20年固定金利の住宅ローンを借りるべきか判断する方法!オススメ銀行の比較

住宅ローン20年固定
じぶん銀行
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初めて住宅ローンを借りる時に気になるのが、金利の種類。期間選択型の金利の中に「20年固定」がありますが、どのような住宅ローンなのか少し分かりづらいですよね。

また「自分は20年固定金利を利用するべきなの?」ということが気になってる方も多いかと思います。

20年固定金利って、どういう住宅ローンなの??

20年固定はその名の通り、借り入れ当初から20年間は同じ金利が適用される住宅ローンのことを指していて、20年固定金利に向いている人・向いていない人は、下記のような人です。

20年固定金利が向いている人
子どもが成人するまでは、安定した金利で返済したい人
固定期間終了までに収入アップの見込みがある人
固定期間終了時に、借り換えを含めて行動できる人
20年固定金利が向いていない人
借り入れ金額が多い人
返済期間が長く、金利動向を調べるのが面倒な人

20年固定金利は、金利の低さと固定金利の安心感という2つのメリットを受けられる金利タイプです

ただし20年後の金利が高めに設定されている場合もあるため、固定期間終了時には借り換えも検討することを忘れないようにしてくださいね。

この記事では、20年固定の特徴やメリット・デメリット、借り換えに向いている人について詳しく解説していきます。

20年固定を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてください。

執筆者情報

中澤悠生

ナビナビ住宅ローン編集部 中澤悠生

住宅ローンアドバイザー、ファイナンシャル・プランナー3級。「家を買いたいけど、ローンをどう選べば良いかわからない」「不動産屋さんに勧められるままにローンを契約したけど後悔している」などの悩みを持っている方が多くいらっしゃいます。このような悩みを解決するべく、当サイトではどこよりも分かりやすい住宅ローン情報を届けることをモットーに執筆・編集をしています。


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この記事の目次

【結論】20年固定金利を使うべきかどうかの判断するポイント

20年固定金利を利用するべきかどうかを判断するポイントは、金利が上昇したとしても21年目以降の毎月返済額を無理なく払い続けられるのかどうかです。

この記事では住宅ローンの20年固定金利について詳しく解説していきますが、「金利が◯%上昇すると、全期間固定のほうがお得」「金利上昇が◯%未満だと20年固定のほうがお得」というように詳細なシミュレーションをしていくのは、かなり難易度が高くなってしまいます

そのためどちらの金利タイプがお得になるのかではなく、金利が上昇した際の毎月返済額を見て判断することを筆者は推奨しています。

下記の表は、固定期間の終了後にどれくらい金利が上昇したかによって、毎月の返済額にどれくらいの影響が出るのかを表にしたものです。

<金利上昇時の21年目以降の毎月返済額>

金利上昇 21年目以降の金利 21年目以降の毎月返済額
なし 0.65% 82,147円
+0.50% 1.15% 85,230円
+1.00% 1.65% 88,385円
+1.50% 2.15% 91,614円
+2.00% 2.65% 94,914円
+2.50% 3.15% 98,287円
+3.00% 3.65% 101,731円
+3.50% 4.15% 105,246円
+4.00% 4.65% 108,831円

※借入金額3000万円、返済期間35年、元利均等返済として計算
※21年目以降の基準金利1.55%、期間終了後の引下げ幅は-0.9%として計算

この表を見ると、もし金利が4%上昇した場合には、約2万6000円ほど毎月返済額が高くなることが分かりますね

つまり、今現在も毎月3万円以上の貯蓄をできている人や、20年後までに毎月の収入が3万円以上増える見込みがある人であれば、金利が4%上昇したとしてもローンを返済していけるということになります。

