• 2020.03.26

住宅ローンの20年固定金利を比較!3段階評価で解説します

住宅ローン20年固定
auじぶん銀行

初めて住宅ローンを借りる時に気になるのが、金利の種類。期間選択型の金利の中に「20年固定」がありますが、どのような住宅ローンなのか少し分かりづらいですよね。

また「自分は20年固定金利を利用するべきなの?」ということが気になってる方も多いかと思います。

20年固定金利って、どういう住宅ローンなの??

20年固定はその名の通り、借り入れ当初から20年間は同じ金利が適用される住宅ローンのことを指していて、20年固定金利に向いている人・向いていない人は、下記のような人です。

20年固定金利が向いている人
子どもが成人するまでは、安定した金利で返済したい人
固定期間終了までに収入アップの見込みがある人
固定期間終了時に、借り換えを含めて行動できる人
20年固定金利が向いていない人
借り入れ金額が多い人
返済期間が長く、金利動向を調べるのが面倒な人

20年固定金利は、金利の低さと固定金利の安心感という2つのメリットを受けられる金利タイプです

ただし20年後の金利が高めに設定されている場合もあるため、固定期間終了時には借り換えも検討することを忘れないようにしてくださいね。

この記事では、20年固定を利用するべきかを判断するポイントやメリット・デメリット、おすすめの20年固定住宅ローンについて詳しく解説していきます。

20年固定を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてください。

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この記事を執筆・監修している専門家

執筆者

中澤悠生

ナビナビ住宅ローン編集部

住宅ローンアドバイザー、ファイナンシャル・プランナー3級。「家を買いたいけど、ローンをどう選べば良いかわからない」「不動産屋さんに勧められるままにローンを契約したけど後悔している」などの悩みを持っている方が多くいらっしゃいます。このような悩みを解決するべく、当サイトではどこよりも分かりやすい住宅ローン情報を届けることをモットーに執筆・編集をしています。

編集者

ナビナビ住宅ローン編集部

住宅ローンを組む時に抱える「どうやって住宅ローンを選べば良いかが分からない」「金利の違いがよく分からない」「一番お得に借りられるローンはどれなの?」といった疑問・不安を解決できるように解説していきます。

監修者

中野良唯

ジョインコントラスト株式会社

はじめまして、ファイナンシャルプランナーの中野と申します。住宅購入には欠かせない「住宅ローン選び」どうされていますか?しっかり選びたいけど「調べ方も比較の仕方もよくわからない」という方も多くおられるかと思います。住む地域・間取り・インテリアなどもっと考えたいことがあるのに、住宅ローンのことばかり考えてらませんよね。記事を通じて住宅ローンの悩みが解消され、楽しい家づくりができることをお祈りいたしております。

この記事の目次

【結論】20年固定金利を使うべきかどうかの判断するポイント

20年固定金利を利用するべきかどうかを判断するポイントは、

  • 金利が上昇したとしても21年目以降の毎月返済額を無理なく払い続けられるのかどうか
  • もしくは、20年以内など早めの完済するつもりかどうか

という2点です。

この記事では住宅ローンの20年固定金利について詳しく解説していきますが、

「金利が◯%上昇すると、全期間固定のほうがお得」
「金利上昇が◯%未満だと20年固定のほうがお得」

というように詳細なシミュレーションをしていくのは、かなり難易度が高くなってしまいます

そのためどちらの金利タイプがお得になるのかではなく、金利が上昇した場合の「毎月返済額」を見て、判断することを筆者は推奨しています

金利が上がった際の返済額

下記の表は、固定期間の終了後にどれくらい金利が上昇したかによって、毎月の返済額にどれくらいの影響が出るのかを表にしたものです。

※借入金額3000万円、返済期間35年、元利均等返済として計算
※21年目以降の基準金利1.55%、期間終了後の引下げ幅は-0.9%として計算

金利上昇時の21年目以降の毎月返済額

金利上昇 21年目以降の金利 21年目以降の毎月返済額
なし 0.65% 82,147円
+0.50% 1.15% 85,230円
(+3,083)
+1.00% 1.65% 88,385円
(+6,283)
+1.50% 2.15% 91,614円
(+9,467)
+2.00% 2.65% 94,914円
(+12,767)
+2.50% 3.15% 98,287円
(+16,140)
+3.00% 3.65% 101,731円
(+19,584)
+3.50% 4.15% 105,246円
(+23,099)
+4.00% 4.65% 108,831円
(+26,684)

