• 2017.10.31
  • 2019.10.28

住宅ローンは年収の何倍で借りる?あなたに合った借入額をかんたんに算出!

住宅ローン年収の何倍
じぶん銀行

マイホームを購入する際、「住宅ローンは年収の何倍まで組めるのかな」と考えていませんか?

実際、不動産会社の営業マンや住宅展示場のセールストークでも「借り入れ額は年収の5倍が目安」という言葉をよく聞きますよね。しかし実は、年収基準で住宅ローンの借り入れ額を決めるのは返済不能に繋がるリスクもある、非常に危険な行為なのです。

それなら何を基準にして借り入れ額を決めれば良いの?


その答えは「返済負担率」です!

当記事では、返済負担率をもとに、住宅ローンの適正借入額を詳しく解説します。「年収の何倍」という考え方が危険な理由や、返済負担率を下げるための対策についてもご紹介していきますので。住宅ローンの適正額を知りたい方は参考になさってくださいね。

執筆者情報

京都FP事務所

京都FP事務所 ファイナンシャル・プランナー

当サイトの執筆を担当している「京都FP事務所」と申します。専門用語ばかりにならないよう、「わかりやすく行動しやすい」執筆を心がけています。ぜひ参考にしてみてください。


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「住宅ローンを年収の5倍で借りる」は間違い!

住宅ローンの借り入れ額を考えるとき、1番よく聞く説が「住宅ローンを年収の5倍で借りる」というものです。

実は、「あなたの年収なら○○万円のローンが組めますよ」という言葉は、今も昔も住宅販売時の常套句になっています。しかしながら冒頭でもご説明したとおり、住宅ローンを年収基準で考えるのは間違いなのです。

なぜかというと、たとえ世帯年収が同じでも、家族構成や貯蓄額は各家庭によって異なるからです。家族構成が違えば、借り入れ後のライフプランも違ってきますよね。

さらにライフプランが違うということはすなわち、家族の資金計画も大きく変わってくるので、同じローンを借りても破綻するケースと、無理なく返せるケースが出てくるのです。

ライフプランの異なる2つの家庭を例に挙げて、年収基準で借り入れ額を決めるとどのようなリスクが潜んでいるのか、わかりやすくご説明していきますね。

同じ年収だったとしても、家族構成によって未来は異なる

同じ年収でも、家族構成や年齢条件は各家庭によって大きく異なりますよね。つまり、年収が同じだからといっても、同じ未来になるわけではないのです。未来が異なる以上、年収基準で借り入れ額を決めるのは無茶だとなんとなくわかるかと思います。

さらにわかりやすくするため、同じ年収だけど年齢、家族構成、働き方が異なるケースを2つ例として挙げます。

▼ 同じ年収で年齢や家族構成が異なるケース例

ケース1 ケース2
年収 600万円 600万円
借り入れする人の年齢 夫(25歳) 夫(40歳)、妻(35歳)の連帯債務
家族構成

・夫(25
・妻(25)
・子ども(1)

・夫(40)
・妻(35)
・子ども(4)
・子ども(1)

働き方 片働き 共働き(夫婦共にフルタイム勤務)
貯蓄額 300万円 600万円

住宅ローンの借り入れを検討する際は、「未来のライフスタイルの想定」が重要になってきます。それぞれのケースで想定されるライフスタイルを簡単にご説明しますね。

 ケース1の家庭は、住宅ローン借入れ時の年齢が25歳と若く、返済期間をある程度長くすることが可能です。貯蓄額は300万円で、ケース2ほど多くはありません。

しかしケース1より年齢が15歳も若く、子どもが大きくなったら妻が働きに出るという選択肢もあるため、これから先収入が増える見込みがあります。

ケース2の家庭は、住宅ローン借入れ時の年齢が夫40歳、妻35歳です。夫の年金生活が始まる前にローンを終えようとすると、返済期間もかなり短く設定しなければなりませんね。

また、現在の世帯年収は夫婦共フルタイム勤務で得ています。子どもの成長にあわせて妻が仕事を辞めたり労働時間を短くしたりすれば、収入が少なくなりますよ。さらに夫が60歳で定年を迎えた場合も、収入が下がる可能性があります。つまりケース2の家庭は、ローン期間中に収入が下がる見込みのほうが大きいということです。

このように、住宅ローンを検討する際は、想定される未来を入念に考えることが必要ですね!

