• 2017.07.18
  • 2019.10.28

住宅ローンの名義変更は可能!ただし非常に難しいので借り換えがおすすめ

住宅ローン名義変更
じぶん銀行

住宅ローンを組んだのはいいものの、離婚や経済的事情により、名義変更を検討しなければならないケースも当然ながら存在しています。

結論から言うと、金融機関の承諾を得ることができれば、名義変更は可能です

しかし現実的には、住宅ローンの名義変更はとても難易度が高く、実際に名義変更をする方は非常に少ないです

なぜならば住宅ローンは名義変更の承諾を得ること自体、かなり難しいからです。

このような背景から、借り換えで手続きを進めるケースも非常に多くあります。

当記事では、住宅ローンの名義変更を避けるべき理由や、借り換え方法についても解説していきます。

「住宅ローンの名義変更が可能かどうか、情報収集している」という方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

住宅ローンの名義変更は理論上は可能

住宅ローンに関する名義変更には、

  1. 住宅ローン契約に対する名義変更
  2. 所有不動産(物件)に対する名義変更

という2つの手続きがあります。

これらのうち、「2. 所有不動産(物件)に対する名義変更」については所有者の名義を変更するだけなので、法務局に必要書類さえ提出すれば簡単にできるわけです。

しかし当然ながら、不動産の所有者名義を変更するときは、事前に金融機関の承諾を得なければいけません。

問題なのは、所有者名義の変更とあわせて行う、「1. 住宅ローン契約の名義変更」なのです。

住宅ローンの名義変更は「理論上」は可能…しかし避けるほうが無難

「理論上って何?」と思いますよね。

理論上とは、“筋道の通った原則的な考え”のことです。

つまり、「住宅ローンの債権者である金融機関に筋道を通し、名義変更を認めてもらえれば可能」だということです。

住宅ローンは債権者(※金融機関)と債務者(※ローンを借りている名義人)の間で結ぶ契約なので、債権者さえ認めてくれれば、名義変更も所有者名義の変更もできるということですね。

しかし当然ながら、理論上は可能でも、現実的に名義変更を認めてもらえるかどうかは別問題です

住宅ローンは債権者と債務者の間で結ばれている約束事ですので、簡単に契約者を変更できるわけではありません。

このような背景から見ると、住宅ローンの名義変更は避けたほうが無難だといえますよ。

住宅ローンの名義変更の難しさについては、次項で詳しく解説しますね。

住宅ローンの名義変更を避けるべき理由

先ほど、「住宅ローンの名義変更は可能だが、避けたほうが良い」とお伝えしました。

なぜ避けるべきなのでしょうか?

その理由は下記の2つです。

  • そもそも名義変更は難易度が高い
  • 離婚で名義変更をすると、将来トラブルになりやすい

これらは非常に重要なポイントですので、金融機関に相談しようか検討している方は、相談する前に必ず読んでおいてくださいね

理由1:そもそも名義変更は難易度が高い

お伝えしたように、理論上は住宅ローンの名義変更が可能です。

しかし事実として、住宅ローン名義変更の手続きは難易度が高く、金融機関に認めてもらえないケースが大半です

なぜかというと、住宅ローンはあくまで「利用者の返済能力を前提に契約しているものだから」です。

金融機関は住宅ローン審査の際、契約者の職業、年収、信用情報、借入内容などを見た上で、融資の判断をしています。

契約者の返済能力を慎重にチェックしたにも関わらず、契約者そのものを変更するなんて、約束が成り立たなくなってしまうのです。

実際、金融機関との契約書である「金銭消費貸借契約書」の中に所有者名義の変更について記述があったとしても、債務者(住宅ローンの契約者)の名義変更は記述が原則ありません。

つまり住宅ローンは、契約者の変更をそもそも想定されていない契約だということです。

不動産の名義だけこっそり変更するのはNG!

