• 2017.11.30
  • 2019.10.28

住宅ローン金利の計算方法を知ろう!借入可能額や返済見直しに便利なツールも紹介

住宅ローン計算式
じぶん銀行

住宅ローンの借入額は人それぞれですが、返済が困難な金額を借りてしまうと返済を滞納してしまい、それが様々なトラブルを引き起こす可能性があります。
なので、住宅ローンを借りる時は返済額のシミュレーションを徹底的に行うことが大切です。

住宅ローンの借り入れや借り換えを検討される人は次のような疑問や悩みはありませんか?

  • 住宅ローンの借入額や返済額の計算が分からない
  • 金利が上がった場合の返済計画の立て方を知りたい
  • 本当に借り換えするメリットがあるのか知りたい

住宅ローンの計算式を知ることで、借入ができる金額や毎月の返済額、さらには金利が上昇した場合の返済計画の見直しも可能です。

低金利が続くのであれば借り換えのメリットは大きいですが、借り換えの手続きにも負担があるので計算でメリットが大きいか把握することも大切でしょう。

今回は契約前にしっかりシミュレーションしたい方に向けて、住宅ローンの計算方法をご紹介していきます。

「難しいことは良いから、すぐにシミュレーションをしたい!」という場合は、下記のツールをお使いください。

住宅ローンを借りる前に計算

住宅ローンは、申し込む前に計算し事前に総額を把握しておく必要があります。
しっかりと返済を完了させるためにも、事前に計算しておくようにしましょう。

住宅ローンの借り入れは無限ではない

住宅ローンは、そもそもその人の年収によって借入可能額が変わります。
金融機関がいくら貸してくれるかの目安は「返済負担率」を計算して把握することができます。

返済負担率が高ければ返済できない可能性があると金融機関に判断されてしまい、住宅ローンの借り入れ自体を断られてしまうこともあるので気を付けなくてはなりません。
自分が無理なく返済できる金額を設定する必要があります。

返済できる金額を決める

住宅ローンを借りる場合、借入可能な額ではなく毎月の返済額を考えて返済できる金額を決めることが大切です。

借入上限額が高いからと設定してしまうと、上記で紹介したように返済負担率が高くなって借り入れることもできなくなってしまいます。
年収や毎月の収入を元に借入可能額を計算するようにしましょう。

借入可能額の計算式

借入可能額の計算式は、年収と返済比率を元に計算します。

返済負担率に関してですが、銀行などの審査では3040%程度に収まっていれば借入審査に通る可能性が高いと言われています。

しかし、あくまでも借入できる金額の上限が30~40%となるので、無理のない返済を目指すのであれば、20~25%、理想としては20%以内に抑えられると良いでしょう。

借入可能額の具体的な計算方法に当てはめてみましょう。

  • 年収×返済負担率=年間の返済可能額
  • 年間の返済可能額÷12ヵ月=月々の返済可能額
  • 月々の返済可能額÷金利=借入可能額

ここで出た借入可能額は年収や毎月の収入を元に算出されているため、無理のない返済が可能です。
今の自分がどれくらいの借入可能額であるのかシミュレーションしてみましょう。

シミュレーションツールを使ってかんたんに計算することもできます。簡易的な計算にはなりますが、目安として知りたい方にはおすすめです。年収を元に調べる方法と月々の返済額から借入可能額を調べる方法がありますので、参考にしてみてください。

  • 年収から借入可能額を調べる

万円
 
借入可能額

参考:借入れ限度額の基準 フラット35の返済負担率

年収 400万円未満 400万円以上
基準 30% 35%
条件を変更してもう一度試算する
  • 月々の返済額から借入可能額を調べる

万円
万円
借入可能額 返済負担率

参考:借入れ限度額の基準 フラット35の返済負担率

年収 400万円未満 400万円以上
基準 30% 35%
条件を変更してもう一度試算する

▶詳細なシミュレーションをご希望の方はこちら

返済方法から計算する

前述した計算式で住宅ローンの借入額が決定したら、次に返済方法からも計算してみましょう。

返済方法は2つ

返済方法は、毎月払いだけでなく、毎月払いに加えてボーナス払い併用の返済方法があります。
ボーナス払いは年に2回あり、返済を振り分けることで毎月の返済金額にも影響します。