この表を見ると、もし金利が4%上昇した場合には、約2万6000円ほど毎月返済額が高くなることが分かりますね

つまり、今現在も毎月3万円以上の貯蓄をできている人や、20年後までに毎月の収入が3万円以上増える見込みがある人であれば、金利が4%上昇したとしてもローンを返済していけるということになります。

将来の金利がどれくらい変動するのかは誰にも分かりませんが、銀行も利益を得る必要があるため、金利が0%以下になることはありません。

今後徐々に金利が上昇していく可能性を考えた上で、金利が上昇した場合でも無理なく返済を続けられるのかを必ず確認した上で選んでくださいね。

関連記事住宅ローンの金利推移と動向を解説!変動金利は動いていない?

将来の金利が心配なら、全期間固定を選ぶほうが良い

上で解説した内容を踏まえても金利上昇が不安な場合には、全期間固定金利を選ぶほうが安心です

「もし金利が上昇したらどうしよう……」と考えながら返済を続けていくのは、精神的なストレスも大きいもの。

全期間固定金利では、完済まで金利が変わらないため、将来の金利変動への心配がなくなります

代表的な全期間固定金利の住宅ローンには「フラット35」があり、過去最低金利を更新するなど、金利も下降傾向にあります。

フラット35については下記の記事で解説していますので、こちらも参考にしてみて下さいね。

関連記事フラット35のおすすめを住宅ローンアドバイザーが解説!金利だけじゃない比較のコツ

20年固定金利の住宅ローンを徹底比較!人気銀行を3段階で評価

20年固定金利は住宅ローンの中では、少しだけ影が薄めの金利タイプ。

しかし2019年以降は金利が徐々に下降しており、実はかなりスペックの良いローンも存在します

そこで金利や団信充実度などを含めて、人気の11社の20年固定金利住宅ローンを徹底的に比較し、それぞれA~Cの3段階で評価していきます。

住宅ローン商品の評価基準について

しかし一点だけ注意してもらいたいのは、住宅ローンの審査は必ず通過できるとは限らないということ。

審査に落ちれば、もちろん融資実行のタイミングも遅くなってしまうため、仮審査は2~3社に申し込んでおくことをオススメします

金融機関 適用金利
当初20年 期間終了後*
A評価auじぶん銀行
0.951%

2020年03月適用金利

当初期間引下げプラン

じぶんでんきをセットでご契約の場合

▲0.8%

2020年03月時点

固定期間終了後に変動金利を選択した場合

A評価新生銀行
0.900%

2020年03月適用金利

自己資金10%以上

▲0.7%
B評価ソニー銀行
0.988%

2020年03月適用金利

固定セレクト

新規購入で自己資金10%以上

▲0.6%
B評価三菱UFJ銀行
0.990%

2020年03月適用金利

▲1.6%
B評価三井住友信託銀行
1.050%

2020年03月適用金利

▲1.45%
C評価住信SBIネット銀行※当初引下げプラン
1.250%

2020年03月適用金利

▲0.7%
C評価SBIマネープラザ
1.250%

2020年03月適用金利

▲0.7%
イオン銀行 固定20年金利の取り扱いなし
楽天銀行 固定20年金利の取り扱いなし
三井住友銀行 固定20年金利の取り扱いなし

*期間終了後の優遇幅は、最大引下げ幅を掲載
*全て固定期間終了後は、変動金利タイプを選択した場合の金利を掲載

[A評価]auじぶん銀行住宅ローン 当初期間引下げプラン20年

  新規 借り換え
固定20年の金利
0.951%

2020年03月適用金利

当初期間引下げプラン

じぶんでんきをセットでご契約の場合

0.951%

2020年03月適用金利

当初期間引下げプラン

じぶんでんきをセットでご契約の場合

おすすめポイント

  • すべての金融期間のなかでもトップクラスに金利が低い
  • けがや病気で180日以上入院すると、住宅ローン残高が0円になる
  • がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる
  • WEB審査のスピードが早く最短2週間で契約完了
  • 印紙税0円なので、借り入れ当初の諸費用も安い

