10年固定住宅ローンは本当にお得なの?10年固定住宅ローンのポイント

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住宅ローンの金利方式は、大きくわけて「変動金利型」「全期間固定金利型」「固定期間選択型」という3つの種類があり、それぞれ取り扱いが異なります。

中でも、固定期間選択型は金融機関の優遇度も高く、借入当初の返済負担額を抑えられるようになっています。特に人気の高い10年固定型は、借入から10年間の金利変動リスクを避けつつ、優遇金利によるメリットを得られる商品内容になっています。

しかし実は、一見お得に見える10年固定住宅ローンですが、利用の際に必ずチェックしなければならないポイントがあるのです。この記事では、10年固定住宅ローンについて解説します。

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10年固定住宅ローンとは

10年固定住宅ローンとは、住宅ローンを借入した時から10年間に限り、当初の固定金利が適用される融資商品です。変動金利型の次に優遇率が大きく、魅力的な金利水準に設定されている商品も多いでしょう。まずは、10年固定住宅ローンの特徴を解説していきます。

10年固定住宅ローンの3つの特徴

10年固定住宅ローンの大まかな特徴は、下記の3つです。

  1. 固定期間中は金利優遇+固定金利
  2. 固定期間終了後は、原則として変動金利に変わる
  3. 各社金利優遇幅が大きい

それぞれ簡単にご説明していきましょう。

固定期間中は金利優遇+固定金利

10年固定住宅ローンの大きな特徴として、固定期間中の金利変動がないという点があります。したがって、借入当初から10年間は、金利変動によるリスクを回避することができます。

加えて、固定期間中に優遇金利が設定されている場合がほとんどですので、借入当初の負担を軽減できるという点も、10年固定住宅ローンの大きな特徴でしょう。

固定期間終了後は、原則として変動金利に変わる

10年固定住宅ローンは、10年間の固定金利期間を経ると、原則として変動金利型に変わります。商品によっては、同様の固定期間選択型や全期間固定金利型を選択できる場合もありますが、金利タイプの選択肢や優遇率の取り扱いは金融機関によって異なります。

全期間固定金利型や変動金利型にはこのような切り替えが存在しませんので、10年固定住宅ローンの特徴だといえます。

関連記事住宅ローンの変動金利は怖くない!リスクを抑えてメリットを活かす賢い使い方

金利優遇幅が大きい

10年固定住宅ローンは、各社さまざまな特典を設けています。その中で、利用者にとって大きな利点となるのが、「金利優遇幅が大きい」というポイントでしょう。通常住宅ローンの金利は、「基準金利」によって算出されます。

この基準金利から、金利タイプによって定められた優遇利率を差し引き、利用者が実際に借入する金利が算出されます。10年固定住宅ローンの優遇利率は基本的に、変動金利型に次いで高く設定されていますので、この点も特徴の1つでしょう。

10年固定住宅ローンのメリット・デメリット

10年固定住宅ローンは、借入当初の負担を軽減することのできる融資商品です。また、各金融機関がメイン商品としてPRしているので、魅力的な低金利に設定されている場合もあるでしょう。

しかしそんな10年固定住宅ローンですが、当然ながらメリットばかりではなく、デメリットもあります。10年固定住宅ローンのメリット・デメリットをまとめていきましょう。

メリット

10年固定住宅ローンのメリットには、下記のようなものがあります。

  • 借入当初10年間の金利変動リスクを避けられる
  • 商品により、固定金利期間中に金利優遇を受けることができる
  • 借入当初から10年間のコストを下げることができる

10年固定住宅ローンのメリットは、やはり「借入当初の金利変動リスク回避」「変動金利に次ぐ優遇金利水準」という点でしょう。10年固定住宅ローンは、借入から10年間の金利が固定となり、毎月の返済額も変動することがありません。

したがって「子どもが卒業するまでの10年間は、リスクを避けたい」というような場合に適しています。

また、各金融機関で手厚い金利優遇を行っていますので、借入当初のコストも抑えることができます。このような点は、10年固定住宅ローンの大きなメリットでしょう。

デメリット

対して、10年固定住宅ローンのデメリットは、下記のようなものが挙げられます。

  • 固定期間が終了すると、返済額、適用金利ともに見直しになる
  • 固定期間終了後の見直しの際、変動金利のような制限がない
  • 固定期間終了後に選択できる金利タイプが限定される場合がある

