住宅ローンが残っているけど、名義変更をする方法について解説!

住宅ローン名義変更
じぶん銀行
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「住宅ローンが残っているけど、名義変更ってできるのかな…?」
「名義変更は難しいって聞くけど本当?」

離婚をする場合など、ライフスタイルの変化によって住宅ローンの名義を変更したいケースもあるかと思います。

しかし結論を先にお伝えすると、住宅ローンの名義変更は簡単ではありません

詳しくは記事中で解説していますが、離婚が理由で名義を変える場には、のちのちのトラブルにも発展しやすくなりますし、これから離婚する相手との連絡も何度も取らなければなりません。

もし住宅ローンの名義を変えたいのであれば、借り換えも検討してみましょう

借り換えの際にはトラブルなく名義を変えられますし、毎月の返済額も見直せるため一石二鳥です


この記事では、住宅ローンと名義変更の関係性について、詳しく解説します。

住宅ローン中でも名義変更は可能か?

結論からいえば、住宅ローン中でも名義変更は可能です。なぜかというと、住宅ローンと所有権に法的な関連性はないからです。ここでいう名義変更とは、

  • 住宅ローンの名義変更
  • 物件の名義変更

の2つを指しますが、どちらも可能となっています。

ただし、理論的には可能であったとしても、状況によって実現が難しい場合もあります。そもそも、なぜ住宅ローン中でも名義変更は可能なのでしょうか。それには、「抵当権」が大きく関係しています

抵当権とは

抵当権とは、いわゆる「担保」として物件を扱う権利のことです。例えば、住宅ローンの利用者が返済不能状態に陥ってしまった場合、住宅ローン会社は何らかの手段でお金を回収しなければなりません。

しかしながら、物件の名義は住宅ローンの利用者ですから、何の権利もなければ、売却等の手段を取ることはできません。

このような場合に抵当権が設定されていれば、住宅ローン会社は抵当権を実行することにより、利用者の意思に関係なく物件を売却することができます。そして、売却したお金を未回収部分に充てることができるのです。このように、住宅ローン会社は利用者の返済不能リスクに備えています。

抵当権を理解する上での重要なポイントとして、「抵当権が設定されていても名義変更は可能」という点があります。

実は、抵当権が設定されている物件でも、抵当権者の許可なく名義変更することは可能なのです。

ただし、これはあくまでも法的に問題ない、というだけで、住宅ローンで抵当権が設定されている場合は、契約書内に「第3者に譲渡するなど、物件や抵当権などに変更がある場合は、抵当権者の承諾が必要」と記載されているケースがほとんどです。

つまりわかりやすくいえば、法的には抵当権者の許可がなくても物件の名義変更は可能、しかし住宅ローン会社との契約違反になるリスクが大きい、ということです。

不動産の名義変更はどうなる?

先述したように、住宅ローンの返済中で不動産の名義変更は可能です。しかしながらほとんどの場合、住宅ローン会社との契約書に「名義変更の際は抵当権者の承諾を得ること」と明記されていますので、契約違反を避けるために住宅ローン会社の承諾を得る必要があります。

しかしハッキリ言ってしまえば、住宅ローン会社の承諾を得られる可能性は低いです。なぜかというと、住宅ローンは居住を前提に融資を受ける契約になっているからです。

自ら居住している物件だからこそ、「ちゃんと返済しなければ家が無くなってしまう」という緊張感がより強くなります。したがって、不払いのリスクを軽減する心理的な意味もあるわけです。

さらにいうと、不動産の名義変更は住宅ローン会社にとって何のメリットもなく、リスクでしかありません。このような背景を踏まえると、住宅ローン会社が不動産の名義変更を承諾したくない理由も理解しやすいでしょう。

住宅ローンの名義変更方法について

多くの場合、住宅ローンの名義変更方法は、

  1. 新しくローンを負担する方と住宅ローン会社で新しく契約を結ぶ
  2. 住宅ローン会社から借入した資金で元契約を一括完済
  3. 元契約が無くなり、新契約で新しい名義に変わる

という流れになるでしょう。ただし、住宅ローン会社が名義変更を承諾した場合、元契約の内容のまま新契約者の住宅ローン名義に変更できるケースもあります。

ただし、住宅ローンの名義変更を行う上での注意点が4つあります。

住宅ローンの名義変更を行う上での注意点

  1. 元の契約者と同等以上の返済能力を有していること
  2. 住宅ローン名義と物件の名義が同一で、かつ新契約者が居住すること
  3. 離婚の場合も新契約者の返済能力が重要
  4. 正当な理由があること

上記は、住宅ローンの名義変更を行うために、住宅ローン会社から求められる可能性の高い条件を簡単にまとめたものです。特に、1、2のポイントは、住宅ローンを名義変更する際の必須条件になるケースもあるでしょう。

このように、住宅ローンの名義変更は難易度が高めです。しかし当然ながら、「誰に名義変更するのか」によって難易度は異なります。

ケース別の名義変更方法を解説していきましょう。

親子間での名義変更方法

親子間で住宅ローンの名義変更をする場合、

  1. 親が住宅ローンを支払うことができない
  2. 親の住んでいる家を子どもに譲る

などが理由になるでしょう。

このような例では、

  1. 子どもに安定収入がある
  2. 子どもが物件に居住する
  3. 物件の名義を子どもに変更する
  4. 子どもが親と同等以上の返済能力を有している
  5. 住宅ローン会社の承諾を得る

という5つの条件で名義変更することができます。

ただし、多くの場合は住宅ローンの名義を変えるのではなく、住宅ローン会社から借入したお金で元契約を完済し、子どもと住宅ローン会社が直接契約する形になるケースが多いかと思います。

