• 2019.12.12

住宅ローンの計算式を徹底解説!簡単に返済シミュレーションができる

住宅ローン計算式
じぶん銀行
「住宅ローンの返済額、もっと安くできないかな」
「この返済額でやっていけるかな」

と思い、何度も計算を繰り返していませんか?
住宅ローンは長期契約ですから、不安になって何度も計算してしまうのは当然ですよね。

各金融機関の返済シミュレーションを使えば、返済額の計算自体は簡単にできます。

しかしながら、あえてご自身で計算式を把握することで、「金利が毎月の返済額にどう影響するのか」「返済額の負担を抑えるためにできることは何か」がわかるようになりますよ。

当記事では、

  • 住宅ローンの返済額を簡単に計算する方法
  • 計算式の仕組み
  • 安心して返済していけるプランの求め方

について、わかりやすく解説していきます。

当記事でおすすめするのは、ご自身でローン計算をすることではありません。

計算式の仕組みを理解し、安心できる返済プランを考えることです。

「計算式について気になっている」という方は、参考になさってくださいね。

この記事制作に関わる専門家

京都FP事務所

ファイナンシャル・プランナー

執筆

当サイトの執筆を担当している「京都FP事務所」と申します。専門用語ばかりにならないよう、「わかりやすく行動しやすい」執筆を心がけています。ぜひ参考にしてみてください。

ナビナビ住宅ローン編集部

編集

住宅ローンを組む時に抱える「どうやって住宅ローンを選べば良いかが分からない」「金利の違いがよく分からない」「一番お得に借りられるローンはどれなの?」といった疑問・不安を解決できるように解説していきます。

住宅ローンの計算式を説明!自分で返済計画を立てよう

住宅ローンの計算で多くの方が気になるのが、「毎月の返済額」と「総支払額」です。

毎月の返済額や総支払額は、今後の安定した返済を左右する重要な指標です。
できる限り、負担がないようにしたいですよね。

実は、住宅ローンの各計算式を見れば、返済額を抑えるポイントが手に取るようにわかりますよ。

住宅ローンに関する計算式を下記表にまとめましたので、見てみましょう。

<住宅ローンの各計算式>

算出項目 計算式
毎月の返済額 借入金額×{月利(1+月利)返済回数/(1+月利)返済回数-1}
総支払額 毎月の返済額×返済回数
利息額 総支払額-借入金額

※「月利」:1か月あたりの金利を指します。「年利÷12か月=月利」のため、金利が年1.0%の場合、「0.01/12」で計算します。

上記の計算式を見ただけでは、正直よくわからないですよね。
借入金額3,000万円のケースを例にして、実際に住宅ローンの返済額を計算してみましょう。

住宅ローンの計算式の例

  • 前提条件:
    借入金額3,000万円/元利均等返済/ボーナス払いなし/返済年数30年(返済回数30年×12か月=360回)/金利年1.0%(月利=1.0%÷12か月)
  • 毎月の返済額:
    3,000万円×{0.01/12(1+0.01/12)360回/(1+0.01/12)360回-1}=約9万6,492円
  • 総支払額:
     9万6,492円×360回=約3,473万7,068円
  • 利息額:
    3,473万7,068円-3,000万円=約473万7,068円

※上記の計算式では閏年(うるうどし)は考慮していません。
また、金融機関によって端数の処理は異なるため、実際の返済額は借入先の金融機関によって前後します。
正しい試算結果は、金融機関のシミュレーションまたは返済予定表でご確認ください。


借入金額3,000万円を年1.0%の金利で30年返済していく場合、毎月の返済額は約9万6,492円という計算になりました。

計算式を見ると、毎月の返済額と利息額には、

  1. 借入金額
  2. 金利
  3. 返済回数

の3つが深く関わっていることがわかりますね。

例えば、上記の前提のまま金利を年0.7%にすると、毎月の返済額は約9万2,414円です。
金利を0.3%低くするだけで、約4,000円も毎月の負担が軽くなるのです。

月々の返済額の負担を抑えるためには、下記の3つで対処することができます。

月々の返済額の負担を抑えるポイント

  • 借入金額を少なくする
  • 金利を低く抑える
  • 返済回数を増やす(返済年数を長くする)

