住宅ローンの借り換えには手数料が30万~100万円必要!借換えで失敗しないためのポイントも解説

住宅ローン借り換えの金利と手数料
じぶん銀行
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住宅ローンの借り換えを検討している中で気になるのが、借り換えに必要な手数料。

手数料も計算した上でシミュレーションをした方が良いとは聞きますが、「具体的にどれくらいかかるのか」という事が少し分かりづらいですよね。

また「そもそも手数料と諸費用って違うものなの?」と考えていたり、「手数料を抑えて、お得に借り換える方法ってあるの?」ということを知りたい方も多いかと思います。

借り換えの諸費用は、30万円~100万円ほど必要です!!

諸費用の詳細については記事の本文で解説していますが、まとまったお金が必要という事は認識しておきましょう

また借り換えの諸費用についての注意点として、「借り換えをする時は、諸費用を含めてシミュレーションをする」ということが挙げられます。

借り換えをして金利が安くなっていたとしても、諸費用を含めた支払い総額では損をしてしまっている場合もありえるのです

お得になるために借り換えをしたはずなのに、実は損をしていた…という事は避けたいですよね。

この記事では借り換えで失敗をしてしまわないために、

  • 借り換えにはどのような諸費用や手数料が必要なのか
  • 必要な手数料はそれぞれいくらなのか
  • 諸費用を抑えて、借り換えでお得になるポイント

について解説していきます。

執筆者情報

F&J FP事務所

F&J FP事務所 ファイナンシャル・プランナー

ファイナンシャルプランナー・住宅ローンアドバイザーとして、住宅ローンや保険の相談・アドバイスをしております。これから住宅ローンを利用しようとしている方々に向けて、公正中立な立場で役に立つ情報を発信できればと考えております。


詳細はコチラ

住宅ローン借り換え手数料とは

住宅ローンの借り換えをする際には、融資手数料や保証料、抵当権の設定費用などの諸費用が必要です。

必要な諸費用の合計は30万~100万円ほどとなっているため、借り換えにはまとまった費用が必要になるという事を認識しておきましょう。

また諸費用と手数料の違いが少し分かりづらいかとは思いますが、一般的には手数料は「融資手数料」のことを指し、諸費用は「融資手数料を含めた、借り換えに必要な費用の総称」として使われていることが多くなっています。

この記事でも同様の基準で解説していきますね。

それぞれに必要な費用を簡潔にまとめたものが、下記の表です。

<住宅ローン借り換えに必要な手数料の一覧>

  必要な費用
融資事務手数料 ネット銀行 … 借入額×2.16%
  大手銀行 … 約3万円
保証料 ネット銀行 … 0円
  大手銀行 … 借入額100万円あたり、15,000円~30,000円
印紙税 約2万円
抵当権の抹消費用 約2万円
抵当権の設定費用 借入額×0.4%
司法書士への報酬 約5万円
全額繰り上げ返済手数料 約3万円

例えばローン残高が2,000万円で、ネット銀行への借り換えを行った場合に必要な諸費用は下記のように計算できます。

<2,000万円の住宅ローンを借り換える場合の手数料>

  必要な費用
融資事務手数料 43.2万円
保証料 0円
印紙税 2万円
抵当権の抹消費用 2万円
抵当権の設定費用 8万円
司法書士への報酬 5万円
全額繰り上げ返済手数料 3万円
合計 63.2万円