将来の金利がどれくらい変動するのかは誰にも分かりませんが、銀行も利益を得る必要があるため、金利が0%以下になることはありません。

今後徐々に金利が上昇していく可能性を考えた上で、金利が上昇した場合でも無理なく返済を続けられるのかを必ず確認した上で選んでくださいね。

将来の金利が心配なら、全期間固定を選ぶほうが良い

上で解説した内容を踏まえても、やはり金利上昇が不安な場合には全期間固定金利を選ぶほうが安心でしょう

全期間固定金利の毎月返済額が高めになりますが、これから金利が上昇しても返済額は一定です。

「もし金利が上昇したらどうしよう……」と考えながら返済していくのは、ストレスも大きいものです。

全期間固定なら市場金利を気にしないで良いので、精神的な余裕がかなり違ってきますよ。

また全期間固定でシミュレーションをした際に、毎月の返済額が高くて払い続けるのが厳しそう…と感じるのであれば、頭金を貯めてから購入するか、そもそも購入する住宅を見直すかも検討してくださいね。

20年固定金利の住宅ローンを徹底比較!人気銀行を3段階で評価

20年固定金利は住宅ローンの中では、少しだけ影が薄めの金利タイプ。

しかし2019年に入ってから金利が徐々に下降しており、実はかなりスペックの良いローンも存在します

そこで金利や団信充実度などを含めて、人気の11社の20年固定金利住宅ローンを徹底的に比較・解説していきます。

それぞれA~Cの3段階で評価していますが、住宅ローンの審査は必ず通過できるとは限りません。

審査に落ちれば、もちろん融資実行のタイミングも遅くなってしまうため、仮審査は2~3社に申し込んでおくことをオススメします

評価 金融機関 適用金利 基準金利(参考)
*2019年9月時点
20年間 期間終了後
A 新生銀行 0.900%

2019年9月適用金利

-0.9% 1.55%
A ソニー銀行 0.842%

2019年9月適用金利、固定セレクト、新規購入で自己資金10%以上

-0.6% 1.807%
B じぶん銀行 0.841%

2019年9月適用金利

-0.8% 2.341%
B 三菱UFJ銀行 0.990%

2019年9月適用金利

-1.6% 2.475%
B 三井住友信託銀行 1.000%

2019年9月適用金利

-1.45% 2.475%
C ジャパンネット銀行 1.240%

2019年9月適用金利

-1.4% 2.315%
C 住信SBIネット銀行
※当初引下げプラン
1.200%

2019年9月適用金利

-0.8% 2.775%
C SBIマネープラザ 1.210%

2019年9月適用金利

-0.7% 2.775%
- イオン銀行 固定20年金利の取り扱いなし
- 楽天銀行 固定20年金利の取り扱いなし
- 三井住友銀行 固定20年金利の取り扱いなし

※全て固定期間終了後は、変動金利タイプを選択した場合の金利を掲載

[A評価]新生銀行住宅ローン 当初固定金利タイプ20年

新生銀行住宅ローンは、金利と融資事務手数料の両方が際立って低く設定されていて、トータルコストを抑えやすい商品です

金利の低さは先ほどの表からも分かるかと思いますが、さらに自己資金を10%以上用意することで、借入金利が▲0.05%されます

なので実質的には、この記事で紹介している住宅ローン紹介のなかでは一番金利が低くなりますね。

また融資事務手数料が「108,000円」で、住宅ローン契約に必要な諸費用を安く抑えられるのもポイント。

一般的なネット銀行住宅ローンでは「借入金額×2.16%」で設定されているため、108,000円はかなり安めです。

新生銀行
適用金利
変動金利
0.450%

2019年9月適用金利

当初10年固定
0.800%

2019年9月適用金利

当初20年固定
0.900%

2019年9月適用金利

全固定25年
1.000%

2019年9月適用金利

全固定35年
1.200%

2019年9月適用金利

保証料 事務手数料 審査期間
無料 1,変動フォーカス:借入金額×2.16%2,その他:108,000円 2週間程度
返済方法 来店 繰上げ返済手数料
元利均等返済 必要 無料
固定期間 借入可能額 対応地域
1~35年 ~1億円 全国

