35年固定の住宅ローンは本当に損?自分に適した返済期間を考える

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住宅ローンは35年返済が一般的と言われていますが、近年は20年以下の早期完済する世帯も増えているようです。
返済期間が長引くほど返済の負担が増えますが、35年固定の住宅ローンは本当に損ばかりなのでしょうか?

  • 他の人がどれくらいで完済しているのか知りたい
  • 35年返済で老後が苦しくなるか心配
  • 35年固定の住宅ローンのメリットとデメリットを知りたい
  • 同じ35年なら民間ローンとフラット35のどっちがお得?

住宅ローンの借り入れを希望する方の中には、上記の疑問や不安を持つ方もいらっしゃると思います。
本当に35年返済よりも20年以下の早期完済がいいのか、35年固定のメリットやデメリットと合わせてご紹介していきましょう。

執筆者情報

F&J FP事務所

F&J FP事務所 ファイナンシャル・プランナー

ファイナンシャルプランナー・住宅ローンアドバイザーとして、住宅ローンや保険の相談・アドバイスをしております。これから住宅ローンを利用しようとしている方々に向けて、公正中立な立場で役に立つ情報を発信できればと考えております。


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20年以下の返済が増加傾向

住宅金融支援機構が毎年実施している、民間住宅ローンの貸出動向調査において、住宅ローンの新規貸出における約定貸出期間の調査の結果、一番多かったのは「30年以下」という回答でした

前年度からの増加率を見ると30年以下は0.8%の増加となっていますが、20年以下の増加率は2.3%と、一番高い増加率を示していることがわかったのです。

また、上記は新規貸出の約定貸出期間についてですが、返済を繰り上げて10年以内に返済する人も増えているのです。
なぜ、20年以下の返済が増加傾向にあるのでしょうか?
考えられる理由をご紹介していきましょう。

10年以内の返済が増加

上記同調査の中で、完済債権の平均経過期間を見てみると、2015年度では37.3%の人が10年以下で住宅ローンを完済していることがわかりました。

約定貸出期間で一番多くみられたのは30年以下であったにも関わらず、約4割に近い人が10年以下で住宅ローンを完済させているのです。

繰り上げ返済で期間を短縮

住宅ローンを最初に借りる時に返済期間を20~30年と設定する人が多い中で、実際の返済プランは10年以下に設定している人が多いため、上記のような結果になったと考えられます。

繰り上げ返済によって期間を短縮すれば、その分総返済額の負担も少なくなりますし、逆に最初から10年の返済期間に設定してしまうと、万が一返済が難しくなった時に返済遅延が発生してしまう可能性もあります。

そのため、多くの人があえて長めの返済期間を設定し、繰り上げ返済によってできるだけ短期間に返済を終わらせようとしているのです

早期完済で債務超過の解消

債務超過とは、返済原資に対し返済額が超過してしまった状態を指します。
返済額が超過すると返済が困難になり、例え資産を全て合わせたとしても返済額の方が上回ってしまう状態です。

例えば、住宅ローンで債務超過を起こしてしまい支払い不能と判断されると担保になっている自宅やその他の資産も全て売却し、返済額にあてる必要があります。

しかし、債務超過だとこれらを合わせても完済することができず、自己破産につながる可能性が高いのです。
こうした状況を回避するためにも早期に住宅ローンを完済し、債務超過にならないように返済プランを考えなくてはなりません。

老後の不安から早期返済

また、債務超過だけではなく老後の不安も合わせて早期返済につながっていることが挙げられます

公的年金でもらえる金額が将来減額してしまうかもしれないと言われている中、病気になってしまったり、介護が必要になってしまったりした時に年金だけではかなり心許ない状態になってしまいます。

今までは会社の退職金もあり、少しずつ退職金と年金を合わせて生活することもできていましたが、退職金を生活費の頼りにしなくてはならない状況になってしまったのです。

しかし、住宅ローンの返済がまだ残った状態だと退職金から返済額をあてなくてはなりません。
そのため、多くの人は老後の不安からできるだけ早めに住宅ローンを完済し、退職金や貯金で老後を送ろうと計画する人が多いのです。

35年返済は定年後も返済が続く可能性がある

上記で紹介してきたように、早めの返済期間を設定する人が増えてきています。
35年返済を設定すると、定年後も返済が続いてしまう可能性があるのです。

では、自分に合った返済期間はどうやって決めていけば良いのでしょうか?

