• 2020.03.26

【保存版】住宅ローンの不安を解消する方法を紹介!審査から返済までパターン別に徹底解説

通帳を見ながら悩む夫婦
auじぶん銀行

マイホームの購入は「一生に一度」と言われるほど、生涯を通して大きな買い物です。

多額で長期の借り入れをする機会は少ないからこそ、さまざまな不安を感じることは不思議ではありません。

住宅ローンに関する不安といえば

  • ちゃんと審査に通るのか
  • 問題なく返済できるのか

などが代表的です。

そうした不安を抱えているために、マイホームの購入に踏み出せない人もいるでしょう。

どうして不安を感じるのかという原因を特定し、しっかりと対処すれば、不安の解消に近付けるはずです。

今ある不安を少しでも解消できるように、当記事では審査から返済までのパターンに分けて不安の解消方法を紹介します。

この記事を執筆・監修している専門家

編集者

ナビナビ住宅ローン編集部

住宅ローンを組む時に抱える「どうやって住宅ローンを選べば良いかが分からない」「金利の違いがよく分からない」「一番お得に借りられるローンはどれなの?」といった疑問・不安を解決できるように解説していきます。

執筆者

中野良唯

ジョインコントラスト株式会社

はじめまして、ファイナンシャルプランナーの中野と申します。住宅購入には欠かせない「住宅ローン選び」どうされていますか?しっかり選びたいけど「調べ方も比較の仕方もよくわからない」という方も多くおられるかと思います。住む地域・間取り・インテリアなどもっと考えたいことがあるのに、住宅ローンのことばかり考えてらませんよね。記事を通じて住宅ローンの悩みが解消され、楽しい家づくりができることをお祈りいたしております。

ケース1:本審査に通るのか不安

  • クレジットカードの支払いを延滞したことが本審査に影響しないか
  • 本審査の申込後に転職したが問題ないか

など、さまざまな要因から本審査に通るのかどうか不安に思う人もいます。

本審査では住宅ローン契約者の返済能力を重視して審査されるため、事前審査に通ったからといって、本審査も必ず通るとは限りません

本審査に不安を感じている場合は、どのような観点で本審査が行われているかを理解した上で対策を講じましょう

解決策:本審査でみられるポイントをしっかりと理解して対策する

住宅ローンの本審査では、事前審査よりも厳しく審査されます。

金融機関によって審査基準は異なりますが、本審査で重視されるのは主に以下の項目です。

■本審査で重視される項目

収入 収入の継続性や安定性はどうか
完済時の年齢 完済時の年齢が住宅ローンの上限に達しないか
勤続年数 審査基準となる勤続年数に達しているか
個人信用情報 これまでの返済履歴で延滞・遅滞はないか
健康状態 団体信用生命保険に加入できる健康状態か
申し込んだ借入額と頭金の金額 借入額は適切か、頭金の割合はどうか
返済負担率 返済負担率は適切か
物件の担保価値 中古物件の場合は担保評価額が借入額に見合うか

本審査における審査基準を満たしていない場合、金融機関は住宅ローンを貸すべきではないと判断する傾向にあるので、本審査に通らない可能性が高くなります。

そのため、住宅ローンの本審査に申し込む前に、住宅ローン契約者が審査基準を満たしているかどうか確認するとよいでしょう

また、本審査に落ちる理由として特に多いのが下記です。

本審査に落ちる主な理由
  • 事前審査の申告内容と、本審査での提出書類の内容が異なる
  • 本審査までに転職をした
  • 担保価値が低い
  • 健康状態に問題がある

