住宅ローンの対象は物件価格だけ!?借入額を決める2つのポイント

住宅ローン借入額
じぶん銀行
  • このエントリーをはてなブックマークに追加

家を購入したり、家を建てたりするために住宅ローンを検討される方は多いでしょう。
住宅ローンを借りるためには購入や建設が可能な物件の価格を把握しておくことが大切です。

しかし、実際どのくらいの価格なら借入可能なのか理解していない方もいらっしゃるかと思います。
住宅ローンに関してこのような悩みを持っていませんか?

  • 住宅ローンの借入可能の上限価格がどのくらいか分からない
  • 諸費用も借りることはできる?
  • 頭金なしとありのどちらを選ぶか迷っている
  • 借入額や返済額を計算するポイントを知りたい

今回はこのような悩みを持つ方に、住宅ローンの対象や頭金の必要性、借入金額や毎月の返済額を算出するポイントをご紹介していきましょう。

住宅ローンの対象となる費用について

住宅ローンを組む時は、必要な費用や内訳がわからなければ資金計画を立てることはできません。
住宅ローンの対象となる費用とは一体どんなものがあるのでしょうか?

ここでは、住宅の購入物件費用・諸費用・その他の費用の3タイプに分けてご紹介していきます。

住宅購入や建設での内訳

住宅購入の総費用の中には建設に関係する費用が含まれています。

  • 土地取得費

  • 本体工事費
    (基礎、木工事、屋根工事、建具、内外装など)
  • 別途工事費
    (地盤改良、ガス、給排水、電気の配線、カーテンや照明器具の取り付け、空調工事、外装工事など)
  • オプション工事費
    (内装のグレードアップ、ソーラーパネルの取り付けなど)
  • 設計管理費用
    建築家に依頼をした時のみ発生します。

物件価格

物件価格に含まれる費用は、本体工事費や別途工事費、オプション工事費などが対象になります。
販売している商品によって土地取得費や設計費が含まれる場合もあるのでどこまで物件価格の対象になるか確認しておきましょう。

諸費用

住宅購入をする場合は、住宅ローンの借入費用の他に、不動産登記やローン契約時にかかる費用など様々な初期費用が発生することをご存知でしょうか?

どのような費用が必要であるか以下を参考にしてください。

  • 申込証拠金
    不動産会社宛てに新築マンションなどの購入を申し込む時に支払う費用です。
    申し込みを撤回する場合は返金されますが、契約する場合は手付金の一部になります。
    目安は2~10万円が一般的ですが、中古物件など仲介役が入る物件は支払わなくて良いケースがほとんどです。
    新築の場合も、申込証拠金が要らない物件もあります。
  • 手付金
    手付金とは売買契約をする売主に支払う費用です。
    契約破棄することになっても返金されることはありません。

    購入金額の約5~10%程度が一般的と言われていますが、売主と買主の交渉によって確定するのでこれよりも多くなる可能性もあるでしょう。
    購入代金の一部として支払っているので最終的には代金の一部になる費用です。
  • 印紙税
    売買契約書に貼る印紙で、税金として支払うための費用です。
    契約内容(金額)によって印紙税が変わってきます。
  • 仲介手数料
    新築一戸建てや中古物件など仲介役を通して物件購入する時に必要な費用です。
    物件価格に対して3.24%+64,800円が上限金額となっています。
  • 不動産取得税
    不動産を取得した時に支払う税金で、購入後に一度だけ支払う費用となっています。
  • 固定資産・都市計画税
    土地や家屋などの不動産所有者が、1月1日に固定資産の価格をもとに算出した金額を市町村に納める地方税です。
  • 登記手数料
    土地や不動産の所有者を記載したり、所有権を獲得したりするための手数料です。
  • 登録免許税
    登記手数料とは別に支払う登記をした時に発生する税金です。

その他の費用

引き渡しまでに住むアパートの賃貸や光熱費、完成した家に引越しするための費用が「その他」に含まれます。
住宅を購入するタイミングで家具や家電を新調する人も多いです。

着工後の地鎮祭や上棟式、引越しをした後に近隣に挨拶する際に持参する手土産や電話工事費などもその他の費用にあてはまります。

住宅ローンの対象は 物件価格のみ

住宅ローンの対象になる建築費用は金融機関によって異なりますが、総費用の8割が一般的でしょう。
基本的には建築請負契約書に記載されているかどうかが仮入可能の見極めポイントです。