諸費用で差がつく「6つの0円」!保証料・一部繰上返済手数料・コントロール返済手数料・団体信用生命保険・団体信用介護保障保険料・ATM手数料が全て0円。また、事前審査(仮審査)がなく審査が1回のみのためスムーズに審査が進みます。

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[A評価]ソニー銀行 固定セレクト住宅ローン20年

ソニー銀行住宅ローンは、当初期間の金利の低さと、がん50%団信が0円で付帯することが魅力です。

当初期間の金利が低いため、トータルコストを抑えやすくなっています。

さらに、がんと診断されると住宅ローン残高の50%が保障される「がん50%団信」が無料で付帯しているので、「金利を上乗せしてまで保障を追加したくはないけど、がんだけでも備えておきたい……」という方にオススメです。

ソニー銀行
適用金利
変動金利
0.457%

2019年9月適用金利、変動セレクト、新規購入で自己資金10%以上

当初10年固定
0.580%

2019年9月適用金利、固定セレクト、新規購入で自己資金10%以上

当初20年固定
0.842%

2019年9月適用金利、固定セレクト、新規購入で自己資金10%以上

全固定25年
1.237%

2019年9月適用金利、住宅ローン、新規購入で自己資金10%で以上

全固定35年
1.237%

2019年9月適用金利、住宅ローン、新規購入で自己資金10%で以上

保証料 事務手数料 審査期間
無料 住宅ローン43,200円、変動セレクト住宅ローン借入金額×2.16% 4週間程度
返済方法 来店 繰上げ返済手数料
元利均等返済 不要 無料
固定期間 借入可能額 対応地域
2~35年 500万円以上1億円以下(10万円単位) 全国

他の金融機関、特に店舗型の金融機関と比べ、金利が低く魅力的です。一定以上の頭金を準備することでさらに金利が低くなります。他にはあまりない特徴として、変動金利型を選択中、一部を固定金利型に変更でき、固定金利型の割合と期間も自由に決めることができます。

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[B評価]じぶん銀行住宅ローン 当初期間引下げプラン20年

じぶん銀行住宅ローンは、当初期間の金利の低さ・無料で付帯する団信の充実度が高い商品です

大きな特徴としては、返済中にがんと診断されると、ローン残高が50%になる「がん50%保障団信」、180日以上継続して入院すると住宅ローン残高が0円になる「全疾病保障」が0円で付帯できることが挙げられます。

どちらか片方だけが0円の住宅ローン商品は他にも存在していますが、両方が無料付帯するのはじぶん銀行住宅ローンだけです(au住宅ローンを除く)。

返済中のケガや病気で働けなくなったらどうしよう…という不安に対して、安心感が上がるのは嬉しいですよね。

しかし当初引下げ期間の金利は低く設定されていますが、固定期間終了後の金利はやや高めな点には注意が必要です

じぶん銀行
適用金利
変動金利
0.457%

2019年9月適用金利

当初10年固定
0.590%

2019年9月適用金利

当初20年固定
0.841%

2019年9月適用金利

全固定35年
2.220%

2019年9月適用金利

保証料 事務手数料 審査期間
無料 借入金額×2.16% 2週間程度
返済方法 来店 繰上げ返済手数料
元利均等返済/元金均等返済 不要 無料
固定期間 借入可能額 対応地域
2~35年 500万円~1億円 全国

低金利なのに金利の上乗せ無しで手厚い保障が受けられる、人気の住宅ローン!がん診断されるだけで住宅ローン残高が50%になるがん団信や、全ての病気やケガ(※)で180日以上入院すると借入残高が0円になる全疾病団信が無料でついているネット銀行はここだけ!他にも一部繰上返済手数料・収入印紙代が無料など、お得がたくさん。三菱UFJ銀行とKDDIの共同出資なので安心感もあります。※精神障害を除く