しかしその一方で、金利を低くするために変動金利にしたり、返済回数を引き延ばしたりすれば、金利変動リスクや老後への影響が出てきますよね。

住宅ローンは長期契約ですから、ローン単体だけではなく、様々な生活上の変化も加味した上でプランを検討する必要がありますよ。

このように、住宅ローンの計算式にはいくつかの要素が絡んでいて、いずれも返済プランを検討する際には重要なポイントです。

計算式を全て覚える必要はもちろんありませんので、「どのようにして計算されているのか」という点に着目しておきましょう。

毎月の返済額から借入可能金額を計算する

ここまで住宅ローンの計算式についてご説明してきましたが、複雑な式を手動で計算するのは大変ですよね。

専用の金融電卓を使って計算しても時間がかかりますし、何より面倒です。

各金融機関の返済シミュレーションを使うという方法もありますが、「目安をすぐに知りたい」という方もいらっしゃるかと思います。

そこで、「住宅ローン借入可能額の目安早見表」を作成しました。
「毎月の返済額をいくらにしたいのか?」という希望にあわせた借入金額の概算値を、金利別に表示しています。

まずは、下記の表をご覧ください。

借入可能額を早見表で簡単チェック

借入可能額早見表

※上記の早見表は、住宅金融支援機構提供シミュレーションツールを利用し作成

▶詳細なシミュレーションをご希望の方はこちら
「フラット35ローンシミュレーションツール(毎月の返済額から借入可能金額を計算)」(住宅金融支援機構)
※借入可能金額は概算値です。実際の金額は金融機関によって多少前後します。

先述したように、住宅ローンの金利と返済額は密接に関係しています。金利を低くすればするほど毎月の返済額を少なくできますし、借入可能額も増やすことができます。

ただし、安易に金利を低くして借入可能額を増やすのは危険ですよ。

なぜかというと、借入可能額を増やせば増やすほど、抱えるリスクも大きくなるからです。リスクが大きくなる以上、安易に判断するのは避けたほうが無難です。

借入可能額を検討する場合、「余裕を持って返済可能な金額かどうか」を必ず確認した上で借入する必要がありますよ。

借入可能額を考える時の2つのポイント

上記の早見表から借入可能額を考えるときは、以下のポイントに注意しましょう。

ポイント1:完済時の年齢も考慮する

上記の早見表は、35年という長期返済が前提になっているので、完済時年齢が年金生活に差し掛かる方は返済期間も短くしなければなりません。

返済期間を短くすれば借入可能額も少なくなるので注意が必要です。

ポイント2:年0.4%~0.9%の金利にはリスクがある

2019年現在の金利状況では、年0.4%~0.9%までのローンは、変動金利や固定期間選択型でないと実現できません。

その為、年0.4%~0.9%という金利でローンを考える場合は、金利上昇リスクへの対処が必要となります。

「借入金額を増やしたい」といった理由で、金利の低い変動金利や固定期間選択型を選択する場合は、要注意です。

なぜならば、当初約束された低金利が35年も続く保障は一切ないからです。

年0.4%~0.9%の金利を検討する場合は、十分な貯蓄と繰り上げ返済の活用により、万一の金利上昇にそなえるようにしてくださいね。

もし返済額の上昇が気になる場合は、年1.0%~1.4%の金利帯で販売されている、全期間固定金利の住宅ローンを検討しましょう。

全期間固定金利の住宅ローンであれば完済まで返済額も一定なので、安心して返済しやすくなりますよ。

借入金額から毎月の返済額を計算する

次は、「借入を希望する金額から毎月の返済額を計算できる早見表」をご案内しましょう。

「希望している金額を借入すると、毎月の返済額はどうなるの?」という疑問があるときにこの早見表を見れば、返済額の概算値を一目で把握できますよ。

まずは下記の早見表をご覧ください。

毎月の返済額を早見表で簡単チェック

返済額早見表

※上記の早見表は、住宅金融支援機構の提供しているシミュレーションツールを利用し作成

▶詳細なシミュレーションをご希望の方はこちら
※「フラット35ローンシミュレーションツール-借入希望金額から返済額を計算-」(住宅金融支援機構)
※返済額は概算値です。実際の金額は金融機関によって多少前後します。
※概算値のため、「毎月の返済額から借入可能額を計算する」部分の試算結果とは少し差異があります。

早見表では、左上にいけばいくほど、毎月の返済額が安くなっています。
毎月の返済額を抑えるためには、住宅ローンの金利を低く&借入金額を少なくするのがポイントになっていることがわかりますね。