auじぶん銀行住宅ローンは、当初期間の金利の低さ・無料で付帯する団信の充実度が高い商品です

大きな特徴としては、

  • 返済中にがんと診断されると、ローン残高が50%になる「がん50%保障団信」
  • 180日以上継続して入院すると住宅ローン残高が0円になる「全疾病保障」

という2つの充実した保証特約を、0円で付帯できることが挙げられます。

住宅ローンの返済中にケガや病気で働けなくなったら、どうしたら良いんだろう……」という悩みは、マイホーム購入を検討している人なら誰でも抱く不安です。

働けなくなった時のことも考えた上で住宅ローンを選んでおくと、もしもの場合でも、家族への負担を抑えられるでしょう。

auじぶん銀行は、固定期間終了後の金利はやや高めなので、

  • 25年以内など、短めの期間で借りたい人
  • 繰り上げ返済で早めに完済予定の人

など、早めに住宅ローンを完済させようと考えている人には向いています。

金利引き下げキャンペーン中【3/31まで

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auじぶん銀行
適用金利
変動金利
0.380%

2020年03月適用金利

全期間引下げプラン

じぶんでんきをセットでご契約の場合

当初10年固定
0.520%

2020年03月適用金利

当初期間引下げプラン

じぶんでんきをセットでご契約の場合

当初20年固定
0.951%

2020年03月適用金利

当初期間引下げプラン

じぶんでんきをセットでご契約の場合

全固定35年
1.297%

2020年03月適用金利

当初期間引下げプラン

じぶんでんきをセットでご契約の場合

保証料 事務手数料 審査期間
無料 借入金額×2.20%(税込) 2週間程度
返済方法 来店 繰上げ返済手数料
元利均等返済/元金均等返済 不要 無料
固定期間 借入可能額 対応地域
2~35年 500万円~1億円 全国

低金利なのに金利の上乗せ無しで手厚い保障が受けられる、人気の住宅ローン!がん診断されるだけで住宅ローン残高が50%になるがん団信と、全ての病気やケガ(※)で180日以上入院すると借入残高が0円になる全疾病団信が両方無料付帯されるネット銀行はここだけ!他にも一部繰上返済手数料・収入印紙代が無料など、お得がたくさん。三菱UFJ銀行とKDDIの共同出資なので安心感もあります。※精神障害を除く

関連記事auじぶん銀行住宅ローンのメリット・デメリット総まとめ、申し込むべきか5分で分かる!

[A評価]新生銀行住宅ローン 当初固定金利タイプ20年


  新規 借り換え
固定20年の金利
0.900%

2020年03月適用金利

自己資金10%以上

0.950%

2020年03月適用金利

おすすめポイント

  • トップクラスの低金利
  • 借入当初の諸費用が安い

新生銀行住宅ローンは、金利と融資事務手数料の両方が際立って低く設定されていて、トータルコストを抑えやすい商品です

先ほどの表からも分かるように、当初20年の金利がかなり低めに設定されています。

この記事で紹介している住宅ローンのなかでは、もっとも低金利ですね。

また融資事務手数料が「55,000円(税込)~」で、住宅ローン契約に必要な諸費用を安く抑えられるのもポイント。

一般的なネット銀行住宅ローンでは「借入金額×2.20%(税込)」で設定されているため、55,000円はかなり安めです。

保障は「所定の要介護状態が180日以上継続した場合」もしくは「要介護3以上に認定された場合」でないと受けられないため、条件がやや厳しめな点には注意しましょう。

新生銀行の公式サイトへ

新生銀行
適用金利
変動金利
0.450%

2020年03月適用金利

当初10年固定
0.800%

2020年03月適用金利

自己資金10%以上

当初20年固定
0.900%

2020年03月適用金利

自己資金10%以上

全固定25年
1.050%

2020年03月適用金利

自己資金10%以上

全固定35年
1.250%

2020年03月適用金利

自己資金10%以上

保証料 事務手数料 審査期間
無料 1,変動フォーカス:借入金額×2.20%、2,その他:55,000円(税込) 2週間程度
返済方法 来店 繰上げ返済手数料
元利均等返済 必要 無料
固定期間 借入可能額 対応地域
1~35年 ~1億円 全国