年齢によっては定年後も返済が続く

例えば25歳の方で35年固定の住宅ローンを組んだ場合、完済予定となるのは60歳となり、ちょうど定年の頃、もしくは定年よりも少し早い段階で住宅ローンを完済させることができます。

しかし、35歳で35年固定の住宅ローンを組んだ場合、完済予定は70歳と、既に定年を迎えてしまっている状態となります。
こうなってしまうと定年後も働き続けて住宅ローンを返済していく必要があるということです。

もちろん、退職金を使って繰り上げ返済することも可能ですが、退職金を住宅ローン返済にあててしまうと年金だけでの生活になってしまう可能性があります

また、銀行などから住宅ローンを借りる際に定年後の返済は難しいだろうと判断されてしまえば、住宅ローンの借り入れさえ難しくなってしまうのです。

返済期間を決める方法

自分に適した返済期間を決めるには、定年予定の年齢から現在の年齢を差し引いた時に出る年数が一番適していると言えるでしょう

例えば、35歳の人が60歳で定年を迎える場合、25年の返済期間に設定した方が良いのです。

返済期間を短くすることで毎月かかる返済額は高くなってしまいますが、老後は少しでも金銭的に余裕を持って過ごしたいという方は、定年までに住宅ローンを終えられるよう、返済期間を設定した方が良いです。

繰り上げ返済も検討する

返済期間を長くすればするだけその分の利子が付いてしまい、総返済額が高くなります。

しかし、毎月返済額にプラスして元金を繰り上げ返済すれば、残りの返済期間の短縮にもつながるのです。

例えば、2,000万円の返済額で金利は1%、20年返済と設定した場合、毎月の返済額は10万円となりますが、2年後に毎月返済額とは別で300万円を繰り上げ返済したとします。
すると、元金が3年分返済されたことになり、期間も3年分短縮されます。

当初の返済期間が長く、このままだと定年後も返済し続けなければならないと不安に思う方は、繰り上げ返済を検討してみるのも一つの方法と言えます。

住宅ローンの繰り上げ返済について詳しく知りたい際は「住宅ローンの繰り上げ返済のメリットとデメリットとは?」を参考にして下さい。

期間延長も視野に短期返済を設定

繰り上げ返済によって期間を短縮することもできますが、やはり当初から無理のない範囲で返済プランを計画し、短期返済を目指しておくことが大切です。

しかし、返済者が病気になってしまうことや、会社が倒産してしまうことなど、予期せぬ出来事も起こり得るでしょう。
そうなった時、期間延長も視野に入れて短期返済を設定することも重要なポイントとなります。

例えば20年の返済期間を設定した場合でも、万が一病気になった時に毎月返済額の負担を減らすために期間を延長します。

期間を延長するには銀行などによって条件が設けられているので、事前に確認しておき、いつでも返済期間が延長できるような準備をしておくと、万が一の時でも安心です。

金利上昇リスクの不安がなく、返済プランが立てやすい35年固定

組んだローン内容によっては、住宅ローン返済が35年になることがありますが、35年間ローン返済をすると金利の変動も当然起こってきます。

35年返済は定年後もローン返済が継続される可能性もあり、不安定な部分もありますが、固定金利であればローン期間中は金利の変動がないので、返済金額が安定してきます

プランも立てやすい35年固定金利のローンのメリットをいくつかご紹介します。

35年固定のメリット

  • 金利上昇リスクの不安がない
  • 返済計画を立てやすい

それぞれについて解説していきます。

金利上昇リスクの不安がない

ローンには必ず金利がかかってきますが、金利にもいくつかのパターンがあります。

▼ 変動金利タイプ

  • 変動金利型
    金融情勢の変化に伴って定期的に金利が変動します。
    そのため、借入期間中でも金利の上昇があり、借入時に返済額が確定しないので、返済計画が立てにくいです。
    もし借入後に金利が低下したら返済額も減る仕組みになります。
  • 固定金利期間選択型
    一定期間に固定金利が適用され、固定金利期間の返済額は確定できますが、借入後に金利が上昇すると返済額が増える仕組みです。
    固定金利期間が終了すると返済額が確定できなくなります。
    もし借入後に金利が低下したら返済額も減る仕組みになります。

関連記事住宅ローンの変動金利は怖くない!リスクを抑えてメリットを活かす賢い使い方

▼ 固定金利タイプ

  • 全期間固定金利型
    借入時の金利が全返済期間を通じて一定なので、借入後の金利が上昇した場合でもそのままの金利で完済するまで継続されます。
    そのため、返済額が確定されるので返済計画も立てやすいです。

これらの金利のタイプからもわかるように、全期間固定金利型であれば35年感固定された金利で返済ができるので、金利によって返済額が増えることがなく、長期間安定した返済をすることができます

返済計画を立てやすい

35年間のローン返済をする場合、ローンの支払いを終える予定の35年後のことを想定して借りると思いますが、想像していた35年後になるとは限りません。

金利変動型だと、ローン返済期間中に金利が上がる可能性もあれば下がる可能性もあるため、比較的返済期間が短い場合なら向いていますが、長期的な返済をする場合には固定金利の方が返済計画を立てやすく、長期間安定した返済を続けることができるでしょう。

