• 2017.11.30
  • 2019.09.19

4,000万円の住宅ローン シミュレーションで家計への影響を見る

住宅ローン4000万円
じぶん銀行

平成28年度、住宅金融支援機構による「フラット35利用者調査」によりますと、注文住宅の平均建築費3,320万円、土地付き注文住宅の必要資金3,955万円、マンションの平均購入価額4,267万円となっており、地域や住宅の規模によっては4,000万円の住宅ローンを組む人もいらっしゃるでしょう。

出典:住宅金融支援機構 「フラット35 利用者調査」

そこで今回は、4,000万円の住宅ローンを組んだ場合の家計への影響をシミュレーションで確認していきたいと思います。

また4,000万円を借り入れる場合の金融機関ごとの返済額を知りたい方は、下記のツールをご利用ください。

執筆者情報

F&J FP事務所

F&J FP事務所 ファイナンシャル・プランナー

ファイナンシャルプランナー・住宅ローンアドバイザーとして、住宅ローンや保険の相談・アドバイスをしております。これから住宅ローンを利用しようとしている方々に向けて、公正中立な立場で役に立つ情報を発信できればと考えております。


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4000万円の住宅ローン 毎月の返済額をシミュレーション

4000万円の住宅ローンを組んだ場合のシミュレーションをしていきます。金利は2017年11月の金利水準とします。

▼ 借入条件(金利)

金利タイプ 金利
変動金利 0.600%
固定金利30年 1.370%
固定金利20年 1.300%

出典:住宅金融支援機構 シミュレーション

返済期間30年の場合

まずは返済期間30年にした場合の返済額を確認していきます。変動金利型と全期間固定金利型でどの程度変わるか見てみます。

変動金利型で借り入れる

▼ 借入条件

変動金利 0.600%
返済期間 30年
借入金額 4,000万円

▼ シミュレーション結果

毎月返済額 12.2万円 総返済額 4,881万円

全期間固定金利型(フラット35)で借り入れる

▼ 借入条件

変動金利 1.300%
返済期間 30年
借入金額 4,000万円

▼ シミュレーション結果

毎月返済額 13.6万円 総返済額 4,881万円

▼ FPによる解説

変動金利型と全期間固定金利型は金利差が0.7%ほどありますが、総返済額では約500万円の差が出ることがわかります。毎月の返済額では約1万円違います。

ただ変動金利型は将来、金利が上昇し全期間固定金利型の金利を上回る可能性もあります。借入時の返済額だけで判断しないようにしましょう

関連記事住宅ローンの変動金利は怖くない!リスクを抑えてメリットを活かす賢い使い方

返済期間20年の場合

次に返済期間を20年した場合のシミュレーションをしてみます。返済期間が20年になると全期間固定金利型の金利が下がります。返済期間は短くなると毎月の返済額は上がりますが、総返済額は減少します。

変動金利型で借り入れる

▼ 借入条件

変動金利 0.600%
返済期間 20年
借入金額 4,000万円

▼ シミュレーション結果

毎月返済額 17.7万円 総返済額 4,246万円

全期間固定金利型(フラット20)で借り入れる

▼ 借入条件

変動金利 1.300%
返済期間 20年
借入金額 4,000万円

▼ シミュレーション結果

毎月返済額 19.0万円 総返済額 4,545万円

▼ FPによる解説

返済期間を短くすると毎月返済額はかなり高くなりますが、変動金利型で仮に金利が変動しなければ、利息額が約246万円となり、借入金額のわりに負担がかなり低いことがわかります。

またフラット20の金利で借り入れができるため、返済期間30年の場合より利息額が約540万円低くなります

4,000万円の住宅ローンを返済期間30年、20年の場合でシミュレーションしましたが、次の項目でもう少し現実的な返済額にするためにはどの程度の自己資金を準備したらいいかのシミュレーションをします。

変動金利について詳しく知りたい際は「変動金利の仕組みとは?リスクや今後の金利動向を解説」を固定金利について詳しく知りたい際は「住宅ローンで固定金利を選ぶ人は多いのか?固定金利の特徴や考え方を解説!」を参考にして下さい。

年収別返済負担率から家計への影響を考える

これまでシミュレーションした毎月の返済額をもとに、年収別の返済負担率を出してみましょう。返済負担率は年収に占める住宅ローンの年間返済額の割合で求めます

返済負担率は借入額の判断材料にできませんが、年収にどの程度住宅ローンの返済額が占めているかを確認することができます。

▼ 金利タイプ別・返済期間別 毎月返済額と総返済額

返済期間30年 返済期間20年
変動金利 固定金利 変動金利 固定金利
毎月返済額 12.2万円 13.6万円 17.7万円 19.0万円
総返済額 4,372万円 4,881万円 4,246万円 4,545万円

▼ 年収別返済負担率

返済期間30年 返済期間20年
変動金利 固定金利 変動金利 固定金利
年収300万円 48.8% 54.4% 70.8% 76.0%
年収400万円 36.6% 40.8% 53.1% 57.0%
年収500万円 29.3% 32.6% 42.5% 45.6%
年収600万円 24.4% 27.2% 35.4% 38.0%
年収700万円 20.9% 23.3% 30.3% 32.6%
年収800万円 18.3% 20.4% 26.6% 28.5%
年収900万円 16.3% 18.1% 23.6% 25.3%
年収1,000万円 14.6% 16.3% 21.2% 22.8%

返済負担率の返済額には住宅ローンだけではなく、他の借入金も含めます。自動車ローンやショッピングローンなど利用されている人も多いと思いますので、実際の返済負担率はさらに大きくなるでしょう。

