住宅ローンは年収の何倍で借りる?あなたに合った借入額をかんたんに算出!

住宅ローン年収の何倍
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住宅ローンは「年収の5倍」以内で借りなさい、ということを聞いたことがありますでしょうか。年収から住宅ローンの借り入れ額を算出できるため、かんたんに調べることができます。ただ、この方法は根拠が乏しく、使用する数値は年収だけです。

だれしも「かんたんに」知りたいと思うかもしれませんが、これだけで判断するのは危険です。そこで、今回は借入額はどのように求めるのが適切なのか、考えていきたいと思います。

「住宅ローンは年収の5倍で借りる」は間違い!

「住宅ローンを年収の5倍で借りる」と言われることがありますが、あくまでも簡易的な計算方法ですので、実際には家計の現状から判断しているわけではありません。そこで、実際には年収の何倍になっているか、見ていくことにしましょう。

参考までに!みんなが借りている住宅ローンは年収の何倍か

国土交通省の『平成28年度 住宅市場動向調査』の結果をもとに、みんなが住宅ローンを年収の何倍借りているか計算してみましょう。

▼ 住宅ローンの年間返済額の平均値(万円)

全国 三大都市圏 首都圏 中京圏 近畿圏
注文住宅 平成24年度 110.0 118.5 124.7 106.5 123.4
平成25年度 113.1 128.9 125.9 114.0 197.1
平成26年度 114.4 122.7 131.5 116.3 116.4
平成27年度 133.7 158.8 242.1 113.7 87.2
平成28年度 142.0 120.7 107.9 113.1 140.8
分譲住宅 平成24年度 111.9 113.6 100.2 118.1
平成25年度 120.2 124.9 105.3 118.5
平成26年度 118.2 129.2 103.4 106.3
平成27年度 115.4 119.0 100.3 116.4
平成28年度 124.7 131.8 113.6 114.9
中古住宅 平成24年度 95.2 106.4 73.3 89.0
平成25年度 97.2 103.2 80.7 93.4
平成26年度 95.9 105.4 83.1 83.2
平成27年度 106.7 115.2 112.5 79.7
平成28年度 97.0 104.9 76.7 88.6

▼ 平均年齢と世帯平均年収

注文住宅 分譲マンション 中古マンション
平均年齢 40.9歳 43.3歳 46.0歳
世帯平均年収 690万円 835万円 650万円

出典:国土交通省『平成28年度 住宅市場動向調査』

平成28年度の平均年齢は、注文住宅が40.9歳、分譲マンションが43.3歳、中古マンションが46.0歳でした。同じく世帯年収は、注文住宅が677万円、分譲マンションが835万円、中古マンションが650万円です。

上記の返済額とこれらの平均年齢や世帯平均年収から、年収の何倍の借り入れをしているか確認してみましょう。

なお、借入金額を求めるために、住宅金融支援機構のシミュレーションツール「毎月の返済額から借入可能金額を計算」を使用します。

参考:住宅金融支援機構のシミュレーションツール

▼ 年収の何倍か? 

ケース1:金利1.5%のケース

返済期間30年・金利1.5%

注文住宅 分譲マンション 中古マンション
平均年齢 40.9歳 43.3歳 46.0歳
世帯平均年収 690万円 835万円 650万円
年間返済額 120.7万円 124.7万円 97.0万円
借入可能額 2,897万円 2,926万円 2,318万円
年収の何倍? 約4.2倍 約3.5倍 約3.6倍

※年間返済額について、注文住宅には新築、建て替え、分譲マンションには分譲戸建住宅、中古マンションには中古戸建住宅も含みます。

借入可能額を求めるためには、返済期間と金利を設定しなければなりません。平均年齢から30年としてみましたが、60歳、遅くとも65歳までに完済するのが理想的です。

結果を見ると、年収の4倍前後(3.5~4.2倍)となりました。

「年収の何倍がよいか」という疑問は、年収により住宅価格が変動することを前提としています(年収が高ければ住宅価格が高くなり毎月の返済額が増える)が、上記の表を見る限りでは、どのような住宅を希望するかによって変化しているだけのようです。

先ほどは、金利1.5%で借入可能額を算出しましたが、変動金利型を選択する人の割合は半分以上いますので、0.5%でも計算してみましょう。

▼ 年収の何倍か? 

ケース2:金利0.5%のケース

返済期間30年・金利0.5%

注文住宅 分譲マンション 中古マンション
平均年齢 40.9歳 43.3歳 46.0歳
世帯平均年収 690万円 835万円 650万円
年間返済額 120.7万円 124.7万円 97.0万円
借入可能額 3,342万円 3,375万円 2,673万円
年収の何倍? 約4.8倍 約4.0倍 約4.1倍

※年間返済額について、注文住宅には新築、建て替え、分譲マンションには分譲戸建住宅、中古マンションには中古戸建住宅も含みます。

金利を変動金利の金利水準にして計算すると、年収の約4.0倍~4.8倍になりました。先ほどの試算と同じく「年収の5倍」以内になっています。

最後に、平均年齢からみると返済期間30年は長いため、20年にして計算してみましょう。金利は0.5%で算出します。

▼ 年収の何倍か? 

