20年固定の住宅ローンがオススメな人を解説!最新の金利ランキングも紹介

住宅ローン20年固定
じぶん銀行
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初めて住宅ローンを借りる時に気になるのが、金利の種類。期間選択型の金利の中に「20年固定」がありますが、どのような住宅ローンなのか少し分かりづらいですよね。

また「自分は20年固定金利を利用するべきなの?」ということが気になってる方も多いかと思います。

20年固定金利って、どういう住宅ローンなの??

20年固定はその名の通り、借り入れ当初から20年間は同じ金利が適用される住宅ローンのことを指していて、20年固定金利に向いている人・向いていない人は、下記のような人です。

20年固定金利が向いていない人
子どもが成人するまでは、安定した金利で返済したい人
固定期間終了までに収入アップの見込みがある人
固定期間終了時に、借り換えを含めて行動できる人
20年固定金利が向いていない人
借り入れ金額が多い人
返済期間が長く、金利動向を調べるのが面倒な人

20年固定金利は、金利の低さと固定金利の安心感という2つのメリットを受けられる金利タイプです

ただし20年後の金利が高めに設定されている場合もあるため、固定期間終了時には借り換えも検討することを忘れないようにしてくださいね。

この記事では、20年固定の特徴やメリット・デメリット、借り換えに向いている人について詳しく解説していきます。

20年固定を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてください。

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20年固定はどんな住宅ローン?他のプランと比較!

まずは20年固定がどういった住宅ローンなのか、内容についてどのようなものなのか理解しておくことが大切です。
そこで、20年固定の基本的な知識からご紹介していきましょう。

金利が20年間固定

20年固定は当初固定金利型の中に含まれる一つの金利タイプです。

一定期間固定金利が適用される特約付きの住宅ローンであり、元々変動金利型の住宅ローンに固定金利の期間が特約として付いているというものになります。

関連記事住宅ローンの変動金利は怖くない!リスクを抑えてメリットを活かす賢い使い方

当初固定金利型には2年・3年・5年といった短い期間のものから、10年・20年など長期的な固定金利の特約が付いているものなど、種類は幅広いです。

この特約である固定金利期間が終了すると、変動金利への以降となります。
つまり、20年固定は最初に20年間固定金利が続き、その後返済が完了するまでは変動金利型になるということです。

全期間固定との違いは?

全期間固定と20年固定の違いは、金利が固定される期間に違いがみられます。

先程もご紹介しましたが20年固定の場合、20年間固定金利が続きますが、全期間固定の場合、住宅ローンが完済するまでずっと固定金利となります。

他にも、全期間固定ということは毎月の返済額も返済当初から把握することができるので、家計の支出を把握でき、ライフプランのシミュレーションもしやすくなるでしょう。

一方で20年固定でも20年間のライフプランにおけるシミュレーションは可能ですが、その後は変動金利になってしまうため、金利上昇リスクによって負担が大きくなってしまう可能性は捨てきれません。

ただし、固定金利に比べると当初固定金利は低金利になっているので、毎月の返済額負担は20年固定の方が軽減できます。

20年固定とフラット20

20年固定とは別に、「フラット20」という住宅ローンもあります。
20年固定とフラット20は似ているように感じますが、実は全く違う商品となっています。
では、どのような違いが見られるのでしょう?

まず、フラット20とは返済期間を最長20年に設定できる住宅ローンです。

住宅ローンの返済期間は30~35年に設定される方が多いですが、フラット20の場合15年以上20年以下での返済となります。

フラット35よりも低金利での借り入れが可能となっていますが、毎月の負担は20年以上のものに比べるとどうしても大きくなってしまいます。

毎月の負担は大きくなりますが、その分総返済金額はフラット20の方が低くなります。

また、全期間固定金利となるので20年間毎月どれくらい返済していかなくてはいけないのか、という数字をすぐに算出することができ、ライフプランの予定も立てやすいのです。
20年固定とフラット20を比べてみると、金利は20年固定の方が低くなっています。

20年固定は金利変動によるリスクはあるものの、20年間の固定金利期間はフラット20よりも低金利で返済することが可能です。

また、20年固定は20年経過すると変動金利に変わってしまいますが、その代わり21年目以降からもう一度固定金利にするか、変動金利のまま続けるかを決めることができます。

ですから、万が一金利変動のリスクが起きてしまった時でも再び固定金利にすることで、返済負担を軽減させることもできるのです。
もちろん、前もって金利上昇のリスクがあるかどうか、情報が必要となってくるでしょう。

20年間で返済できるならフラット20

上記のような特徴から、フラット20を選ぶなら早期返済を目指していて、20年で完済予定の人や、返済期間が短く負担が大きくても無理なく返済することができる人、そして40~50代と30~35年のローン返済が難しいという人はフラット20が向いていると言えるでしょう。

20年間であらかた返済したいのなら20年固定

一方、20年間であらかた返済しておきたいという人は、20年固定がおすすめです。

固定金利の期間が終了するまでにほとんど完済している状態なら、もしも金利変動が起きた場合でも影響を最小限に抑えることができるでしょう。

住宅ローンを申し込む段階で、20年程度で返済が可能という見立てができている場合は、20年固定にすればフラット20よりも低金利に抑えられ、総返済額も少なくすることができます。