ただし先述したとおり、年0.4%~0.9%で加入できる低金利の住宅ローンは、変動金利や固定期間選択型しかありません。

毎月の返済額を抑えるために変動金利や固定期間選択型を選択しても、その低金利が35年続く保障はなく、途中で金利が上がる可能性もあります。

返済プランを考えるときは、金利だけでなく、「頭金を確保して借入金額を少なくする」という方法も検討してくださいね。

毎月の返済額を考える時の3つのポイント

上記の早見表から毎月の返済額を考えるときは、以下のポイントに気をつけましょう。

ポイント1:頭金は多く用意する

毎月の返済額を抑えるためにもっとも安全で有効な方法は、頭金を多く入れて借入金額を少なくすることです。

頭金は少しでも多い方が、返済が楽になります。まず初めに検討しましょう。

ポイント2:金利上昇のリスクを考える

変動金利や固定期間選択型の低金利住宅ローンを選ぶ場合は、金利上昇リスクを加味しましょう。

今は低金利でも数年後には金利が上昇し、返済額も多くなるといった可能性もありますよ。

ポイント3:毎月の返済額=現在の家賃で考えてはいけない

毎月の返済額は固定資産税などのローン関連費用と、毎月の貯蓄額を差し引いたうえで、余裕をもって返済できる金額にしましょう。

特に注意していただきたいポイントが「ローン関連費用」です。

モデルハウスや住宅展示場のチラシには、「家賃並みの金額で返済できる」といった文言が並んでいますが、実際の数値とは全く異なります。

なぜなら実際に住宅を購入する場合、ローンとは別に多額の関連費用を支払わなければならないからです。

おもなローン関連費用は、

  • 固定資産税
  • 火災保険料
  • 住宅や土地のメンテナンス代
  • マンションの場合は管理費、駐車場代

などですね。
加えてお住まいの場所が市街化区域であれば、都市計画税も必要ですね。

このようにローン関連費用だけでも、年間数十万円はかかるのです。

したがって、家賃と毎月の返済額を同額にしてしまうと、関連費用が家計を圧迫し、十分な貯蓄ができなくなる可能性があります。

貯蓄ができないと教育費にも影響が出ますし、老後生活の準備もままならなくなってしまいます。

毎月の返済額を考えるときは、ローン関連費用と貯蓄を差し引いたうえで、無理のないプランを組むようにしてくださいね。 

エクセルで住宅ローンの計算式を作成する

住宅ローンの計算式を手動で行うのは大変ですが、エクセルを使用すれば簡単に返済計画を立てることができます。

 エクセルの計算式 入力方法

 1)エクセルで新規ファイルを作成する

 2)任意のセルで関数マーク(fx)をクリックし、「PMT関数」を選択する
  ∟PMT関数を選択すると、下記図のように「関数の引数」という画面が開く

エクセルの計算式 入力方法

 3)「関数の引数」では、「利率」に月利(ローン金利を12か月で割った数値)、「期間」に返済回数、
「現在価値」にローンの借入金額を入力する

 ※「将来価値」と「支払期日」は入力しなくてOK
 ※入力のポイント
 「利率」=年利1%の場合、年利を12か月で割る必要があるので、「1%/12」と入力する
 「期間」=35年返済の場合、35年に12か月を掛ける必要があるので、「35*12」と入力する
 「現在価値」=ローン金額が3,000万円の場合は、「30000000」と入力する

エクセルの計算式入力方法2

 4)上記図のとおり、A2のセルにエクセルの計算結果=毎月の返済額が表示される。

PMT関数を使えば、簡単に毎月の返済額を計算することができます。

上記のA2セルに表示されている「\-84,686」という数値が、毎月の返済額を示していますよ。

なお、利息額の計算をエクセルでする場合、「IPMT関数」を使えば一定期間の金利相当額を調べることは可能です。

ただし、利息額の合計金額を正しく計算するには、毎月の残高に月利を掛けて計算していかなければいけません。

毎月返済するたびに残高は減っていくので、その度に計算しなければならないということですね。
35年間の12か月分ですから、計420回計算する必要があるので、かなり大変ですよ。

したがって利息額を求めるときは、毎月の返済額から総支払数を求め、借入金額から差し引くという計算がシンプルでわかりやすいでしょう。

住宅ローンの正しい計算は、うるう年の考慮も必要ですし、金融機関の規定によって異なります。
同じ条件で計算しても、端数処理の仕方や返済開始月の取扱いなどで返済額は変わるのです。