だからといって、所有不動産の名義だけこっそり変更するようなことは絶対やめましょう

不動産の所有権を勝手に変更してしまえば、万が一金融機関にばれてしまったとき、契約違反を問われる可能性があります。

契約違反をすれば、最悪住宅ローン残金の一括返済を求められる可能性があります。

住宅ローンの名義変更を検討する場合は、なによりも先に契約書である「金銭消費貸借契約書」を確認し、取り扱いをチェックするようにしてくださいね

理由2:離婚で名義変更をすると、将来トラブルになりやすい

実は、住宅ローンの名義変更が必要になるケースの多くは「離婚」です。

ただしハッキリ言ってしまうと、離婚による名義変更は将来的にトラブルになる可能性が高いため、おすすめできません

トラブルになる可能性があるのは、「離婚前に夫婦共有名義で組んでいた住宅ローンを、夫の単独名義に切り替えて返済を継続したい」というケースです。

そもそも、夫婦二人で支払っていたローンを、夫だけの収入で支払うことに無理があります。もちろん、夫の返済状況が厳しくなる可能性も高いので、名義変更自体認められにくいのです。

仮に金融機関に名義変更が認められても、元妻への養育費支払いなどで夫の生活が困窮すれば、返済が破綻する可能性もあります。

万が一返済が破綻した場合、連帯保証人が元妻や元妻の親族のままだと請求が届いてしまうケースもあり、トラブルになってしまいやすいのです。

離婚で名義変更を検討する際は、住宅ローンそのものを借り換えしてしまうほうが、後々のトラブルを回避しやすいでしょう

離婚による連帯保証人の解除や変更も、難易度が非常に高い

実はあまり知られていないのですが、住宅ローンの名義変更と同様に、連帯保証人の解除や変更も難易度が非常に高いので注意しなければなりません

住宅ローンは離婚したとしても、責任が名義人と連帯保証人に残ります。

「離婚したから妻だけ連帯保証人から抜けさせてほしい」と言っても、金融機関は妻とも契約を結んでいるので、そう簡単にはいかないのです。

連帯保証人から抜けられないからと言って契約をそのままにしていると、返済遅延時のトラブルに繋がりかねません。

離婚時には、後々トラブルにならないよう、名義変更とあわせて保証人変更や解除が可能なのか、慎重に確認しておくようにしましょう。

名義変更ではなく、住宅ローンの借り換えを検討しよう

住宅ローンの名義変更は何かと障害があり、できれば避けたほうが良いとお伝えしました。

今の住宅に続けて住むのは、諦めないといけないの?
名義変更をせずに今の住宅に住み続けるなら、住宅ローン契約そのものを借り換えるという選択肢も検討しましょう。

住宅ローンの借り換えは、文字通り住宅ローンの借り入れ先を変更するだけなので、住宅を変更するわけではありません。

したがって、名義人を変更する手続きよりも簡単に対応できるケースがほとんどです

幸い、2019年10月現在は金融機関の顧客獲得競争が激化しており、低金利で借り換えしやすい絶好のタイミングです。

借り換えで住宅ローン内容を見直せば、契約内容もより良くできる可能性がありますよ。

借り換えにも審査は必要

名義変更ができない方でも、住宅ローン自体を借り換えてしまえば、名義も含めて契約内容を一新できます

ただし住宅ローンの借り換えには、新規借入れ時と同様の審査が必要になります

審査に通らなければ借り換えもできないので、まずは審査に通るかどうかが重要になってきますね。

一般的に住宅ローンの借り換えは、新規借入れ時よりも住宅の担保評価が下がっているため、審査も厳しくなる傾向があります。

借り換えの審査を有利に進めるためには、

  • 頭金を多めに入れる
  • 住宅ローン以外の借入れを完済させておく

などの対策で借入金額を減らし、返済負担率を下げるのがおすすめです。

もし離婚でまとまった資金が手に入る場合は、その資金をある程度頭金に入れ、審査が通るよう対策しておきましょう

関連記事住宅ローンの審査に落ちた!審査に通らない9つの理由と対策まとめ

借り換えにオススメの住宅ローン2選

住宅ローンの借り換えで、契約内容を見直す場合におすすめできる住宅ローンは下記の2つです

  • じぶん銀行住宅ローンの変動金利
  • 住信SBIネット銀行のフラット35(保証型)