上記の例では借り換えの諸費用で、63.2万円が必要ということになります。

それぞれの項目について詳しく見ていきましょう。

融資事務手数料

借り換え先の金融機関に対して支払う手数料で、ネット銀行と大手銀行で金額が異なります。

<住宅ローン借り換えの融資手数料>

  必要な費用
ネット銀行 借り入れ金額×2.16%
大手銀行 約3万円ほど

ネット銀行の融資手数料は多くの場合、「借り入れ金額×2.16%」で設定されています。

例えば借り換え時のローン残高が2,000万円だったとすると、融資手数料は約43万円ということになります。

それに対して大手銀行の融資手数料は約3万円となっているため、融資手数料の金額差だけを見れば大手銀行の方がお得に感じるかも知れません。

ですが大手銀行では次に紹介する「保証料」が必要になるため、実質的には大きな金額の違いはないと覚えておきましょう

フラット35への借り換え融資事務手数料は金融機関によってバラバラ

フラット35への借り換えの場合の融資事務手数料は、金融機関によってバラつきがあります。

例えば楽天銀行のフラット35は「借り入れ金額×1.404%(税込)」で設定されていますが、住信SBIネット銀行では「借り入れ金額×2.16%(税込)」となっていて、1.5倍ほどの差がある場合もあるのです

フラット35へ借り換える場合は、金融機関ごとの融資事務手数料の金額も考慮した上で、借り換え先を選定しましょう。

保証料

保証料は大手銀行に借り換える際に支払うもので、借入金額100万円あたり15,000円~30,000円ほどが必要になります

どうして金額に幅があるのかと言うと、100万円あたりに必要な保証料は借入年数によって異なるためです。

例えば下記は、りそな銀行住宅ローンで保証料一括前払い型を利用する場合の費用です。

借入年数 融資額100万円
あたりの保証料
10年 8,544円
20年 14,834円
35年 20,614円

借入年数が20年で、借入金額が2000万円だった場合は、14,834円×20なので「296,680円」が必要な保証料になるということですね。

ネット銀行では保証料が無料となっている金融機関もあるため、借り換え手数料を安く抑えたい場合には保証料の安い銀行を利用すると良いでしょう。

主な金融機関の融資事務手数料と保証料については、後半で紹介する「主な金融機関の金利や諸費用」にて一覧表にしていますので、ぜひ参考にしてください。

その他の費用

借り換え時には上記の2つ以外にも諸費用が必要になります。

とはいえここから紹介する費用は金融機関によって大きな違いはほとんどないため、おおよそ20万円~30万円ほど必要ということだけ覚えておきましょう

印紙税

住宅ローンの契約書類には「印紙税」という税金がかかります。

具体的な費用はローンの借り入れ金額によって異なりますが、ほとんどの人の場合は2万円です

借り入れ額ごとの印紙税の一覧表は下記の通りです。

借入額 印紙税
500万円超~1,000万円以下 1万円
1,000万円超~5,000万円以下 2万円
5,000万円超~1億円以下 6万円

抵当権の抹消費用、設定登記費用

借り換えをする際は新しく住宅ローンを組むということのため、土地と建物に新しく抵当権を設定します。

抵当権の抹消費用は約2万円設定登記費用は「借入額×0.4%」ほどが必要となります。

また抵当権の設定は司法書士への依頼が必要になるため、次に紹介する司法書士報酬も必要となります。

司法書士への報酬

上で解説した抵当権の設定に対して、司法書士へ支払う報酬です。

費用は司法書士によって異なりますが、目安として5万円~10万円ほど必要と認識しておきましょう

全額繰り上げ返済手数料

借り換えの際には、借り換え前の銀行に対しての全額繰り上げ返済手数料が必要になります。

金額は金融機関によって異なりますが、3万円ほどで設定されていることが多くなっています。

借り換えをするということは、借り換え前の住宅ローンを完済して、別の銀行で新しく住宅ローンを組むということです。そのため全額繰り上げ返済手数料が必要になるのです

まずは借り換えの基本を知ろう!

住宅ローンの借り換えとはどのようなものでしょうか。借り換えをするとどのようなメリットがあるのでしょうか。まずは、借り換えの基本を確認しておきましょう。

住宅ローンでトクをするということは、同じ借入額でいかに利息額が少ないか、ということです。利息額は金利、返済期間、借入金額で決まりますが、より低い金利を設定している金融機関から借りることで、利息額を減らすことができます。

借り換えと同時に、返済期間や毎月の返済額を短縮することもできます。

ちなみに、借入金額に着目すると、まとまった金額を余裕のある時に返済し、利息額を減らす方法があり、それを一部繰上げ返済と言います。借り換えと同様に返済期間を短くしたり、毎月の返済額を減らしたりすることができます。

