• 2020.06.05

住宅ローンの対象は物件価格だけ!?借入額を決める2つのポイント

住宅ローン借入額
住宅ローンの対象になる『物件価格』には、どこまでの費用を含めることができるの?

これは住宅を購入する際に多くの方が抱く疑問ではないでしょうか。

オプション工事や家具の新規購入など、住宅購入時には何かとお金がかかります。特に新築時のオプション工事費用は高額になりやすいので、可能なかぎり住宅ローンに含めたいですよね。

結論からいうと、住宅新築時のオプション費用は住宅ローンの物件価格に含めることができます。

当記事では

  • そもそも物件価格には何が含まれているのか
  • 物件価格に含まれるオプション費用とは
  • 諸費用は含まれないのか

など住宅ローンの物件価格に関する疑問についてわかりやすく解説していきます。

  • 思いのほかオプション費用が高額になって困っている
  • 住宅購入時にどの程度の費用を用意するべきなのかがわからず不安

という方はぜひ参考になさってください。

この記事を執筆・監修している専門家

執筆者

政所温也

株式会社Choices 代表取締役

保有資格・検定

2級ファイナンシャル・プランニング(FP)技能士、損害保険募集人、損保自動車専門試験合格

2010年にファイナンシャルプランナー(FP)として独立し活動中。過去に大手金融ニュースメディアや損保公式サイトでも執筆活動を行った実績があり、「読みやすく理解しやすいライティング」を得意としている。2018年11月現在で、1,300記事以上の執筆実績がある。

編集者

ナビナビ住宅ローン編集部

住宅ローンを組む時に抱える「どうやって住宅ローンを選べば良いかが分からない」「金利の違いがよく分からない」「一番お得に借りられるローンはどれなの?」といった疑問・不安を解決できるように解説していきます。