20年借り換えなら20年固定

20年で住宅ローンの借り換えを検討されているのであれば、20年固定がおすすめです。
フラット20の場合、借り換え時の審査が厳しくて通らない可能性が高くなります。

これは、借り換え時となると新規借り入れ時に比べて年齢が高くなっているため、団信への加入が条件となるフラット20では健康面の不安から審査も厳しくなってしまうのです。

こういったことから、20年での借り換えを検討する場合は、20年固定の方が良いと言えるでしょう。

20年固定のメリットとデメリット

20年固定が全期間固定やフラット20と比べた時の特徴などをご紹介してきましたが、20年固定自体のメリット・デメリットはどのようなものがみられるのでしょう?
ここでは、20年固定のメリットやデメリットについてご紹介していきます。

メリット

まずは、20年固定のメリットについて見ていきましょう。

20年は金利が上がらない

金利の変動があっても特約期間中であれば、ローンの金利は固定されているため毎月の返済額は変わりません。

精神的な安心感もあり、収支の見込みをつけることができるので家計のやりくりがしやすくなるでしょう。
金利は変動型よりも少し高めですが、全期間固定に比べれば低くなるのでこれも魅力のうちの一つです。

全期間よりも低金利

借入契約をした時点で全期間の返済額が決まってしまう全期間固定よりも、低い金利で借りられる可能性が高いでしょう。

期間終了後も固定と変動を選べる

固定期間終了後は、通常は変動金利での返済になりますが金融機関によって固定金利を選ぶこともできます。
期間終了後の返済額アップのリスクも回避することができるでしょう。

期間終了後が低金利だとお得

固定期間が終わった後に金利が低くなれば、低金利で返済することができます。

全期間固定金利型はローン契約時の金利で返済額が固定されてしまうので、金利が低くなっても住宅ローンの返済額は変わりません。
金利変動の動きにもよりますが、毎月返済額が固定期間中よりも安くなる可能性があるでしょう。

デメリット

次に20年固定のデメリットについて見ていきましょう。

変動金利よりも金利が高い

当初固定金利型は、変動金利と全期間固定金利の中間を取った金利タイプです。
金利変動の影響もほどほどに受けながら、変動金利よりも高い金利で返済していくことになります。

借入当初は低金利で特約できても、それが全期間保証される訳ではないので中途半端に双方の欠点を受けてしまう可能性があります。

固定期間中に金利が下がると損

固定期間中は固定金利になるので、どんなに市場の利率が低くなっても金利タイプを変更することができません。

また、特約期間中と特約期間後では店頭金利からの引き下げ幅が変わります。

特約期間後は引き下げ幅が縮小されてしまうので、基準金利が当初と変わっていなくても適用金利が上がってしまうので注意する必要があります。

期間終了後は金利が上がる可能性がある

もしも、固定期間後に金利が上がった場合は、当然毎月の返済額も増えてしまうことになります。
予想以上に毎月の出費がかさんでしまう場合、家計を圧迫してしまうことになるでしょう。

手続きをしないと自動的に変動に変わる

固定期間後に適切な手続きを行わないと、変動金利に自動的に切り替わってしまうので注意が必要です。

また、半年型の変動金利のように返済額の上限を超えても抑えてくれる措置(125%ルール)がないことも頭に入れておくべきです。
当初固定金利の場合は、変動金利の切り替えをしてもこのルールが適用されないので注意してください。

変動に切り替えると生計が立てにくい

固定金利は、市場金利との連動性が高くなっています。

物価の動向や景気、投資家による需要、日本銀行による金利政策、財政政策、為替ルート、株価の上昇・下落、海外金利など非常に多くの影響を受けながら変動していきます。

このように様々な視点から金利の変化を読むことは専門家でも非常に難しいため、固定金利を選択したからには金利の動きに左右されることになるでしょう。

20年固定はどんな人に向いている?

20年固定は低金利で毎月返済額の負担も少ないことから注目されていますが、どんな人に向いているのでしょうか?

向いている人の特徴

まずは、20年固定を選んでも安心な人から紹介していきます。

収入アップの見込みがある

固定金利期間が終了した後に、収入が増える予定の人はある程度金利が上昇してもリスクをカバーすることができるでしょう。

例えば、一定期間を終えたら配偶者が働き方を増やすことができる、収入が伸びる見込みがある個人事業を展開している事業主などです。

資産に余裕がある

固定金利期間後の借入残高が少なくなれば、金利上昇の影響も小さくすることができます。
もし金利が上がったとしても、借入残高を減らすことで毎月返済額が増えることを回避することができるでしょう。

固定期間中に繰上げ返済を行う、まとまったお金を貯蓄できる人、保険の満期金などが入る予定の人はそれを返済にあてることができます。

繰り上げ返済をして残高を減らすことができる余裕がある人は向いていると言えるでしょう。

20年間は支出がピーク

収入が増えなくても、今まで支払っていた教育費や他の借り入れが完済するため支出が減る場合も同じです。

具体的には、妻の育休・産休が終わり職場復帰する、子どもの受験費用や塾代などの支払いが終わる、車のローンの支払いが終わるなどがあげられます。

このように、家計の収支で確実に余裕ができる人は検討してみても良いと言えます。

向いてない人

反対に20年固定に向いていない人とはどんな人のことを言うのでしょうか?