新築の場合は、見積書や建築請負契約書が必要になるのでそれらの諸費用も含めて住宅ローンにみなされることが多いでしょう。

公的ローンの場合は、既存の建物の解体費、登記費用などは現金で支払わなければなりません。
設計費についても、基本的には自己資金で負担するようにしておくべきです。

諸費用を借りられる銀行もある

公的な金融機関では諸費用を現金で支払うものとされています。
一方、民間の金融機関の場合は物件価格以外の下記の諸費用も融資対象になるところもあります。

  • 付帯工事費
  • 水道加入金
  • 火災保険(長期)
  • 保証料
  • 仲介手数料
  • 担保関連費
  • 引越しのための費用
  • リフォーム費用
  • 修繕積立費

本当に不要?頭金の重要性とは

近年は頭金がなくても契約できる住宅ローンが複数あります。
そのため、以前よりはマイホームを手に入れることが簡単になったのですが、安易に考えていると生活が苦しくなることにも繋がります。

頭金があることで様々なメリットがあるので、頭金の重要性や将来の影響について解説していきましょう。

頭金を用意するメリット

頭金を用意することができなくても住宅ローンを組むことは可能です。
ですが、頭金があることで起こり得るメリットもあります。
その代表的な一例として「借入額が少なくなること」が挙げられるでしょう。

家を建てる際には、家や土地の購入費用だけではなく登記手数料や各種印紙税など思っていたよりも多くの資金が必要になります。

なので、頭金がないと借入額も多くなってしまい毎月に支払う金額も増えてしまうのです。
ですが、頭金があることで借り入れする金額を減らすことができるので、生活が圧迫される可能性も低くなります。

1割程度の頭金を用意しておくことで100万円ほどの差ができるので、頭金を用意することでのメリットは大きいことがわかるでしょう。

将来はどんな影響がある?

住宅ローンを組む際には将来のことを考えることが必須となります。
教育費や生活費が増えてもローンを支払い続けることは可能なのか?とシミュレーションを必ず行うことが大切です。

同時に売却や借り換えをすることも考えてみましょう。
将来、何らかの理由でマイホームを売却する可能性も十分に考えられます。

借り換えは抵当権を抹消しないと売却できず、住宅ローンを完済しない限りは末梢することができません。
頭金を用意しなかった場合はそのリスクを負い、売却金額がローン残高よりも低い可能性があるのです。

そうなると、住宅ローンの完済ができないために自分で費用を工面するため、補填が必要となります。
ですが、頭金を用意していた場合には売却額によって住宅ローンの完済ができる確率もアップするので安心でしょう。

また、売却だけではなく借り換えの際にも頭金を使っていることでメリットがあります。

物件の価値がローン残高よりも低い場合には担保割れとなりますが、担保割れである場合には借り換えできるローンの種類に制限があるのです。

担保割れがないのであれば、より多くの住宅ローンから選ぶことができるので借り換えには有利となるでしょう。

頭金の割合は?多いほど有利

頭金を用意することで様々なメリットがあることがわかりました。
では、どの程度の頭金が必要なのでしょうか?

最近では100%融資が可能な金融機関も多くなっています。

頭金が必要ないことで貯金を使わなくて済むと喜ぶ人もいる一方、貯金がない場合には自分の身の丈以上の家を契約する可能性も十分に考えられます。

貯金がないことで住宅ローンの返済だけではなく生活をするにも苦労をしてしまう可能性もあり、頭金を用意しないことでデメリットが多くあることもわかります。

そのため、用意した方が良い頭金の割合は物件の約2割と言われています。
頭金があることで、より自分に合った有利な住宅ローンを検討することができるだけではなく、上記のような様々なメリットもあります。

また、使用しなかった頭金を残しておくことで、今後病気や怪我などで仕事を休み、住宅ローンを支払うことが困難になった場合の費用として使うことができるのです。

ただ、頭金の用意が多いことで有利になる一方、割合ばかりを意識し続けているといつまで経ってもマイホームを建てられないことにも繋がってしまいます。

そのため、ライフプランをしっかりと考えて返済シミュレーションを行い、毎月の「返済額」を重視して住宅ローンを組むことが大切となるでしょう。

身の丈に合った返済額を知ることで、どのくらい借りれば良いのかを知ることができるほか、頭金を用意する目標にもなります。

借入額をシミュレーションすることが大切

住宅ローン選びも重要なポイントになりますが、その前に借入額のシミュレーションをしておきましょう。

老後破産という言葉があるように、老後収入が減ってきたりなくなることで、住宅ローンの支払いが困難になってしまうことがあります。

そんな将来を視野に入れて、きちんと借入額をシミュレーションすることで、毎月の返済額を明確にすることができます。

借入額を把握する重要性

住宅ローンにおいて借入額を把握することは、安定した生活を送るためにも重要なポイントとなります。
いつまでも今と同じ収入や支出で生活を送ることはありません。

そのためにも、住宅ローンは定期的な収入から返済していき、家計が厳しいからといって返済が滞ってしまわないようにしましょう。
借入額を把握しておくために、自分の借入額をシミュレーションしておくと便利ですが、年齢や収入の変わり目などを意識してみましょう。