住宅ローンの対象となる物件価格の内訳

一般的にほとんどの金融機関では、

  • 住宅ローンを組める金額(ローンの対象額)=物件価格が上限

という取り扱いになっています。

では物件価格にはどのような費用が含まれているのかというと、

  • 土地の取得費用
  • 物件本体の工事費用
  • オプション工事費用

などが該当します(※)。詳細な内訳は以下の表をご覧ください。

■住宅ローンの対象になる「物件価格」と対象にならない「諸費用」の内訳

住宅ローン
(物件価格)
土地取得費
本体工事費
別途工事費
オプション費用
設計管理費
自己資金
(諸費用)
手数料
引っ越し代など

※一般的な金融機関の例

上記表をご覧いただくとわかるように、住宅購入にかかる費用は、

  1. 住宅ローンに含めて借入できる『物件価格』
  2. 住宅ローンに含められず自己資金で支払う必要がある『諸費用』

の2つに分かれます。

物件価格に該当する費用は住宅ローンに含めることができるので、まとまった現金を用意する必要はありません。

対して諸費用に該当する引っ越し代や各種手数料については、基本的に現金で支払う必要があります。

したがって住宅ローンを組む際は、各費用の支払い方法についても確認しておくことが大切です。

※ハウスメーカーや金融機関によってはオプション費用の内容次第で住宅ローンに組み込めない場合もあります。
実際の取り扱いは借入時に確認するようにしましょう。

オプション費用は物件価格に含まれる

先述したように新築住宅のオプション費用は、住宅ローンに組み込むことができます。

オプション費用とは、新築マンションや新築戸建て住宅を購入する際に追加注文できる設備やデザインを指します。

多くの場合、建具や床材色に関しては無償ですが、

  • 照明
  • コンセント増設
  • キッチンのビルトイン浄水器の設置
  • キッチン食器棚設置

などは有償オプションとなります。

マンションにしても戸建て住宅にしても、マイホームを自分好みにカスタマイズできる有償オプションは付ける方も多いと思います。

しかしあれもこれもと有償オプションを付けていくと、物件価格の総額がどんどん高くなってしまうので注意が必要です。

設備や収納棚を付けるオプション費用について

基本的に、新築住宅に追加設備や収納棚等を付けるオプション工事は有償になっています。

つまりオプション工事を追加注文すればするほど、住宅ローンの費用が大きく膨れ上がることになります。

したがって物件の本体価格のみで資金計画を立てていると、追加注文したオプション費用によって資金計画が崩れることもあるので要注意です。

ここではオプション費用を支払うタイミングや、入居後に別途工事を行う際のメリットについてわかりやすく解説していきます。

オプション費用に魅力を感じているけど支払いが気になる

という方は必ず確認しておいてくださいね。

支払いのタイミングはローン返済時

新築住宅で有償オプション工事を施工した場合、支払いのタイミングは住宅ローン返済時になります。

理由としては、オプション費用が物件価格に該当するため現金で支払う必要はなく、毎月の住宅ローン返済に含めることができるからです。

「現金で支払わなくて良い」と聞くとついつい気持ちが軽くなり、オプションもたくさん付けたくなりますよね。

特に新築住宅を購入する場合、本体価格が既に何千万円もしているため、数十万円~数百万円のオプション費用も安く感じてしまいがちです。

しかしながら住宅購入時は、住宅ローン以外にも引っ越し代や各種諸費用がかかります。諸費用を自己資金から支払ったうえで数百万円ものオプション費用を毎月の返済額に含めれば、トータルの出費は大きく膨れ上がりますよ。

全体の資金計画が狂わないよう、予算の中でオプション工事の有無を調整するようにしてください。

住宅の内装、設備工事は入居後に個別で行ったほうがお得な場合もある

実は新築時にメーカー指定のオプション工事をするよりも、入居後に個別で住宅の内装・設備工事をしたほうがお得になる場合もあります。

お得になる場合の例としては、

  • キッチンのカップボードなど建物と一体化した造作家具
  • 照明器具
  • エアコン
  • カーテン

などがあります。

造作家具はインテリアになじみやすく入居時に完成しているというメリットがあるものの、メーカー指定の家具ほど費用も高くなりがちです。

地元の工務店に依頼すれば、入居後に他家具との調和を見ながら安く仕上げられる可能性がありますよ。

またオプション工事の場合は照明器具、エアコン、カーテン設置のほとんどがメーカー価格になります。

オプションで依頼するよりもご自身で格安商品を購入して設置するほうが、費用を抑えられる可能性は高いでしょう。

ただし注意点として、入居後に後付けするよりもオプションで依頼してしまったほうが安く仕上げられる工事も存在しています。

後付けよりオプションで依頼したほうが良い工事の例は、

  • 床暖房
  • 電気コンセントの追加
  • ダウンライトの増設
  • ビルトイン食洗器の設置

などです。

これらの設備は後付けになると床材はがしや壁紙の加工といった工事が伴いやすいため、オプション工事で依頼するほうが有利です。

これらはオプションで依頼しておくと工事もスムーズですし、費用も抑えやすくなりますよ。

入居後に行うデメリットはインテリアに合わない場合がある

個別で後付け工事をする場合は、入居後に行うことによって生じるデメリットもあるので気をつけてください。

有償オプションの場合、カーテン、照明、造作家具などであれば専属のインテリアコーディネーターに相談できるケースがほとんどです。

専門家に相談しながら他の内装とあわせて統一感のあるインテリアに仕上げられるのは、有償オプション最大のメリットではないでしょうか。

対して個別で後付け工事をする場合は費用を抑えられる反面、

  • インテリアに合わない可能性がある
  • 床暖房やコンセントの増設など、工事内容によっては費用が高額になる
  • 後付けの場合は住宅ローンに含めることができず、現金支払いとなる
といったデメリットが生じます。
 
