住宅ローンの金利変動についてわかる!3つのポイントとは?

住宅ローン 金利変動
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住宅ローン商品を選ぶ時、多くの方は「金利タイプ」に注目されるかと思います。

金利タイプにはいくつか種類があり、金利が定期的に見直され金利変動が起きることで返済総額が変わってくるタイプや、返済期間中金利変動は起きず、毎月一定の返済額となるタイプなどに分類できます。

そんな住宅ローンの金利について疑問を持っている方もいらっしゃるのではないでしょうか?

  • 金利変動が起きるとどのようなメリットやリスクがあるのか知りたい
  • 固定金利との違いがよくわからない
  • 現在、金利はどのような推移になっているのか知りたい

今回は、上記のような疑問を解消する、金利変動に関するポイントをご紹介していきます。

変動金利の基礎知識

まずは変動金利の基礎知識について知っておきましょう。

変動金利とは?

変動金利という言葉をよく耳にするかと思いますが、これは金利タイプの一つを指します。
「変動」という名前が表している通り、住宅ローン金利が経済状況や市況によって変動しているという意味です。

金利が変動してしまうことで借り手が不利になってしまう分、当初の固定金利は全期間固定金利に比べて低金利で借りられるというメリットがあります。

金利が低くなれば当然元金が減っていくのが早いので、ローンの返済も早くなるということが言えるでしょう。
今は、低金利の時代とも言われているので変動金利はやはり魅力的に感じる人は多いのではないでしょうか。

関連記事住宅ローンの変動金利は怖くない!リスクを抑えてメリットを活かす賢い使い方

住宅ローン金利変動の仕組み

住宅ローンの変動金利は、短期プライムレートを指標として、変動が行われます。

短期プライムレートというのは金融機関によって業績も良く融資しても問題ない優良企業へ、短期貸し出しを行う際に適用される最優遇の金利を指します。

この金利は国内の情勢や景気に影響を受けるため、毎年4月と10月の半年経過した時点で見直しが行われるのです。
変動金利は短期プライムレートが指標となっているため、住宅ローンの金利変動も半年ごとに実施されています。

見直されるタイミング

変動金利を上手く設定することができれば、固定金利よりも安く金利を抑えることができます。

しかし、将来的に金利の上昇が起これば金利の再設定をするタイミングで、固定金利よりも高金利になる可能性もあるでしょう。

現時点では固定金利が不利であっても低金利になる時期に切り替えることができれば見直しをする必要が出てくるかもしれません。

この変動金利の見直しは、自身の判断で行うのではなくきちんと専門家によるシミュレーションを活用することをおすすめします。

シミュレーションは、今現在の住宅ローン商品の条件と今後の金利上昇のリスクをふまえて変動金利と固定金利の返済額の差を予想することができるシステムです。

通常は、5年で1%程度の金利上昇で返済できれば有利になると言われていますが、再設定を行う場合は変更手数料や返済手数料が必要になってくるので正確に計算をして本当に有利な返済になるか調べておく必要があります。

シミュレーション結果のもと、変動金利よりも固定金利の方が有利であればできるだけ早く固定金利に切り替えましょう。

すぐにでも切り替えた方が良いという理由は、変動金利の金利は半年に一度見直されるので金利上昇のリスクを少しでも回避するためです。

変動金利と固定金利の違い

変動金利と固定金利は、大きく分けると「金利が変わるか変わらないか」という違いがあげられますが、ここでもう少し掘り下げて解説していきます。

固定金利と変動金利について詳しく知りたい際は「【住宅ローン】固定金利・変動金利から、おすすめのプランを解説!」を参考にして下さい。

変動金利のメリット・デメリット

まずは変動金利のメリット・デメリットについて解説していきます。

メリット

1.金利が低い
変動金利の最大の魅力は、なんと言っても金利の低さです。
預金連動を含めた4タイプの中でも一番金利が低くなっています。
変動金利・10年固定・全期間固定それぞれ比較してみると以下のようになります。

