• 2020.02.27

住宅ローンの借り換えで多く借りることはできる?オーバーローンのOKケースと注意点

丸とペケの札を持つスーツ姿の男性
auじぶん銀行

住宅ローンの借り換えの際、「ついでに住宅ローンを多く借りたい」という方もいるのではないでしょうか。

結論から言うと、多く借りたい目的によっては、住宅ローンの借り換えで多く借りることも可能です

例えば下記のような理由であれば、借り換えの際に既存の住宅ローンの残債より多い金額を借りることも可能です。

住宅ローンの借り換えで多く借りられるケース

  • リフォーム費用を上乗せする場合
  • 諸費用分を上乗せする場合

しかし、家具や車を購入するために住宅ローンを利用することは違法とされています

借り換えで多く借りることは可能ですが、多く借りたい目的によって利用できるか否かは異なる点には注意しましょう。

この記事では、住宅ローンの借り換えで多く借りられるケースと、借りられないケースについて詳しく解説していきます。

多く借りる際の注意点から、借り換えにおすすめの住宅ローンまで説明していきますので、住宅ローンを多めに借りたいという方は必見です。

この記事を執筆・監修している専門家

執筆者

白坂大介

ジョインコントラスト株式会社 代表取締役

当サイトの執筆監修を担当しているファイナンシャルプランナーの白坂と申します。マイホームを購入する方にとって、住宅ローンは長く付き合っていくものです。しかし専門用語も多く「よく分からない」とご相談に来られる方は年々増えています。当サイトでは記事を読まれた方が自分にあった住宅ローン探しの参考となるよう「分かりやすい記事」を心掛けています。

編集者

ナビナビ住宅ローン編集部

住宅ローンを組む時に抱える「どうやって住宅ローンを選べば良いかが分からない」「金利の違いがよく分からない」「一番お得に借りられるローンはどれなの?」といった疑問・不安を解決できるように解説していきます。

住宅ローンの借り換えで多く借りられるケース

前述のとおり、住宅ローンを借り換えることにより、ローンを多く借りることは可能です。

しかし、借り換えをしたからと言って、すべてのケースで住宅ローンを多く借りられるというわけではありません。

そこでまずは、住宅ローンの借り換えで多く借りられるケースをご紹介します。

リフォーム費用を上乗せする場合

住宅ローンの返済中であっても、マイホームをリフォームする際は「リフォームローン」を借り入れることが基本です。しかし、リフォームローンは住宅ローンよりも金利が高くなる傾向にあるため、躊躇してしまうという方も多いでしょう。

このような時は、新たな金融機関で住宅ローンを借り換えして、その中にリフォーム費用を組み込ませるという方法がおすすめです。これにより、住宅ローンの低い金利の恩恵が受けられるだけでなく、リフォームの費用分も住宅ローンとして1つにまとめることができます。

現在、多くの金融機関では「リフォーム費用を含めた住宅ローンの借り換え」プランが提供されています。住宅ローンの借り換えとあわせて、リフォームも検討しているのであれば、この方法が最もおすすめと言えるでしょう。

諸費用分を上乗せする場合

金融機関で住宅ローンを借りる際は、諸費用がかかります。金融機関によっては住宅ローンに諸費用分を上乗せすることも可能となっています。

住宅ローンの借り換えの際は、数十万~数百万円の諸費用分を上乗せして借り入れることができます。

しかし、ローン残高によっては上乗せできない可能性もあるため、諸費用分を上乗せして住宅ローンを多く借りようと考えている方は、事前に必ず相談しておきましょう。

物件購入時に家具や車などの費用も合わせて借りるのは違法

マイホームを購入した際は、「家具・家電など生活に必要なものをすべて新しいものに変えたい」と考える方も多いでしょう。自己資金に余裕がない方の場合、住宅ローンを多く借りたいと考えるのは自然なことです。

家具や家電など、マイホームの購入費用とは関係のないものを購入するために、住宅ローンを多めに借りる方法のことを「オーバーローン」と言います。

マイホームの購入に必要となる金額以上の融資を受けられるオーバーローンは、多めに住宅ローンを借りたいという方にとって魅力的に見えるでしょう。

しかし、オーバーローンは契約違反である上、場合によっては違法行為となってしまう可能性もあります。

オーバーローンをおすすめしない理由

住宅ローンは、負債者(ローンの契約者)本人の住宅を購入するためにあるものです。実際に、契約書や審査項目には資金の「使用目的」が明記されており、ほぼすべてが「住宅の購入資金」のみとなっています。

さらに、お金を貸す金融機関は住宅を担保としています。これにより金融機関は、債務者がもし住宅ローンを返済できなくなった場合、債務者の住宅を売却し、残った返済額を回収することができます。

