住宅ローンの特約は必要か?特約の内容と重要性をFPが解説!

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日常生活の様々な場面で約束をしたり、契約を結んだりします。ささいな約束や契約であれば詳細は気にならないかもしれません。しかし住宅購入や住宅ローンの契約のような家計への影響が大きい契約の場合、話は別です。契約書の内容によっては後々、「損」をしてしまうこともありますので、しっかり読み込んでおきたいものです。

初めて契約書を読むと専門的な用語が多く理解できないことがあります。ただ重要な項目については時間をかけて確認しておくと安心して住宅取得を進めることができるでしょう。そこで今回は、重要な項目の一つであるローン特約について解説していきます。

執筆者情報

F&J FP事務所

F&J FP事務所 ファイナンシャル・プランナー

ファイナンシャルプランナー・住宅ローンアドバイザーとして、住宅ローンや保険の相談・アドバイスをしております。これから住宅ローンを利用しようとしている方々に向けて、公正中立な立場で役に立つ情報を発信できればと考えております。


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ローン特約って何?

住宅を取得するときには、ほとんどの人が住宅ローンを利用します。住宅の状況や借入金額をもとに審査しますので、住宅の売買契約を進めてから住宅ローンの契約に移ります。しかし住宅ローンには審査があり、審査に通らなければ住宅購入の資金を借りることはできません。住宅ローンの審査に通らなかった場合、売買契約はどうなるのでしょうか。

このときに効果があるのがローン特約です。万一住宅ローンの契約ができなかった場合に事前に手付金を支払っていた場合は手元に戻ってきたり、違約金を金融機関から請求されたりすることを防ぐためにする、要は売買契約後にローン審査で落ちた場合に、契約自体が白紙に戻る特約です。もしくは、

では、実際にローン特約を詳しく見ていきましょう。

ローン特約の効果と2種類のローン特約

住宅の売買におけるルールは契約に従います。契約までの相談内容がしっかり反映されているか確認することはもちろん、ローン審査に通らなかった場合など「上手くいかなかった」ときの対応策が書かれているかチェックする必要があります。

ローンの承認が得られなかった場合に備え、契約書にローン特約(融資利用の特約・ローン特約条項ともいう)があるかどうかを確認しなければなりません。ローン特約には解除条件型停止条件型の2つのタイプがありますので、それぞれの違いや特約の特徴など、具体的に解説していきます。

ローン特約の効果

ローン特約により契約が解除された場合、契約はなかったことになります。一般的に契約前に手付金などを支払っていますが、この特約により返還されます。

ローン特約 解除条件型(審査が通らなかった場合)

「解除条件型」は、住宅ローンの審査に通らず、住宅の売買契約(請負契約)である住宅ローンの契約が結べなかった時に解除になるタイプです。

ローン特約 停止条件型(審査が通るもキャンセルする場合)

「停止条件型」は、住宅ローンの審査に通り、住宅の売買契約(請負契約)である住宅ローンの契約が成立した時にも成立するタイプです。

注意点

「解除条件型」の場合、ローン契約が成立しなければ売買契約(請負契約)も解除になりますが、無条件で契約解除になる場合と契約解除を申し出なければならない(申し出なければ契約解除にならない)場合があります。こちらは、契約に基づいた判断になるため、あらかじめ契約の確認をしておきましょう。

ローン審査の承認を得られなければ貯金などを使用する、という人ならいいですが、承認を得られなければ購入(建築)できない人がほとんどだと思います。その場合、解除期限内に契約解除しなければ違約金が発生する可能性がありますので注意が必要です。

契約するときに確認したい、ローン特約の注意点

たとえば次の契約内容を見てみましょう。

第〇条 *1(融資利用の特約)

