【住宅ローン】あなたの借入可能額がすぐわかる!無理なく返済できる借り方

住宅ローン借入可能額
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自分は住宅ローンでいくら借りられるのか、無理なく返せる額はいくらなのか、このような疑問をいだいた方は少なくないでしょう。

また、せっかく買いたい住宅が見つかったのに、資金が少し足りないと考えている方もいらっしゃるのではないでしょうか。今回は、年収や返済負担率から、借入可能額や返済可能額を求め、資金が足りないときはどうすればよいかも解説していきます。

借入可能額はかんたんに試算することができる

住宅を探していると、必要な資金がはっきりするため、いくら借りられるか、気になると思います。ここでは借入可能額の求め方と、簡単にシミュレーションできるサイトを紹介します。

年収から計算する方法

住宅ローンの借入可能額を考えるときには、返済負担率を使用します。返済負担率は、年収に対する借入金額の割合のことで、金融機関等が貸し出す金額を決定する際にも使用されます。フラット35の場合、年収400万円以上で35%、年収400万円未満で30%が返済負担率の上限となっており、多くの金融機関も同程度に設定されています。

さて、年収から借入可能額を計算する際には、まず年間返済額(上限)を求める必要があります。

年間返済額(上限)=年収(税込)×返済負担率-他の借入金の年間返済額

※返済負担率は金融機関によって異なりますが、不明な場合は、フラット35の例(35%か30%)を参考にしてください。

月間返済額(上限)=年間返済額÷12ヵ月

金利1.5%時の月間返済額(借入額100万円の場合)

金利 10年 15年 20年 25年 30年 35年
1.5% 8,979円 6,207円 4,825円 3,999円 3,451円 3,061円

※金額は、住宅保証機構株式会社の「返済額の試算」で算出

月間返済額(上限)が求められたら、上の表を使って借入可能額を算出します。表は借入額100万円の場合の返済額ですので、式の最後に100万円をかけます。

借入可能額=月間返済額÷(上記の表の金額)×100万円

では、上記の式を使って、借入可能額を算出してみましょう。

前提条件

年収500万円 ・返済負担率30% ・他の借入金 なし ・返済期間35年

500万円×30%=150万円・・・年間返済額(上限)
150万円÷12ヵ月=12.5万円・・・月間返済額(上限)
12.5万円÷3,061円×100万円≒40,836,328円

このように、およそ4,080万円借りられることになります。

算式を使って求めるのは大変ですが、シミュレーションツールでは簡単に計算できます。下記のサイトで試算できますので、チャレンジしてみましょう。

借入可能額の試算(年収より算出)
住宅保証機構株式会社

毎月返済額から計算する方法

毎月の返済額から借入可能額を知りたい場合も先ほど紹介しました算式で求めることができます。毎月の返済額を10万円以内におさえたい場合で考えてみましょう。その他の前提条件は先ほどと同じです。

前提条件

・年収500万円 ・月額返済額10万円 ・他の借入金 なし ・返済期間35年

金利1.5%時の月間返済額(借入額100万円の場合)

金利 10年 15年 20年 25年 30年 35年
1.5% 8,979円 6,207円 4,825円 3,999円 3,451円 3,061円

※金額は、住宅保証機構株式会社の「返済額の試算」で算出

算式:借入可能額=月間返済額÷(上記の表の金額)×100万円

※表は借入額100万円の場合の返済額ですので、式の最後に100万円をかけます。
10万円÷3,061円×100万円≒32,669,062円・・・借入可能金額

借入金額を3,260万円ほどにすれば、毎月の返済額を10万円以内におさえられていることがわかります。。毎月の返済額から借入可能金額を求める場合は、返済負担率は不要です。

毎月返済額から計算する場合も、年収から計算する場合と同様、シミュレーションツールで簡単に計算できます。

下記のサイトを使って試算してみてください。

借入可能額の試算(返済額より算出)
住宅保証機構株式会社

知っておきたい!住宅ローン借入時の3つの注意点

住宅ローンを利用する時は、借入額や金利などに目を奪われがちですが、注意すべき点があります。住宅ローンを無理なく借りて返済していくための重要なポイントとなりますので参考にしてください。

「借りられる額」と「返せる額」を意識する

金融機関は年収と金利から借入可能額を算出しますが、この金額は返せる額とは限りません。年収の額が同じでもご家庭によって毎年の支出額は異なります。

近い将来、教育費などの大きな支出が控えているご家庭と、ご夫婦のみのご家庭では家計の状況が違いますので、返せる額を意識して借りるようにしましょう。

必ずしも頭金が多ければいいとは限らない

頭金が多ければ多いほど借入金額は少なくなりますので、トータルの負担額は減少します。この点だけを考えてしまい、貯蓄のほとんどを頭金に充当してしまうと、緊急時の資金が足りず困ることがあります。

年収分の緊急用資金があれば安心ですが、まずは100万円を目安に貯蓄しておくことをおすすめします。住宅ローンに充当できる資金であれば、一部繰り上げ返済を利用して負担額を減らすこともできますので、住宅ローン返済期間中の将来の家計についても考えておきましょう。

