• 2019.09.05
  • 2019.11.07

住宅ローンの借り換えで多く借りることはできる?オーバーローンのOKケースと注意点

丸とペケの札を持つスーツ姿の男性
じぶん銀行

住宅ローンの借り換えの際は、「ついでに住宅ローンを多く借りたい」という方もいるのではないでしょうか。

結論から言うと、リフォーム費用を上乗せしたり、諸費用分を上乗せするなど、住宅ローンの借り換えで多く借りられるケースは実際に存在します。

しかし、家具購入や車などを購入するために住宅ローンを利用する「オーバーローン」での借り換えは違法とされているため、たとえ借り換えであっても住宅ローンを多く借りることはできません

そこで今回は、住宅ローンの借り換えで多く借りられるケースと、借りられないケースを詳しくご紹介します。

多く借りる際の注意点から、借り換えにおすすめの住宅ローンまで説明していきますので、住宅ローンを多めに借りたいという方は必見ですよ

執筆者情報

白坂大介

白坂大介

当記事の執筆を担当しているジョインコントラストの白坂と申します。 マイホームを購入する方にとって、住宅ローンは基本的に長く付き合っていくもの。しかし普段から慣れ親しんだものではないため、「よく分からない」と悩む方も少なくないでしょう。当記事は、記事を読んでくださった方が悩むことなく理解できるよう、「分かりやすく丁寧な記事」であることを心掛けています。

住宅ローンの借り換えで多く借りられるケース

前述のとおり、住宅ローンを借り換えることにより、ローンを多く借りることは可能です。

しかし、借り換えをしたからと言って、すべてのケースで住宅ローンを多く借りられるというわけではありません。

そこでまずは、住宅ローンの借り換えで多く借りられるケースをご紹介します。

リフォーム費用を上乗せする場合

住宅ローンの返済中であっても、マイホームをリフォームする際は「リフォームローン」を借り入れることが基本です。しかし、リフォームローンは住宅ローンよりも金利が高くなる傾向にあるため、躊躇してしまうという方も多いでしょう。

このような時は、新たな金融機関で住宅ローンを借り換えして、その中にリフォーム費用を組み込ませるという方法がおすすめです。これにより、住宅ローンの低い金利の恩恵が受けられるだけでなく、リフォームの費用分も住宅ローンとして1つにまとめることができます。

現在、多くの金融機関では「リフォーム費用を含めた住宅ローンの借り換え」プランが提供されています。住宅ローンの借り換えとあわせて、リフォームも検討しているのであれば、この方法が最もおすすめと言えるでしょう。

諸費用分を上乗せする場合

金融機関で住宅ローンを借りる際は、諸費用がかかります。金融機関によっては住宅ローンに諸費用分を上乗せすることも可能となっています。

住宅ローンの借り換えの際は、数十万~数百万円の諸費用分を上乗せして借り入れることができます。

しかし、ローン残高によっては上乗せできない可能性もあるため、諸費用分を上乗せして住宅ローンを多く借りようと考えている方は、事前に必ず相談しておきましょう。

物件購入時に家具や車などの費用も合わせて借りるのは違法

マイホームを購入した際は、「家具・家電など生活に必要なものをすべて新しいものに変えたい」と考える方も多いでしょう。自己資金に余裕がない方の場合、住宅ローンを多く借りたいと考えるのは自然なことです。

家具や家電など、マイホームの購入費用とは関係のないものを購入するために、住宅ローンを多めに借りる方法のことを「オーバーローン」と言います。

マイホームの購入に必要となる金額以上の融資を受けられるオーバーローンは、多めに住宅ローンを借りたいという方にとって魅力的に見えるでしょう。

しかし、オーバーローンは契約違反である上、場合によっては違法行為となってしまう可能性もあります。

オーバーローンをおすすめしない理由

住宅ローンは、負債者(ローンの契約者)本人の住宅を購入するためにあるものです。実際に、契約書や審査項目には資金の「使用目的」が明記されており、ほぼすべてが「住宅の購入資金」のみとなっています。

さらに、お金を貸す金融機関は住宅を担保としています。これにより金融機関は、債務者がもし住宅ローンを返済できなくなった場合、債務者の住宅を売却し、残った返済額を回収することができます。

しかし、債務者が住宅の購入費以上の金額で融資を受ける、いわゆるオーバーローンをしていた場合は、住宅ローンの契約を結んだ時点で既に「担保価値の方が低い」ということとなります。

そのため金融機関は、債務者が住宅ローンを返済できなくなったとき、住宅を売却しても残った返済額を回収できなくなる可能性が高くなります。

このように、金融機関にとって非常にリスクが高いことから、オーバーローンはほとんどの金融機関で認められていません。

意図的ではないオーバーローンだとしても、契約に違反してしまう可能性が高く、違法行為とみなされるケースもあるため、確実に融資を受けられるようオーバーローンはしないことをおすすめします。

オーバーローンの申込はばれるのか

「金融機関にやや多めの住宅ローンの申込をしても、バレないのではないだろうか」と考える方も少なからずいるはずです。しかし金融機関の住宅ローンでは、必要書類として必ず「不動産売買契約書」「工事請負契約書」を申込時に提出しなければなりません。

不動産売買契約書や工事請負契約書には、当然住宅の購入費が記載されています。そのため、金融機関に住宅ローンを多く申し込んでも、書類に記載されている費用と異なることから、確実にばれると言っても過言ではありません。

もし事前審査に通っても、後の正式審査では落とされてしまう可能性も大いにあります。一度オーバーローンにより審査に落ちてしまった際、もしも次の審査でオーバーローンの申込をせず正確な金額で住宅ローンの申込をしても、審査基準や時間に悪影響を及ぼす可能性も考えられます。