また借入時に毎月の返済額や総返済額も確定するので、家計管理もしやすくなります。

こんな人は利用しやすい

世間の金利上昇の傾向にあっても住宅ローン金利が変動することなく、借入時から完済するまで一定の返済額で安定している全期間固定金利ですが、このような方は特に利用しやすくなっています。

  • 毎月の家計にゆとりがない方
  • 子どもが小さく、今後出費が必要な場合
  • 毎月の変動に一喜一憂したくない方
  • 変化せず安定した支払いをしたい方

毎月家計が赤字になりやすく、貯蓄にまでまわすゆとりがない家計では、金利変動型で金利が上昇してしまった場合、家計の赤字が増えてしまい、支払いに支障がでてしまう場合があります

また、子どもが小さくてこれからの教育費など将来的に出費が増えてくる世帯は、住宅費が確定して安定することで将来の予測をしやすく、計画的な支払いを継続することもできるでしょう。

他にも性格的に変動する金利にハラハラして一喜一憂してしまうタイプや精神的に安定した生活をしたい方は、全期間固定金利の方が良いでしょう。

35年固定のデメリット

メリットがあるように見える全期間固定金利ですが、もちろんその期間が35年ともなるとデメリットもあります。

  • 変動型に比べて金利が高くなる
  • 住宅購入諸費用は融資の対象外
  • 団体信用生命保険料が高くなる

変動型や期間選択型固定金利に比べると、全期間固定金利の場合は少し金利が高くなります。

そのため、低金利が継続されていけば同じ金額であっても全期間固定金利の方が返済額は高くなっていきます

また、35年固定金利の場合、土地や建物などの物件購入費用やリフォーム費用が融資の対象になるため、住宅購入にかかってくる登記費用や火災保険料、団体信用生命保険料や事務手数料などの諸費用は融資の対象外となり、約100万円程度の費用が必要となります

任意加入の団体信用保険の場合、住宅ローン残高に基づいた保険料計算がされるため、返済当初は高額になります。

民間銀行とフラット25の違いをについて解説

民間銀行が取り扱いをしているローンと、固定金利のフラットタイプのローンは、何が違うかを知っていますか。メリット・デメリットを知り、違いを理解していきましょう。

民間ローンのメリット・デメリット

▼ メリット

  • 希望の住宅ローンを探しやすい
  • 場合によっては高額融資も可能
  • 住宅購入諸費用も合わせて融資可能

▼ デメリット

  • 比較的審査が厳しい
  • 金融機関や担当者によって判断の差が大きい

民間ローンは、希望にあったローンを探しやすく、収入に応じて高額融資の対象になる場合もありますが、金融機関や担当者によって審査も違ってくるため、借りにくいと感じる場合もあります。

フラット35のメリット・デメリット

▼ メリット

  • 35年の長期間金利が一定
  • 審査が厳しくない
  • 返済計画が立てやすい

▼ デメリット

  • 35年の長期間は他に比べて金利が高い
  • 住宅購入の諸費用がかかる
  • 他のローンに比べて最終的に返済金額が高くなる場合がある

フラット35は、長期間固定された金利で変動することがないので、返済計画が立てやすいのですが、低金利になった場合総返済額が高くなってしまう可能性や、購入前に諸費用を用意する必要があります。

民間ローンとフラット35は自分に合った方を選ぶ

新規借入を行う場合、民間ローンとフラット35、どちらがお得に借りることができるのか気になると思いますが、その答えはありません。
なぜなら、それぞれの家族構成や年齢、家計の状態によって条件は変わってくるからです。

住宅ローンを考えたときに最も重要になるのは、「自分に合ったローンを選ぶこと」と言えます。

新築の住宅を買うのか中古住宅を買うのか、一戸建てなのかマンションなのか、住んでいる地域や融資を受ける銀行などによって条件が異なってくるので、それによって返済条件も変わってきます。

自分に合ったローンが何かを知りたい場合、専門家の協力を経て確実に選ぶと良いでしょう。

フラット35について詳しく知りたい際は「~フラット35のきほん~これから住宅ローンを探すという人向け解説」を参考にして下さい。

35年固定住宅ローンのシミュレーション

まとめ

住宅ローンは借入時から返済までの期間は継続して支払うこととなり、35年ローンを選んで老後の生活に影響が出ないか不安に感じる方もいるでしょう。

だからといって短期間の返済にしたことで、日々の生活に影響が出てしまっては意味がありません。

それぞれのローンの特徴を知り、自分の将来と照らし合わせたときに、自分にあった返済期間がどれくらいになるのか、また条件がどのようになるのかを考えてみましょう。

民間ローンと固定ローンのメリットやデメリットを知って、正しい判断で無理なく返済できる計画を立ててみましょう。

住宅ローン比較のポイントについては、詳しくは下記の記事で解説しいますので参考にしてみてください。
おすすめ住宅ローンの金利比較!選び方からシミュレーション方法まで徹底解説

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