諸費用で差がつく「6つの0円」!保証料・一部繰上返済手数料・コントロール返済手数料・団体信用生命保険・団体信用介護保障保険料・ATM手数料が全て0円。また、事前審査(仮審査)がなく審査が1回のみのためスムーズに審査が進みます。

関連記事新生銀行で住宅ローンを借りる前に必ず読もう!注意点と口コミ調査

[B評価]ソニー銀行 固定セレクト住宅ローン20年

ソニー銀行住宅ローンは、当初期間の金利の低さと、がん50%団信が0円で付帯することが魅力です。

当初期間の金利が低いため、トータルコストを抑えやすくなっています。

さらに、がんと診断されると住宅ローン残高の50%が保障される「がん50%団信」が無料で付帯しているので、「金利を上乗せしてまで保障を追加したくはないけど、がんだけでも備えておきたい……」という方にオススメです。

ソニー銀行
適用金利
変動金利
0.457%

2020年03月適用金利

変動セレクト

新規購入で自己資金10%以上

当初10年固定
0.570%

2020年03月適用金利

固定セレクト

新規購入で自己資金10%以上

当初20年固定
0.988%

2020年03月適用金利

固定セレクト

新規購入で自己資金10%以上

全固定25年
1.348%

2020年03月適用金利

住宅ローン

新規購入で自己資金10%以上

全固定35年
1.348%

2020年03月適用金利

住宅ローン

新規購入で自己資金10%以上

保証料 事務手数料 審査期間
無料 1. 固定金利:44,000円(税込) 2. 変動金利:借入額×2.20%(税込) 4週間程度
返済方法 来店 繰上げ返済手数料
元利均等返済 不要 無料
固定期間 借入可能額 対応地域
2~35年 500万円以上2億円以下(10万円単位) 全国

他の金融機関、特に店舗型の金融機関と比べ、金利が低く魅力的です。一定以上の頭金を準備することでさらに金利が低くなります。他にはあまりない特徴として、変動金利型を選択中、一部を固定金利型に変更でき、固定金利型の割合と期間も自由に決めることができます。

詳しく見る

[B評価]三菱UFJ銀行 プレミアム住宅ローン20年

三菱UFJ銀行プレミアム住宅ローンは、固定期間終了後の金利優遇幅が大きいことが特徴。

ネット銀行では▲0.8%前後がほとんどですが、三菱UFJ銀行では最大▲1.6%に設定されています。

ソニー銀行やauじぶん銀行のように、無料付帯の団信特約はありませんが、それでも金利優遇幅が大きいことは魅力ですね。

三菱UFJ銀行
適用金利
変動金利
0.525%

2020年03月適用金利

当初10年固定
0.550%

2020年03月適用金利

当初20年固定
0.990%

2020年03月適用金利

全固定25年
1.260%

2020年03月適用金利

全固定35年
1.560%

2020年03月適用金利

保証料 事務手数料 審査期間
一括前払い型と利息組込み型により変動 33,000円(税込) 4週間程度
返済方法 来店 繰上げ返済手数料
元利均等返済/元金均等返済 不要 インターネット無料
固定期間 借入可能額 対応地域
1~35年 30万円~1億円(10万円単位) 全国

三菱UFJ銀行の住宅ローンはご利用額12年連続No.1。 全国766店舗ある大手金融機関です。 全国に店舗がありますので、無料相談会などを利用して対面で相談することができます。 ※全期間固定25年と全期間固定35年は、ネット専用住宅ローンでは取扱なし。

