• 2020.05.15

住宅ローンの借り換えは簡単にできる!借り換えの手順をステップごとに徹底解説

家族4人のピクトグラムと家の絵と「STEP」の図
住宅ローンの借り換えをしたいけど、手続きが面倒そう…

と感じて躊躇している方、多いのではないでしょうか。

確かに、たくさんの書類を用意したり、金融機関に何度も足を運んだりといった手間を考えると億劫になりますよね。

しかし実は、ひと昔前と違って、現在の住宅ローンの手続きは随分楽になっていますよ。

2020年現在は、

  • 店舗へ行かなくてもスマホやパソコンで書類をアップロードできる
  • 審査期間もかなり短くなった

といった改善により、借り換えに伴う手続きを簡素化している金融機関が非常に多いのです。

さらに2020年現在は、金融機関同士の顧客獲得競争により、金利の引き下げも活発化していますので、借り換えのチャンスですよ。

当記事では、住宅ローンの借り換え手順について、お金の専門家であるFPがわかりやすく解説していきます。

「借り換えに興味はあるけど、手続き面の手間が気になる」という方は、ぜひ参考になさってくださいね。

この記事を執筆・監修している専門家

執筆者

政所温也

株式会社Choices 代表取締役

保有資格・検定

2級ファイナンシャル・プランニング(FP)技能士、損害保険募集人、損保自動車専門試験合格

2010年にファイナンシャルプランナー(FP)として独立し活動中。過去に大手金融ニュースメディアや損保公式サイトでも執筆活動を行った実績があり、「読みやすく理解しやすいライティング」を得意としている。2018年11月現在で、1,300記事以上の執筆実績がある。

編集者

ナビナビ住宅ローン編集部

住宅ローンを組む時に抱える「どうやって住宅ローンを選べば良いかが分からない」「金利の違いがよく分からない」「一番お得に借りられるローンはどれなの?」といった疑問・不安を解決できるように解説していきます。

借り換えの手順

「以前に比べて住宅ローンの借り換え手続きは簡素化されている」と冒頭でお伝えしましたが、これだけ言われてもピンと来ませんよね。

そこで、住宅ローンの借り換え手順を大まかにまとめてみました。住宅ローンの借り換え手続きは以下のとおりです。

<ステップ別住宅ローンの借り換え手順>

STEP1 借り換え費用の事前準備
STEP2 仮審査の申し込み
STEP3 本審査の申し込み
STEP4 現在借入中の金融機関に「全額繰上げ返済したい」という旨を伝える
STEP5 新しい金融機関と契約を結ぶ
STEP6 司法書士に依頼して抵当権の設定を行う
STEP7 融資実行

上記を見ると「7つもステップがあるの?」と思われるかもしれませんが、スムーズに進めれば1か月程度でステップ7まで全て完了できますよ。

各ステップを不備なく進めるための重要ポイントを解説していきますね。

ステップ1:借り換え費用の事前準備

住宅ローンの借り換えには各種の諸費用がかかります。

諸費用は住宅ローンの借入金額が高ければ高いほど高額になるので、注意しておいてくださいね。

借り換えを申し込んだ後に資金不足で慌てないように、事前に必要な諸費用の目安を知っておきましょう。

一般的な借り換え諸費用の目安は下記のとおりです。

<一般的な借り換え諸費用の目安>

保証料

借入金額や金融機関によって異なる。
一般的には

  • ネット銀行→保証料なし
  • 都市銀行、地方銀行→借入金額×2.2%(税込)

というケースが多い
諸費用の中でも大部分を占める
>住宅ローンの保証料について詳しく見る

融資事務手数料

借入金額や金融機関によって異なる。
一般的には

  • ネット銀行→借入金額×2.2%(税込)
  • 都市銀行、地方銀行→3万3,000円(税込)

というケースが多い
>住宅ローンの事務手数料について詳しく見る

印紙税
  • 借入金額により、1万円~6万円
登録免許税
(抵当権設定手数料)
  • 通常は、借入金額×0.4%
司法書士報酬
(抵当権設定手数料)
  • 住宅の種類により
    2万5,000万円~5万円程が一般的
火災保険料・地震保険料
  • 現在の保険契約を継続すれば、0円

>火災保険について詳しく見る

現在の住宅ローン完済に必要な手数料
(全額繰上返済手数料、抵当権抹消手数料など)
  • 金融機関によって異なるが、
    2万5,000円~6万円程度が一般的
合計
借入金額2,500万円の場合の概算値