次に返済負担率を下げるための自己資金額を考えてみます。

返済負担率を25%以内にするために必要な自己資金額

年収別の返済負担率を求めましたが、返済負担率が高いと、他の支出にお金を回すことが難しくなります。「住宅ローンは収入の〇〇%以内におさめたい」という場合のシミュレーションをしていきます。

ここでは目安と言われている25%以内にするためにどのくらいの資金が必要かを算出しています。

▼ 自己資金額

返済期間30年 返済期間20年
変動金利 固定金利 変動金利 固定金利
年収300万円
(75万円)
1,942万円 2,138万円 2,587万円 2,680万円
年収400万円
(100万円)
1,267万円 1,527万円 2,124万円 2,247万円
年収500万円
(125万円)
575万円 902万円 1,649万円 1,804万円
年収600万円
(150万円)
276万円 1,174万円 1,360万円
年収700万円
(175万円)
699万円 916万円
年収800万円
(200万円)
225万円 473万円
年収900万円
(225万円)
71万円
年収1,000万円
(250万円)

※( )内は返済負担率25%以内に収めるための年間返済額
※「-」はすでに25%以内である借入条件の場合

返済負担率25%以内におさめるための求め方は次の通りです。

上記の式を利用すればどのくらいの自己資金額が必要か求めることができます。安易に全期間固定金利型から変動金利型に変えるのではなく、どうすればリスクを大きくせず借り入れられるかを考えることが大切です。

返済負担率25%は例ですが、ご自身で返済負担率を設定してシミュレーションしてみてください。

次に冒頭で紹介しました住宅金融支援機構による「フラット35利用者調査」から実際にどのような借り入れを行っているか確認し、自己資金額と照らし合わせていきます。

実際の借入金額や自己資金額を確認する

次のグラフは、「注文住宅」「土地付き注文住宅」「建売住宅」「マンション」でフラット35を利用した人の平均所要資金(建築用資金や購入資金)です。

自己資金(借入金以外に準備する、住宅購入資金や諸費用に使用するお金)を入れている可能性がありますので、借入金額とイコールではありませんが、首都圏を中心に三大都市圏の物件価額が高いことがわかります。

自己資金と所要資金に対する自己資金の割合は、注文住宅682万円(20.6%)、土地付き注文住宅461.5万円(11.7%)、建売住宅313.1万円(9.4%)、マンション739.8万円(17.3%)となっています。

▼ 注文住宅の平均所要資金

注文住宅平均所要資金

▼ 土地付き注文住宅の平均所要資金

土地付き注文住宅平均所要資金

▼ 建売住宅の平均所要資金

建売住宅平均所要資金

▼ マンションの平均所要資金

マンション平均所要資金

出典:住宅金融支援機構 フラット35利用者調査

いずれも平均値ですので、極端な価額に影響を受けやすい点には注意が必要ですが、自己資金を購入価額の2、3割入れるとすると800万円~1,200万円ほど必要となります。

言い換えますと、自己資金を購入価額の2、3割準備すれば、返済負担率を25%以内に収めることができることになります。

次の表は、先ほどシミュレーションした「返済負担率を25%以内に収めるための自己資金額」のうち、自己資金額が購入価額の3割以内(グレー塗り)となる借入条件です。

▼ 返済負担率を25%以内に収めるための自己資金額

【表の見方】年収500万円の場合、返済負担率25%以内に収めるための年間返済額は125万円となります。年間返済額125万円以内に収まるよう4,000万円の住宅ローンを組んだ場合に必要な自己資金額がそれぞれの数値です。

変動金利で返済期間30年とすると自己資金額が575万円必要となります。

返済期間30年 返済期間20年
変動金利 固定金利 変動金利 固定金利
年収300万円
(75万円)
1,942万円 2,138万円 2,587万円 2,680万円
年収400万円
(100万円)
1,267万円 1,527万円 2,124万円 2,247万円
年収500万円
(125万円)
575万円 902万円 1,649万円 1,804万円
年収600万円
(150万円)
276万円 1,174万円 1,360万円
年収700万円
(175万円)
699万円 916万円
年収800万円
(200万円)
225万円 473万円
年収900万円
(225万円)
71万円
年収1,000万円
(250万円)

※( )内は返済負担率25%以内に収めるための年間返済額
※「-」はすでに25%以内である借入条件の場合
※金額のグレー塗りは、自己資金額が購入価額の3割以内で、それ以外は貯蓄するのが難しくなってきます。

繰り返しになりますが、返済負担率は他の支出を無視した、年収と住宅ローンとの関係だけで計算する指標ですので過度の期待は禁物です。

年収や他の支出状況にもよりますが、4,000万円全額を住宅ローンで組まずに、自己資金を準備することで住宅ローンの負担を軽減できれば、現実的な借り入れとなるでしょう。

自分に合った住宅ローンをお探しの際は「おすすめ住宅ローンの金利比較!選び方からシミュレーション方法まで徹底解説」を参考にして下さい。

まとめ

今回、返済負担率を目安にシミュレーションしました。審査での返済負担率は、「年収に対する借入総額の割合」ですが、「年収に対する住宅ローンの割合」を確認することで、どの程度住宅にお金を使うことになるのか確認することができます。

返済負担率が25%なら、返済期間中は25%分のお金を自由にすることができませんので、今回のシミュレーションだけでなく、様々な角度からシミュレーションし、家計への影響を確認することをお勧めします。

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