住宅購入後の支出についても確認しておく

住宅購入後にも新たな支出が加わります。土地や住宅を所有している人に課せられる固定資産税や都市計画税、火災保険・地震保険の更新料(保険料)、マンション入居者が支払わなければならない管理費・修繕積立金は住宅購入後に新たに加わる支出です。

修繕積立金は徐々に値上がりする可能性があります。一方、一戸建て住宅の場合は自分で修繕費を積み立てておく必要があります。住宅の種類によって違いはありますが、住宅購入後に新たに増える支出には注意が必要です。

「返せる額」を計算してみよう

これまで借入可能額について解説してきましたが、返済可能額(返せる額)はどのように算出すればよいのでしょうか。返済可能額をより正確に出す場合は長期的な収支計画を立て、家計分析をする必要があります。

しかし、ここでは家計分析で返済可能額を算出できないため、一般的に言われている、「返済可能額=年収×25%」で出します。では、借入可能額と、返済可能額を比較していきましょう。

年収別の借入額をチェック!

ここでは年収別の借入額を考えてみましょう。返済負担率(年収に占める年間合計返済額の割合)は、フラット35の条件を採用し、年収400万円未満は30%以下、年収400万円以上は35%以下とします。

また、毎月の返済額は、金利1.5%(元利均等返済)、返済期間35年で算出し比較しています。なお、他の借入はないものとして計算しています。

年収300万円の場合

借入可能額 返済可能額 金額差
返済負担率30% 2,449万円 2,041万円 408万円
毎月の返済額 74,984円 62,492円 12,492円

年収300万円の場合、返済負担率30%と返済可能額25%との差が5ポイントしかないため、年収400万円、500万円と比べると金額の差は小さくなります。毎月の返済額で見ると毎月1.2万円の余裕が生まれることになりますので、家計への負担は軽減されています。

年収400万円の場合

借入可能額 返済可能額 金額差
返済負担率35% 3,810万円 2,721万円 1,089万円
毎月の返済額 116,656円 83,312円 33,344円
借入可能額 返済可能額 金額差
返済負担率30% 3,266万円 2,721万円 545万円
毎月の返済額 99,999円 83,312円 16,687円

年収400万円の場合は、30%と35%の境ですので、シミュレーションすると金額の差が大きくなってしまいます。ですので、返済負担率が30%の場合と、35%の場合の両方をシミュレーションしております。

返済負担率30%の毎月の返済額で見ると、1.6万円ほどの余裕が生まれます。この差額分を、子供の大学資金として18年間貯蓄したとすると、約360万円になります。

住宅ローンの支払いを増やせばその分、他の支出に回せないことになりますので、家計全体を見ておく必要があります。

年収500万円の場合

借入可能額 返済可能額 金額差
35% 4,762万円 3,402万円 1,360万円
毎月の返済額 145,805円 104,163円 41,642円

年収500万円になると、金額が大きくなりますので、借入可能額と、返済可能額の金額差も大きくなります。子育て世帯を想定した場合、無理なく返済できる借入額でも厳しいかもしれません。

例えばマンションの場合、住宅ローンの返済に加え、管理費や修繕積立金の支払いがあります。また固定資産税と都市計画税の支払いも考慮しておく必要があります。

欲しい物件に手が届かない時にできること

住宅購入を考える前は、あまり節約について考えないかもしれません。住宅ローンの返済や教育資金の準備など大きな支出が現実的になると、家計を見直し、無駄をなくすいい機会です。

ですので、住宅ローンの返済額が厳しいシミュレーション結果であったとしても、ある程度であれば対応することができます。ここではもう少し資金が必要な場合の対策について解説していきます。

贈与で頭金を増やす

親から子であっても一定額以上の資金を渡すと贈与税の対象となります。しかし、「住宅取得等資金の贈与税の非課税」制度を利用すれば、一定額までは非課税となります。

どうしても住宅ローンの負担が重い場合は、この制度を利用するのも一つです。贈与を受けられそうな場合、この制度の要件を満たすかどうかについて、お近くの税務署に問い合わせてみましょう。

参考:「住宅取得等資金の贈与税の非課税」国税庁

家計の見直しを行って毎月返済金額を増やす

エクセルなどの表計算ソフトを使い、家計を見直すと、無駄な支出が出てくるものです。年間通して何に使ったか分からない使途不明金も出てきますので、住宅購入を機会に家計の見直しを行いましょう。

贈与と家計の見直し、オーソドックスな対策ですが、有効な方法です。無理して借りることはお勧めしませんが、住宅資金を増やすために、無駄な支出を探してみてください。

まとめ

いかがだったでしょうか。

無理なく返済できる借入額で考えると、欲しい物件が購入できなくなるかもしれません。家計を見直し、可能であれば親から贈与をしてもらえば、物件に手が届くこともあります。

もし住宅購入まで時間がある場合は、住宅用資金を貯めておき、無理なく返済できる借入額でも欲しい物件が購入できるようにしておきましょう。

執筆者情報

F&J FP事務所

F&J FP事務所 ファイナンシャル・プランナー

ファイナンシャルプランナー・住宅ローンアドバイザーとして、住宅ローンや保険の相談・アドバイスをしております。これから住宅ローンを利用しようとしている方々に向けて、公正中立な立場で役に立つ情報を発信できればと考えております。

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