特にメーカー指定の物を使わず工事を後で行うと、インテリアになじまない可能性も高いです。

この点は依頼する工務店など業者の腕によって左右される部分なので、信頼できる業者を見つけるのが重要なポイントでしょう。

とはいえ後付けだからこそ、「設置済の家具と調和を見ながら自分好みのインテリアを作っていく」という楽しさもあります。

結局オプションと後付けのどちらが良い悪いというものではないということです。

それぞれ費用の支払いタイミングやメリット・デメリットを考慮し、全体の資金計画の中で家族にとって最適な方法を選択してくださいね。

諸費用は物件価格に含まれないので別で用意が必要

住宅購入時にかかる費用のうち、住宅ローンの各種手数料や引っ越し代などの諸費用は、物件価格に含めることができません。

諸費用の支払いは原則現金となりますので、住宅ローンとは別にまとまった自己資金を用意しておく必要があります。

住宅購入にかかる諸費用は、物件価格の約5%~10%が目安だと言われています。

仮にオプション費用を含む物件価格が3,000万円の場合、150万円~300万円の諸費用を現金で用意しなくてはならないということです。結構な金額ですよね。

具体的な諸費用の例は以下表にまとめましたので、チェックしておきましょう。

■住宅購入にかかる諸費用の例

住宅ローン関連手数料
事務手数料
(融資事務手数料)
金融機関に対し支払う事務手数料
保証料 保証会社を利用する場合にかかる費用
保証会社事務手数料 保証会社に対し支払う事務手数料
印紙税 住宅ローンの各種契約書に課税される税金
登録免許税 不動産登記の際に課税される税金
司法書士報酬
(不動産登記手数料)
司法書士に不動産登記手続きを依頼する際の手数料
消費税 新築住宅(注文住宅含む)取得時、建物にかかる税金
※個人が売主の中古住宅や土地代取得にはかからない
物件関連の諸費用
不動産仲介手数料 不動産仲介業者を介して住宅を取得した際にかかる手数料
火災保険料・地震保険料 建物にかける損害保険の保険料
修繕積立一時金・管理準備金 新築マンション購入時、大規模修繕や管理に必要な手数料
団体信用生命保険料 団体信用生命保険加入時にかかる保険料。一般的に死亡・高度障害保障の団信であれば無料だが、プラスアルファの保障を付けると適用金利に上乗せする形で保険料がかかる
その他
引っ越し・家具の購入に際しかかる費用

上記表を見ると、住宅の購入には物件価格以外にもさまざまな費用が必要になるとわかります。

しかし中には「住宅ローンの頭金を払ったら諸費用まで現金で支払う余裕がない」という方もいらっしゃるのではないでしょうか。

貯金残高がギリギリの状態で諸費用を現金で支払ってしまうと、万が一の事態に対応できなくなります。せっかくマイホームを購入するのに、そんな状態は避けたいですよね。

そこでここからは、「諸費用を現金で用意するのが難しい」という方のために

についてご案内していきます。

現金で用意できない場合の対処法

記事内でお伝えしたように、諸費用は現金での支払いが原則です。

しかしどうしても諸費用の現金が用意できない場合に取れる対策として、

という2つの方法があります。

ただ注意点として、これらの方法は住宅ローンに関連する諸費用を用意するための対策なので、引っ越し代や家具購入費には利用できません。
この点だけ覚えておいてくださいね。

もちろん住宅ローンに関連する諸費用だけでも賄えたら、負担はかなり軽くなります。
2つの方法の概要と利用時の注意点を解説していきます。 

オーバーローンで諸費用を住宅ローンに組み込む

諸費用を現金で支払えない場合、一部の金融機関で「オーバーローン」を組む方法があります。

オーバーローンとは、本来の住宅購入費用(物件価格)以上に融資を受ける状態を指します。

最近は諸費用分を上乗せできる住宅ローンも販売されているため、オーバーローンで融資を受けることが可能になっています。

方法の概要と注意点は下記のとおりです。

概要紹介

一般的な金融機関では諸費用を住宅ローンの物件価格に含めることはできません。
しかし全期間固定金利のフラット35や住信SBIネット銀行などでは、諸費用の住宅ローン上乗せが認められています。
諸費用の住宅ローン上乗せ可否は金融機関によって異なるため、これらの金融機関を利用するという方法です。

■参考:「借入対象となる諸費用とはどのようなものですか?」(フラット35住宅金融支援機構)
■参考:「ネット専用住宅ローン 手数料・諸費用」(住信SBIネット銀行)