どちらも郵送やネットで申し込みできる点が重要なポイントです

名義変更を考える場合、離婚や経済的な事情を抱えていらっしゃるかと思います。ましてや離婚の場合、住宅ローン以外にもさまざまな事務手続きがあって、忙しくされていることでしょう

ネットや郵送で申し込みできる住宅ローンであれば、忙しい方でも自宅で手続きを進められます。

これらの商品は会社を休んだり金融機関に出向いたりといった手間がないので、ストレスなく住宅ローンの借り換えを実現することができます

それぞれの特徴について、わかりやすく解説していきますね。

じぶん銀行住宅ローン(変動金利 全期間引下げプラン)

KDDIと三菱UFJ銀行が共同出資してできた「じぶん銀行」の住宅ローンです。

住宅ローン商品名 金利
住宅ローン(変動金利 全期間引下げプラン) 0.457%

2019年11月適用金利

おすすめポイント

圧倒的な低金利と、がんと診断確定で住宅ローン残高の50%が保障される、「がん50%保障団信」が無料で付帯されます

じぶん銀行はネット完結型のため、申込み手続きを専用のウェブページで行うことができます。必要書類も郵送のほかFAX送信、パソコンやスマホでのアップロードといった手段で提出可能になっています。

自宅にいながら手軽に手続きできて書類の送付もらくちんなので、忙しい方にピッタリですよ。

 お申し込みはこちら

住信SBIネット銀行(フラット35保証型)

SBI証券などで知られるSBIグループと三井住友信託銀行が共同出資してできた、「住信SBIネット銀行」の住宅ローンです。

  フラット35(保証型)の金利
頭金なし
頭金1割以上 1.060%

2019年11月適用金利

融資比率9割以下

団信加入

頭金2割以上 0.980%

2019年11月適用金利

融資比率8割以下

団信加入

おすすめポイント

住宅ローンの返済期間中に金利が変わらない安心感と、すべての病気・ケガが保障される「全疾病保障」が無料で付帯されている点がおすすめポイントです

さらに、余命6か月と宣告されたときにローン残高が一括保障される「リビングニーズ特約」や、先進医療による療養を受けたときに給付金が出る「先進医療特約」などが団信特約として付帯されています。

基本の団信だけでなくさまざまな特約や疾病保障が付いているので、長い返済期間中も安心できますよ。

また住信SBIネット銀行のフラット35は、事前審査をウェブ上で行い、本審査と契約手続きを書類郵送で対応できるようになっています

じぶん銀行と同様、自宅にいながら手続きできるのがうれしいポイントですね。

お申し込みはこちら

2019年9月現在、住信SBIネット銀行のフラット35(保証型)は非常に多くの申込みが入っている模様で、申し込みから借り入れまで2か月程度かかる可能性があります。手続きは自宅でできるものの、借り入れまで時間を要する可能性も考えられますので、余裕を持って申し込みなさってくださいね。

