住宅ローンの返済額はどのくらい?返済額の目安や変更方法を伝授!

住宅ローン返済額
じぶん銀行
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住宅ローンの返済額、どのぐらいにしたらいいか迷うのではないでしょうか。

将来、住宅ローン以外に自動車の購入や大学入学費用など大きな支出が控えている場合はなおさらです。

家計にとってふさわしい返済額は、今後30年間のお金の流れをつかむ必要がありますが、これまで貯蓄がしっかりできている人は返済額の目安でも参考になるでしょう。そこで今回は、返済額はどのぐらいにしたらいいか、返済額から住宅ローンを考えていきたいと思います。

執筆者情報

F&J FP事務所

F&J FP事務所 ファイナンシャル・プランナー

ファイナンシャルプランナー・住宅ローンアドバイザーとして、住宅ローンや保険の相談・アドバイスをしております。これから住宅ローンを利用しようとしている方々に向けて、公正中立な立場で役に立つ情報を発信できればと考えております。


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返済額から考える住宅ローン

自分に合った住宅ローンの借入金額を考えるときには、収入と支出を30年程度予想して検討するのがベストですが、返済額から考える方法もあります。初めての人でもできる返済額から考える住宅ローンについて見ていきましょう。

住宅ローンの返済額の目安のつけ方

自分に合った住宅ローンの返済額はどのくらいでしょうか。予想しやすいのは、現在支払っている家賃以内に抑える方法です。実際に居住費を負担していますので、経験でどの程度の返済額まで支払うことができるか判断することができます。

また年収に対する割合で考える方法もあります。この方法であれば家賃負担がない人でも計算することができます。

一般的に年収の25%以内に抑えた方がいいと言われていますが、残った金額で生活できるか、貯金ができるかも合わせて考えるとより安心です。

住宅ローンの返済額をシミュレーションする

住宅ローンの返済額は、借入金額や年収、返済額など様々な方法でシミュレーションすることができます。今回はシミュレーションツールによる住宅ローンの返済額の算出方法を紹介していきます。

年収から返済額を調べる

『じぶん銀行 住宅ローン シミュレーションツール』を利用

「年収400万円、借入期間35年、金利0.6%、他の借り入れなし」で試算すると、
 借入可能額が3,020万円、毎月返済額は79,736円となりました。

毎月返済額の79,736円は借り入れができる最大金額なので、この金額以下に抑える必要があります。

ちなみに、年収400万円の25%は100万円で、毎月の返済額の目安は約8.3万円となりますので、じぶん銀行のシミュレーションでは、これよりも設定基準が高い(厳しい)ようです。

最後に、シミュレーション結果である79,736円や年収の25%である約8.3万円が、現実的に余裕のある支払額になっているかどうかを検討しなければなりません。

なお、シミュレーションツールを使って、年収から返済額を求める場合、借入可能額までは試算できるのですが、ほとんどのツールで「年収⇒借入可能額⇒返済額」と2度シミュレーションしなければ、返済額が分かりませんでした。

じぶん銀行のシミュレーションツールは返済額まで試算してくれるので便利です。

住宅ローンの返済額早見表

シミュレーションのやり方が良く分からなかった人向けに、返済額の早見表を作成しましたので、参考にしてください。

毎月返済額(小数点第2位以下切捨て)

年収 年収の30% 年収の25% 年収の20%
100万円 2.5万円 2.0万円 1.6万円
150万円 3.7万円 3.1万円 2.5万円
200万円 5.0万円 4.1万円 3.3万円
250万円 6.2万円 5.2万円 4.1万円
300万円 7.5万円 6.2万円 5.0万円
350万円 8.7万円 7.2万円 5.8万円
400万円 10.0万円 8.3万円 6.6万円
450万円 11.2万円 9.3万円 7.5万円
500万円 12.5万円 10.4万円 8.3万円
550万円 13.7万円 11.4万円 9.1万円
600万円 15.0万円 12.5万円 10.0万円
650万円 16.2万円 13.5万円 10.8万円
700万円 17.5万円 14.5万円 11.6万円
750万円 18.7万円 15.6万円 12.5万円
800万円 20.0万円 16.6万円 13.3万円
850万円 21.2万円 17.7万円 14.1万円
900万円 22.5万円 18.7万円 15.0万円
950万円 23.7万円 19.7万円 15.8万円
1,000万円 25.0万円 20.8万円 16.6万円
1,100万円 27.5万円 22.9万円 18.3万円
1,200万円 30.0万円 25.0万円 20.0万円
1,300万円 32.5万円 27.0万円 21.6万円
1,400万円 35.0万円 29.0万円 23.3万円
1,500万円 37.5万円 31.2万円 25.0万円