本審査で落ちる主な理由を知り、事前に対策をとることで、本審査の不安を和らげられるはずです。

住宅ローンの本審査に向けて対策したい人は、下記の記事を参考にしてください。

関連記事「住宅ローンの審査に落ちた!審査に通らない9つの理由と対策まとめ」

ケース2:本当に毎月返済していけるのかが不安

住宅ローンを借りるにあたり

毎月ちゃんとローンを返済できるのか

という不安もあります。

当然ですが、住宅ローンは、毎月滞りなく返済しなければなりません。

住宅ローン契約者に万が一のことが起こり収入を得られなくなったら、住宅ローンの返済が困難になるケースも存在します

最悪の場合、担保に入れた物件が差し押さえられる可能性もゼロではありません。

では、どうすれば返済に対する不安を払拭できるのでしょうか。

返済の不安を抱かないためには、住宅ローンを借りるときに「返済負担率」を重視することが大切です

解決策:返済負担率を重視した借入を行う

「本当に毎月返済できるかわからない」という場合は、まず毎月の住宅ローン返済額を自分が「無理なく返せる金額」に設定する必要があります。

「無理なく返せる金額」は「返済負担率が手取り年収の20%以内」を指します。

中には、住宅ローンの借入額を決める際に「借入額は金融機関から算出された上限の金額にすれば問題ないだろう」と思う人もいるでしょう。

しかし、金融機関から「借り入れできる金額」が、自分が本当に「無理なく返せる金額」になるとは限りません。

自分が「無理なく返せる金額」を算出するために有効な指標が「返済負担率」です。

返済負担率とは

返済負担率とは?

年収に占める年間の住宅ローン返済額の割合のこと。返済負担率は下記の計算式で求められる。
【返済負担率(%)=年間ローン返済額÷年収×100】

返済負担率は、住宅ローンの審査においても重視される項目です。

金融機関や住宅ローン商品によって異なるものの、基本的に返済負担率の審査基準は30%~35%と言われています。

ただし、返済負担率が高くなれば高くなるほど、毎月の住宅ローン返済額は増えます

仮に返済負担率35%で住宅ローン審査に通り、融資が実行されたとしても、年収や支出の状況によっては住宅ローンの返済が大きな負担になる場合があります。

目安は手取り年収の20%以下

「住宅ローンを返済しながら、ゆとりある暮らしをしたい」という人は、返済負担率20%=毎年の住宅ローン返済額を手取り年収の20%を目安にするとよいでしょう

返済負担率を20%に抑えれば毎月のローン返済額が減り、返済以外のお金を生活費や貯金に回す余裕が生まれやすくなります。

■返済負担率20%の年間ローン返済額の目安

手取り年収 年間のローン返済額
年収400万円 80万円
年収500万円 100万円
年収600万円 120万円
年収700万円 140万円
年収800万円 160万円

※上記の表は概算であり、あくまでも目安です。

ケース3:子供の教育費など出費が多くなりそうで不安

「子供が私立の学校へ通うようになった」「親が介護施設を利用するようになった」など、住宅ローンの返済中に出費が多くなることはめずらしくありません

だからこそ、現状は問題なく住宅ローンを返済できそうでも、将来に出費が増えたときも滞りなく返済できるのかどうか不安を抱く人もいるでしょう

出費が予想される中で安心して住宅ローンを借りるためには、どうすればよいのでしょうか。

その解決策のひとつとして「金利が固定された住宅ローンを借りる」という方法が挙げられます

解決策:全期間固定やフラット35で毎月の返済を安定させる

住宅ローンの返済額は、金利の影響を大きく受けます。

金利が下がれば住宅ローンの返済額も低くなりますが、当然金利が上がれば住宅ローンの返済額は高くなります。

そのため、今後のライフプランにおいて出費が増えると予想される場合は、フラット35といった全期間固定金利タイプの住宅ローンを借りると不安を緩和できるでしょう

全期間固定金利タイプとは?

借入時から完済までの金利が一定のプランのこと。
金利が固定されているため、毎月のローン返済額もあらかじめ決まる。

全期間固定金利タイプの場合、世の中の金利が上昇しても影響を受けないので、住宅ローンの返済額も変わりません。

住宅ローンの返済額が一定になることで、返済の見通しがつき、どの時期においても家計の計画を立てやすくなります。

そのため、子供の教育費などで将来出費が増えそうな人には、住宅ローンの返済額が安定する全期間固定金利タイプが向いていると言えるでしょう。

全期間固定は金利が高め

全期間固定金利タイプの住宅ローンは、変動金利と比べると金利が高めに設定されています

参考に、みずほ銀行の「みずほネット住宅ローン」の金利を見てみましょう。

金利タイプ 最大引き下げ適用金利
変動金利
0.525%

2020年03月適用金利

全期間固定金利 固定21~25年 1.14%(2020年1月時点)
固定26~30年 1.16%(2020年1月時点)
固定31~35年 1.18%(2020年1月時点)