しかし、債務者が住宅の購入費以上の金額で融資を受ける、いわゆるオーバーローンをしていた場合は、住宅ローンの契約を結んだ時点で既に「担保価値の方が低い」ということとなります。

そのため金融機関は、債務者が住宅ローンを返済できなくなったとき、住宅を売却しても残った返済額を回収できなくなる可能性が高くなります。

このように、金融機関にとって非常にリスクが高いことから、オーバーローンはほとんどの金融機関で認められていません。

意図的ではないオーバーローンだとしても、契約に違反してしまう可能性が高く、違法行為とみなされるケースもあるため、確実に融資を受けられるようオーバーローンはしないことをおすすめします。

オーバーローンの申込はばれるのか

「金融機関にやや多めの住宅ローンの申込をしても、バレないのではないだろうか」と考える方も少なからずいるはずです。しかし金融機関の住宅ローンでは、必要書類として必ず「不動産売買契約書」「工事請負契約書」を申込時に提出しなければなりません。

不動産売買契約書や工事請負契約書には、当然住宅の購入費が記載されています。そのため、金融機関に住宅ローンを多く申し込んでも、書類に記載されている費用と異なることから、確実にばれると言っても過言ではありません。

もし事前審査に通っても、後の正式審査では落とされてしまう可能性も大いにあります。一度オーバーローンにより審査に落ちてしまった際、もしも次の審査でオーバーローンの申込をせず正確な金額で住宅ローンの申込をしても、審査基準や時間に悪影響を及ぼす可能性も考えられます。

つまり、オーバーローンで住宅ローンの申込をするということは、ほぼ無駄と言っても良いでしょう。

特に住宅ローンの借り換えは、「残っている住宅の購入費はそのままに、金利の低い金融機関に借り換えてお得にする」という目的で行う方が多く、「今よりも多く借りたい」ことを目的に住宅ローンを借り換える方はほとんどいません。

さらに、前述のとおり借り換えは、すべてのケースで住宅ローンを多く借りられるというわけではありません。

住宅ローンの借り換えで多く借りたい場合は、誤った方法で申込をせずに、ご紹介したリフォーム費用・諸費用分の上乗せなど、正しい方法で申込をする必要があります。

住宅ローンは返済途中での増額はできない

住宅ローンの契約を既に結んでいる場合、同じ金融機関で借入金額を増額することは困難だと言えます。

そもそも住宅ローンは、「マイホームの購入資金」を用意することを目的に、購入する住宅を担保として融資を受けるためのローンです。そのため、既にマイホームを購入して住宅ローンの契約を結んでいる場合の増額は「困難」と言われているのです。

増額したいときの対処方法

もちろん、住宅ローンの返済途中での増額は完全に不可能だというわけではありません。借入先である金融機関などに交渉し、追加融資に応じてもらえたケースも存在します。しかし、基本的には「ほぼ不可能」だと言っても過言ではないほど困難で、金融機関に交渉して増額することが現実的な対処方法とは言えません。

それでも、「増額したい!追加融資を受けたい!」という場合は、自己資金から切り崩す、もしくは親・兄弟など親族などからお金を借りるしかありません。

本来であれば、「住宅ローンの契約中に増額をしなければならない」という事態を防ぐことが大切です。住宅ローンの契約前や契約後すぐに、あらかじめキャッシュフロー表を作成するなどして、ライフプランニングをしておきましょう

借り換えで多く借りる場合の注意点

前述のとおり、住宅ローンの借り換えで多く借りることは可能です。しかし、住宅ローンの借り換えで多く借りる場合は、1点だけ注意しておくべきことがあります。

住宅ローンの借り換えであっても、借入先が変われば、新規で契約を結ぶことに変わりはありません。そのため、初めて住宅ローンを借り入れた際と同じように、事務手数料や保証料といった諸費用が必要になります。

そもそも住宅ローンの借り換えは、低い金利の住宅ローンに借り換えることで、総返済額を減らすことができるという点が大きなメリットでもあります。しかし、これらの諸費用を含めたトータルコストで見ると、借り換えた方がトータルコストが高くなるという可能性もあるため、事前に返済のシミュレーションをしておくことが大切です。