上記の条件であれば住宅ローン会社のリスクも抑えられますので、住宅ローンの名義変更ができる可能性は高いでしょう。名義変更の手順や書類については、住宅ローン会社の指示に従う必要があります。

夫婦間での名義変更方法

夫婦間での名義変更は、

  1. 夫婦名義だったが、妻が退社するので住宅ローンを夫の名義にしたい
  2. 離婚前に住宅ローンの名義を変えておきたい

というような事情が想定されます。もちろん可能かどうかと言われれば可能なのですが、どちらも住宅ローン会社の承諾を得る際に難航する可能性が高いです。

①に関しては、住宅ローンを組む際に夫婦お二人での返済能力で審査が行われています。

しかし、夫婦名義から夫1人の名義にする場合は、夫の返済能力のみで審査を通さなければなりません。もちろん、当初の住宅ローンを組んだときから年収が大幅にアップした、などの好要因があれば問題ありませんが、通常のケースでは、住宅ローン会社の承諾を得るのが難しいと思われます。

しかしながら、高額なローンではなかったり、住宅ローンの残債が少なかったりと、求められる返済能力が小さいケースであれば、問題なく住宅ローンの名義変更を承諾される場合もあるでしょう。

②の場合、正当な理由がないとされる可能性が高く、①のケースと同様交渉は難航する可能性があります。ただし、十分な返済能力があり、今後も居住し続ける方が新契約者であれば、問題なく住宅ローンの名義変更が可能になる場合もあるでしょう。

離婚した場合の名義変更方法

離婚した場合の住宅ローン名義変更は、

  1. 夫婦名義から片方の名義に変更
  2. 今後も居住する妻への名義変更

というケースが想定されます。

先述したとおり、夫婦名義から片方の名義に変更するには、「住宅ローンを返済できる十分な返済能力を有しているかどうか」という点が非常に重要です。

十分な返済能力が確保されており、かつ今後も継続して居住する方への名義変更であれば、住宅ローン会社も新契約への借り換え等で対応する可能性はあるでしょう。

②のケースも同様、「妻の返済能力が十分かどうか」という点が争点になってきます。安定した収入があり、かつ住宅ローンを返済できるだけの返済余力があれば、住宅ローン会社に対して交渉の余地はあります。

ただし、妻の職業が専業主婦やパート・アルバイト等の場合は、返済能力の部分から見ても、住宅ローンの名義変更は難しいでしょう。

手続きは、住宅ローン会社によって異なります。また、物件自体の名義変更も必要になりますので、財産分与等を踏まえて慎重に手続きを進めましょう。

住宅ローンと離婚については「住宅ローンの気になる疑問:住宅ローンは離婚したらどうなる?」を参考にして下さい。

結婚した場合の名義変更方法

結婚した時の名義変更は、

  1. 結婚して氏名が変更になった
  2. 自身で組んだ住宅ローンを共有名義または配偶者の名義に変えたい

という2つのケースが想定されます。

①の場合は、住宅ローン会社へ連絡し、氏名の変更を行うだけで手続きは完了します。②のケースでは、共有名義であれば返済能力面でも問題ないと思われますので、住宅ローン会社へ連絡を入れ、名義変更の相談をしましょう。新しい契約への借り換えか、既存契約の名義変更か、どちらかの対応になるかと思います。

次に、配偶者への名義変更ですが、現契約者よりも配偶者のほうが高い返済能力を持っているケースでは、名義変更が認められる可能性があります。

もちろん、これらは「同居する」という前提での解釈となります。まずは、住宅ローン会社へ相談するようにしましょう。

借り換えするときの名義変更方法

住宅ローンを借り換えするときは、元契約を一括で完済し、新しい契約を結びます。したがって、特別な手続きをする必要はなく、新契約者の名義で契約することができます

ただし、当初より年収が下がってしまったり、より低金利な住宅ローンを選択したりと、返済能力や審査基準に変更があった場合は、借り換えの際審査に落ちてしまう可能性があります。借り換えの際には、新契約者の返済能力にも注意しておきましょう。

低金利な住宅ローンをお探しの際は「金利の低い金融機関を知りたい!金利でみる住宅ローンの比較の仕方」を参考にして下さい。

FPが教える名義変更ができない場合の対処法

住宅ローンの名義変更ができない場合、何らかの対処法を考えなければなりません。無難な対処法でいえば、住宅ローンそのものを借り換えしてしまう方法があります。

住宅ローンの名義変更を住宅ローン会社が断るのは、やはり大きなリスクを回避するためです。したがって、リスクを回避することさえできれば、名義変更は可能でしょう。このような背景を踏まえると、既存の契約を借り換えてしまう方法が現実的だといえます。

ただし、住宅ローンの名義変更を承諾するかどうかは、住宅ローン会社の意思で決まります。当然ながら、同じような条件でも住宅ローン会社によっては、名義変更を許可しないケースもあるのです。

このようなポイントを踏まえつつ、住宅ローン会社のリスクをできる限り回避できるような提案をするようにしましょう。

借り換えにおすすめの住宅ローン

借り換え先の住宅ローンを選ぶポイントは、諸費用も含めた上でお得になる住宅ローンを選ぶという事です。

ここでは上記の観点から、借り換えに向いている住宅ローンを紹介します。

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保証料 事務手数料 審査期間
無料 借入金額×2.16% 2週間程度
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関連記事住宅ローンの借り換えで返済負担を軽減しよう!得する条件・タイミングを解説

まとめ

住宅ローンの名義変更は、好条件を提示できない限り難しいのが現状です。しかしながら、住宅ローン会社のリスクを回避するような提案ができれば、条件付きの承諾を得られるケースもあるでしょう。まずは現状を整理しつつ、住宅ローン会社と相談するようにしてください。

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