ボーナス払いは、年間の返済額のうち最大4割~5割までを割り振ることができます。
また、元利均等返済と元金均等返済とで毎月の返済方法が変わってきます。

元利均等返済

元金と利息の合計が均等であり、毎回の支払額が一定されている返済方法です。

元金均等返済

元金の返済が均等で、毎回返済額のうち元金に充当する部分が一定であり、そこに利息を上乗せする方法です。

計算式を理解するメリット

住宅ローンの計算式をよく知らないという方は少なくありません。
しかし、計算方法を知っておくことで、メリットもあるということを知る必要があります。

返済するとなると、その負担の影響は家計にとって大きなものとなりますが、計算方法を知っておけばより自分に合った返済方法を選択できるメリットがあります。

繰り上げ返済の効果を実感できる

住宅ローンの計算方法を知った上で、繰り上げ返済を行うとよりその効果を実感することができます。
というのも、繰り上げ返済を行うことで借入残高が減ります。

その月々の利息支払いが減ることになり、元金返済の金額が増えます。
そうすると、翌月の借入残高がさらに減るだけでなく、利息支払いも減ることになるのです。
このように、計算方法を知っておくことは効果を実感しやすいと言えるでしょう。

繰り上げ返済のメリット、デメリットを知りたい際は「住宅ローンの繰り上げ返済のメリットとデメリットとは?」を参考にして下さい。

変動金利の返済計画

変動金利は金利を半年に1度のペースで見直しを行います。
この間はたとえ金利が上昇してもすぐに返済額が上がるわけではありません。

また、返済額が上がっても前の返済額の1.25倍までという上限があり、それ以上は上昇しないのも特徴です

しかし、変動金利は月々の返済額の内訳は金利によって変化し、金利が上昇した分利息が増え、月々の元金返済が減っていくことになります。

変動金利は金利の影響を受けることに対するリスクがあるということを知っておかなければならないのです。

関連記事住宅ローンの変動金利は怖くない!リスクを抑えてメリットを活かす賢い使い方

返済方法別の計算式

上記で紹介した元利金等返済と元金均等返済ではどのような計算式になるのでしょうか?
実際に当てはめて計算してみましょう。

元利均等返済の計算式

元利均等返済は、月々の支払い額が一定になるよう計算されます。

  • 元金返済+利息支払い=月々の返済額

元金均等返済の計算式

元金均等返済は、返済額のうち元金返済が一定になるように設定されています。

  • 元金返済+利息支払い=月々の返済額
  • 月割の金利+借入残高=利息

ボーナス払いありの場合

ボーナス払い併用型にする場合、メリット・デメリットを事前に理解しておかなければなりません。

メリット・デメリット

メリットとしては、ボーナス時にまとめて支払うことで月々の支払い額が減るということが挙げられます。毎月の負担が減れば、当然家計も楽になります。
住宅ローンの負担が大きい場合、ボーナス払いを検討しても良いでしょう。

デメリットとしては、年2回のボーナス払いになるため、それまでの間に元金に多少金利が付くということになります。

そのため、多少ではあるものの、若干金利が高くなるのです。
また、突然会社の何らかの原因でボーナスが減額されての支給となるリスクもあります。

転職や家計も大きく影響してきますし、支払いができなくなるかもしれないという危険があるということです。
ボーナス払い併用にしたいという場合は、それまでの間に貯金しておくことも重要となるでしょう。

元利均等返済の計算式

ボーナス払いの金利は年2回の返済なので返済期間も2回となります。

  • (借入額-ボーナス払いする借入額)×金利×(1+金利)=月々の返済額
  • ボーナス払いする借入額×金利×(1+金利)=ボーナス返済額

返済方法の違いによって計算式も異なり、返済額にも違いが出てきます。
それぞれの返済方法の中でどれが一番負担も少なく、より自分に適しているのかを考えてみましょう。

毎月の返済額がどれくらいか計算してみよう

借入額が決まったら、毎月の返済額がいくらなのかを計算することも重要なポイントとなります。

毎月の返済額を計算するために必要になるのは、借入額金利返済回数の3つです。

固定金利型の住宅ローンを利用する人は、毎月の返済額は変動しませんが、変動金利型の場合は、半年ごとに金利が見直されるので、返済額が変わる可能性があります。

そのため、計算によって出た返済額と実際の返済額に差が出てくることもあるでしょう。
しかし、この計算を行うことによって返済額の目安を知ることができます。
まずは、現状の金利で計算してみましょう。

毎月の返済額が分かるとライフプランも立てやすい

毎月の返済額を計算しておくことは、今後のライフプラン立てる大きな助けになります。
子どもの進学や自動車の購入など、これから大きな出費を控えているという場合も多いでしょう。