10年固定住宅ローンのデメリットは、やはり「固定期間終了後の適用金利見直し」にあります。当初期間である10年間は、優遇金利&固定金利によって有利な条件で取引することができます。

しかしながら、固定期間終了後には金利と返済額の見直しが行われますので、固定期間中に大幅な金利上昇があった場合は、月々の返済額が大幅に上昇することになってしまいます。

加えて、変動金利タイプに適用される「5年、125%ルール」も適用されません。5年、125%ルールとは、返済額の見直しは前回値の125%が上限で、頻度も5年に一度とする制限のことです。

しかしながら、10年固定住宅ローンは変動金利タイプの商品ではありませんので、このような制限が適用されず、毎月の返済額が急激に増えてしまう可能性があるのです。この点は、10年固定住宅ローンの大きなデメリットだといえるでしょう。

10年固定住宅ローンの注意点

10年固定住宅ローンには、他ローンにはない注意点があります。ここでは、10年固定住宅ローンを利用する際の注意点について解説します。

10年固定住宅ローンを利用する前に確認しておくこと

10年固定住宅ローンを利用する前に確認しておくことは、下記のようなポイントです。

  • 固定期間終了後の金利タイプ選択肢
  • 優遇金利適用後の利率

それぞれ非常に重要な点ですので、詳しく解説していきましょう。

固定期間終了後の選択肢

固定期間終了後の選択肢とは、固定金利期間が経過した後にどのような金利タイプを選択できるのか、という点です。

例えば、10年固定住宅ローンの固定金利期間を終了した後に固定金利もしくは変動金利のみの選択肢となっている商品もあれば、再度固定期間を選択できるタイプを選べる商品もあるのです。

これらは商品によって取り扱いが大きく異なりますので、商品を選択する際にチェックしておいてください。ちなみに、固定期間終了後のリスクを考慮すると、金利タイプの選択肢はできる限り多いほうが良いでしょう。

優遇金利適用後の利率

10年固定住宅ローンのメリットは、固定期間中の低金利です。しかしながら、固定期間を経過した後の優遇金利の取り扱いは、商品によって大きく異なります。実はこのポイントが、10年固定住宅ローンを利用する際に最も注意すべき点かもしれません。

なぜかというと多くの場合、優遇期間中と期間外では、適用される金利に大きな差が生まれてしまうからです。

例えば、基準金利が3%の住宅ローンがあったとして、固定期間中の優遇率が2%だったとしましょう。この場合、借入当初10年間に適用される金利は1%です。したがって、このポイントだけを見れば、「低金利で優秀なローン」だと捉えてしまう可能性があります。

しかしながら、その商品が優遇期間後の金利優遇がない商品だったとすればどうでしょうか。適用される金利は基準金利である3%になり、それに併せて総返済額、毎月の返済額ともに増加する計算になります。

住宅ローンの借入金額は非常に高額ですから、1%の差だけでも大きなリスクに繋がってしまう可能性があります。

それに加え、固定期間中に金利上昇があり優遇期間が終了してしまった場合は、金利変動による利息の増加リスクも併せて負う形になります。

先述したように、変動金利型のような「5年、125%ルール」は適用されませんので、一歩間違えば非常に大きなリスクに繋がる可能性があるということなのです。10年固定住宅ローンを利用する場合は、このような点を踏まえて利用する必要があるでしょう。

10年固定住宅ローンに適しているケース、適していないケース

10年固定住宅ローンにはメリット・デメリットと注意点があるため、全てのケースに適しているわけではありません。10年固定住宅ローンに適しているケース、適していないケースをまとめてみましょう。

適しているケース

10年固定住宅ローンに適しているケースは、下記のとおりです。

  • 自己資金に余裕がある
  • 借入金額が高額ではない
  • 将来的に借り換えを想定している

10年固定住宅ローンの大きなメリットとして、「固定金利期間中の優遇利率」という点があります。10年固定住宅ローンの優遇率は非常に高く、全期間固定金利型の住宅ローンと比較すると、非常に優秀な低金利となります。

しかしその反面、固定期間終了後の金利変動リスクや、優遇利率終了による返済額の増加などのデメリットがあります。

したがって、10年固定住宅ローンに適している人は、このようなリスクがあったとしても自己資金で解決することができたり、優遇期間終了後に借り換えを想定していたりと、「リスクをコントロールできる人」だといえるでしょう。