同じ借り入れ額でも家族構成によっては破綻する可能性がある

「年収の5倍を借りる」という説が危険な理由を証明するため、前述のケース1,2を前提に、年収600万円の5倍である3,000万円を借りると仮定してみましょう。

 まず、金利年1.2%、元利均等返済で住宅ローンを借り入れした場合、

・ケース1:返済期間30年で、月々の返済額は約99,000

・ケース2:返済期間25年で、月々の返済額は約116,000

となります。②のケースは契約者()の年齢が40歳なので、返済期間も5年短くなっています。結果、ケース②は月々の負担が1万7,000円も高くなりましたね

年収600万円の手取り月収はだいたい月3538万円程度ですので、ケース1の場合は毎月の返済額が収入の3割を占めることになります。加えて、固定資産税や火災保険料など住宅ローン以外の諸費用も含めると、住居費は収入の4割、月々136,000円ほどになるでしょう。

ケース2はこれから20年で教育資金と老後資金の準備が必要なうえ、収入が下がる見込みもあります。そんな状況で毎月の収入の4割が住宅費で消えていけば、何かあったときに家計は一気に大赤字ですよ

このように同じ世帯年収でも、借り入れ時の年齢や家族構成などで、その後のライフプランは大きく異なります。住宅ローンは長期契約ですから、「借り入れ当時の年収」だけを基準にローンを組んでしまうと、その後年収が変動したときに対処することができなくなります。

したがって住宅ローンを組むときは、年収の基準だけで考えるのは非常に危険なのです。各家庭のライフプランを勘案して、適切な返済プランを決めることが大切ですよ。

借りられる額と、安心して返せる額は違う

「この年収なら、○○万円までローンが借りられますよ」というセールストークによって、「自分は○○万円借りられるんだ!」と簡単に考えてしまう方も非常に多いです。

しかしながらハッキリ言ってしまうと、「借りられる額」と「安心して返せる額」は違います。住宅を買ってほしい不動産会社は、基本的にあなたのライフプランまで考えていないのが通常です。

わかりやすくいえば、目の前にある住宅を買ってもらうために、借り入れ額の上限=審査に通るボーダラインを伝えているだけなのです。

ただし、限度額も住宅ローンを検討する際の大事な指標ですよね。そこで、年収別の借り入れ限度額についてもご説明しておきましょう。

年収別の借り入れ限度額の目安

まず、金融機関が設定している借り入れ限度額とは、ローンを「借りられる額の上限」です。借り入れ限度額を決める指標は金融機関によっても異なりますが、おもに以下の3つが目安として使われています。

<借り入れ限度額を決める3つの指標>

  • 元々金融機関が設定している融資額の上限

 ∟フラット358,000万円まで、民間金融機関は1億円までが多い

  • 融資率:物件価格に対する頭金の割合

 ∟フラット35も民間金融機関でも、融資率100(頭金なし)での借り入れは可能。ただし、融資率が90%を超えると適用金利が上がることも多い

  • 返済負担率:年収に占める年間合計返済額(ローン以外の返済も合算して考える)の割合

 ∟フラット353035%以下に設定されている。民間金融機関は非公開だが35%前後が多い

住宅ローンの借り入れ限度額は、上記3つの中で一番低い金額が適用されます。フラット35と民間金融機関の借り入れ限度額の目安について、詳しく記載していきますね。

フラット35の場合

フラット35の場合、

・金融機関が設定している融資額の上限:8,000万円以下

・融資率:物件価格100%まで

・返済負担率:3035

という条件に該当する金額が借り入れ限度額になります。返済負担率は、年収400万円未満で30%、年収450万円以上で35%と設定されていますよ。

この条件を使い、

・融資率:90%以内(頭金を1割入れる)

・金利:1.110(20199月時点のフラット35最頻値金利)

・返済方式:元利均等返済、ボーナス払いなし

という前提で、フラット35の年収別借り入れ限度額の目安を表にまとめました。

年収 返済負担率 25年返済 30年返済 35年返済
年収300万円 30% 1,964万円 2,295万円 2,609万円
年収400万円 35% 3,055万円 3,570万円 4,058万円
年収500万円 3,818万円 4,463万円 5,073万円
年収600万円 4,582万円 5,356万円 6,088万円

※フラット35のシミュレーションツール「年収から借入可能額を計算」にて計算

https://www.flat35.com/simulation/simu_03_2.html

民間金融機関の場合、年収の5倍~6.5倍程度の借り入れが可能という計算になりました。「年収の5倍」という目安は、民間金融機関の借り入れ限度額からきているのがよくわかりますよね。