住宅ローンの返済をライフプランに組み込んでおかないと、こうした出費の際に困ってしまったり、ローンを返済できなくなってしまったりする可能性があります。

月々の返済にどれくらいかかるのかを把握しておくことで、どれくらいの貯金が必要か、どれくらいお金を使えるかが考えやすくなります。

住宅ローンの返済は長期間に渡って行うものなので、今後の人生に大きな影響を及ぼします。
将来のライフプランを立てるためにも、毎月の返済額をしっかりと計算しておくようにしましょう。

毎月の返済額の計算式

では、実際に毎月の返済額を計算してみましょう。

月利(1+月利)^返済回数=Aとします。
月利というのは、一か月にかかる金利のことで、年利が1%の場合は1%を12か月で割って考えます。
0.01÷12から、月利はおよそ0.0008ということになります。

次に、(1+月利)^返済回数-1=Bとします。
A/B×借入額=毎月の返済額となります。

借入額が2000万円で年利1%(月利0.0008)、返済回数を420回とする場合、

0.0008(1+0.0008)^420=0.0011
A=0.0011

(1+0.0008)^420-1=0.3992
B=0.3992

0.0011/0.3992*20000000=55110

計算式の結果、月々の返済額はおよそ5万5,110円と考えることができます。

小数点以下の計算によって多少差は出ますが、およその金額をあらかじめ出しておくことで、これからのライフプランの目安とすることができるでしょう。

自分の年収だけを参考に借入額を決めた・決めようとしているという人もいるかもしれません。

しかし、年収から計算して余裕のある額を設定しても、予想外の出費によって月々の返済が苦しくなるという場合も考えられます

毎月の返済額を計算してみることで、ローンの借入額の見直しを行ったり、返済プランの見通しを立てたりすることもできるでしょう。
家を買うことは多くの人にとって人生最大の買い物であると言えます。

それだけ今後の人生に与える影響も大きいということなので、将来を含めて予定を立て、綿密な準備をしておくことが大切です。

シミュレーションツールで毎月の返済額の目安を計算

目安として以下のシミュレーションを使ってみてるとかんたんに毎月の返済額を知ることができます。返済額シミュレーションは、変動金利や固定金利などの特徴によって、返済額やローン金利が変わる場合があるのであくまでも目安としてご利用ください。

万円
毎月の返済額 総返済額
(諸費用を除く)
条件を変更してもう一度試算する

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低金利の住宅ローンのおすすめ

この記事では住宅ローンの計算方法を解説してきましたが、毎月の返済額を抑えるには金利の低い住宅ローンを利用することが大切です。

ここでは低金利の住宅ローンのおすすめを紹介していきます。

住信SBIネット銀行

住信SBIネット銀行
適用金利
変動金利
0.447%

2019年11月適用金利

当初10年固定
0.700%

2019年11月適用金利

当初20年固定
1.300%

2019年11月適用金利

全固定35年
2.550%

2019年11月適用金利

保証料 事務手数料 審査期間
無料 借入金額×2.20%(税込) 1ヵ月~2ヵ月
返済方法 来店 繰上げ返済手数料
元利均等返済/元金均等返済 不要 無料 ※固定金利特約期間中の全額繰上返済は所定の手数料がかかります。
固定期間 借入可能額 対応地域
2~35年 500万円~2億円 全国

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じぶん銀行

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適用金利
変動金利
0.457%

2019年11月適用金利

当初10年固定
0.570%

2019年11月適用金利

当初20年固定
0.861%

2019年11月適用金利

全固定35年
2.120%

2019年11月適用金利

保証料 事務手数料 審査期間
無料 借入金額×2.20%(税込) 2週間程度
返済方法 来店 繰上げ返済手数料
元利均等返済/元金均等返済 不要 無料
固定期間 借入可能額 対応地域
2~35年 500万円~1億円 全国

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イオン銀行

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適用金利
変動金利
0.520%

2019年11月適用金利

当初10年固定
0.690%

2019年11月適用金利

保証料 事務手数料 審査期間
無料 定額型:110,000円定率型:借入金額×2.20%(税込) 2~3週間程度
返済方法 来店 繰上げ返済手数料
元利均等返済 不要 無料
固定期間 借入可能額 対応地域
2~10年 200万円~1億円 全国

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借り換えでも計算は大切

返済の負担軽減や、リフォームのためにローンの借り換えを検討する場合もあると思います。

しかし、住宅ローンの借り換えを行う際には、様々な手数料や手間がかかることになります。

最初に返済額がどれくらい減るのかを計算しておかないと、実は大して借り換えるメリットがなかったり、むしろ借り換えによって損をしてしまったりするという可能性もあります。