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[B評価]三菱UFJ銀行 プレミアム住宅ローン20年

三菱UFJ銀行プレミアム住宅ローンは、固定期間終了後の金利優遇幅が大きいことが特徴。

ネット銀行では▲0.8%前後がほとんどですが、三菱UFJ銀行では▲1.6%に設定されています。

ソニー銀行やじぶん銀行のように、無料付帯の団信特約はありませんが、それでも金利優遇幅が大きいことは魅力ですね。

三菱UFJ銀行
適用金利
変動金利
0.525%

2019年9月適用金利

当初10年固定
0.590%

2019年9月適用金利

当初20年固定
0.990%

2019年9月適用金利

全固定25年
1.190%

2019年9月適用金利

全固定35年
1.490%

2019年9月適用金利

保証料 事務手数料 審査期間
一括前払い型と利息組込み型により変動 32,400円 4週間程度
返済方法 来店 繰上げ返済手数料
元利均等返済/元金均等返済 不要 インターネット無料
固定期間 借入可能額 対応地域
1~35年 30万円~1億円(10万円単位) 全国

三菱UFJ銀行の住宅ローンはご利用額12年連続No.1。 全国766店舗ある大手金融機関です。 全国に店舗がありますので、無料相談会などを利用して対面で相談することができます。 ※全期間固定25年と全期間固定35年は、ネット専用住宅ローンでは取扱なし。

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[B評価]三井住友信託銀行 固定プラン20年

三井住友信託銀行の固定プラン20年は、スペックだけを見れば平均的です。

しかし三井住友信託銀行は、窓口での対面相談をできるというメリットがあります。

メガバンクと比べると金利も低めに設定されているため、しっかりと相談して返済プランを作りたい方に向いていますね。

三井住友信託銀行
適用金利
変動金利
0.475%

2019年9月適用金利

当初10年固定
0.600%

2019年9月適用金利

当初20年固定
1.000%

2019年9月適用金利

保証料 事務手数料 審査期間
32,400円 借入金額×2.16% 1ヵ月半~2ヵ月
返済方法 来店 繰上げ返済手数料
元利均等返済/元金均等返済 必要 0円~32,400円
固定期間 借入可能額 対応地域
2~30年 100 万円以上 1 億円以内(10 万円単位) 全国

都市銀行同様、金利タイプが豊富で、変動金利型や固定金利期間選択型、フラット35に加え、変動金利型と固定金利型を組み合わせるミックス型も扱っています。金利は都市銀行と比べて低く、ネット銀行と比べても金利差は小さくなっています。ただ諸費用は標準的ですので、総返済額を比較すると負担は重くなるかもしれません。

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[C評価]ジャパンネット銀行 固定金利20年

ジャパンネット銀行住宅ローンは、2019年7月から新しく取り扱いが始まった住宅ローン商品です。

変動金利と10年固定金利は、ネット銀行の中でも際立って金利が低く設定されていますが、20年固定金利は平均的…。

しかし審査期間が早く、返済の利便性も高いなどのメリットに魅力を感じるかたは利用を検討してみると良いでしょう。

ジャパンネット銀行
適用金利
変動金利
0.415%

2019年9月適用金利

当初10年固定
0.580%

2019年9月適用金利

当初20年固定
1.240%

2019年9月適用金利

全固定35年
1.450%

2019年9月適用金利

保証料 事務手数料 審査期間
無料 借入金額×2.16% 1週間程度
返済方法 来店 繰上げ返済手数料
元利均等返済 不要 インターネット無料
固定期間 借入可能額 対応地域
2~35年 500万円以上2億円以下 全国

ジャパンネット銀行が新しく住宅ローンの取り扱いを開始!業界内でも低い金利水準で登場しました。金利以外の面でも、一般団信の保険料・収入印紙代・一部繰上返済手数料が無料で、費用負担の少ない住宅ローンとなっています。

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[C評価]住信SBIネット銀行 当初引き下げプラン20年