しかし先ほどもお伝えしたように、住宅には固定資産税、火災保険料、住居のメンテナンス費などが別途必要です。年収600万円の方が35年返済で3,952万円借りる場合、月の返済額は住宅ローンだけで約114000(金利 年1.110%を適用)となります。他に固定資産税などのローン関連諸費用が年間30万円かかると仮定した場合、月々の支払いは約14万円と、かなり高額になってしまいますよ。

年収600万円の手取り月収は35万円~38万円程度なので、14万円を差し引いた21万~24万円で毎月生計を立てなければならないということですね。独身であれば21万~24万円でも生計を立てることは可能かもしれませんが、子育て世帯なら教育費用、定年が近ければ老後資金の準備が必要です。このような点を踏まえると、余裕を持った返済プランとは言いにくいでしょう。

「年収の5倍の借り入れ」で家計が破綻する可能性も十分ある

ここまで触れてきたように、家族構成や貯蓄額によっては、年収の5倍で家計が破綻する可能性は十分あります。借り入れ限度額はあくまで「貯蓄にかなりの余裕がある状態のみ借りられる金額」程度に考えておき、安心して返済できる金額ではないということを覚えておきましょう。

住宅ローンの借り入れ額は返済負担率から考えよう

住宅ローンの借り入れ額を考えるためには、各家庭のライフプランを考慮することが大切です。しかしながら、「手っ取り早く正確な目安を知りたい」という方もいらっしゃいますよね。

そういう場合におすすめの指標が、「返済負担率」です。

 具体的には、

税金や社会保険料等を差し引いた手取り収入のうち、各種ローンの合計返済負担率を20%以内に抑える

という方法です。

例えば年収600万円の場合なら、住宅ローンとその他の返済を含めた各種ローン返済額が、年間8491万円以内になるように住宅ローンを組むのがおすすめですよ。

返済負担率の考え方は、無理のない借り入れ額を試算するうえで非常に重要なポイントです。わかりやすく解説していきますね。

返済負担率を手取り年収で考えるべき理由

先述したように、返済負担率を計算するときは「手取り収入」で考えるのがおすすめです。

なぜかというと、税金や社会保険料は各家庭によって異なるため、同じ年収でも世帯によって手取り額が違うからです。もちろん、家計を考えるときに重要なのは、実際に手元に入ってくる手取り収入ですよね。

したがって、「返済負担率は手取り収入の20%」という基準で考えたほうが、各家庭においてより適正な借り入れ額を計算することができますよ。住宅ローンを検討中の方は、ぜひ一度計算してみてくださいね。

他の借り入れも含めて計算する

返済負担率の計算では、住宅ローン以外の借り入れも含めて計算しなければなりません。当然ながら、毎月の支払いが住宅ローンだけじゃないからです。

ほかの借り入れの例は、車のローン、奨学金、スマホの分割支払い、クレジットリボ払いなどですね。返済負担率を計算する際は、これらと住宅ローン支払いが合計で年間いくらになるのかを計算しましょう。

各種ローンの返済合計額を算出したら、合計額が収入に対して20%に収まるかどうかを確認してください。他の借り入れが多い方ほど、住宅ローンに充当できる金額が少なくなるので、気をつけてくださいね。

    マンションの場合は管理費・修繕積立金も考慮する

    住宅購入にはローン以外の諸費用もかかります。例えばマンションの場合、固定資産税や火災保険料に加えて、管理費、修繕積立金、駐車場などの費用がかかるので、注意しておく必要がありますよ。

    マンションの諸費用の目安は、購入する物件や自家用車の有無などでも変わりますが、40万円~50万円程度です。購入したいマンションがある場合は、こうした管理費などの諸費用も考慮するようにしてくださいね。

    管理費や駐車場代が高いマンションの場合、返済負担率を20%以下に下げて、借り入れ額を少なくするなどの調整も必要です。

    返済負担率を下げるための4つの対策

    「希望している借り入れ額では、返済負担率が手取り収入の20%以内に収まらない」という方もいらっしゃるかと思います。当然ながら「年収5倍基準」と比べると、「手取り収入の20%基準」は金額の目安がだいぶ少なくなるので、無理もありませんよね。

    多くの方が「どうにか返済負担率を下げて、借り入れ額を増やす方法はないのか?」と考えるでしょう。そこで、返済負担率を下げるための対策を4つご紹介しておきます。 

    返済負担率を下げる対策4つ

    • 自己資金(頭金)を増やす
    • 他の借り入れを完済する
    • 金利が低い住宅ローンを借りる
    • 返済期間を長くする

    それぞれ重要なポイントですので、詳しく解説していきます。住宅ローンを検討中の方は、必ず目を通しておいてくださいね。

    自己資金(頭金)を増やす

    返済負担率を下げるには、自己資金(頭金)を増やすのが最も有効です。多くの住宅ローンは、物件に対する自己資金比率が高いほど、金利が低くなるように設計されています。金利を低くできれば借り入れできる金額も増えますし、審査も通りやすくなるので、自己資金は必ず用意しておきたいところです。