(出典:みずほ銀行「みずほネット住宅ローン金利一覧」

住宅ローンの総返済額を比較すると、変動金利と全期間固定金利で大きな差が生じることもあるため、住宅ローンを借りるときはよく検討してください。

ケース4:完済時の年齢が65歳を超えていて不安

住宅ローンの借入条件によっては、完済時の年齢が65歳以上になる人もいます。

65歳というと、定年退職を迎えて年金の受給が始まる年齢です。

年金だけで住宅ローンを返済しながら生活することに、楽なイメージを抱いている人はいないでしょう。

十分な老後資金を確保できていれば、定年後に住宅ローンの返済が残っていてもゆとりのある生活を送れるかもしれませんが、住宅ローンの返済中に老後資金を貯めることが難しい場合もあります

完済時の年齢が65歳を超えそうな場合は、少しでも返済期間を短くするために、頭金を多めに用意して住宅ローンを借りることをおすすめします

解決策:頭金を多く用意し借入額を減らす

頭金を多くすれば、その分住宅ローンの借入額は減ります。

住宅ローンの借入額が少なくなれば、65歳までに完済できるよう返済期間を短くしても問題のないケースもあります

65歳を迎えるまでに完済したいのなら、単純に返済期間を短縮すればよいのでは?

と思う人もいるかもしれませんが、返済期間を無理に短くすると毎月のローン返済額が増え、家計を圧迫する恐れがあります

そのため、住宅ローンの返済期間を短縮したいときは、頭金を多めに用意して借入額を減らす方法が賢明でしょう

また、住宅ローンの借入額が少なくなることで利子の負担も減り、住宅ローンの総返済額を抑えることが可能です。

■頭金ありと頭金なしの比較

頭金なし 頭金あり
頭金 0円 700万円
住宅ローンの借入額 3,500万円 2,800万円
住宅ローンの総返済額 4,190万円 3,720万円
総返済額の差額 470万円

※物件価格3,500万円、金利2.000%、返済期間30年で試算。10万円未満は切り捨て。
※上記はあくまでも概算であり、目安です。

65歳までに住宅ローンを完済したい人は、今からでも頭金を貯めましょう。

不安を抱えないように今から準備することが大切

住宅ローンに不安は付き物です。審査や返済、将来の教育費や老後など、住宅ローンにまつわる不安がない人はほとんどいません。

住宅ローンに関する不安を抱えないようにするためには、今から少しずつでも準備することが大切です。

不安のない住宅ローンのために準備したいこと

  • 自分の現状の収入・支出を把握する
  • 頭金や老後資金を貯めておく
  • 住宅ローン以外の借り入れを完済する
  • キャッシュフロー表を作成して将来の出費を把握する
  • 余裕のある資金計画を立てる

住宅ローンを借りてから「こんなはずではなかった」と後悔しないよう、些細なことでも構いませんので、できることから準備を始めましょう

客観的なアドバイスがほしい場合は専門家へ相談しよう

安心して住宅ローンを借りられるよう準備する中で、どうすべきか自分だけでは判断できない場面に遭遇することもあります。

金融機関や不動産会社に相談することもできますが、客観的な視点から対応してくれるのか不安な人もいますよね。

住宅ローンの悩みに関して客観的なアドバイスがほしいときは、ファイナンシャルプランナー(FP)に相談してみてください。

金融機関や不動産会社に所属していないFPであれば、中立の立場から意見を聞くことができます。

こんなときはFPに相談しよう

  • どの住宅ローンを選べばよいかわからない
  • 自分に合う金利タイプを知りたい
  • いくらまでなら無理なく返済できるか教えてほしい
  • 住宅ローンの資金計画を試算してほしい
  • 繰り上げ返済でお得になるのか知りたい
  • 諸費用がいくらかかるのかわからない
  • 住宅ローン控除について詳しく教えてほしい
  • 贈与税が非課税になる方法を知りたい

