• 2020.11.12

住宅ローンの物件価格に含められるものを紹介【オプション費用も対象】

執筆者: 政所温也 (株式会社Choices 代表取締役)
住宅ローン借入額

物件価格として住宅ローンに含められる費用は以下が対象になります。

  • 土地の取得費用
  • 物件本体の工事費用
  • オプション工事費用

新築時のオプション工事費用は高額になりやすいので、住宅ローンに含められるのはありがたいですよね。

この記事では住宅ローンに含められる費用や、オプション費用について詳細に解説しています。

  • どこからどこまでが物件価格なのか分からない
  • 住宅購入時にどの程度の費用を用意するべきなのかがわからず不安

という方はぜひ参考になさってください。

この記事を執筆・監修している専門家

執筆者

政所温也

株式会社Choices 代表取締役

保有資格・検定

2級ファイナンシャル・プランニング(FP)技能士、損害保険募集人、損保自動車専門試験合格

2010年にファイナンシャルプランナー(FP)として独立し活動中。過去に大手金融ニュースメディアや損保公式サイトでも執筆活動を行った実績があり、「読みやすく理解しやすいライティング」を得意としている。2020年9月現在で、1,700記事以上の執筆実績がある。

編集者

ナビナビ住宅ローン編集部

住宅ローンを組む時に抱える「どうやって住宅ローンを選べば良いかが分からない」「金利の違いがよく分からない」「一番お得に借りられるローンはどれなの?」といった疑問・不安を解決できるように解説していきます。

住宅ローンの物件価格に含められるもの

多くの金融機関では、住宅ローンの借り入れ上限金額は物件価格の100%という取り扱いになっています。

物件価格にはどのような費用が含まれているのか、詳細な内訳は以下の表をご覧ください。

住宅ローンの対象になる「物件価格」について
住宅ローンに含められるもの(物件価格) 土地取得費
本体工事費
別途工事費
設計管理費
オプション費用
自己資金で支払うもの(諸費用) 手数料
引越し代
家具・家電