    ただし、自己資金が多いほど良いのかというと、実はそうでもありません。貯蓄全部を自己資金に投入すれば生活防衛資金がなくなりますし、住宅ローン減税の効果も薄くなってしまいます。

    住宅ローンの自己資金は、最低でも物件の1割、余裕があれば2~3割を目安に入れるのがおすすめですよ。

    他の借り入れを完済する

    返済負担率は、住宅ローン以外の借り入れも含めて計算します。そのため、他の借り入れを完済すれば、その分住宅ローンの借り入れ額を増やすことができますよ。

    もともと低金利で設定されている貸与型奨学金は別ですが、車やスマホ、クレジットカードのリボ払いなどは住宅ローンより高金利です。高金利な支払いはできる限り完済して、低金利の住宅ローンに集中したほうが、利息の面から考えてもお得ですよ。加えて住宅ローンの審査においても、他の借り入れがないほうが圧倒的に有利です。

    返済負担率を下げるためだけでなく、審査を有利に進めるためにも、

    他の借り入れはできる限り完済する

    難しい場合は高金利ローンから優先的に清算していく

    という対策がおすすめですね。

    金利が低い住宅ローンを借りる

    金利が低い住宅ローンを借りるという方法も、返済負担率を下げるのにおすすめです。

    金利が数%違えば、借り入れできる金額も大きく変わります。「年収別の借り入れ限度額の目安」でも記載しましたが、金利1.110%のフラット35と、審査金利4%の民間金融機関とでは、借り入れ限度額は最大数千万円も違いましたよね

    同じ条件で住宅ローンを借りるなら金利は低いに越したことはないので、さまざまな住宅ローンを比較するようにしましょう。金利の設定は金融機関によって異なりますが、低金利商品が多いネット銀行は必ずチェックしておきたいところです。

    ただし、返済負担率を下げるためだけに、変動金利型住宅ローンを選ぶことはおすすめしません。なぜなら変動金利は、半年に1度金利の見直しが入る可能性があるからです。変動金利を選ぶのであれば、余裕の持てる貯蓄額を準備したり、返済期間を短くしたりといった対策を検討するようにしましょう。

    返済期間を長くする

    住宅ローンの返済期間を長くすれば、その分年間の返済額も少なくなりますし、返済負担率も下げることができます。借り入れ時の年齢が20代の方や、フラット35など金利変動不安がない住宅ローンを借りる方であれば、返済期間を長くするのも1つの選択肢ですよ。

    返済期間を長くする場合は、定年時期や年金受給開始時期に差し掛からないように調整する必要があります。当然ながら、定年時期や年金受給開始時期は大幅に年収が下がるため、生活資金の確保だけで精一杯になる可能性が高いからです。最近では「70歳まで住宅ローンの借り入れが可能」という金融機関も増えてはいますが、やはりリスクも高いので、定年までに完済するのが無難ですよ。

    だからといって、「変動金利で35年ローン」は借りすぎになってしまう組み方なので、避けるようにしてください。なぜなら35年ローンは、期間中のライフプランもしっかり盛り込んで返済計画を立てる必要があるからです。金利変動のリスクを考えながら35年ものローンを組むのは、リスクが高くなりすぎます。

    返済期間を長くする場合は、金利変動のリスクを考えなくても良い長期間固定金利がおすすめですね!

    まとめ

    住宅ローンの適正額は「年収の何倍」ではなく、返済負担率で考えるようにしましょう。

    当記事でお伝えしたいポイントをまとめると、

    ①「住宅ローンは年収5倍」は借りられる金額の上限であり、安心して返せる借り入れ額ではない!

    ②同じ年収でも、家庭に合った返済計画を立てることが大切

    ③安心して返せる借り入れ額の目安は、手取り収入に占める返済負担率が20%以内

    ④返済負担率を下げるための対策は4

    ・自己資金(頭金)を増やす

    ・他の借り入れを完済する

    ・金利が低い住宅ローンを借りる

    ・返済期間を長くする

    4つです。

    せっかくのマイホーム購入なので、毎月の返済に「しんどい」と思わないようにしたいですよね。返済負担率を元に適正な借り入れ額を設定できれば、無理のない住宅ローンを組むことは可能です。年収基準で住宅ローンを考えるのはやめ、返済負担率で適正額を考えるようになさってくださいね。

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