住信SBIネット銀行の住宅ローンは、変動金利の低さで人気ですが、20年固定の金利は高めに設定されています。

全疾病保障が0円で付帯するなど金利以外の魅力も多い住宅ローンですが、20年固定金利で借りるなら別の銀行のほうが有力でしょう。

住信SBIネット銀行
適用金利
変動金利
0.447%

2019年9月適用金利

当初10年固定
0.650%

2019年9月適用金利

当初20年固定
1.200%

2019年9月適用金利

全固定35年
2.420%

2019年9月適用金利

保証料 事務手数料 審査期間
無料 借入金額×2.16% 1ヵ月~2ヵ月
返済方法 来店 繰上げ返済手数料
元利均等返済/元金均等返済 不要 無料 ※固定金利特約期間中の全額繰上返済は所定の手数料がかかります。
固定期間 借入可能額 対応地域
2~35年 500万円~2億円 全国

団信はもちろん、すべての病気・けがをカバーする全疾病保障が「保険料無料」「金利の上乗せもなし」で付帯! 働けなくなったら、月々の返済額を保障いたします。働けないまま12ヵ月経過したら、住宅ローンの残高が0円になります。 魅力的な金利と安心の保障がついた住宅ローンです! ※掲載の金利は所定の条件を満たした場合の金利です。

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[C評価]SBIマネープラザ 当初引き下げプラン20年

SBIマネープラザは、上で解説した住信SBIネット銀行住宅ローンと同一の商品を取り扱っています。

住信SBIネット銀行との違いは対面相談ができることですが、やはり20年固定では金利が高めです。

住信SBIネット銀行
適用金利
変動金利
0.447%

2019年9月適用金利

当初10年固定
0.650%

2019年9月適用金利

当初20年固定
1.200%

2019年9月適用金利

全固定35年
2.420%

2019年9月適用金利

保証料 事務手数料 審査期間
無料 借入金額×2.16% 1ヵ月~2ヵ月
返済方法 来店 繰上げ返済手数料
元利均等返済/元金均等返済 不要 無料 ※固定金利特約期間中の全額繰上返済は所定の手数料がかかります。
固定期間 借入可能額 対応地域
2~35年 500万円~2億円 全国

団信はもちろん、すべての病気・けがをカバーする全疾病保障が「保険料無料」「金利の上乗せもなし」で付帯! 働けなくなったら、月々の返済額を保障いたします。働けないまま12ヵ月経過したら、住宅ローンの残高が0円になります。 魅力的な金利と安心の保障がついた住宅ローンです! ※掲載の金利は所定の条件を満たした場合の金利です。

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[評価なし]20年固定金利を取り扱っていない銀行

下記の銀行は20年固定金利を取り扱っていないため、この記事では「評価なし」として記載しています。

  • イオン銀行
  • 楽天銀行
  • 三井住友銀行

住宅ローンの20年固定金利の基本

20年固定金利とは、住宅ローンの借入当初から20年間は同じ金利が適用されるという金利タイプです。

「固定期間選択型」といわれる金利タイプのひとつで、厳密に言えば変動金利型の住宅ローンに、固定金利期間が特約として付いているという商品になります。

固定期間選択型の住宅ローンでは2年・3年・5年など一定の期間を設定しますが、その中でも20年固定は金利が変わらない期間が長いため、より安心感の高いローン商品となっています。

固定期間の終了後は、変動金利型になる

20年固定金利を含めた固定期間選択型の住宅ローンは、当初に設定した固定期間終了後は変動金利型の住宅ローンとして返済をしていくことになります。(銀行によっては、固定期間終了時に変動金利もしくは固定金利を選択できる場合もあります。)