ケース3:返済期間20年のケース

返済期間20年・金利0.5%

注文住宅 分譲マンション 中古マンション
平均年齢 40.9歳 43.3歳 46.0歳
世帯平均年収 690万円 835万円 650万円
年間返済額 120.7万円 124.7万円 97.0万円
借入可能額 2,283万円 2,306万円 1,826万円
年収の何倍? 約3.3倍 約2.8倍 約2.8倍

※年間返済額について、注文住宅には新築、建て替え、分譲マンションには分譲戸建住宅、中古マンションには中古戸建住宅も含みます。

返済期間を20年にして計算すると、年収の約3.0倍になりました。平均年齢が高い中古マンションでは特に、返済期間を長くしにくいためこのくらいが適切かもしれません。

このように3つの試算をしてみましたが、いずれも「年収の5倍」以内でした。借入可能額を見る限り、「年収の5倍」以内にするとかなり余裕のある返済になりますが、物件価格相場から考えると現実的とは言えません。

また家計の支出面も考える必要があります。例えば、全国の年収500万円世帯すべてが同じ支出額になるはずはなく、貯蓄額も違えば、住宅ローンで支払える毎月の返済額も異なります。

年収500万円の人は3,000万円の物件(年収の6倍)を買えないということになり、実際には余裕の人もいれば、厳しい人もいるでしょう。

あえて「年収の5倍」を基準にするなら、これを超える場合は家計の見直しが前提となり、他の支出を減らし住宅ローンを支払える家計にしておくと安心でしょう。

関連記事住宅ローンの変動金利は怖くない!リスクを抑えてメリットを活かす賢い使い方

住宅ローンの借入限度額とは?

「住宅ローンを最大いくらまで借りることができるか」を住宅ローンの借入限度額といいます。

借入限度額は以下の項目を中心に判断されます。

  • 購入価格等に対する借入金額の割合
  • 利用者の返済能力(現在の年収に対して、住宅ローンを年間いくら返済できるか)

民間住宅ローンでは上記項目に加えて、年収に対する借入額の倍率なども含めて総合判断されます。

購入価格に対する借入金額の割合は、民間住宅ローンを利用する場合において、かつては8割以内が一般的でした。

しかし、近年では10割まで融資を行う金融機関が多く、住宅ローンの保証料、諸費用までも含めて融資する金融機関も存在します。

利用者の返済能力は、住宅ローンによって基準が異なりますが、年間返済額が年収の35%以内をクリアしていることとする基準が設けられている場合があります。

さらに、民間住宅ローンでは、融資限度額が年収の6倍程度までとする金融機関も多いようです。

この年収倍率が高いと融資が受けられなかったり、自己資金の追加や、住宅ローンの保証料が年収に対して高くなる可能性があります。

住宅ローンの借入上限額を計算する際には、収入基準とは別の、金融機関の融資限度額もチェックしておく必要があるでしょう。

あなたの住宅ローンの借入額をかんたんに正しく知ろう

国土交通省『平成28年度 住宅市場動向調査』の結果から、「年収の何倍か」について試算してみました。これは「年収」という「要素」のみでしか判断しておらず、「要素」が少なければ簡単に求められますが信頼性は乏しくなります。

逆に「要素」を増やせば信頼性は上がりますが自分に合った借入金額を求めるのに時間がかかります

シミュレーションは基本的に、金利、借入金額、返済期間を使用します。借入金額や返済期間をみなさんの家計に合わせて算出すればそれらも「要素」になります。

しかし借入金額や返済期間を家計とは関係なく、希望する物件価格のみに合わせると信頼できる「要素」にはなりません

つまり、シミュレーションでかんたんに試算できますが、「要素」が少ない場合や家計に合わせていない「要素」にした場合には試算結果が当てにならないことに注意しましょう。

シミュレーションツールでかんたんに借入金額がわかる

シミュレーションツールを使うと、かんたんに借入可能金額や返済額を求めることができます。今回の「年収の何倍か」を調べる際にも、家計の分析は不要ですので、かんたんに算出しています。

借入ができる金額をシミュレーション

借入金額を求める方法は、「現在の年収」と「毎月の返済額」から算出する2通りの方法があります。

  • 年収から借入可能額を調べる
    万円
     
    借入可能額

    参考:借入れ限度額の基準 フラット35の返済負担率

    年収 400万円未満 400万円以上
    基準 30% 35%
    条件を変更してもう一度試算する
  • 毎月の返済額から借入可能額を調べる
    万円
    万円
    借入可能額 返済負担率

    参考:借入れ限度額の基準 フラット35の返済負担率

    年収 400万円未満 400万円以上
    基準 30% 35%
    条件を変更してもう一度試算する

▶詳細なシミュレーションをしたい場合はこちら

どちらかと言うと、「現在の年収」から求めるより「毎月の返済額」から求めた方が家計に合う借入金額になるでしょう。そのためには、毎月の返済額がいくらなら余裕を持って返済できる金額かを決めておく必要があります。