公式サイトはこちら

関連記事三菱UFJ銀行の住宅ローンを徹底解説!全国で対面相談でき、様々な特典がある住宅ローン

[B評価]三井住友信託銀行 固定プラン20年

三井住友信託銀行の固定プラン20年は、スペックだけを見れば平均的です。

しかし三井住友信託銀行は、窓口での対面相談をできるというメリットがあります。

メガバンクと比べると金利も低めに設定されているため、しっかりと相談して返済プランを作りたい方に向いていますね。

三井住友信託銀行
適用金利
変動金利
0.475%

2020年03月適用金利

当初10年固定
0.550%

2020年03月適用金利

当初20年固定
1.050%

2020年03月適用金利

保証料 事務手数料 審査期間
33,000円 借入金額×2.20% 1ヵ月半~2ヵ月
返済方法 来店 繰上げ返済手数料
元利均等返済/元金均等返済 必要 0円~33,000円
固定期間 借入可能額 対応地域
2~30年 100 万円以上 1 億円以内(10 万円単位) 全国

都市銀行同様、金利タイプが豊富で、変動金利型や固定金利期間選択型、フラット35に加え、変動金利型と固定金利型を組み合わせるミックス型も扱っています。金利は都市銀行と比べて低く、ネット銀行と比べても金利差は小さくなっています。ただ諸費用は標準的ですので、総返済額を比較すると負担は重くなるかもしれません。

公式サイトはこちら

関連記事三井住友信託銀行の住宅ローンについて徹底解説!~信頼度の高い信託銀行~

[C評価]住信SBIネット銀行 当初引き下げプラン20年

住信SBIネット銀行の住宅ローンは、変動金利の低さで人気ですが、20年固定の金利は高めに設定されています。

全疾病保障が0円で付帯するなど金利以外の魅力も多い住宅ローンですが、20年固定金利で借りるなら別の銀行のほうが有力でしょう。

住信SBIネット銀行
適用金利
変動金利
0.415%

2020年03月適用金利

当初10年固定
0.610%

2020年03月適用金利

当初20年固定
1.250%

2020年03月適用金利

全固定35年
1.450%

2020年03月適用金利

保証料 事務手数料 審査期間
無料 借入金額×2.20%(税込) 1週間程度
返済方法 来店 繰上げ返済手数料
元利均等返済/元金均等返済 不要 無料 ※固定金利特約期間中の全額繰上返済は所定の手数料がかかります。
固定期間 借入可能額 対応地域
2~35年 500万円~2億円 全国

団信はもちろん、すべての病気・けがをカバーする全疾病保障が「保険料無料」「金利の上乗せもなし」で付帯! 働けなくなったら、月々の返済額を保障いたします。働けないまま12ヵ月経過したら、住宅ローンの残高が0円になります。 魅力的な金利と安心の保障がついた住宅ローンです! ※掲載の金利は所定の条件を満たした場合の金利です。

公式サイトはこちら

関連記事住信SBIネット銀行住宅ローンの口コミを調査!金利や審査基準・デメリット

[C評価]SBIマネープラザ 当初引き下げプラン20年

SBIマネープラザは、上で解説した住信SBIネット銀行住宅ローンと同一の商品を取り扱っています。

住信SBIネット銀行との違いは対面相談ができることですが、やはり20年固定では金利が高めです。

住信SBIネット銀行
適用金利
変動金利
0.415%

2020年03月適用金利

当初10年固定
0.610%

2020年03月適用金利

当初20年固定
1.250%

2020年03月適用金利

全固定35年
1.450%

2020年03月適用金利

保証料 事務手数料 審査期間
無料 借入金額×2.20%(税込) 1週間程度
返済方法 来店 繰上げ返済手数料
元利均等返済/元金均等返済 不要 無料 ※固定金利特約期間中の全額繰上返済は所定の手数料がかかります。
固定期間 借入可能額 対応地域
2~35年 500万円~2億円 全国

団信はもちろん、すべての病気・けがをカバーする全疾病保障が「保険料無料」「金利の上乗せもなし」で付帯! 働けなくなったら、月々の返済額を保障いたします。働けないまま12ヵ月経過したら、住宅ローンの残高が0円になります。 魅力的な金利と安心の保障がついた住宅ローンです! ※掲載の金利は所定の条件を満たした場合の金利です。

公式サイトはこちら

関連記事SBIマネープラザで住宅ローンを契約するメリット&デメリットは?FPが詳細解説!