▼ 住宅ローンの条件

  • 借入額:2,500万円
  • 返済年数:35年
  • 返済方法:元利均等

▼ 返済額の結果
変動金利は0.599%(返済額:65,996円)
10年固定は1.1%(返済額:71,742円)
全期間固定1.74%(返済額:79,519円)

それぞれ同じ金額設定で返済計算してみると、変動金利と全期間固定で約13,000円のひらきがあることがわかります。
この差が、固定金利より変動金利を選択する最大の理由と言ってもよいでしょう。

2.元金が早く減る
変動金利は低金利なので、ローンの利息も他の住宅ローンに比べて低くなります。
上記では返済額が低いというメリットをご紹介しましたが、これは住宅ローンの返済も早く終わらせるということを意味しています。

デメリット

1.金利が変動する
変動金利の最大のデメリットは、いつ金利が変動するかわからないので今後の返済額が正確に把握できないということです。
変動金利が具体的に何%になったらどのくらいの返済額になるのかを計算してみましょう。

▼ 計算条件

  • 借入額:2,500万円
  • 返済年数:35年
  • 当初金利:0.599%
  • 返済方法:元利均等

▼ 金利上昇の計算パターン

パターン1:5年間は現在の金利のままで6年目以降徐々に金利が上昇、11年目からは2.2%で計算

パターン2:10年間現在の金利で11年目以降から徐々に金利が上昇、15年目以降は2.2%で計算

パターン3:1年間は現在の金利で2年目以降徐々に金利が上昇、5年目以降から2.2%で計算

▼ 返済額の計算結果

パターン1の返済額
5年後  67,548円(+2,552円)
10年後  83,163円(+17,167円)
15年後  83,163円(+17,167円)

パターン2の返済額
5年後  65,996円
10年後  67,295円(+1,299円)
15年後  80,289円(+14,293円)

パターン3の返済額
5年後  85,608円(+19,612円)
10年後  85,608円(+19,612円)
15年後  85,608円(+19,612円)

(+○○円)は、当初返済額から増加分を計算したものです。
金利1.6%を上昇させる計算ですが、現在の変動金利2.475%程度の基準金利とカッコ内の変動金利約4%とその差(1.6%)という計算で結果を出しています。

パターン3は少し厳しめに計算していますが、最初の返済額から月々約2万円増える計算結果となりました。
月々2万円程度増えても問題ないという計算であれば変動金利を選んでも問題ありません。

しかし、2万円も増えたら生活していけないという計算であれば、固定金利を選んだ方が良いでしょう。

2.未払い利息はリスクしかない

支払うことができない利息がどんどん増えていくことを未払い利息と言います。
変動金利で元利均等返済だった場合、金利が変動しても5年間の返済額は変わりません。

もしも、金利が急激に上がってしまい毎月の返済額よりも利息の方が上回ってしまった場合、未払い利息が発生する仕組みになります。

未払い利息が続くと住宅ローンの元金が減らないため、返済額が大きく変わってしまうことになるでしょう。

未払い利息が発生する可能性は極めて低いと考えられますが、一昔前のバブル景気が再び訪れてしまうとこのような事態にもなりかねません。

景気は人口が増えることで連動すると言われているので、今の日本は少子高齢化であるため、可能性は低いと言えます。

固定金利のメリット・デメリット

固定金利のメリット・デメリットについて解説していきます。

メリット

  1. 金利に左右されない
    近年の日本は「超低金利時代」に突入していることはご存知でしょうか。
    金利が低いタイミングで全期間の返済額が決まれば半年ごとに利率を見直す必要がありません。
  2. 毎月の返済額が決まっているから安心
    金利に左右されない上、毎月決まった返済額を支払うので将来設計やお金の管理も安心して行うことができます。
    金利が上がる不安からも解放されるので家計の見通しも立てやすくなります。

デメリット

  1. 変動金利よりも高金利
    変動金利に比べて固定金利は、約2倍の金利となっています。
    総支払額を比較してみると1,000万以上の差が出る場合もあるでしょう。
  2. 変動金利よりも高金利
    金利が下がっても高金利の全期間支払う必要がある
    変動金利のように市場の影響で金利が下がっても、住宅ローンの金利が低くなることはありません。
    将来の不安が少なくなる分、高い金利のまま支払いを続けなければなりません