諸費用を上乗せできる住宅ローンを利用する場合の注意点は、下記の2つです。

注意点

  • 金融機関によって諸費用、手数料の内容が異なる
  • 年収に対して借入金額が大きい場合、審査が通りにくくなる可能性もある

諸費用を住宅ローンに含めるのはあくまで最終手段です。最初から頭金も諸費用もすべてローンに頼ろうとすると、年収に対する返済額の割合が高くなり、最悪の場合審査に通らないこともありえます。

住宅ローンは審査に通らなければ、元も子もありません。諸費用をローンに含めるのは「頭金などの支払いで自己資金がどうしても足りない」という場合だけに限定してくださいね。

[利用方法]
融資条件に諸費用の上乗せを認めている金融機関を探し、どのような諸費用手数料が対象になるのか、利用条件を詳しく確認してください。
利用できそうな場合は返済シミュレーションを行ったうえで事前審査の申し込みを行いましょう。 

諸費用ローンを組む

住宅ローンとは別に、「諸費用ローン」を組むという方法もあります。

概要紹介

諸費用ローンとは、その名のとおり諸費用専用の借入れを目的としたローンです。
住宅ローン関連諸費用の中でも高額になりがちな事務手数料や保証料、不動産仲介手数料の支払いにも利用することができます。

諸費用ローンを組む際の注意点は、下記の4つです。

注意点

  • 当該金融機関の住宅ローンとセットで借入れしなければならないケースがほとんど
  • 住宅ローンとは別に審査がある
  • 諸費用ローンを組むための諸費用がかかる
  • 住宅ローンに比べると金利は高め

特に諸費用ローンのための諸費用がさらにかかることで、トータルの負担額は現金で支払うより高くなります。

負担を軽くするために組むローンとはいえ、単純に諸費用にかかるコストを比較すると、現金で支払うほうが有利という点に注意しましょう。

[利用方法]
 住宅ローンとセットで諸費用ローンを利用できる金融機関を探し、事前審査を申し込みます。

先述したオーバーローンは利用できる金融機関が限られていましたが、諸費用ローンは多くの金融機関で提供されています。

したがってオーバーローンを組むよりも選択肢は広がりますよ。

利用時にはどのような諸費用が対象なのか、利用条件を詳しく確認してくださいね

新生銀行は諸費用が安くおすすめ

諸費用の負担は軽くしたいけど、ローンを組むのは少し抵抗がある

という方には、諸費用の安い新生銀行の住宅ローンがおすすめです。
新生銀行では、諸費用の中でも高額になりがちな事務手数料を定額にできるプランがあります。

具体的な金額は下記のとおりです。

新生銀行 住宅ローン事務取扱手数料<定額型>

5万5,000円~16万5,000円(税込)

新生銀行では団信や付帯サービスの充実度にあわせて、4段階の事務手数料プランが用意されています。
 
一般的な金融機関の場合、融資事務手数料は「借入金額×2.16%」という計算になり、3,000万円の住宅ローンに対して64万8,000円もかかります。

新生銀行の5万5,000円プランと比較すると、その差額は59万3,000円と非常に大きくなります。こうして比較すると、新生銀行の諸費用がいかに安いかわかりますよね。

諸費用をできる限り抑えたい方は、新生銀行を利用するのもおすすめの選択肢ですよ。

まとめ

住宅の購入時にはさまざまな費用がかかります。

有償オプションは「物件価格」の範囲内であれば住宅ローンとして返済可能ですが、各種手数料や引っ越し代などの「諸費用」は原則現金支払いです。

どちらも多額の支払いが別のタイミングで発生するため、住宅購入時にはしっかり計算しておくことが大切ですよ。

その他、住宅購入時にかかる費用で重要なポイントは下記の4点です。

住宅購入時にかかる費用で重要なポイント

  1. 有償オプションを付けすぎると住宅ローンの返済負担が重くなる。予算内で必要なオプションを取捨選択し、状況に応じて後付け工事も検討する
  2. 諸費用の支払いが難しいときはオーバーローンや諸費用ローンといった選択肢もある
  3. いずれにしてもローンにすると利息が発生するため、現金で支払ったほうがトータルコストは安くなる
  4. 諸費用が安い新生銀行を利用することもおすすめの選択肢
重要ポイントを考慮しつつ資金計画を立て、理想の住宅購入を実現させてくださいね

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