金利が低いからと安易に借り換えてしまうのではなく、最初に借り換えで生じるメリットを計算しておきましょう。
その上で、借り換えを行うかどうか検討する必要があります。

借り換えによる軽減額を計算

まずは、今借り入れている住宅ローンの金利での総返済額を計算しましょう。
金利込の総返済額は、月々の返済額×返済回数でおおよその値を算出することができます。

次に、借り換える予定の住宅ローンの金利での総返済額を計算します。

変動金利のローンを利用している場合、利用を予定している場合も、現在の金利で計算しましょう。
金利の変動は今借りている住宅ローン、借り換える予定の住宅ローンの両方で起こるので、その差は大きくないと考えられるためです。

現在の住宅ローンでの総返済額から借り換え予定の住宅ローンでの総返済額を引いたものが、住宅ローン借り換えによる返済の軽減額となります。

借り換えでも諸費用がかかる

しかし前述の通り、借り換え予定の住宅ローンでの総返済額の方が安かったからといってローンを借り換えてしまうのは早計です。
住宅ローンの借り換えは、新規にローンを申し込むことと同様の手続きも必要となります。

  • 融資事務手数料
  • 抵当権抹消費用
  • 保証料
  • 登録免許税
  • 司法書士報酬
  • 印紙税

そのため、上記の手数料がかかることになるのです。
残債や金融機関によってこれらにかかる額には差がありますが、2,000万円の残債がある場合は60万円程度と言われています。

住宅ローンの諸費用について詳しく知りたい際は「住宅ローンの諸費用は210万円!出費を抑える賢いローンの組み方を徹底解説」を参考にして下さい。

手間コスト

ローンの借り換えにはお金の負担の他に、手続きにかかる手間がかかります。
新規借り入れの際に苦労したという人も少なくないでしょう。

それぞれの住宅ローンの比較や書類の記入、市役所への届け出など、手続きによる負担も小さくありません。

また、勤務先によっては、これらの手続きをする時間が取れないため欠勤しなければならない場合もあるでしょう。
そうした場合、欠勤によって減少する賃金を手間コストとして計算する必要があります。

手間コスト=借り換え手続きにかかる時間×時給となります。
時給は、月給や年収を参考におおよその値で計算しましょう。
借り換えの作業にかかる時間は、大体8時間程度が一般的です。

借り換えメリットを計算する

借り換えによるメリットがあるかどうかは、ローン借り換えによる返済軽減額に、借り換え諸費用、手間コストを加味して計算します。

借り換えによる返済軽減額-借り換え諸費用-手間コスト
が借り換えによるメリットとなります。

この計算結果を参考に、借り換えをするかどうかを判断しましょう。

手間コストを計算に入れているので、計算結果がマイナスでなければ借り換えによるメリットはあると言うことができます。
ローンの借り換えでむしろ損をしてしまうということがないように、事前にこういった計算をしておくようにしましょう。

住宅ローンの借り換えがお得かどうか知りたい際は「住宅ローンの借り換えシミュレーション!お得になるポイントやおすすめ銀行を徹底解説」を参考にして下さい。

まとめ

住宅ローンの借り入れや借り換えには様々な計算式があり、それぞれをシミュレーションしていくことで自分に適した住宅ローンが見えてきます。

借入可能額や毎月の返済額がわかることで、返済プランからライフプランまでも立てやすくなり、万が一の事態を想定した上での対策も行うことができるでしょう。
住宅ローンの計算式によって住宅ローン選びの際に比較がしやすくなるので、ぜひ活用してみましょう。

関連記事おすすめ住宅ローンの金利比較!選び方からシミュレーション方法まで徹底解説

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おすすめ住宅ローン
住信SBIネット銀行
満足度
4.5
住信SBIネット銀行
最低金利
0.418%

変動金利

2019年11月適用金利

借り換え金利

総合人気ランキング
1位 じぶん銀行
満足度
4.7
じぶん銀行
最低金利
0.380%

当初固定2年

2019年11月適用金利

2位 住信SBIネット銀行
満足度
4.5
住信SBIネット銀行
最低金利
0.418%

変動金利

2019年11月適用金利

借り換え金利

3位 三菱UFJ銀行
満足度
4.4
三菱UFJ銀行
最低金利
0.390%

当初固定3年

2019年11月適用金利

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