今回は、金利に着目した借り換えについて、基本的な流れを確認しておきましょう。

借り換えの流れ

借り換えは、次のステップで進みます。

  1. 新しい借入先に申込む。
  2. 不動産の価値を評価してもらい、現在の借入先に一括返済の申し込みをする。
  3. 新しい借入先から一括返済のための資金を受け取り、現在の借入先に一括返済をする。
  4. 新しい借入先へ毎月決まった額を返済する。

簡単に言えば、「現在の借入先」への返済を「新しい借入先」にお願いし、以後は「新しい借入先」に住宅ローンの返済していくことが借り換えです。

借り換えでトクをする人

借り換えは、金利の低いところに借り換えることで、利息額を減らせることができますが、誰にもその効果があるわけではありません。借り換えは金利差に着目して利息額を減らしますので、借入時の金利が今よりも高いことが条件です。

ただ、現在の金利はこれまでにないほどの低金利時代、借入時から10年ほど経っていれば、借り換えによるメリットを受けられる可能性が高くなっています。ですので、金利が上がる前に借り換えの検討をした方がいいでしょう。

借り換えのデメリットと注意点

借り換えのデメリットは、諸費用がかかることです。借り換えで利息額が減らせるかどうかの判断は諸費用も含めて考えますが、この諸費用は手持ちの資金で出さなければなりません。

一時的に貯蓄額が減ってしまい、他の支出をすることができない状態で新たに借りてしまっては、本末転倒です。

また諸費用を含めて借り換えるということもできますが、効果は薄くなります(シミュレーションをして効果が高ければこの方法もあり!)。しばらく使わない資金がある人は、高い効果を期待できます。

また、借り換えは現在の借入先と同じ金融機関にはできません。現在の借入先を利用する場合は、金利の変更手続きを行います。

住宅ローンの借り換えがお得か知りたい方は「住宅ローンの借り換えは本当に効果的?お得になる人/ならない人」を参考にしてください。

住宅ローンの借り換えは金利だけで選んではいけない

住宅ローンの借り換えというと、新しい住宅ローンと元の住宅ローンの金利差に注目してしまいがちですが、上記のように住宅ローン借り換えにはさまざまな手数料がかかります。

そのため、新しい住宅ローンの手数料や保証料も含めて住宅ローンの借り換えを検討すべきです。

金利差が少なくても、手数料や保証料が安ければ借り換えによってプラスになる可能性もあります。

住宅ローンの借り換えをすべき条件と手数料

それでは、どのような条件であれば借り換えによってメリットが生まれるのでしょうか。

先に説明したように、住宅ローンの借り換えで見るべきは金利差だけではありません。

住宅ローンの手数料と保証料によって、メリットが生まれるかどうかは変わります。

一般的に言われる住宅ローン借り換えの条件には、以下のようなものがあります。

  • 金利削減幅:1%以上
  • 残存期間:10年以上
  • 元本:1,000万円以上

上記の条件は本当なのでしょうか。

実際に借り換えのシミュレーションをしてみたいと思います。

主な金融機関の金利や諸費用

ここで主な金融機関の借り換えの金利や諸費用について見てみましょう。

<主な金融機関の金利について>

分類 金融機関 変動金利 固定金利20年 諸費用
都市銀行 三菱UFJ銀行 0.525%

2019年9月適用金利

2.590%

2019年9月適用金利

529,080円
ネット銀行等 イオン銀行 0.470%

2019年9月適用金利

632,000円
じぶん銀行 0.457%

2019年9月適用金利

0.841%

2019年9月適用金利

632,000円
住信SBIネット銀行 0.418%

2019年9月適用金利

借り換え金利

1.200%

2019年9月適用金利

632,000円
楽天銀行 0.527%

2019年9月適用金利

524,000円

※諸費用は、借入残高2,000万円,返済期間20年,変動金利の場合の概算
※固定金利20年は、固定金利期間選択型と全期間固定金利型両方ある場合はどちらか低い方。

上記の金利は一部で、最も低い金利を掲載しています。審査の内容によって金利は変わりますので、実際に適用される金利については各金融機関にご確認ください。

借り換えの金利は、新規の金利よりも低く設定している金融機関もあります。また、限定的に、上限(予算)を設けてキャンペーン金利を適用するケースもあります。上限に達するとキャンペーン金利は終了となります。