借り換えで多く借りるなら、利息負担の少ない住宅ローンを選ぼう

借り換えでローン残高より多く借りたいなら、

  • 金利の低い住宅ローン
  • 諸費用の低い住宅ローン

という2つのポイントを意識した上で、金融機関を検討しましょう。

当然のことですが、借り換えで多く借りるということは、それだけ借りる金額が大きくなるということ。

借りる金額が大きければ金利の影響も大きくなり、毎月の返済額も高くなってしまいます

金利の低い住宅ローンであれば、利息の負担を抑えやすいため、多く借りることのデメリットを軽減しやすいのです

ここでは「金利の低さ」と「諸費用の低さ」という2つの観点から、おすすめの住宅ローンを紹介していきます。

借り換えにおすすめの住宅ローン

変動金利が特に低い「auじぶん銀行住宅ローン」

auじぶん銀行は、三菱UFJ銀行とKDDIが共同出資をしているネット銀行です。

auじぶん銀行住宅ローンの、最も大きな魅力は「低金利」である点

特に「変動金利」は最大引下げ金利が非常に低いため、借り換えによるメリットを受けやすく、返済負担を大きく下げられる可能性があります。

また団信の充実度も魅力のひとつで、

  • がんと診断されるとローン残高の50%が保障される「がん50%保障団信
  • けがや病気で180日以上入院すると、住宅ローン残高が0円になる「全疾病保障

という2つの特徴的な団信を、保険料0円で付帯できます

「通常の団信だけだと不安だけど、金利を上乗せして保険に加入するほどではない気がする……」と、考えている方にとってもおすすめです。

auじぶん銀行住宅ローンのおすすめポイント

  • 変動金利・固定金利ともに金利が比較的低い
  • 全疾病保障とがん50%保障団信が無料で付帯される
  • 店舗に訪れなくても住宅ローンの契約ができる

【公式】auじぶん銀行で事前審査に申し込む

auじぶん銀行
適用金利
変動金利
0.380%

2020年04月適用金利

じぶんでんきをセットでご契約の場合

全期間引下げプラン

当初10年固定
0.520%

2020年04月適用金利

当初期間引下げプラン

じぶんでんきをセットでご契約の場合

当初20年固定
0.891%

2020年04月適用金利

当初期間引下げプラン

じぶんでんきをセットでご契約の場合

全固定35年
1.235%

2020年04月適用金利

当初期間引下げプラン

じぶんでんきをセットでご契約の場合

保証料 事務手数料 審査期間
無料 借入金額×2.20%(税込) 2週間程度
返済方法 来店 繰上げ返済手数料
- 不要 無料
固定期間 借入可能額 対応地域
2~35年 500万円~1億円 全国

関連記事auじぶん銀行住宅ローンのメリット・デメリット総まとめ、申し込むべきか5分で分かる!

固定20年の手数料が安い「新生銀行住宅ローン」

新生銀行は、全国に店舗を展開する銀行です。

新生銀行の住宅ローンの魅力はいくつかありますが、その中でも特に大きなメリットは、

  • 固定20年の金利が低く、諸費用も安い
  • 変動金利が低い
  • 契約日の金利が適用されるので、返済計画を立てやすい

という3つです。

特に当初固定金利タイプの事務手数料が安いため、借り換えの諸費用をできるだけ抑えたい方におすすめです

なかでも固定20年は金利も低いため、お得度の高い住宅ローンと言えますね。

ただし「変動金利(半年型)タイプ<変動フォーカス>」では、変動金利の5年ルールや125%ルールが適用されない点には注意しましょう

【公式】新生銀行で事前審査に申し込む

新生銀行
適用金利
変動金利
0.450%

2020年04月適用金利

当初10年固定
0.800%

2020年04月適用金利

当初20年固定
0.950%

2020年04月適用金利

全固定25年
1.100%

2020年04月適用金利

全固定35年
1.300%

2020年04月適用金利

保証料 事務手数料 審査期間
無料 1,変動フォーカス:借入金額×2.20%、2,その他:55,000円(税込) 2週間程度
返済方法 来店 繰上げ返済手数料
- 必要 無料
固定期間 借入可能額 対応地域
1~35年 ~1億円 全国

関連記事新生銀行で住宅ローンを借りる前に必ず読もう!注意点と口コミ調査

まとめ

住宅ローンの借り換えで多く借りたい方は、契約違反となる可能性のあるオーバーローンで申込をするのではなく、正しい方法で申込をしましょう。

また、住宅ローンの借り換えによって総返済額が大きくなり、かえって負担となってしまっては意味がありません。

ここまでの内容を参考に、ぜひ自分に合った金融機関で住宅ローンを選んでください。
住宅ローン シミュレーション
auじぶん銀行
おすすめ住宅ローン
住信SBIネット銀行
満足度
4.5
住信SBIネット銀行
最低金利
0.428%

2020年04月適用金利

変動金利

借り換え金利

総合人気ランキング
1位 auじぶん銀行
満足度
4.7
auじぶん銀行
最低金利
0.380%

2020年04月適用金利

変動金利

全期間引下げプラン

じぶんでんきをセットでご契約の場合

2位 住信SBIネット銀行
満足度
4.5
住信SBIネット銀行
最低金利
0.428%

2020年04月適用金利

変動金利

借り換え金利

3位 三菱UFJ銀行
満足度
4.4
三菱UFJ銀行
最低金利
0.390%

2020年04月適用金利

当初3年固定

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