住宅の借り換えについては、「住宅ローンの借り換えで返済負担を軽減しよう!得する条件・タイミングを解説」で解説しています。

適していないケース

対して、10年固定住宅ローンに適していないケースは下記のとおりです。

  • 自己資金に余裕がない
  • 子どもの入学など、支出の多い時期が10年後以降に集中している
  • 金利上昇によるリスクを避けて、安定的に返済していきたい

10年固定住宅ローンに適していないケースは、「金利変動によるリスクが大きい」という場合でしょう。10年固定住宅ローンは、借入当初の10年間金利変動によるリスクがありません。

しかしながら、固定期間外である11年後から、金利変動による返済額の見直しが行われます。この際は変動金利のような「5年、125%ルール」が適用されませんので、著しい金利変動があった場合は、それに併せて返済額が増加してしまう可能性があります。

したがって、このようなリスクを避けたい方や背負うリスクの大きい方は、10年固定住宅ローンには適していないでしょう。

固定金利について詳しく知りたい際は「住宅ローンで固定金利を選ぶ人は多いのか?固定金利の特徴や考え方を解説!」を参考にして下さい。

10年固定住宅ローンの返済シミュレーション

住宅ローンを利用する際、非常に重要なポイントになるのが、「返済シミュレーション」です。ここでは、より具体的にイメージしやすいよう、返済シミュレーションを例に挙げて解説します。

10年固定住宅ローン返済シミュレーション一覧

10年固定住宅ローンの返済シミュレーションを一覧にまとめてみましたので、下記をご覧ください。

※固定期間終了後の優遇率は下記を参照
※元利均等返済方式
※3,000万円を35年の住宅ローンで返済する場合
※固定期間中の金利変動は考慮しないものとする
※基準金利は3.0%


固定金利期間中の適用金利 固定期間経過後の 適用金利 固定期間中の 返済額 固定期間後の 返済額 支払い利息額 総返済額
0.7% 1.2% 80,556円 85,553円 5,332,700円 35,332,700円
1.5% 88,643円 6,259,702円 36,259,702円
1.8% 91,801円 7,207,170円 37,207,170円
1.0% 1.5% 84,685円 89,868円 7,122,564円 37,122,564円
2.0% 95,242円 8,734,978円 38,734,978円
3.0% 106,558円 12,129,599円 42,129,599円
1.3% 1.8% 88,944円 94,313円 8,967,165円 38,967,165円
2.2% 98,747円 10,297,471円 40,297,471円
2.7% 104,462円 12,011,874円 42,011,874円
1.8% 2.0% 96,327円 98,576円 11,131,903円 41,131,903円
2.3% 102,008円 12,161,496円 42,161,496円
2.5% 104,335円 12,859,606円 42,859,606円

上記を参考に解説すると、ほとんどの10年固定住宅ローンでは、固定期間終了後に優遇利率が変化します。商品によっては、基準金利に近い金利が適用されるケースもあるでしょう。このような場合は、固定期間の適用金利だけでなく、固定期間終了後の適用金利が総利息額に大きく影響することになります。

例えば、上記表の適用金利0.7%は、優秀な水準の低金利です。固定期間終了後の適用金利が1.8%だった場合、総返済額は37,207,170円となります。

しかし実は、固定期間中の適用金利が1.0%だったとしても、固定期間終了後の適用金利が1.5%のケースでは、総返済額が37,122,564円になります。

つまり、表面的には低く見える金利だったとしても、固定期間終了後の適用金利によっては、損をしてしまう可能性もあるということなのです。

このような事態を防ぐため、10年固定住宅ローンを選択する際は、表面金利だけを比較するのではなく、総返済額同士を比較するようにしましょう。

10年固定のプランを取り扱っている住宅ローン

これまでの項で、10年固定の住宅ローンがどのようなものかがわかったと思います。
こちらでは10年固定のプランを取り扱っている住宅ローンの一部をご紹介いたします。

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まとめ

10年固定住宅ローンは、優秀な低金利が魅力の商品です。しかしながら、利用にあたっての注意点も存在しているため、しっかりとポイントを押さえておく必要があります。返済シミュレーションを行いつつ、ライフプランに応じた金利タイプを選択するようにしましょう。

他にもおすすめの住宅ローンはこちらの記事「おすすめ住宅ローンの金利比較!選び方からシミュレーション方法まで徹底解説」にまとめてありますので、参考にして下さい。

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