参考:「フラット35の申込みから借入れまでの全体の流れ

どうしても名義変更をしたい場合の対策

住宅ローンの名義変更はおすすめしないとお伝えしてきました。

しかし、事情によりどうしても名義変更をしたいという方もいらっしゃいますよね。

ここでは夫婦間または親子間で名義変更をしたい場合に、金融機関に認めてもらえる可能性があるケースをご説明しておきましょう。

夫婦間で住宅ローンの名義変更を認めてもらえるケース

離婚により夫婦間で住宅ローンの名義変更をしたい場合、名義人に十分な返済能力があれば、金融機関に認めてもらえる可能性があります

離婚にはさまざまなケースがありますが、ここでは

  • 離婚して夫が家を出ていき、妻が住宅に住み続けるため、夫名義から妻名義に変えたい場合

で考えてみましょう。

この場合、妻の収入が夫の収入と同程度あり、所得証明書などで返済能力があることを金融機関にアピールできれば、名義変更を認めてもらえる可能性があります

ただし注意点として、元契約が夫婦共有名義で連帯債務の場合は、夫婦の収入を合算して契約できた住宅ローンなので、名義変更を認められないことが大半です

この場合は繰り上げ返済でローン残高を減らすなどして、妻一人の収入でも返済できる契約内容にすることで認めてもらえる可能性も少ないながらあります。

基本的には、共有名義のローンを単独名義にするのは非常に難しい、ということを覚えておきましょう。

親子間で住宅ローンの名義変更を認めてもらえるケース

親子間で住宅ローンの名義変更が認められるケースとしては、

  • 名義変更後の名義人が居住する
  • 名義人に十分な返済能力がある

という条件を満たしている場合です。

親子間で名義変更を検討するケースとしては、「経済的な事情で親が返済できなくなり、子どもが親の代わりに返済するため、名義を親から子に変えたい場合」がありますね。

この場合、子どもがその住宅に一緒に住んでおり(もしくは、これから住む予定)、子どもに返済能力がある事実を証明できれば、金融機関に名義変更を認めてもらえる可能性があります

理由は、金融機関としても返済能力が危うい親よりも、若くて返済能力のある子どもに返済を継続してもらったほうが良い、と考えるからです。

逆に言えば、親が高齢で子どもも40代後半かつ収入が不安定といった状況であれば、名義変更は難しくなってきますよ。

親子間での名義変更は、収入実績を作ってから相談する

いずれも子どもの返済能力次第なので、金融機関に信用してもらえる収入実績を作ってから、相談するようにしましょう

可能であれば、金融機関に相談する際に「繰り上げ返済を併せて行い、確実な返済を約束する」と伝えられるのがベストです。

子どものライフスタイルも踏まえつつ、慎重な返済計画を提示するようにしてくださいね。

まとめ

住宅ローンの名義変更は難易度が高く、トラブルも起きやすいので注意が必要です。

当記事のポイントをまとめると、

  1. 住宅ローンの名義変更は「所有不動産」と「住宅ローン契約」の2つがあり、いずれも金融機関の承諾が必要
  2. 不動産の名義変更は理論的には簡単にできる。ただし勝手に変更すれば契約違反となり、住宅ローン残高の一括返済を請求される可能性があるので絶対にやめること
  3. 今の住宅に住み続けたいなら、住宅ローンの借り換えで契約を見直す方法もある
  4. 住宅ローンの借り換えをするなら、「じぶん銀行 住宅ローン変動金利」「住信SBIネット銀行 フラット35(保証型)」がおすすめ
  5. どうしても名義変更したい場合は、名義変更後の契約者に返済能力があることを証明できるかが重要になる

の5つが重要ですね。

住宅ローンの名義変更は安易にできるものではないので、金融機関に相談する前に今後のことをよく考えて検討しましょう

幸い、2019年10月現在は低金利で借り換えできる住宅ローンが多く、借り換えに適したタイミングです。当記事でお伝えしたポイントを参考にして、最適な選択肢を選びましょう。

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じぶん銀行
おすすめ住宅ローン
住信SBIネット銀行
満足度
4.5
住信SBIネット銀行
最低金利
0.418%

変動金利

2019年11月適用金利

借り換え金利

総合人気ランキング
1位 じぶん銀行
満足度
4.7
じぶん銀行
最低金利
0.380%

当初固定2年

2019年11月適用金利

2位 住信SBIネット銀行
満足度
4.5
住信SBIネット銀行
最低金利
0.418%

変動金利

2019年11月適用金利

借り換え金利

3位 三菱UFJ銀行
満足度
4.4
三菱UFJ銀行
最低金利
0.390%

当初固定3年

2019年11月適用金利

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