約70万円

諸費用の詳細は金融機関によって異なりますが、上記のように70万円以上かかるケースも珍しくありません。

諸費用の負担が気になる場合は、金利だけでなく、諸費用額もしっかり比較・検討したうえで借り換え先を決めることが大切ですよ。

諸費用ローンは審査が厳しくなるのでおすすめできない

諸費用をローンに含めて借り換えできる住宅ローンもありますが、審査が厳しくなる可能性があるのであまりおすすめしません。

借り換え審査をスムーズに通過するためにも、諸費用は必ず現金で用意するようにしましょう。

ステップ2:仮審査の申し込み

借り換え諸費用を準備できたら、いよいよ仮審査の申し込みです。

2019年12月現在はほとんどの金融機関でWEB上の仮審査が可能になっているため、忙しい方でも自宅にいながら申し込みができますよ。

ただ、「仮」審査といえども、実は住宅ローンの審査結果を左右する重要なステップです。

この段階で適当な入力をしてしまえば、次に控えている本審査で落ちる可能性があります。

入力間違いによる不備を防ぐためにも、仮審査の段階で、必要書類は手元に準備しておきましょう。

必要書類が手元にあれば、記載ミスをより防ぎやすくなりますよ。

仮審査で入力する主な項目は

  • 収入
  • 勤務先情報
  • 家族構成
  • ローン以外の借入れ状況

などです。

以前住宅ローンを借りたときには審査を通過していても、現在の状況や金融機関が変われば、当然ながら審査結果も変わってきます。

もし「借り換えで審査に通らなかったらどうしよう…」と不安な場合は、複数の金融機関で仮審査を申し込むのも1つの手段ですよ。 

ステップ3:本審査の申し込み

仮審査に通過したら、いよいよ本審査の申し込みへ進みます。

仮審査はあくまで大まかな条件での審査なのに対し、本審査はあらゆる視点で融資可否を判断されることになります。

したがって、仮審査よりも項目や必要書類もぐっと増えるので、記載ミスがないよう特に気をつけてくださいね。

本審査もネット完結型住宅ローンならWEB上で手続きすることも可能なので、ご自身の都合に合う方法で申し込み手続きを進めましょう。

借り換えの審査は新規借入時よりも厳しいのが一般的

住宅ローンの借り換え審査は、新規借入れ時に比べて基準が厳しい傾向にあります。

理由は、新規借入時よりも物件の担保評価が下がっていることから、人物に対する評価が厳しくチェックされるからです。

人物に対する評価とはすなわち、

  • 今までローンを滞りなく返済できてきたか
  • ローン以外に大きな借入れがないか

など個人の信用力の評価ですね。

個人の信用力を確保する上で特に注意したいのが、「ローン以外の借入れ状況」です。

実は、マイカーローンやクレジットカードのリボ払い残高があるなどローン以外の借入れが残っていると、返済負担率が上がってしまって審査も厳しくなりやすいですよ。

借り換えでより良い条件の住宅ローンを契約するためにも、他の借入れはできる限り完済しておきましょう

物件の担保評価に対する審査は甘くなる

借り換えの審査では申込者本人の信用力が厳しくチェックされるのに対し、物件の担保評価は甘くなります。

新規借入れ時のときは新築だった住宅も、借り換え時には中古になっているので、担保評価もだいぶ落ちていますよね。

中古住宅の担保評価を厳しく見ると万が一の際に返ってくる金額が少なくなるため、どうしても金融機関側のリスクが高くなってしまいます。

つまり、多くの借り換えのケースで融資否決になる可能性が出てきてしまうわけです。

とはいえ、多くの金融機関では少しでも借り換え融資を獲得したいもの。
このような背景から、「人物に対する評価」を厳しくする代わりに「物件に対する担保評価」を甘くして、審査の難易度を調整しているということですね。