  1. 買主は、本契約申し込み後、すみやかに下記の条件で融資の申し込み手続きをしなければならない。
    融資申込先 *2〇〇銀行〇〇支店 融資金額〇〇〇〇万円也
  2. 融資承認が得られなかった場合、買主は下記の期限までは本契約を解除できる。*3
    解除期限 平成〇〇年〇月〇日まで*4
  3. 本契約が解除された場合、売主は、買主に受領済みの金員を無利息ですみやかに返還*5する。

*1について
ローン特約は、上記の例では「融資利用の特約」と記載されています。

*2について
融資先と融資金額が明記されています。融資先が明確でなければ、金利の高いノンバンクなどで手続きするよう求められる可能性もあります。

*3、*4について
上記の例では、「承認が得られなければ本契約を解除できる」とあります(「承認を得られれば本契約が成立する」ではない)。ここから解除条件型とわかります。自動的に解除されるのではなく、融資承認が得られず解除を希望する場合は期限内で解除できるということですので、解除を申し出る必要があります(自動的に契約解除となる場合もあります)。承認を得られなかった場合の対応については契約書を見ながら説明してもらいましょう。

*5について
金員は金銭のことですが、契約解除した場合にどうなるか、確認しておきましょう。契約が白紙に戻るということですので、すでに支払った手付金から手数料など引かれることはありません全額返還されます。ただ「無利息で」とありますので、手付金を支払ってから返還するまでの間に利息は付きません。

不動産適正取引推進機構のサイトには、不動産取引に関する様々なトラブルが掲載されています。期限を過ぎて解除を申し出た場合や融資審査ではない理由でローンを利用できなくなった場合などは手付金が返還されない可能性がありますので、注意が必要です。具体的にどのような影響があるか紹介しておきます。

参考:不動産適正取引推進機構「不動産のQ&A ローン特約」

解約の申し出が期限切れだったときの影響

住宅購入には様々な手続きが必要で、多くの書類に目を通すことになります。勘違いや見過ごしなどで解約の申し出が遅れるかもしれません。その場合、そのような影響があるのでしょうか。

期限内の解除であれば手付金は返還されます。もし期限を過ぎて解除したい場合は手付金の取り扱い方法に従うことになります。手付金は「債務履行をする前なら手付金を放棄して契約解除できる」として契約するのが一般的です。

「債務履行」は、売主の場合、リフォーム工事の開始や登記の完了などを指すと言われています(買主は購入代金の支払いなどが該当します)。

影響1 手付金を放棄する

売主が住宅のリフォーム工事を始めたり、土地の登記を済ませてしまったりする前であれば、手付金を放棄することで契約を解除することができます。手付金だけを考えますと「損した」と思うかもしれませんが、住宅の金額を考えますと、少額でキャンセルすることができる、とも言えます。ちなみに不動産販売業者が受け取れる手付金の上限は売買代金の20%と決められています。

3,000万円なら手付金の上限は60万円です。できれば手付金放棄にならないよう、スムーズに手続きを進めたいものです。

影響2 損害賠償を請求される

期限を大きく過ぎてしまった場合は手付金放棄だけでは契約解除できず、損害賠償請求として違約金が発生する可能性があります。違約金についても記載されていることを契約書で確認しておきましょう。

このような影響を考えますと、単なる「勘違い」や「見過ごし」では済まされないと感じるのではないでしょうか。

参考:不動産適正取引推進機構「不動産のQ&A 契約の履行や解除等に関する問題」

まとめ

ローン特約は契約内容の一項目に過ぎません。しかし特約内容を理解するためには今回紹介した知識が必要です。これだけでも契約書を確認することの大変さがわかりますが、のちのちトラブルになって対応することを考えると契約書を熟読することに時間を費やした方がはるかに楽でしょう。

不明な点があれば不動産販売会社などに問い合わせ、あやふやな点は一つひとつ明確にしながら契約を進めるようにしましょう。

ここで紹介したローン特約や手付金の内容は、一般的な内容です。万一、契約書の内容でトラブルになった場合は、弁護士などの法律の専門家に依頼し、状況に合わせた対応をご検討ください。

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