そのため、金利の最も低い金融機関は変動する可能性が高くなります。また適用される金利は融資実行時が一般的ですし、都市銀行等は審査結果によって適用される金利が異なりますので、結果的に最も低い金利を選んでないかもしれません。

最近では、来月の金利を公開している金融機関もありますが、融資実行が月をまたぐ可能性がある場合は、来月の金利を教えてもらい、来月の金利でシミュレーションしておきましょう。

金利のシミュレーションをしたい方は「おすすめ住宅ローンの金利比較!選び方からシミュレーション方法まで徹底解説」をご一読ください。

関連記事住宅ローンの変動金利は怖くない!リスクを抑えてメリットを活かす賢い使い方

また、諸費用の大半を占める手数料と保証料については下表を参考にしてみてください。

<主な金融機関の手数料と保証料について>

分類 金融機関 融資事務手数料 保証料
都市銀行 三菱UFJ銀行 32,400円 (保証会社への事務手数料) 一括前払い型と利息組込み型により変動
みずほ銀行
※みずほネット借り換え住宅ローン
5,400円 (電子契約手数料[※1])
32,400円
※保証会社の審査結果により異なる場合がある。
「保証料を一部前払いする方式」と「保証料を前払いしない方式」(保証料はお借入金利に含む)により異なる
りそな銀行
※りそな借りかえローン
(Web 申込限定プラン:融資手数料型の場合)
借入金額×2.16%(税込)
32,400円(保証会社への事務手数料)
不要
三井住友銀行
※ネット専用住宅ローン『ネットdeホーム』
32,400円 (保証会社への事務手数料)
  1. 「保証料外枠方式」
    (融資時に保証料を一括支払い)
  2. 「保証料内枠方式」
    (保証料はお借入金利に含まれている場合)により異なる
ネット
銀行等
新生銀行 [変動フォーカスの場合]
融資金額×2.16%
無料
イオン銀行 定額型:108,000円
定率型:借入金額×2.16%
無料
じぶん銀行 借入金額×2.16% 無料
住信SBIネット銀行 借入金額×2.16% 無料
楽天銀行 324,000円 無料
ソニー銀行 住宅ローン : 一律43,200円(消費税込み)
商材「変動セレクト住宅ローン」「固定セレクト住宅ローン」 については、融資金額の2.16%(消費税込)
無料

[※1]電子契約を利用する場合
(参考) 三菱UFJ銀行 、
みずほ銀行:資料1資料2 、りそな銀行:資料1資料2資料3資料4 、三井住友銀行:資料1資料2資料3資料4 、新生銀行 、イオン銀行じぶん銀行住信SBIネット銀行楽天銀行、ソニー銀行:資料1資料2

借り換えシミュレーションで効果を調べる

では、ここで借り換えはどれほど効果があるかシミュレーションしてみましょう。
A~Cの3パターンで解説していきます。

自身の場合の借り換えメリットを知りたい方は、借り換えシミュレーションツールもご利用ください。

借り換えシミュレーションA

▼ 現在の借入先 借入内容
住宅ローン残高1,900万円 金利1.5% 残り返済期間20年

当初借入期間35年 毎月返済額91,855円
※借り換えしなかった場合の利息額 8,579,013円

▼ 新しい借入先 借入内容
借入額1,900万円 金利0.440% 借入期間20年 諸費用は現金払い

▼ 試算結果

借り換え前 借り換え後 差額
毎月の返済額 91,855円 82,715円 ▲9,140円
総返済額 22,045,200円 19,851,618円 ▲2,193,582円
利息額 3,045,200円 851,618円 ▲2,193,582円
諸費用 589,000円 589,000円
借り換え効果 1,604,582円

