住宅ローンの担保って何?審査項目の一つである不動産担保について解説

住宅ローン担保
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担保、抵当権、債務者、債権者、担保提供者、等々、これらの専門用語はご存知でしょうか。住宅ローンの基本的な仕組みを理解するためには知っておいた方がいい用語です。

住宅購入や建築の資金を貸す金融機関、万一住宅ローンの返済が滞った時に代わりに返済する保証会社、そして借り手の関係性も理解しておく必要があります。

そこで今回は住宅ローンの審査項目にもなっている不動産担保について解説していきます。

執筆者情報

F&J FP事務所

F&J FP事務所 ファイナンシャル・プランナー

ファイナンシャルプランナー・住宅ローンアドバイザーとして、住宅ローンや保険の相談・アドバイスをしております。これから住宅ローンを利用しようとしている方々に向けて、公正中立な立場で役に立つ情報を発信できればと考えております。


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住宅ローンの担保とは?

住宅ローンを利用する時に出てくる担保の仕組みはご存知でしょうか。担保は、皆さんよりもお金を貸す金融機関側が重要なことなので、知らないかもしれません。まずは、担保の仕組みについて見ていきましょう。

債権者と債務者、担保の役割

お金を貸す金融機関を債権者借りるみなさんを債務者と言います。債権者は審査をして、お金を貸しても問題ないことを確認してからお金を貸します。しかし、それでもお金を返してもらえないかもしれません。そこで必要になるのが、担保です。

住宅ローンにおいて、担保は、一般的に購入する土地と建物を指しますが、万一返済ができなくなった時は、担保である土地と建物を売却して貸したお金を回収します。債権者である金融機関にとって担保は保険みたいなものです。

担保には人的担保もあります

担保には、人的担保と呼ばれるものもあります。例えば、あなたにお金を貸すし滞納した場合、保証人がいれば、保証人に請求することができます。

保証人だけでなく、連帯保証人や連帯債務者などもありますが、まとめて人的担保と呼ばれています。原則、金融機関の多くは保証会社に保証をしてもらうため、保証人を準備する必要はありません。

万一、滞納した場合、保証会社が金融機関に住宅ローンを返済し、保証会社があなたに返済を求めることになります。

滞納すれば担保物件は競売にかけられる

保証会社から返済を求められても返済できない場合、保証会社はお金を回収するために担保となっている土地と建物を競売にかけます。住宅ローンを借りる時に不動産を担保にする理由はここにあります。

資金回収のために担保にするのです。なお、競売で貸した分を回収できるように、住宅ローンの審査で土地と建物の評価をします。

担保提供者は誰のことか、特徴や関係性を知ろう

住宅ローンを夫や妻どちらかが債務者となり、土地と建物の両方を借り入れる場合は単純ですが、共働きが増えてきている中、夫婦二人で資金を出す場合があります。

土地や建物を二人の共有名義にすることができ、一般的には出したお金に合わせて持分が決まります。持分は土地や建物の割合のことです。

例えば、
夫が1,500万円、妻が1,500万円なら、持分は半分ずつ、
夫が2,000万円、妻が1,000万円なら、夫が3分の2、妻が3分の1となります。

夫婦二人とも住宅ローンを利用した場合、二人とも債務者となります。

しかし、妻だけが住宅ローンを使わず現金で支払った場合、妻は債務者にはならず、本来なら担保を提供する必要はありませんが、担保提供者として持分を担保にする必要があります。また、次のようなケースでも担保提供者を求められます。

親が土地を所有しており、子が住宅をその土地の上に建て、その住宅だけをローンで組むケースがあります。建物だけを担保にしても売却しにくいため、土地と合わせての担保を求められます。

不動産担保の特徴

これまで解説してきましたように、住宅ローンでは金融機関にとって、担保は保険のようなもので、資金回収の最終手段となります。

クレジットカードなどでも、年収や借り入れ状況を確認していますが、住宅ローンの場合は、土地や建物の担保も求められます。ここでもう少し不動産担保について見ていくことにしましょう。

抵当権とは?