支出面から算出できる分、「毎月の返済額」から求めるといいのではないでしょうか。

必要な情報
  • 現在の年収から試算
    年収(万円)・融資金利(%)・返済期間(年)・返済方法(元利均等・元金均等)
    他の借入金(万円)
  • 毎月の返済額から試算
    毎月返済額(万円)・融資金利(%)・返済期間(年)・返済方法(元利均等・元金均等)

返すことができる金額をシミュレーション

毎月の返済額を知りたい場合は、希望している物件価格や建築費用から借入希望額を入力して求めることになります。借入希望額を調整しながら家計に合った毎月の返済額を調べることができます。

借入希望額が家計に合った金額になっていないこともありますので、結果で出る毎月の返済額を見ながら調整しましょう。

万円
毎月の返済額 総返済額
(諸費用を除く)
条件を変更してもう一度試算する

▶詳細なシミュレーションをしたい場合はこちら

必要な情報

借入希望額(万円)・返済期間(年)・返済方法(元利均等・元金均等)・ボーナス割合(%)
融資金利(%)

借入額を算出する上での注意点

入力項目に家計の支出項目が入っていないと信頼できる結果にはなりません。毎月の返済額を見てシミュレーションすると分かりやすいと思いますので、家計に合った返済額はいくらなのか、そこに時間をかけて考えてみてください

住宅ローンの平均借入返済額については「住宅ローンにまつわる平均額はいくら?借入額や返済額、貯蓄額の平均を調査!」を参考にして下さい。

年収500万円の場合の借入限度額の具体例

実際に収入基準から計算してみましょう。

<年収500万円、金利1.5%、30年返済、収入基準35%の場合>

500万円(税込年収)×35%=175万円(年間返済額上限)

175万円(年間返済額上限)÷12(1年)=14.5万円(1ヶ月の返済上限額)

14.5万円(1ヶ月の返済上限額)÷3,451円(以下の表1を参照)×100=4,202万円(借入金額の上限)

表1<借入金額100万円あたりの毎月返済額>

返済期間 15年 20年 25年 30年 35年
金利1.5% 6,207円 4,825円 3,999円 3,451円 3,061円
金利4.0% 7,396円 6,059円 5,278円 4,774円 4,427円

このように計算することができます。

しかし、上記例の場合、年収に対する借入金の倍率が約8倍と高すぎるため、民間住宅ローンで実際に借入するのは難しいと思われます。

あくまでも仮定の計算として参考にしてみてください。

ちなみに、収入基準が25%だとして計算すると、借入上限額が3,013万円となり、大幅に少なくなります。

住宅ローンの借入上限額と年収の関係は、融資を受ける際に非常に重要となりますので、しっかり把握しておきましょう。

住宅ローンの借入返済額を算出したい際は「住宅ローンのシミュレーションで借入額・返済額がわかる!」を参考にして下さい。

必要な自己資金はいくら?

ここまで年収と住宅ローンの関係をご説明しましたが、住宅の購入費用には自己資金も必要となってきます。

かつては、住宅の購入には、購入価格と諸費用の合計額の2割が必要とされていましたが、先述したように現在では購入価格の9割~10割の融資を行う金融機関もあるため、少ない資金でも住宅を購入することができるようになっています。

自己資金の目安として、頭金+必要な諸費用の合計額を求めることで、大体の金額を算出することができます。

住宅取得後の支払いを考え、総合計金額の3割を自己資金で用意できれば理想と言えるでしょう。

住宅本体価格以外にも必要となる費用が多数あるため、代表的な諸費用を以下にまとめました。

<土地、建物の取得にかかる費用>

  • 印紙税
  • 不動産取得税
  • 仲介手数料
  • 修繕積立一時金
  • 上下水道等負担金

<土地、建物の登記にかかる費用>

  • 登録免許税
  • 司法書士報酬

<住宅ローンの借入にかかる費用>

  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 司法書士報酬
  • 融資手数料
  • 住宅ローン保証料
  • 団体信用生命保険料
  • 火災保険料
  • 地震保険料

上記の諸費用は、購入する住宅や利用する住宅ローンによって異なります。

住宅ローンを選ぶ際には金利だけでなく、「諸費用を含めてどれだけの合計額が必要なのか」を計算した上で選択する必要があるでしょう。

住宅ローンを組む際に必要な資金については「住宅ローンにまつわる平均額はいくら?借入額や返済額、貯蓄額の平均を調査!」を参考にして下さい。

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まとめ

どのような求め方でも、家計の情報が入っていれば入っているほど、計算で求めた結果の信頼性は高くなります。特に住宅ローンでは「年収の額」よりも「支出額」「他の支出状況」が重要となります。

毎月の返済額をしっかり決めてからシミュレーションするなど、「支出」の情報が入っている計算式の方が信頼性は高くなるでしょう。

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