表のように、住宅購入にかかる費用は、

  1. 住宅ローンに含めて借入できる『物件価格』
  2. 住宅ローンに含められず自己資金で支払う必要がある『諸費用』

の2つに分かれます。

物件価格に該当する費用は住宅ローンに含めることができるので、まとまった現金を用意する必要はありません。

※ハウスメーカーや金融機関によってはオプション費用の内容次第で住宅ローンに組み込めない場合もあります。
実際の取り扱いは借入時に確認するようにしましょう。

住宅ローンのオプション費用とは

住宅のオプション費用は、住宅ローンに組み込むことができます。

オプション費用とは、住宅を購入する際に追加注文できる、標準仕様からグレードアップした設備やデザインを指します。

多くの場合、建具や床材色に関しては無料ですが、

  • 照明
  • コンセント増設
  • キッチンのビルトイン浄水器の設置
  • キッチン食器棚設置

などは有料のオプションとなります。

マイホームを自分の理想にできるオプションは魅力的ですが、高額になりがちです。

オプション費用を住宅ローンに含められるのはうれしいですね。

ただしオプション費用には注意点もあるため、次の章から説明していきますね。

注意点①:オプション費用は高い

ここからはオプションを利用するうえでの注意点を説明します。

オプション工事は人件費や諸費用が上乗せされるため、一般的に工事費用が高額です。そのため、入居後に自分で住宅の内装・設備工事をしたほうがお得になる場合が多いです。

自分で設置した方が安くなるもの

  • キッチンのカップボードなど建物と一体化したオーダー家具
  • 照明器具
  • エアコン
  • カーテン

これらの内装・設備工事は、オプションで依頼するよりもご自身で格安商品を購入して設置するほうが、費用を抑えられる可能性は高いでしょう。

市販品で十分な機能やデザインのものが多いので、ぜひ検討してみてください。

ただしインテリアに合わない可能性も

個別で後付け工事をする場合は費用を抑えられる反面、インテリアに合わない可能性があります。

造作家具を取り付けるなら依頼する工務店など業者の腕によって左右される部分なので、信頼できる業者を見つけるのが重要なポイントでしょう。

とはいえ後付けだからこそ、「設置済の家具と調和を見ながら自分好みのインテリアを作っていく」という楽しさもあります。

オプションと後付けのどちらが優れているというものではないということです。

注意点②:後付けした方が費用が高くなる場合もある

入居後に後付けするよりもオプションで依頼してしまったほうが安く仕上げられる工事も存在しています。

後付けよりオプションで依頼したほうが良い工事の例は、

  • 床暖房
  • 電気コンセントの追加
  • ダウンライトの増設
  • ビルトイン食洗器の設置

などです。

これらの設備は後付けになると、床材のはがしや壁紙の加工といった工事が伴うため、費用がかさみがちです。

オプションで依頼しておくと工事もスムーズですし、費用も抑えやすくなりますよ。

諸費用は住宅ローンの物件価格に含まれない

住宅購入時にかかる費用のうち、住宅ローンの各種手数料や引っ越し代、家具家電などの諸費用は、物件価格に含めることができません。

諸費用の支払いは現金となるので、住宅ローンとは別にまとまった自己資金を用意しておく必要があります。

具体的な諸費用の例は以下表にまとめましたので、チェックしておきましょう。

住宅購入にかかる諸費用の例
住宅ローン関連手数料
事務手数料
(融資事務手数料)
金融機関に対し支払う事務手数料 借入金額×2.2%(税込)
保証料 保証会社を利用する場合にかかる費用 0円
保証会社事務手数料 保証会社に対し支払う事務手数料 0円
印紙税 住宅ローンの各種契約書に課税される税金 2万円
登録免許税 不動産登記の際に課税される税金 物件価格の0.4%
司法書士報酬
(不動産登記手数料)
司法書士に不動産登記手続きを依頼する際の手数料 10万円
消費税 新築住宅(注文住宅含む)取得時、建物にかかる税金
※個人が売主の中古住宅や土地代取得にはかからない
物件価格×4%
物件関連の諸費用
不動産仲介手数料 不動産仲介業者を介して住宅を取得した際にかかる手数料 0~100万円
火災保険料・地震保険料 建物にかける損害保険の保険料 15万円~50万円程度
修繕積立一時金・管理準備金 新築マンション購入時、大規模修繕や管理に必要な手数料 20万円~80万円程度
団体信用生命保険料 団体信用生命保険加入時にかかる保険料。一般的に死亡・高度障害保障の団信であれば無料だが、プラスアルファの保障を付けると適用金利に上乗せする形で保険料がかかる 0円
その他
引っ越し・家具家電の購入にかかる費用 30万円~50万円程度

上記表を見ると、住宅の購入には物件価格以外にもさまざまな費用が必要になるとわかります。

諸費用は現金で支払う必要がある

住宅購入にかかる諸費用は、新築物件で購入価格の約3%~7%が目安だと言われています。

仮にオプション費用を含む物件価格が3,000万円の場合、90万円~210万円の諸費用を現金で用意しなくてはいけません。

しかし中には「住宅ローンの頭金を払ったら諸費用まで現金で支払う余裕がない」という方もいらっしゃるのではないでしょうか。

貯金残高がギリギリの状態で諸費用を現金で支払ってしまうと、万が一の事態に対応できなくなります。せっかくマイホームを購入するのに、そんな状態は避けたいですよね。

「諸費用を現金で用意するのが難しい」という人のために、記事の終わりに諸費用の安い住宅ローンを紹介していますので、チェックしてみてください。

適切な物件価格の考え方

適切な物件価格で購入するためには、物件費用の支払いは頭金と住宅ローンの合算であることを理解しましょう。

住宅ローンの用語解説

頭金…住宅ローンの借り入れ前に住宅購入費用の一部を現金で支払うお金

頭金の適切な費用は1割~2割で、住宅ローンは年間返済額を手取り年収の20%~25%以下に設定しましょう。

それぞれ理由を解説しますね。

頭金は購入物件の1割~2割

頭金を物件価格の1~2割を推奨する理由は、頭金を1割~2割支払うことで金利が優遇されるプランが多く存在するからです。

金利が下がれば利息が減り、月々の返済額が少なくなります。

例としてフラット35の頭金1割未満と、1割以上の場合での金利を見てみましょう。

融資率9割以下 融資率9割超
金利
1.310%

2020年11月適用金利

自己資金10%以上

借入期間21年~35年の場合

機構団信加入

1.570%

2020年11月適用金利

自己資金10%未満

借入期間21年~35年の場合

機構団信加入

頭金を1割入れることで、金利が0.2%以上も下げられていることが分かりますね。

上記の理由から頭金は1~2割入れておくことをおすすめしています。

住宅ローンの借り入れは手取り年収の20%~25%以内

住宅ローンを適切にするためには、年間返済額を手取り年収の20%~25%以下に抑えましょう。

持ち家になると、固定資産税や火災保険料、住宅のメンテナンス代など、ローン以外に年間数十万円の出費が発生します。

これらの諸費用が加わるため、返済負担率は手取り年収の20%~25%以下に抑えるべきなのです。

以下に年収別の適切な借入金額をまとめました。

年収別の借入金額の目安
額面年収
(手取り年収)
月々の返済額
(手取りの20%~25%)
借入金額
年収400万円
(約310万円)
約5.2万円~6.5万円 約1,750万円~2,190万円
年収500万円
(約390万円)
約6.5万円~8.1万円 約2,180万円~2,720万円
年収600万円
(約457万円)
約7.6万円~9.5万円 約2,570万円~3,210万円
年収700万円
(約520万円)
約8.7万円~10.9万円 約2,940万円~3,690万円