借入額が多い

固定金利は返済期間が最長で20年ということになるので、借入額が多い場合はその期間内の毎月返済額が大きくなってしまいます。

例えば借入金額が2,000万円だとすると20年間で返済する場合と25年間で返済する場合、1ヵ月あたり15,000円程度の差が出てしまうことになります。

今後のライフプランを考えた時、1ヵ月あたりの返済金額が問題なく支払っていけるかどうかが重要になるでしょう。

返済期間が長い

固定金利や固定金利期間中は毎月の返済額は変わりませんが、固定期間終了後は金利によって毎月の支払い金額が変わってきます。

金利が低くなる分には困りませんが、急増してしまった場合はその分の支払いを補わなければなりません。
支払い金額の再計算と共に家計管理もやりくりしなければならないので、きちんと資金管理できることが鉄則になります。

金利動向においても断続的に研究していかなければ利息を多く支払うことになってしまうかもしれません。

変動した返済期間が長くなることが想定されますので、安定した収入を得ることができない人は難しいでしょう。

資産が確保できない

固定期間終了後は、適用金利が上がってしまう可能性が高いことが予想されます。
従って、今までよりも返済額が多くなってしまうためそれに対応できる資金を用意する必要があります。

固定ローンについて詳しく知りたい際は「住宅ローンで固定金利を選ぶ人は多いのか?固定金利の特徴や考え方を解説!」を参考にして下さい。

10年固定ローンについては「10年固定住宅ローンは本当にお得なの?10年固定住宅ローンのポイント」を参考にして下さい。

20年固定金利のおすすめ住宅ローン

ここからは20年固定のプランを取り扱っている住宅ローンを紹介していきます。

新生銀行住宅ローン

新生銀行の住宅ローンは、当初20年固定金利の中ではかなり金利が低く設定されています

さらに一般的なネット銀行の事務手数料は「借入金額×2.16%」で設定されていることに対して、新生銀行住宅ローンでは「108,000円」と定額になっています。

借り入れ当初の諸費用を抑えられるということも、新生銀行住宅ローンの大きなメリットのひとつですね。

金利の低さ諸費用の安さ20年固定の安心感、という3つのメリットをバランス良く受けられる住宅ローンです!

新生銀行
適用金利
変動金利
0.450%

2019年7月適用金利

当初10年固定
0.800%

2019年7月適用金利

当初20年固定
0.950%

2019年7月適用金利

全固定25年
1.100%

2019年7月適用金利

全固定35年
1.300%

2019年7月適用金利

保証料 事務手数料 審査期間
無料 1,変動フォーカス:借入金額×2.16%2,その他:108,000円 2週間程度
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元利均等返済 必要 無料
固定期間 借入可能額 対応地域
1~35年 ~1億円 全国

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じぶん銀行
適用金利
変動金利
0.457%

2019年7月適用金利

当初10年固定
0.590%

2019年7月適用金利

当初20年固定
1.293%

2019年7月適用金利

全固定35年
2.220%

2019年7月適用金利

保証料 事務手数料 審査期間
無料 借入金額×2.16% 2週間程度
返済方法 来店 繰上げ返済手数料
元利均等返済/元金均等返済 不要 無料
固定期間 借入可能額 対応地域
2~35年 500万円~1億円 全国

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住信SBIネット銀行
適用金利
変動金利
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2019年7月適用金利

当初10年固定
0.650%

2019年7月適用金利

当初20年固定
1.230%

2019年7月適用金利

全固定35年
2.420%

2019年7月適用金利

保証料 事務手数料 審査期間
無料 借入金額×2.16% 1ヵ月~2ヵ月
返済方法 来店 繰上げ返済手数料
元利均等返済/元金均等返済 不要 無料 ※固定金利特約期間中の全額繰上返済は所定の手数料がかかります。
固定期間 借入可能額 対応地域
2~35年 500万円~2億円 全国

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まとめ

住宅ローンを契約する時は低金利だけを指標として選択してしまうことは、後々のローン返済に苦しむことになってしまいます。

当初固定金利型は、一定期間中金利が固定されるので金利変動に左右されずに済みますが、期間終了後は金利上昇の影響を受けてしまうためまとまった資金を保有しておくようにしておきましょう。

金利の選択は、自身のライフプランや考え方でどの方法が最善策か変わってきます。
目先の損得だけにこだわらず、家族でよく話し合い総合的な判断で選択するようにしましょう。

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1位 じぶん銀行
満足度
4.7
じぶん銀行
最低金利
0.380%

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2019年7月適用金利

2位 住信SBIネット銀行
満足度
4.5
住信SBIネット銀行
最低金利
0.418%

変動金利

2019年7月適用金利

借り換え金利

3位 三菱UFJ銀行
満足度
4.4
三菱UFJ銀行
最低金利
0.390%

当初固定3年

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