[評価なし]20年固定金利を取り扱っていない銀行

下記の銀行は20年固定金利を取り扱っていないため、この記事では「評価なし」として記載しています。

  • イオン銀行
  • 楽天銀行
  • 三井住友銀行

住宅ローンの20年固定金利の基本

20年固定金利とは、住宅ローンの借入当初から20年間は同じ金利が適用されるという金利タイプです。

「固定期間選択型」といわれる金利タイプのひとつで、厳密に言えば変動金利型の住宅ローンに、固定金利期間が特約として付いているという商品になります。

固定期間選択型の住宅ローンでは2年・3年・5年など一定の期間を設定しますが、その中でも20年固定は金利が変わらない期間が長いため、より安心感の高いローン商品となっています。

関連記事住宅ローンの固定金利の選び方を解説!全期間と期間選択を正しく使い分けよう

固定期間の終了後は、変動金利型になる

20年固定金利を含めた固定期間選択型の住宅ローンは、当初に設定した固定期間終了後は変動金利型の住宅ローンとして返済をしていくことになります。(銀行によっては、固定期間終了時に変動金利もしくは固定金利を選択できる場合もあります。)

ここでひとつ注意が必要なのが、固定期間選択型から変動金利型へ変わるタイミングでは、変動金利の125%ルールが反映されないこと

市場の金利が大きく上昇した場合には、想定してた以上に毎月返済額が高くなってしまう可能性もあります。

こちらは記事後半の「20年固定金利のデメリットは、中途半端なところ」で詳しく解説しますね。

リスクを説明する前に、まずは20年固定金利のメリットを見ていきましょう。

20年固定金利のメリットは低金利と安心感のバランスの良さ

住宅ローンで20年固定金利を選ぶメリットは下記の2つです。

20年固定金利を選ぶメリット

一言で簡単に説明すると、低金利のメリット・固定金利の安心感の両方をバランスよく受けられる住宅ローンです。

それぞれ詳しく見てきましょう。

全期間固定金利よりも金利が低く、利息負担が少なくなる

20年固定金利の住宅ローンは、全期間固定金利やフラット35と比べて適用金利が低く設定されています。

つまり住宅ローンに関するトータルコストや、毎月の返済額が低くなりやすいということですね。

下記は、新生銀行住宅ローンの20年固定金利と全期間固定金利、それぞれの総返済額を比較したものです。

  適用金利 総返済額(諸費用は含めない)
固定20年 当初20年間 0.90%
21年目以降 0.65%
34,709,103円
固定35年 35年間 1.30% 37,356,564円

※金利変動がなかった場合として算出。
※借り入れ金額3000万円、返済期間35年、元利均等返済の場合。
※21年目以降の金利は、2019年5月1日時点の基準金利に対して、当初期間終了後の優遇幅を適用した金利

当初20年間の金利では0.35%の違いがあり、総返済額を比べてみると約260万円の差が生まれています。

200万円もあれば、古くなってきた住宅に対してリフォームもできますし、かなり大きな金額ですよね。

当初20年間は金利が上がらないので、安心感がある

住宅ローンの借入当初から20年間は適用金利が固定されているため、市場の金利が上昇しても毎月の返済額は変わりません

そのため精神的な安心感があり、具体的な返済の計画を立てられ、家計のやりくりがしやすくなります。

子どもの受験費用や塾代など、将来的な支出に備えておきたい方が、特にメリットを感じやすいポイントです。

ここまでを聞くと20年固定金利は良いところばかりのように感じるかも知れませんが、もちろん20年固定金利にもデメリットはあります

次の章では、確認しておくべき20年固定金利のデメリットについて解説します。

20年固定金利のデメリットは中途半端なところ

変動と固定のメリットをバランスよく受けられるとお伝えしましたが、これは言い換えれば「どのメリットも中途半端である」という事でもあります

20年固定金利の2つのデメリット

それぞれ詳しく見ていきましょう。

固定期間終了後には、返済負担が大きくなる可能性がある

20年固定金利のもっとも大きなデメリットは、固定期間終了時に返済負担が大きくなる可能性があることです。

20年後の金利状況によっては、21年目からの返済額が大きくなり、想定した以上に家計を圧迫してしまうという可能性もあります。

金利上昇リスクがあるのは、変動金利も同じじゃないの??
20年固定の場合は、125%ルールが適用されないんです!