▼ 結果の見方

借り換え前と借り換え後の金利差は、1.060%で、諸費用はローンを組まず、現金払い。借り換え効果は約160万円となりました。

諸費用を支払っても約160万円の効果がありますが、現金で受け取れるわけではありませんので、60万円程度の現金払いは悩むかもしれません。余裕のある資金かどうか確認が必要でしょう。

借り換えシミュレーションB ~Aより金利が高く、諸費用が安い~

先ほどの「A」より、金利は高いが、諸費用が安い設定でシミュレーションしてみます。

▼ 現在の借入先 借入内容
住宅ローン残高1,900万円 金利1.5% 残り返済期間20年

当初借入期間35年 毎月返済額91,855円
※借り換えしなかった場合の利息額 8,579,013円

▼ 新しい借入先 借入内容
借入額1,900万円 金利0.549% 借入期間20年 諸費用は現金払い

試算結果

借り換え前 借り換え後 差額
毎月の返済額 91,855円 83,610円 ▲8,245円
総返済額 22,045,200円 20,066,406円 ▲1,978,794円
利息額 3,045,200円 1,066,406円 ▲1,978,794円
諸費用 262,000円 262,000円
借り換え効果 1,716,794円

結果の見方
先ほどの「A」より金利が約0.1%高いが、諸費用が35万円ほど安いケースです。金利が0.1%異なる(0.440%と0.549%)と、今回の借入内容では約21万円(2,193,582円-1,978,794円)効果が下がります。

諸費用の差で「B」の方が効果は高いですが、借入内容によって効果が変わりますので、金利と諸費用の両方を考えて、借入先を決めた方がいいでしょう。

借り換えシミュレーション C~Aに加え、返済期間を短縮~

借り換えにより利息額が減りますので、さらに返済期間を短くすることができます。毎月の返済額を同じにして、返済期間を短くした場合をシミュレーションしてみましょう。

▼ 現在の借入先 借入内容

住宅ローン残高1,900万円 金利1.5% 残り返済期間20年
当初借入期間35年 毎月返済額91,855円
※借り換えしなかった場合の利息額 8,579,013円

▼ 新しい借入先 借入内容
借入額1,900万円 金利0.440% 借入期間18年 諸費用は現金払い

▼ 試算結果

借り換え前 借り換え後 差額
毎月の返済額 91,855円 91,508円 ▲347円
総返済額 22,045,200円 19,765,704円 ▲2,279,496円
利息額 3,045,200円 765,704円 ▲2,279,496円
諸費用 440,002円 440,002円
借り換え効果 1,839,494円

▼ 結果の見方
今回は、毎月の返済額をなるべく変わらないようにし、返済期間を短縮すると、20年から18年と、2年短くすることができました。借り換え効果も180万円と、返済期間を変更しなかった「A」と比べ、高くなっています。

借り換えにより毎月の返済額を減らさなくてもいい人は、さらに借り換え効果が高くなる返済期間の短縮をしてもいいでしょう。

自分で細かく借入や返済のシミュレーションをしたい方は「住宅ローンのシミュレーションツール」をご利用下さい。

まとめ

単に借り換えと言っても、借り換え方にはいくつかの方法があります。

窓口相談などを利用すれば実際に試算してもらえますので、最終的に3行ぐらいに絞り、後は返済期間を短くした方がいいか、諸費用を含めた借り入れがいいかなど、借り換えの方法を考えていきましょう。

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住宅ローン シミュレーション
じぶん銀行
おすすめ住宅ローン
住信SBIネット銀行
満足度
4.5
住信SBIネット銀行
最低金利
0.418%

変動金利

2019年9月適用金利

借り換え金利

総合人気ランキング
1位 じぶん銀行
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じぶん銀行
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2019年9月適用金利

2位 住信SBIネット銀行
満足度
4.5
住信SBIネット銀行
最低金利
0.418%

変動金利

2019年9月適用金利

借り換え金利

3位 三菱UFJ銀行
満足度
4.4
三菱UFJ銀行
最低金利
0.390%

当初固定3年

2019年9月適用金利

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