手取り年収はあくまで概算値です。実際の手取り額は個々の所得控除の状況などで変わってきます。
※上記の借入金額は適用金利年1.3%/35年返済/元利均等返済(ボーナス払いなし)で算出
※使用したシミュレーションツール「フラット35 毎月の返済額から借入可能金額を計算

次の章では実際の購入データを参考に見ていきます。

物件価格と年収のデータ紹介

国土交通省の調査によると、新築注文住宅の価格平均は3,971万円で、平均年収は705万円でした。

その他の物件タイプについても以下表にまとめましたので、ご覧ください。

物件タイプごとの平均物件価格と平均年収
物件種別 平均物件価格 平均年収
新築注文住宅(※) 3,971万円 705万円
新築分譲戸建住宅 3,933万円 738万円
新築分譲マンション 4,577万円 840万円
中古戸建住宅 2,814万円 671万円
中古マンション 2,819万円 715万円

※出典:国土交通省平成30年度 住宅市場動向調査
※国土交通省平成30年度 住宅市場動向調査」を加工して作成
→平均借入金額:2.4 資金調達に関する事項の(1)購入資金・リフォーム資金より、各物件の借入金を参照(PDF40ページ)
→平均返済額:2.4 資金調達に関する事項(4)年間返済額(PDF44ページ)の「住宅ローンの年間返済額」の年間返済額を参照
※新築注文住宅は土地と住宅建築費用の合計額で、土地を購入した新築世帯

ここまで紹介した物件価格の適切な金額として、年収700万円の人は手取り年収の25%以下、つまり約3,690万円まで借り入れ額を推奨しています。

借り入れ額にに頭金1割~2割を加味すると、表の新築注文住宅の平均物件価格3,971万円は、余裕をもって返済できる金額であることが分かりますね。

諸費用の安い住宅ローンおすすめ3選

諸費用のうち大きな割合を占めるのが保証料と事務手数料です。

諸費用は「保証料+事務手数料」で考える必要があり、保証料がかからなくても事務手数料がかかると、諸費用全体では高くなってしまいます。

ここでは保証料0円で、事務手数料が安い住宅ローンをまとめました。

ぜひ参考にしてくださいね。

新生銀行住宅ローン【事務手数料5.5万円~】

新生銀行住宅ローンの特徴解説

新生銀行住宅ローンでは、事務手数料が「定額55,000円(税込) ※」かつ、保証料が無料という特徴を持った金融機関です。※変動フォーカス以外の場合

一般的なネット銀行では「借入金額×2.2%(税込)」のため、例えば3,000万円の住宅ローンでは「66万円」の事務手数料が必要です。

それに対して新生銀行は55,000円なので、60万円以上もお得になります

新生銀行と他のネット銀行の手数料比較
  新生銀行 一般的なネット銀行
事務手数料 5万5,000円(税込) 66万円(税込)
保証料 0円 0円
合計 5万5,000円(税込) 66万円(税込)

※借入金額3,000万円の場合
※新生銀行は公式サイトのシミュレーションツールを使用して算出
※ネット銀行はauじぶん銀行住宅ローンの公式サイトのシミュレーションツールを使用して算出

ただし新生銀行の住宅ローン商品のなかでも「変動金利(半年型)タイプ<変動フォーカス>」だけは、「借入金額×2.2%(税込)」の事務手数料が必要になるため注意しましょう

ソニー銀行住宅ローン【事務手数料4.4万円~】

ソニー銀行住宅ローンの特徴

ソニー銀行は、通常の住宅ローンの事務手数料のみ「定額44,000円(税込)」となります。

がんになると住宅ローン残高の半分が保障される「がん団信50」を保険料0円で付帯できるため、手厚い保障を求める人にもおすすめの金融機関です。

ただし、金利の低い変動セレクト・固定セレクトを選ぶ場合は、事務手数料が借入金額×2.2%かかってしまうので注意しましょう

楽天銀行住宅ローン【事務手数料33万円】

楽天銀行住宅ローンの特徴解説

楽天銀行住宅ローンでは、事務手数料は「33万円(税込)」となっています。

ここまで紹介してきた2社と比較するとやや高めではありますが、それでも一般的なネット銀行やメガバンクと比べると数十万円ほど安く抑えられます

また、がん保障特約と全疾病保障を保険料0円で付けられるため、保障面でも充実しています。

まとめ

住宅の購入時にはさまざまな費用がかかります。

オプション費用は住宅ローンとして返済可能ですが、各種手数料や引っ越し代などの「諸費用」は原則現金支払いです。

どちらも多額の支払いが発生するため、住宅購入時にはしっかり計算しておきましょう。

資金計画をしっかり立て、理想の住宅購入を実現させてくださいね

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