年収よりも返済比率から試算

住宅ローンの借入は、年収ではなく返済比率から試算してみましょう。

返済比率とは、毎月の収入に対して返済額がどれくらいの比率かを示したもので、年収や借入総額、返済期間や金利で比率を決めることができます。
一般的には、年収の25%以内が目安といわれています。

返済期間もあらかじめ考えておく

返済期間は収入の変わり目で考えてみましょう。
平均的な借入期間は35年が最も多くなっていますが、ローン完済の年齢制限を設けているところもあります。

このような場合、返済期間が短くなることで月々の返済金額も大きくなってしまうので注意しましょう。

毎月の返済額の算出と内訳

毎月の返済額を算出するために必要なものを内訳してみました。
これによって、毎月どれくらいの金額が返済できるのか簡単に計算することができます。

手取り額

年間の手取り額は、年収ではなく手取りの金額で計算し、ボーナスがある場合はその金額も一緒に計算します。
最も近い1年間の給与明細などで手取り額の計算ができるので、正確な数字も把握しやすいです。

住宅費を除いた支出

住宅費以外の支出は、家計簿などから把握することができます。

家計簿をつけている場合は参考にできますが、つけていない場合は手取り額から増えた貯蓄額を引いてどれくらいの支出があったのか金額を把握してみましょう。
財形貯蓄や投資などの金額も増えた金額に入れて計算します。

年間維持費

年間維持費は、住宅の固定資産税や都市計画税、マンションに住んでいる場合は管理費や駐車場使用料、修繕費積立金などの費用がかかってきます。
これらがどれくらいかかるのか確認しましょう。

住宅を購入する際には、面積が広くなることで以前よりも水道光熱費が多くかかることがあるので、10%~20%程度増加するよう計算してください。
通勤や通学の距離が変更になった場合は、交通費を計算も必要です。

貯蓄

貯蓄は、将来的に子どもの教育費の増加や老後の資金として計画的に積み立てる時期である場合、住宅ローンの返済と同時に貯蓄をしていくことが重要となります。

また一戸建ての住宅を購入した場合には、今後必要となる修繕費の積み立ても必要となるので、視野にいれておきましょう。

毎月無理なく返済するためには、「(手取り額-住宅費を除いた支出-年間維持費-貯蓄)÷12ヶ月=毎月の返済可能金額」となるので、これらを計算して毎月どれくらい返済できるのか出してみましょう。

また金融機関が融資してくれる金額は、金融機関などで知ることができますが、その借りた金額を返済できるかどうかは別の問題になり、同じ年収であっても家族構成や年齢、生活スタイルなどによって変わってきます。

そのためにも、自分だけの借入金額をシミュレーションして知っておくことが重要です。

まとめ

住宅ローンの借入額の多くは物件価格のみで、頭金が必要な商品もあります。
物件の内訳や頭金の必要性を理解しておかないと、実際に借りた時に足りない、返済が難しいなどといったトラブルを招く恐れがあるでしょう。

また、毎月返済できる金額を改めて設定しないと借入額の設定が難しいので、手取り年収や返済比率から負担のない返済額を設定してください。

スポンサーリンク

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
住宅ローン シミュレーション
じぶん銀行
おすすめ住宅ローン
住信SBIネット銀行
満足度
4.5
住信SBIネット銀行
最低金利
0.418%

変動金利

2019年7月適用金利

借り換え金利

総合人気ランキング
1位 住信SBIネット銀行
満足度
4.5
住信SBIネット銀行
最低金利
0.418%

変動金利

2019年7月適用金利

借り換え金利

総合人気ランキングを全て見る

人気の記事

新着記事

たった1分 住宅ローン シミュレーション
■当サイトに関する注意事項
  • 当サイトで提供する商品の情報にあたっては、十分な注意を払って提供しておりますが、情報の正確性その他一切の事項についてを保証をするものではありません。
  • お申込みにあたっては、提携事業者のサイトや、利用規約をご確認の上、ご自身でご判断ください。
  • 当社では各商品のサービス内容及びキャンペーン等に関するご質問にはお答えできかねます。提携事業者に直接お問い合わせください。
  • 本ページのいかなる情報により生じた損失に対しても当社は責任を負いません。
  • なお、本注意事項に定めがない事項は当社が定める「利用規約」 が適用されるものとします。

「ナビナビ住宅ローン」は、エイチームフィナジーが運営するサービスです。

株式会社エイチームフィナジーは、株式会社エイチーム(東証一部上場)のグループ企業です。
証券コード:3662