FPはさまざまな金融商品の専門家です。

家計全体を相談できるため、「お金」のことで困ったらFPに聞いてみましょう。

現在のローン返済に不安がある人は借り換えで返済額を減らそう

住宅ローンを返済している人の中には、今の住宅ローンの返済プランに不安を感じている人もいるでしょう。

大丈夫だと思っていたが今の返済額が金銭的に厳しい
低金利の住宅ローンに変えたい

という場合は、住宅ローンの借り換えを一度検討してみてください

今よりも低金利の住宅ローンを借り換えることができれば、住宅ローンの返済額を減らせる可能性があります

ここからは、全期間固定金利と変動金利における、おすすめの住宅ローンを紹介します。

フラット35:全疾病保証が0円!『住信SBIネット銀行』

全期間固定金利の住宅ローンに借り換えたいときは、住信SBIネット銀行のフラット35をぜひ検討してみてください。

住信SBIネット銀行が提供するフラット35は、全期間固定金利でありながら、金利が低いことが特徴です。

■『住信SBIネット銀行』フラット35(保証型)の金利

借入割合 適用金利
80%以下
(住宅購入価格の20%が自己資金)
1.080%

2020年03月適用金利

自己資金20%以上

団信加入

90%以下
(住宅購入価格の10%が自己資金)
1.160%

2020年03月適用金利

自己資金10%以上

団信加入

(出典:住信SBIネット銀行「新規お借入れ」

さらに、住信SBIネット銀行のフラット35には、すべての病気・けがをカバーする全疾病保障が無料で付帯します

所定の条件を満たせば月々の住宅ローン返済が0円になるため、病気やけがによる就業不能時の返済リスクに備えることができます。

「低金利で返済額を固定したい」「病気やけがで働けなくなったときにも備えたい」という人は、住信SBIネット銀行のフラット35がおすすめです。

変動金利:全疾病保障・がん50%団信が無料!『auじぶん銀行』

変動金利の住宅ローンに借り換えたい場合は、auじぶん銀行の住宅ローンを候補に入れるとよいでしょう。

住信SBIネット銀行と同様に、auじぶん銀行の住宅ローンも金利は低い傾向にあります。

■『auじぶん銀行』の変動金利

適用金利
0.380%

2020年03月適用金利

全期間引下げプラン

じぶんでんきをセットでご契約の場合

(出典:auじぶん銀行「住宅ローン」

また、auじぶん銀行の住宅ローンを借りた場合、「がん50%保障団信」を上乗せ金利なしで利用することが可能です。
がん50%保障団信に加入できるのは、満50歳までの人になります。

がん50%保障団信に加入すれば、すべての病気・けがによる入院が180日以上継続した場合は住宅ローン残高が0円になるほか、がんと診断確定された場合は住宅ローン残高の50%相当額が給付されてローン残高が半分になります。

「今後収入アップが見込める」「がんのリスクにも備えたい」という人は、
auじぶん銀行の住宅ローンをぜひ検討してみてください。

まとめ

「住宅ローンの不安」と一口に言っても、どのような不安を抱えているかは千差万別です。

まず自分が住宅ローンの何に不安を感じているのか原因を特定し、その原因に合わせて適切な解消方法を見つけましょう。

不安の原因 解消方法
住宅ローンの本審査に不安がある 本審査で重視される項目を理解した上で対策を講じる
住宅ローンの返済に不安がある 返済負担率を重視した借入額にしたり、頭金を多めに用意したりする
将来、出費が増えそうなことに不安がある 変動金利ではなく、全期間固定金利の住宅ローンを検討する

今回ご紹介した内容をもとに不安の解消に努めても、住宅ローンに関して疑問が残る場合は、ファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談することをおすすめします。

安心して住宅ローンを借りるためには、早めに準備しておくことが大切です。

自分で情報を調べたりFPに相談したりしながら、不安を解消した上で住宅ローンを借りる準備を進めましょう。
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