ここでひとつ注意が必要なのが、固定期間選択型から変動金利型へ変わるタイミングでは、変動金利の125%ルールが反映されないこと

市場の金利が大きく上昇した場合には、想定してた以上に毎月返済額が高くなってしまう可能性もあります。

こちらは記事後半の「20年固定金利のデメリットは、中途半端なところ」で詳しく解説しますね。

リスクを説明する前に、まずは20年固定金利のメリットを見ていきましょう。

20年固定金利のメリットは低金利と安心感のバランスの良さ

住宅ローンで20年固定金利を選ぶメリットは下記の2つです。

  • 全期間固定より金利が低く、利息負担が少なくなる
  • 当初20年間は金利が固定されるため安心感がある

一言で簡単に説明すると、低金利のメリット・固定金利の安心感の両方をバランスよく受けられる住宅ローンです。

それぞれ詳しく見てきましょう。

全期間固定金利よりも金利が低く、利息負担が少なくなる

20年固定金利の住宅ローンは、全期間固定金利やフラット35と比べて適用金利が低く設定されています。

つまり住宅ローンに関するトータルコストや、毎月の返済額が低くなりやすいということですね。

下記は、新生銀行住宅ローンの20年固定金利と全期間固定金利、それぞれの総返済額を比較したものです。

  適用金利 総返済額(諸費用は含めない)
固定20年 当初20年間 0.90%
21年目以降 0.65%
34,709,103円
固定35年 35年間 1.20% 36,754,301円

※2019年9月時点の金利。金利変動がなかった場合として算出。
※借り入れ金額3000万円、返済期間35年、元利均等返済の場合。
※21年目以降の金利は、2019年5月1日時点の基準金利に対して、当初期間終了後の優遇幅を適用した金利

当初20年間の金利では0.35%の違いがあり、総返済額を比べてみると約200万円の差が生まれています。

200万円もあれば、古くなってきた住宅に対してリフォームもできますし、かなり大きな金額ですよね。

当初20年間は金利が上がらないので、安心感がある

住宅ローンの借入当初から20年間は適用金利が固定されているため、市場の金利が上昇しても毎月の返済額は変わりません

そのため精神的な安心感があり、具体的な返済の計画を立てられ、家計のやりくりがしやすくなります。

子どもの受験費用や塾代など、将来的な支出に備えておきたい方が、特にメリットを感じやすいポイントです。

ここまでを聞くと20年固定金利は良いところばかりのように感じるかも知れませんが、もちろん20年固定金利にもデメリットはあります

次の章では、確認しておくべき20年固定金利のデメリットについて解説します。

20年固定金利のデメリットは中途半端なところ

変動と固定のメリットをバランスよく受けられるとお伝えしましたが、これは言い換えれば「どのメリットも中途半端である」という事でもあります

つまり、

  • 固定期間終了後には、返済負担が大きくなる可能性がある
  • 変動金利と比べると、適用金利は高め

という2つが20年固定金利のデメリットとなります。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

固定期間終了後には、返済負担が大きくなる可能性がある

20年固定金利のもっとも大きなデメリットは、固定期間終了時に返済負担が大きくなる可能性があることです。

20年後の金利状況によっては、21年目からの返済額が大きくなり、想定した以上に家計を圧迫してしまうという可能性もあります。

金利上昇リスクがあるのは、変動金利も同じじゃないの??
20年固定の場合は、125%ルールが適用されないんです!

固定期間選択型では125%ルールは適用されない

記事の前半でもお伝えしたように、固定期間が終わった後は基本的に変動金利として住宅ローンの返済を続けていきます。

通常の変動金利であれば金利が上昇した場合でも、直前の毎月返済額までの125%までしか上昇しないというルールがありますが、固定期間選択型ではこの125%ルールは適用されません