したがって、物件の担保評価が下がってしまっていても、一定の範囲内であれば、審査が厳しくなることはありません。

物件の担保評価よりも、申込者本人の信用力を上げる対策を優先するようにしましょう。

ステップ4:現在借入中の金融機関に「全額繰上げ返済したい」という旨を伝える

住宅ローンの借り換えでは、現在借入れ中の金融機関と、借り換え先の金融機関とのやり取りが必要です。

本審査に通過したらすぐに現在借入れ中の金融機関へ連絡して、「借り換えのため、全額繰り上げ返済したい」と伝えましょう。

実際に全額繰り上げ返済ができるのは融資実行日なので、この時点では全額繰り上げ返済の意思を伝えるだけでOKです。

ただ、全額繰り上げ返済の対応や手数料は金融機関によって異なるので、あらかじめ詳細な内容を確認しておくようにしてくださいね。

ステップ5:新しい金融機関と契約を結ぶ

借り換え先の金融機関と契約を結びます。

ネット完結型の場合はWEB上で契約手続きを進めることができますが、対面型の場合は金融機関に出向く必要がありますので注意してくださいね。

金融機関に出向いて契約する際は、多数の書類に対する説明、記入・捺印を繰り返すので、数時間かかることもあります。

金融機関と事前に打ち合わせて、早めに日程を確保するようにしましょう。 

ステップ6:司法書士に依頼して抵当権の設定を行う

金融機関との本契約を終えたら、抵当権の抹消と設定を行います。

抵当権に関する手続きは借り換え先金融機関指定の司法書士に依頼するのが一般的なので、ご自身で司法書士を探す必要はありません。

ただし、司法書士との手続きは面談が必須です。

司法書士との面談では、抵当権抹消→抵当権設定登記の順で手続きを行います。

手続き自体に大きな時間はかかりませんが、面談必須なので早めに日程を調整しておくとスムーズですよ。

ステップ7:融資実行

融資実行当日、借換え先金融機関から、現在借入れ中の金融機関の返済口座に資金が振り込まれます。

融資実行金が振り込まれると、借入れ中の住宅ローンの全額繰り上げ返済が完了します。

繰り上げ返済完了後は、借り換え前の金融機関から抵当権抹消書類を受け取り、司法書士に渡す必要があります。

抵当権抹消書類の受け取りは、借入れ者本人に限る場合や司法書士に直接渡してくれる場合など、金融機関によって対応が異なります。

スムーズに手続きを終わらせるためにも、早々に司法書士へ渡せるよう段取りしておきましょう。
 
司法書士に抵当権抹消書類を渡せば、司法書士が法務局にて登記手続きを行います。

ここまでの7ステップが、融資実行時の一般的な流れになっていますよ。

借り換えの際に必要な書類

住宅ローンの借り換えでは、新規借入れ時のときと同様に多くの書類が必要です。

審査時に必要な書類に関しては、下記のページで詳細を確認してください。

借り換えの際と新規借入時の必要書類は基本的に同じですが、一部書類が異なります。

新規借入れ時とは別に必要な書類と、借り換え時に不要な書類について見ていきましょう。

仮審査・本審査は新規借入れの場合と基本的に同じ書類が必要だが、一部異なる

借り換えの仮審査・本審査時に必要な書類は、新規借入れ時と基本的に同じです。

ただし、新規借入れ時とは取扱いが異なる書類も一部あります。異なる書類例は以下のとおりです。

■新規借入れ時と借り換え時で取り扱いが異なる書類例

【新規借入れ時とは別に必要な書類の例】
  • 現在借入れ中の住宅ローンの返済予定表、残高証明書など
  • 直近のローン返済履歴を確認できる返済用口座の通帳コピーなど
【借り換え時には不要な書類の例】
  • 工事請負契約書や見積書など、新築に限り必要な不動産関係書類
    ※借り換え時に不要な書類は、物件種別(戸建てかマンションか)によっても異なる

いずれの書類も、金融機関によって必要の有無が異なります。

上記を参考にしつつ、借り換えを考えている金融機関にしっかり確認したうえで、書類を準備するようにしてくださいね。

借り換えにかかる時間は約1か月~1か月半

借り換えにかかる時間は約1か月~1か月半です。

書類の不備などがなく、契約日や司法書士との面談日をスムーズに調整できれば、申し込みから1か月で借り換えることも可能ですよ。

借り換えを早く終わらせるために何より大切なのは、必要書類の準備と正確な記入(オンラインであれば入力)です。

あらかじめ書類をしっかり準備しておけば記入間違いも防げますし、仮審査から本審査への手続きもスムーズに進めることができます。

スムーズに借り換えるためにも、「必要書類を準備して見ながら記載する」を徹底するようにしてくださいね。

まとめ

住宅ローンの借り換えは、諸費用の準備から始まり、仮審査~本審査、契約完了後に抵当権設定が終わって、融資実行という流れで進みます。

不備がなければ、申し込みから1か月~1か月半ほどで借り換えを完了することができますよ。

借り換えをよりスムーズに進めるための重要なポイントは、

  1. 審査を有利にするためにも、借り換え諸費用はしっかり準備し、他の借入れも完済させておく
  2. 借り換えの必要書類は新規借入れ時とほぼ同じだが、返済予定表など一部取り扱いが異なる
  3. 審査時に記入する書類に不備があれば手続きも遅れるので、仮審査時から書類をしっかり用意しておく

の3つです。

各ポイントに気を付けて、より良い住宅ローンへの借り換えを実現してくださいね。

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