返済期間中に返済額を変更する

借入時に十分シミュレーションして返済額を決定したとしても、一般的に返済期間は長く、その間、家計の状況が変わり、住宅ローンの返済が負担に感じるかもしれません。その場合、返済期間中でも返済額を減らす方法があります。

その一つが、金利プランの変更です。現在、借入中の金融機関で、別のより低い金利プランに変更します。金利の変更はネット経由で行うことができ、費用もかからないのが一般的です。

金利の変更の他に、返済額を変更する方法として、一部繰り上げ返済と借り換えがありますので、解説していきます。

一部繰り上げ返済の場合

一部繰り上げ返済は、返済期間中に毎月の返済とは別に、50万円や100万円などまとまった金額を返済する方法です。

繰り上げ返済により、返済期間を短くする返済期間短縮型と毎月の返済額を減らす返済額軽減型の二種類があります。次のような条件で借入れた場合に一部繰り上げ返済するとどの程度軽減されるかシミュレーションしてみましょう。

借入金額3,000万円 返済期間35年 金利1.5% 総返済額 38,579,013円】

  • 毎月返済額:91,855円
  • 10年経過後のローン残高(元利合計):27,556,413円
    ※ローン残高(元金):22,967,470円
  • 残りの返済期間:25年
  • 10年後に100万円の一部繰り上げ返済を行う。

返済期間短縮型

返済期間短縮型は、毎月の返済額はそのままで、返済期間を短くする方法です。10年後に100万円を繰り上げ返済した場合のシミュレーション結果は次のようになりました。

残りの返済期間
[返済前]
残りの返済期間
[返済後]
総返済額の変化 一部繰り上げ返済の効果
25年 23年9カ月 27,556,413円
⇒26,178,675円
377,738円

借入れてから10年後は、利息を含めて2,756万円の返済をしなければなりません。そこで、100万円を一部繰り上げ返済すると、返済期間が15ヵ月短くなり、総支払額は1,377,738円(1,000,000円+377,738円)減少します。

返済額軽減型

返済期間短縮型と同じ条件で、返済額を軽減するタイプで一部繰り上げ返済をした場合のシミュレーションをしてみましょう。

毎月の返済額
[返済前]
毎月の返済額
[返済後]
総返済額の変化 一部繰り上げ返済の効果
91,855円 87,866円 27,556,413円
⇒26,359,800円
196,613円

返済額軽減型は、毎月の返済額を減らすことができ、今回の場合では、毎月3,989円減少します。総返済額も減少しますので、一部繰り上げ返済の効果は、1,196,613円(1,000,000円+196,613円)となりました。

返済期間短縮型と返済額軽減型を比べると、同じ100万円でも返済期間短縮型の方が効果は高いことになります。しかし実際には効果の高さよりも、家計の状況によって期間を短くした方がいいか、返済額を少なくした方がいいかを選択することになります。

借り換えの場合

借り換えは、借入先を金利のより低い金融機関に換えることを指します。一部繰り上げ返済と同じ条件で、借り換えの効果を見てみましょう。

【借入金額3,000万円 返済期間35年 金利1.5% 総返済額 38,579,013円】

  • 毎月返済額:91,855円
  • 10年経過後のローン残高(元利合計):27,556,413円
    ※ローン残高(元金):22,967,470円
  • 残りの返済期間:25年
  • 10年後に金利が0.5%の金融機関に借り換える
毎月の返済額
[借り換え前]
毎月の返済額
[借り換え後]
借り換え費用 諸費用を含めた
借り換えによる効果
91,855円 81,467円 616,404円 2,499,909円

借り換えは、効果がでない場合があり、諸費用が必要など手間はかかりますが、今回のケースでは、毎月の返済額が約1万円、諸費用を払っても総支払額が約250万円減りました

住宅ローンの賢い払い方について知りたい際は「住宅ローンを払えない!FPが教える正しい対処方法と優先順位」を参考にして下さい。

各銀行の住宅ローンの返済について知りたい際は「<これで安心>住宅ローンの返済イメージが湧く!お得に返済するコツも紹介

まとめ

いかがだったでしょうか。

住宅ローンは一般的には長期間に渡り返済しますので、年収の25%という目安だけですと、支出の変化により住宅ローンの返済が厳しくなる可能性もあります。住宅購入は、家計を見直すいい機会でもあります。

今まで無駄な支出はないか、将来どのような支出を控えているかなど、余裕のある家計になるように考え直してみましょう。

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