変動金利と固定金利に向いている人はそれぞれ異なる

変動金利の場合は、長い支払い期間の中で金利が上がりそれによって返済額が上乗せしても払い続けることができれば問題ありません。
近年は低金利状態がしばらく続いていますが、今後もずっとこの状態が続くとは限りません。

金利が上昇することを見越して、返済額が上がっても払うことができる人は向いていると言えます。

金利が上がったらどうしようと常にビクビクしているような性格の人より、上がっても何とかなるというどっしりと構えていられる人が良いでしょう。

一方、固定金利の場合は景気に左右されたくない、済期間が長くなっても問題ないという人にオススメの住宅ローンです。
金利のリスク管理ができない人や、安定した返済を行いたいという人は固定金利に向いています。

変動金利におけるリスクも知っておこう

変動金利のリスクは未払い利息が最大の特徴ということは上記でもご紹介しました。

この他にも、金利がいつどのくらいまで上がるのか見通しができない、身の丈以上のお金を借りることができるので、自身の返済能力を超える返済額になってしまう可能性があります。

先行きがわからないということはとても大きなリスクになってしまうでしょう。
今後の金利を予想することもできないので、その場になってどう対処すればいいのか考える必要があります。

現在の金利変動について解説

2016年に導入されたマイナス金利政策によって、日本の金利変動はどのような影響を受けているのでしょうか?
最近の金利や今後の金利について解説していきます。

最近の金利変動の状況

マイナス金利の導入で住宅ローンの金利傾向はとても低くなっていることがわかっています。
厳密にいうと優遇幅が広がってきているのは変動金利、金利自体下がってきているのが固定金利です。

90年代くらいまでは金利が高い時代と言われていたのに対し、ここ十数年は低い水準を維持し続けています。

一定する変動金利、その理由とは

変動金利については、各金融機関の店頭で約2.675%という値が表示されています。
この店頭金利自体は2000年頃からほとんど変わらずに維持し続けています。

変動金利でもあまり変化がないため金融機関ごとに店頭金利を差し引いて金利幅を大きくしているのです。

マイナス金利が導入されるまでは1.8%程度の優遇で精一杯でしたが、最低でも0.675%にまで下がり2016年末には0.5%を切る優遇幅にしている銀行もあります。

固定金利も下がってきており、最も大手と言われる三菱UFJ銀行では固定1年の金利が1年で1.00~1.15%、滋賀銀行では選択型10年で最大0.9%まで下がりました。

マイナス金利が導入される前までは1.5~2.0%程度の推移だったので、金利の下落がかなり激しくなっていたことが判断できるでしょう。

今後の金利変動の予測

日銀がマイナス金利の政策維持を拡大することでさらに金利が下落する可能性があります。

そもそもインフレ導入するためにこの金利マイナス政策を導入することになったことをご存知でしょうか。
いつまでも物価が上がらないことを理由に金利を下げ企業や個人がもっとお金を借りるよう促したのです。

世の中にお金がうまく循環しお金の価値が下がれば物価の価値は上がります。
マイナス金利は、このようなインフレ現象が起きるよう期待していましたが、1年近く経っても思うようになっていません。

ですから今後はますますインフレ加速を促すためにマイナス金利政策を拡大していく可能性があります。

固定金利と変動金利のどちらがお得か知りたい際は「2017年の住宅ローン金利予想!固定と変動、どちらがお得?」を参考にして下さい。

まとめ

今は固定金利・変動金利どちらも過去最低の低金利となっています。
マイナス金利政策の効果をさらに強めてさらに金利を低くする可能性も考えられます。

金利タイプの選択は、今現在の収入や将来設計を踏まえて慎重に選んでください。
どちらが有利なのかという議論はあくまでも予測でしかありません。

住宅ローン選びで失敗しないためには、それぞれの住宅ローンの仕組みや特徴、メリット・デメリットを理解した上で検討することが一番です。

住宅ローンを組む人の状況や性格によってベストな選択肢は違ってきます。
できるだけ負担が少なく家計に余裕が生まれる金利タイプを選んでみてはいかがでしょうか。

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