つまり正確な返済額は、ご自身で簡単に計算できるものではありません。
正しい返済額や利息額を知りたい場合は、検討している金融機関で確認するようにしてくださいね。

年収別!住宅ローンを安心して返済できるプランを紹介

「住宅ローンの計算式はわかったけど、安心して返済できる金額がわからない」と不安な方もいらっしゃるかと思います。

たしかに計算はできても、ご自身にとって適正な返済額がわからないと、返済プランを検討しようがないですよね。

無理なく返済できるプランを結論から言うと、「額面年収に対してローンの割合が17%に収まる範囲」です。

つまり、返済負担率17%までに収まる返済プランが、安心できる住宅ローンだと言えますね。

返済負担率とは、年収に占める返済額の割合のことです。
ただ、こう言われても「返済負担率17%?それっていくらくらいなの?」と、疑問に思うのは当然だと思います。

そこで、額面年収、借入金額、金利という要素から、返済負担率が17%に収まる範囲を"〇・×"にして表にまとめました。
前提条件は、返済年数35年、元利均等返済、ボーナス払いとしています。

下記の表をご覧ください。

早見表で年収から安心できる借入金額を簡単チェック

借入金額早見表

▶詳細なシミュレーションをご希望の方はこちら
※上記の早見表は、住宅金融支援機構の提供しているシミュレーションツールを利用して作成
 「返済額を試算」(住宅金融支援機構)
※借入可能金額は概算値です。実際の金額は金融機関によって多少前後します。


上記の早見表では、

  • 返済負担率が17%に収まる範囲…安心できる返済プラン=「○」
  • 返済負担率が17%以上になってしまう範囲…危ない返済プラン=「×」

として表示しています。

例えば、年収500万円の方が2000万円借りる場合、金利年0.4%~1.4%までのプランなら安心できるということですね。

もし借入金額を2500万円にする場合は、金利年0.4%~1.0%までの返済プランなら安心ということになります。

返済負担率17%をおすすめする理由

返済負担率17%をおすすめする理由は、「毎月の手取り収入に対して、住宅ローンの返済額割合が20%になる範囲だから」です。

住宅ローンを組むと、ローン金額とは別に、関連費用が発生します。関連費用は年間数十万円に及ぶ方がほとんどでしょう。

関連費用を含めて考えると、返済負担率は17%以内にしておくのが安全だということですね。

1つの例として、新築マンションを購入した筆者宅では、年間40万円程度、月々に換算すると約3.3万円の関連費用を支払っています。

もし毎月の返済額自体を手取り収入の20%以上にしていたら、関連費を含めた住居費の支払いは、手取りの30%を軽く超えてしまっていたでしょう。

毎月収入の30%以上が住居費に消えてしまうと、家計に大きな影響を与えますよ。

住宅ローンは長期契約ですから、これから教育費や老後資金の準備が必要なケースも多いと思います。

教育費など他の資金も無理なく準備するためには、毎月のローン返済額は手取りの20%、関連費を含めた住居費全体の支払いは手取りの30%以内に抑えるべきです。

早見表を参考にしつつ、無理なく返済できるプランでローンを組むようにしてくださいね。

まとめ

住宅ローンの計算式の仕組みには、借入金額、金利、返済期間の3要素が深く関わってきます。

毎月の返済額を軽減するためには、金利を低く&返済期間を長くすれば対処可能です。

とはいえ、ただ金利を低くすれば良いというものではありません。
なぜならば、金利の低い商品は変動金利や固定期間選択型がほとんどなので、金利上昇リスクを考慮する必要があるからです。

つまり、単に金利を低くするだけで全てが上手くいくほど、単純ではないということですね。

安心して返済できるプランを立てるためのポイントは、下記の4点です。

  • 金利を低くするために変動金利や固定期間選択型を選べば、金利上昇リスクが出てくる
  • 返済期間を長くする場合は、完済時年齢が年金生活にさしかからないように考慮しなければならない
  • 毎月の返済額を軽減するもっとも安全な方法は、頭金を多く入れて借入金額を少なくすること
  • 住宅ローンの計算はエクセルを使えば簡単にできるが、金融機関によって端数処理などの規定が異なる。
    正しい金額は必ず金融機関で確認すること
いずれも重要なポイントなので、住宅ローンの計算をするときは忘れないように気をつけてくださいね。

計算式の仕組みを理解し、無理ない返済プランを立てましょう。

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