固定期間選択型では125%ルールは適用されない

記事の前半でもお伝えしたように、固定期間が終わった後は基本的に変動金利として住宅ローンの返済を続けていきます。

通常の変動金利であれば金利が上昇した場合でも、直前の毎月返済額までの125%までしか上昇しないというルールがありますが、固定期間選択型ではこの125%ルールは適用されません

そのため金利情勢によっては、当初に想定していた以上に毎月の返済額が大きくなってしまい、家計を圧迫してしまうリスクがあります。

125%ルールや変動金利のリスク対策については、下記の記事で詳しく解説しています。

関連記事住宅ローンの変動金利は怖くない!リスクを抑えてメリットを活かす賢い使い方

変動金利と比べると金利は高め

また変動金利と比べるて20年固定金利は、適用金利が高めに設定されていることもデメリットのひとつです。

それぞれの金利タイプごとの特徴が分かりづらくなってしまっているかも知れないので、一度整理してみましょう。

安心感と金利の低さはトレードオフになっていて、

  • 金利が低いローンは、金利上昇リスクが高くなる
  • 金利上昇リスクが少ないローンは、金利は高くなる

という関係性になっています。

残念ながら、絶対に安心で金利も低いローンは存在しないのです。

自身の場合はどちらを優先したいのかを考えた上で、金利タイプを選んでくださいね

固定期間終了の時期を忘れやすい

固定期間が20年と長いため、固定期間終了の時期を忘れてしまいやすくなることもデメリットのひとつです。

借入当初には「20年後に必ず住宅ローンを見直そう!」と思っていたとしても、実際に20年後まで忘れずに覚えているのは難しいですよね。

20年固定金利を利用する際には、将来の金利情勢に合わせて借り換えるべきなのか等の判断が必要になります。

固定期間のことを忘れずに意識しておける工夫が大切ですね。

20年固定金利と、変動金利・全期間固定の返済額をシミュレーション

ここまでの説明をうけて「金利が上昇するかどうかが肝になっているな…」と感じているかと思います。

そこでここからは『借入金額3000万円・返済期間35年』で住宅ローンを借りた場合に、金利変動によってどれくらいの金額差が生まれるのかをシミュレーションをしてみましょう。

便利ツール住宅ローン借り入れシミュレーション(新規)

金利が大きく上昇した場合

まずは気になる「金利が大きく上昇した場合」の金額差を見ていきましょう。

  • 20年固定金利と変動金利
  • 20年固定金利と全期間固定金利

それぞれを比較した場合のシミュレーションを用意しています。

20年固定金利と変動金利での比較

下記の表は返済開始から10年後に、金利が+1.5%された場合のシミュレーション結果です。

<10年後に金利が1.5%上昇した場合>

  適用金利 毎月返済額 総返済額
固定20年 当初10年間 0.95%
11~20年目 0.95%
21年目以降 2.15%
当初20年間 83,888円
11~20年目 83,888円
21年目以降 91,614円
36,647,559円
変動金利 当初10年間 0.45%
11~20年目 1.95%
21年目以降 1.95%
当初10年間 77,214円
11~20年目 92,313円
21年目以降 92,313円
36,959,379円

※固定金利20年の当初期間終了後は、基準金利より-0.9%で算出
※借り入れ金額3000万円、返済期間35年、元利均等返済の場合。
※変動金利は、基準金利より-1.1%で算出