繰り返しになりますが、物的担保があれば、金融機関は万一の時に資金回収することができます。ただ、例えばお金を複数から借りていたらどうなるでしょうか。滞納した場合、どこが優先してその不動産を売却できるのでしょうか。

ここで出てくるのが、抵当権です。不動産は法務局と呼ばれる機関で登録することができます。この土地は誰のものか、どこにあるか、などその登録状況を見れば第三者も調べたい不動産の情報を確認することができます。

これを登記と言います。登記しておけば、公的に守られますが、抵当権を設定登記すれば、順位が守られます。

つまり、借入先が複数あっても一番先に抵当権を設定した人からその不動産を売却することができます。そのため、住宅ローンを利用する時には次のような条件があります。

  • 当行が指定する保証会社が融資対象となる土地と建物に抵当権を第一順位として設定すること。

担保は抵当権を設定する対象物、抵当権は優先的に処分(弁済)できる権利となります。担保に抵当権を第一順位で設定することで、万一のときの保険にしています。

住宅購入や新築時に不動産担保評価は影響する

金融機関としては、第一順位の抵当権だけでは足りません。売却した場合に貸したお金が全額返って来なければ意味がありませんので、不動産の価値を判定します。これが、不動産担保評価です。

新築を建てたり、新築を購入したりする際には、建築価格や購入価格が不動産担保評価よりも高くても借りられるのは、購入価格(建築価格)と融資金額が同じになるためです。

借り換えは特に不動産担保評価に注意が必要

住宅の建築時や新築購入時には不動産担保評価はあまり気にならなかったかもしれません。これは、住宅ローンは投資目的ではなく居住目的であり、物的担保よりも人的担保、つまり人物評価を重点に置いていることも理由の一つです。

しかし、借り換えとなると話は別です。ここでは、借り換えと不動産担保評価について解説していきます。

借り換えとは?

借り換えは、借入先である金融機関を変えることです。金利がより低い金融機関に借り換えすれば負担する利息額が減りますが、これまでも解説してきましたように、抵当権と不動産担保評価が関わってきます。

ここまでしっかり読んでいただいた人はわかるかもしれませんが、借り換えでは現在の金融機関が第一順位の抵当権を外し、新しい借入先を第一順位とする抵当権を設定しなければなりません

また、住宅資金を貸す際には、不動産の価値に見合う資金を貸すのが一般的です。その資金で現在の借入先に一括返済をし、新たな金融機関に返済して行くことになります。

新しい借入先が改めて現在の不動産価値を判定し、その分だけ貸すことになりますが、ここで問題があります。

借り換えの注意点

例えば、住宅ローンが2,000万円残っていて、不動産の価値(不動産担保評価)が1,500万円だった場合、評価額分の1,500万円しか貸せないため、現在の借入先に全額返済することができません。

不足している500万円は手持ちの資金で支払わなければなりません。ただ、借り換えの場合、不動産担保評価の300%までなど、担保評価を超えて融資してもらえる金融機関もありますので、必ず融資を受けられないわけではありません。

また、年収に対する返済割合や返済実績など人物が重視されるのは住宅の新築時や新築購入時と同じです。収入など人的担保で問題ないけれど希望通りの融資金額を受けられない場合は、不動産担保評価と住宅ローンの残高が原因かもしれません。

住宅ローンが払えない場合のたいしょについては「住宅ローンを払えない!FPが教える正しい対処方法と優先順位」を参考にして下さい。

まとめ

いかがだったでしょうか。

不動産担保や抵当権は専門用語なので分かりにくいかもしれませんが、住宅ローンではとても重要な審査項目となっています。

収益を追求するために不動産を購入するわけではなく、基本的には長期に渡り住み続けますので不動産の価値より人物の評価が重視されます。ただ不動産担保評価は審査項目の一つでもありますので、基本的な仕組みはおさえておきましょう。

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