そのため金利情勢によっては、当初に想定していた以上に毎月の返済額が大きくなってしまい、家計を圧迫してしまうリスクがあります。

変動金利と比べると、適用金利は高め

また変動金利と比べるて20年固定金利は、適用金利が高めに設定されていることもデメリットのひとつです。

それぞれの金利タイプごとの特徴が分かりづらくなってしまっているかも知れないので、一度整理してみましょう。

安心感と金利の低さはトレードオフになっていて、

  • 金利が低いローンは、金利上昇リスクが高くなる
  • 金利上昇リスクが少ないローンは、金利は高くなる

という関係性になっています。

残念ながら、絶対に安心で金利も低いローンは存在しないのです。

自身の場合はどちらを優先したいのかを考えた上で、金利タイプを選んでくださいね

固定期間終了の時期を忘れやすい

固定期間が20年と長いため、固定期間終了の時期を忘れてしまいやすくなることもデメリットのひとつです。

借入当初には「20年後に必ず住宅ローンを見直そう!」と思っていたとしても、実際に20年後まで忘れずに覚えているのは難しいですよね。

20年固定金利を利用する際には、将来の金利情勢に合わせて借り換えるべきなのか等の判断が必要になります。

固定期間のことを忘れずに意識しておける工夫が大切ですね。

20年固定金利が向いている人

ここまで20年固定金利について解説してきましたが、「結局のところ、20年固定金利で住宅ローンを組んでいいの?」ということですよね。

20年固定金利が向いている人・向いていない人は下記の通りです。

20年後に返済額が上昇しても耐えられる人

20年の固定期間終了時に金利が上がっていると、毎月の返済額が増加します。

毎月の返済額が増えた場合でも、滞りなく返済を続けていける見込みがある人は、20年固定金利での借り入れに向いています。

具体的な例を挙げると、

  • 配偶者が時短勤務からフルタイム勤務に変わることで収入が増える
  • 収入が伸びる見込みがある個人事業主
  • 一定の昇給が確定している公務員

など、将来的に収入が増える見込みがある人が該当します。

また貯蓄に余裕があれば、金利が上がった時に繰り上げ返済などの対策が打てるため、20年固定金利のデメリットをカバーできます。

貯蓄に余裕がある方、もしくは20年後に備えて計画的に貯蓄をしていける方も、20年固定金利に向いていますよ。

子どもの教育費や他ローンが落ち着くまで、金利を固定したい人

収入が増える見込みがなくても、毎月の支出が減る見込みがある方であれば20年固定金利は向いています。

毎月の支出が減れば自由に使えるお金が増えるので、その分を住宅ローンの返済に充てられるということですね。

たとえば、

  • 20年後には車のローンが払い終わっているので、お金に余裕ができる
  • 子どもが大学を卒業するまでは、安定した返済額をキープしたい

などの方であれば、20年固定金利を選ぶメリットが大きくなります。

20年固定金利と、変動金利・全期間固定の返済額をシミュレーション

ここまでの説明をうけて「金利が上昇するかどうかが肝になっているな…」と感じているかと思います。

そこでここからは『借入金額3000万円・返済期間35年』で住宅ローンを借りた場合に、金利変動によってどれくらいの金額差が生まれるのかをシミュレーションをしてみましょう。

金利が大きく上昇した場合

まずは気になる「金利が大きく上昇した場合」の金額差を見ていきましょう。

  • 20年固定金利と変動金利
  • 20年固定金利と全期間固定金利

それぞれを比較した場合のシミュレーションを用意しています。

20年固定金利と変動金利での比較

下記の表は返済開始から10年後に、金利が+1.5%された場合のシミュレーション結果です。

<10年後に金利が1.5%上昇した場合>

  適用金利 毎月返済額 総返済額
固定20年 当初10年間 0.95%
11~20年目 0.95%
21年目以降 2.15%
当初20年間 83,888円
11~20年目 83,888円
21年目以降 91,614円
36,647,559円
変動金利 当初10年間 0.45%
11~20年目 1.95%
21年目以降 1.95%
当初10年間 77,214円
11~20年目 92,313円
21年目以降 92,313円
36,959,379円

※固定金利20年の当初期間終了後は、基準金利より-0.9%で算出
※借り入れ金額3000万円、返済期間35年、元利均等返済の場合。
※変動金利は、基準金利より-1.1%で算出

