀行の住宅ローンを利用できる条件(すべて満たす方)

  • 借り入れ時の年齢が満20歳以上満70歳未満の方で、最終返済時の年齢が満80歳未満の方
  • 前年の税込み年収が100万円以上の方
  • 給与所得者の場合は、勤続年数が1年以上の方。
    給与所得者以外の場合は、勤続または営業年数が3年以上の方
  • 団体信用生命保険に加入できる方

出典:りそな銀行 商品概要説明書

住信SBIネット銀行の住宅ローンを利用できる条件(すべて満たす方)

  • 仮審査申込時満20歳以上、借入時満65歳以下、最終返済時満80歳未満であること。
  • 安定かつ継続した収入があること。
  • 三井住友信託銀行指定の団体信用生命保険に加入が認められること。
  • 国内に住んでいること

出典:住信SBIネット銀行 商品概要説明書

無作為に3つの金融機関の借入条件を紹介しましたが、共通している内容をまとめると次のような条件となります。

  • 年齢(借入時と最終返済時の両方)
  • 安定した収入(勤続年数や具体的な収入額も)
  • 団体信用生命保険への加入
  • 保証会社の保証

共通項目の中には金融機関によっては入っていないものもあります。保証会社の保証が受けられるかどうかや団体信用生命保険に加入できるかどうかは本審査まで分かりませんので、審査基準と重複している項目ではありますが、共通した条件と言えるでしょう。

原則、これらの条件をすべて満たしていなければ、どんなに収入が高くても審査に通らないことになります。

誰しも経験する可能あり!住宅ローンの条件に関する4つのこと

住宅ローンを利用するためには、先ほど紹介した条件、金融機関や保証会社の審査をクリアする必要があります。

審査結果が条件付き融資だった!どう考えればいい?

審査では、融資が全く受けられないという結果よりも融資条件が付くケースが多くあります融資条件は、「他の借金を一括返済する」「融資金額は(希望金額より低い)〇〇万円」というもの。拒絶されたわけではないものの、条件としては厳しく感じる人もいるでしょう。

融資条件をクリアできればいいですが、そうでない場合の最善の方法は、一旦、住宅購入をあきらめることです。融資条件が付くということは、貸し手の金融機関としても貸すのをためらう状況です。

資金計画を立て、家計に見合う住宅規模になっているか確認してからでも遅くはありません。ただ、それでも今回を逃すと住宅購入する機会がない人は、親からの贈与を利用する他の金融機関に審査を申し込む、という方法もあります。

一定の要件を満たせば、通常、贈与税の課税対象でも非課税になる制度があります。また、審査基準は金融機関によって異なりますので、窓口で直接相談してみましょう。

転勤が決定!住宅ローン返済中だがどうすれば?

住宅ローンを返済中に転勤が決まった場合、問題となるのが、住宅ローンの借入先である金融機関との契約と住宅ローン控除。所有権はあるものの、住宅の資金を借りている(抵当権が設定されている)ため、軽はずみな行動は禁物

将来、転勤がある可能性が高い人はぜひ、確認しておきたいポイントです。

借入先である金融機関への対応

住宅ローンは投資や事業目的ではなく、居住用であるために金利は低く設定されています。金融機関の商品概要説明書の資金使途には、「本人居住用の住宅への資金」「賃貸の目的には利用できません」と記載があります。

賃貸住宅として貸す場合には、一括返済をするか、賃貸用のローンに切り替える必要があります勝手に人に貸すと後でトラブルになりますので止めておきましょう転勤が決まった場合には金融機関に相談しておくと安心です。

住宅ローン控除の適用は?

住宅ローン控除も、借金をして居住用住宅購入した場合に、その負担を軽減する目的で導入されています。

ですので、居住用住宅でなければ住宅ローン控除は受けられないのですが、転勤はやむを得ない事情ですので、一定要件を満たせば、そのまま継続して控除の適用を受けることができます

詳細につきましては、お近くの税務署に相談されることをおすすめいたします。

参考:国税庁「転勤と住宅借入金等特別控除等」

住宅ローンの控除について詳しく知りたい際は「意外と知らない!?住宅ローンの控除の条件とは」を参考にして下さい。

困ったときに心強い!フラット35

住宅ローンには「賃貸の目的には利用できません」という資金用途の制限があることを紹介しましたが、実は、住宅金融支援機構のフラット35は、転勤等の事情を問わず住宅ローンを返済中の住宅であっても賃貸することができます

会社によって転勤の有無はある程度分かると思いますので、近い将来転勤の可能性がある人はフラット35を選択することも一つの手です。

参考:住宅金融支援機構「ご返済開始後の注意事項について」

フラット35について詳しく知りたい際は「フラット35とは?」を参考にして下さい。

一時的に返済が厳しくなった、方法はあるのか?

住宅ローンは、一般的に30年や35年など長期で組む人が多いと思います。長期返済中に病気や転職で収入が一時的に減ったり、緊急で支出が増えたりすることで返済が厳しくなることもあるでしょう。

多くの金融機関では一時的に返済が厳しくなった場合の相談窓口があります返済金額の減額や返済期間の延長になりますので、利息額が増えますが、なるべく負担が軽減できるよう早めに相談しましょう。

金融機関によっては、返済額の減額が可能なことをサービスとして案内しているところもあります。

例えば、みずほ銀行の「ライフステージ応援サービス(返済額増減サービス)」は、収入が減少していないこと、滞納していないことなどの条件がありますが、サービスとしてなら返済額の減額はしやすくなります。
出典:みずほ銀行「ライフステージ応援サービス(返済額増減サービス)」

また、転勤の項目でフラット35は賃貸としても利用できることを紹介しましたが、可能かどうかは別として、現在住んでいる住宅は賃貸にし、より安い住宅を借りることもできます。

毎月の返済額より高い家賃で貸すことができれば、自身で借りる家賃に充当することも可能です。
参考:住宅金融支援機構「金融円滑化への取組について」

これから住宅ローンの借入先を探す人は、返済期間中のもしもに備えた商品を選ぶのも手です。

住宅ローンが払えなくなった場合の対処法については「万が一に備えよう!住宅ローンが払えないときの対処法」を参考にして下さい。

家計に余裕が!多めに返していきたいときの方法は?

最後は家計に余裕があるときの返済額の増額です。先ほど紹介したみずほ銀行のサービス利用もありますが、一般的には一部繰り上げ返済という方法があります。

毎月の返済額とは別に、任意で借入額の一部(又は全部)を返済することで、当初の利息額を減らし、返済期間を短くしたり毎月の返済額を少なくしたりすることができます

最近は、ネット経由であれば一部繰り上げ返済の手数料はかからないところがほとんどですので、利用もしやすいです。

住宅ローンの繰り上げ返済について詳しく知りたい際は「住宅ローンの繰り上げ返済のメリットとデメリットとは?」を参考にして下さい。

まとめ

いかがだったでしょうか。

住宅ローンは、金銭消費貸借契約と呼ばれる契約を結んでいますので、都合のいいように住宅を貸すとトラブルになることがあります。どのような場合でも、借入先である金融機関に問い合わせることで新たなトラブルの発生を防ぐことができます。

これから住宅ローンを組む人は、金利だけでなく返済期間中の状況の変化も想定して借入先を選択すると、条件変更に対応しやすくなるのではないでしょうか。

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