完済までの総返済額を見ると、10年後に金利が+1.5%された場合では固定20年のほうが安くなることが分かりますね

もちろんどんな場合でも固定20年のほうが安くなるのではなく、金利の上昇が少ない場合には、変動金利のほうが安くなるケースも多いにありえます。

しかしここで大切なのは、総返済額を比べることではなく、毎月の返済額を滞りなく払っていけるかどうかです

金利上昇時にどちらの金利タイプがお得になるのか、変動金利の125%ルールも加味した上で複数パターンの比較をするのは、かなり難易度が高くなります。

そもそも将来の金利がどうなるかは誰にも分からないため、損得だけで考えるのはオススメできません。

目先の損得だけでなく、毎月の返済額が大切ということは覚えておいてくださいね。

20年固定金利と全期間固定金利での比較

変動金利と同様に、10年後に金利が1.5%上昇した場合をシミュレーションしてみましょう。

<10年後に金利が1.5%上昇した場合>

  適用金利 毎月返済額 総返済額
固定20年 当初20年間 0.95%
21年目以降 2.15%
当初20年間 83,988円
21年目以降 91,614円
36,647,559円
固定35年 当初20年間 1.30%
21年目以降 1.30%
当初20年間 88,944円
21年目以降 88,944円
37,356,564

※固定金利20年の当初期間終了後は、基準金利より-0.9%で算出
※借り入れ金額3000万円、返済期間35年、元利均等返済の場合。
※変動金利は、基準金利より-1.1%で算出

この場合では、20年固定金利の方が70万円ほど総返済額が安くなっていますね

もちろん金利が大きく上昇した場合には、20年固定金利のほうが高くなるケースもあるため、安心感と総返済額のどちらを優先するかを考えて上で、金利タイプを選択してくださいね。

筆者の意見としては、毎月の返済額が数千円ほどの違いなのであれば、安心感の高い全期間固定がおすすめです。

金利が変動しなかった場合

次は金利が変動しなかった場合をシミュレーションしてみましょう。

先ほどと同様に、変動金利と全期間固定金利と比較します。

20年固定金利と変動金利での比較

<金利が変動しなかった場合>

  適用金利 毎月返済額 総返済額
固定20年 当初10年間 0.95%
21年目以降 0.65%
当初20年間 83,888円
21年目以降 82,147円
34,943,603
変動金利 当初10年間 0.45%
21年目以降 0.45%
当初10年間 77,214円
21年目以降 77,214円
32,429,893円

変動金利はもともとの適用金利が低いため、最終的な返済額ではなんと約250万円もの差が生まれます

しかしこれからの35年間ずっと金利が変動しない可能性は、現実的に考えるとかなり低いでしょう

下記はフラット35の金利推移のグラフですが、11年前(2008年)の旧団信金利は3%を上回っていました。

フラット35の金利推移

出典:https://www.aruhi-corp.co.jp/rate/transition/

現在の金利は1%を下回っているため、この11年で2%ほど金利が動いていることが分かりますね。

10年足らずでこの金利変動なので、35年の返済期間中に大きな金利変動が起こる可能性も十分にありえます。

20年固定金利と全期間固定金利での比較

<金利が変動しなかった場合>


  適用金利 毎月返済額 総返済額
固定20年 当初10年間 0.95%
21年目以降 0.65%
当初20年間 83,888円
21年目以降 82,147円
34,943,603
固定35年 当初10年間 1.30%
21年目以降 1.30%
当初10年間 88,944円
21年目以降 88,914円
37,356,564円

全期間固定金利と比較した場合では、20年固定金利のほうが約240万円ほど安くなっていますね

先ほどのフラット35の金利推移も参考にしながら、どのくらいの毎月返済額なら余裕をもって返済していけるのかを考えたうえで、ローンの返済プランを決めてくださいね。

関連記事住宅ローンは年収の何倍で借りるのが正解?あなたに合った借入額を算出

まとめ

この記事では20年固定金利の住宅ローンについて詳しく解説してきました。

20年固定は、固定期間終了までに金利変動があった場合に備えておけるかどうかがポイントになります。

子どもの教育費が落ち着くまでは金利を固定しておきたい人、他のローンの返済が終わって返済に余裕を持てる人に向いているので、ぜひ検討してみてくださいね。

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