完済までの総返済額を見ると、10年後に金利が+1.5%された場合では固定20年のほうが安くなることが分かりますね

もちろんどんな場合でも固定20年のほうが安くなるのではなく、金利の上昇が少ない場合には、変動金利のほうが安くなるケースも多いにありえます。

しかしここで大切なのは、総返済額を比べることではなく、毎月の返済額を滞りなく払っていけるかどうかです

金利上昇時にどちらの金利タイプがお得になるのか、変動金利の125%ルールも加味した上で複数パターンの比較をするのは、かなり難易度が高くなります。

そもそも将来の金利がどうなるかは誰にも分からないため、損得だけで考えるのはオススメできません。

目先の損得だけでなく、毎月の返済額が大切ということは覚えておいてくださいね。

20年固定金利と全期間固定金利での比較

変動金利と同様に、10年後に金利が1.5%上昇した場合をシミュレーションしてみましょう。

<10年後に金利が1.5%上昇した場合>

  適用金利 毎月返済額 総返済額
固定20年 当初20年間 0.95%
21年目以降 2.15%
当初20年間 83,988円
21年目以降 91,614円
36,647,559円
固定35年 当初20年間 1.30%
21年目以降 1.30%
当初20年間 88,944円
21年目以降 88,944円
37,356,564

※固定金利20年の当初期間終了後は、基準金利より-0.9%で算出
※借り入れ金額3000万円、返済期間35年、元利均等返済の場合。
※変動金利は、基準金利より-1.1%で算出

この場合では、20年固定金利の方が70万円ほど総返済額が安くなっていますね

もちろん金利が大きく上昇した場合には、20年固定金利のほうが高くなるケースもあるため、安心感と総返済額のどちらを優先するかを考えて上で、金利タイプを選択してくださいね。

筆者の意見としては、毎月の返済額が数千円ほどの違いなのであれば、安心感の高い全期間固定がおすすめです。

金利が変動しなかった場合

次は金利が変動しなかった場合をシミュレーションしてみましょう。

先ほどと同様に、変動金利と全期間固定金利と比較します。

20年固定金利と変動金利での比較

<金利が変動しなかった場合>

  適用金利 毎月返済額 総返済額
固定20年 当初10年間 0.95%
21年目以降 0.65%
当初20年間 83,888円
21年目以降 82,147円
34,943,603
変動金利 当初10年間 0.45%
21年目以降 0.45%
当初10年間 77,214円
21年目以降 77,214円
32,429,893円

変動金利はもともとの適用金利が低いため、最終的な返済額ではなんと約250万円もの差が生まれます

しかしこれからの35年間ずっと金利が変動しない可能性は、現実的に考えるとかなり低いでしょう

下記はフラット35の金利推移のグラフですが、11年前(2008年)の旧団信金利は3%を上回っていました。

フラット35の金利推移

出典:https://www.aruhi-corp.co.jp/rate/transition/

現在の金利は1%を下回っているため、この11年で2%ほど金利が動いていることが分かりますね。

10年足らずでこの金利変動なので、35年の返済期間中に大きな金利変動が起こる可能性も十分にありえます。

20年固定金利と全期間固定金利での比較

<金利が変動しなかった場合>

  適用金利 毎月返済額 総返済額
固定20年 当初10年間 0.95%
21年目以降 0.65%
当初20年間 83,888円
21年目以降 82,147円
34,943,603
固定35年 当初10年間 1.30%
21年目以降 1.30%
当初10年間 88,944円
21年目以降 88,914円
37,356,564円

全期間固定金利と比較した場合では、20年固定金利のほうが約240万円ほど安くなっていますね

先ほどのフラット35の金利推移も参考にしながら、どのくらいの毎月返済額なら余裕をもって返済していけるのかを考えたうえで、ローンの返済プランを決めてくださいね。

まとめ

この記事では20年固定金利の住宅ローンについて詳しく解説してきました。

20年固定は、固定期間終了までに金利変動があった場合に備えておけるかどうかがポイントになります。

子どもの教育費が落ち着くまでは金利を固定しておきたい人、他のローンの返済が終わって返済に余裕を持てる人に向いているので、ぜひ検討してみてくださいね。

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