つまり、オーバーローンで住宅ローンの申込をするということは、ほぼ無駄と言っても良いでしょう。

特に住宅ローンの借り換えは、「残っている住宅の購入費はそのままに、金利の低い金融機関に借り換えてお得にする」という目的で行う方が多く、「今よりも多く借りたい」ことを目的に住宅ローンを借り換える方はほとんどいません。

さらに、前述のとおり借り換えは、すべてのケースで住宅ローンを多く借りられるというわけではありません。

住宅ローンの借り換えで多く借りたい場合は、誤った方法で申込をせずに、ご紹介したリフォーム費用・諸費用分の上乗せなど、正しい方法で申込をする必要があります。

住宅ローンは返済途中での増額はできない

住宅ローンの契約を既に結んでいる場合、同じ金融機関で借入金額を増額することは困難だと言えます。

そもそも住宅ローンは、「マイホームの購入資金」を用意することを目的に、購入する住宅を担保として融資を受けるためのローンです。そのため、既にマイホームを購入して住宅ローンの契約を結んでいる場合の増額は「困難」と言われているのです。

増額したいときの対処方法

もちろん、住宅ローンの返済途中での増額は完全に不可能だというわけではありません。借入先である金融機関などに交渉し、追加融資に応じてもらえたケースも存在します。しかし、基本的には「ほぼ不可能」だと言っても過言ではないほど困難で、金融機関に交渉して増額することが現実的な対処方法とは言えません。

それでも、「増額したい!追加融資を受けたい!」という場合は、自己資金から切り崩す、もしくは親・兄弟など親族などからお金を借りるしかありません。

本来であれば、「住宅ローンの契約中に増額をしなければならない」という事態を防ぐことが大切です。住宅ローンの契約前や契約後すぐに、あらかじめキャッシュフロー表を作成するなどして、ライフプランニングをしておきましょう

借り換えで多く借りる場合の注意点

前述のとおり、住宅ローンの借り換えで多く借りることは可能です。しかし、住宅ローンの借り換えで多く借りる場合は、1点だけ注意しておくべきことがあります。

住宅ローンの借り換えであっても、借入先が変われば、新規で契約を結ぶことに変わりはありません。そのため、初めて住宅ローンを借り入れた際と同じように、事務手数料や保証料といった諸費用が必要になります。

そもそも住宅ローンの借り換えは、低い金利の住宅ローンに借り換えることで、総返済額を減らすことができるという点が大きなメリットでもあります。しかし、これらの諸費用を含めたトータルコストで見ると、借り換えた方がトータルコストが高くなるという可能性もあるため、事前に返済のシミュレーションをしておくことが大切です。

借り換えにおすすめの住宅ローン

各金融機関には、それぞれ特徴があります。人によってそれぞれ、金融機関や住宅ローンを選ぶ基準は異なるものの、借り換えの際はより良い金融機関を選び直すためにも、「借り換えに向いている住宅ローン」をきちんとチェックしておかなければなりません。

そこで最後に、借り換えにおすすめの住宅ローンを、各金融機関の特徴やおすすめポイントとあわせてご紹介します。住宅ローンの借り換え先に悩んでいる方は、ぜひ参考にしてください。

新生銀行住宅ローン

新生銀行は、全国に店舗を展開する普通銀行です。店舗数はそれほど多いわけではありませんが、24時間365日営業のインターネットバンキングがあるため、いつでもどこでもパソコンやスマホで気軽に利用することができます。

【新生銀行】住宅ローンのおすすめポイント

  • 保証料・団信保険料などの諸費用が安い
  • 知識豊富な専門担当者によるサポート体制が整っている
  • 住宅ローンの契約者はステップアッププログラムの最上級ランクとなる

新生銀行の住宅ローンの大きな魅力は、保証料・一部繰上手数料・団体信用生命保険料などのさまざまな諸費用が格安、もしくは「0円」である点です。

通常、住宅ローンを契約する際は、借り換えであっても諸費用が必要です。特に事務手数料や保証料は負担割合が大きく、諸費用だけでも数十万~数百万円という費用がかかります。
お得になることの多い借り換えですが、諸費用などがかさみ、結果的に実質金利が上がってしまったというケースもあります。

また、新生銀行住宅ローンは「新生ステップアッププログラム」を提供しています。新生ステップアッププログラムは、取引額や残高などの条件に応じて3つのステージがあり、ランクによって、「振込手数料無料」など、さまざまなサービスが優遇されます。

「住宅ローンの借り換えをしたいけど、諸費用などで結局費用がかかってしまうのはイヤ!」と考える方や、自己資金にそれほど余裕がない方におすすめの住宅ローンと言えるでしょう。

じぶん銀行住宅ローン

じぶん銀行は、三菱UFJ銀行とKDDIが共同出資をしているネット銀行です。

最近では、ネット上で住宅ローンの審査を申し込むことができる銀行も増加傾向にあります。

しかし、実際の手続きにおいては必要書類を最寄りの店舗に持ち込んだり、郵送したりするなどの面倒な作業を行わなければならない銀行も多いものです。

そのため時間が無い方や、簡単に手続きを終わらせたいという方には不向きだと言えます。

しかし、じぶん銀行の住宅ローンはネット銀行であるため、店舗に訪れる必要はもちろんありません。それどころか、必要書類の郵送など手続きの面倒な作業も一切不要で、最短10日で契約が完了できる場合もあります。

【じぶん銀行】住宅ローンのおすすめポイント

  • 店舗に訪れなくても住宅ローンの契約ができる
  • 変動金利・固定金利ともに金利が比較的低い
  • 全疾病保障とがん50%保障団信が無料で付帯される

そんなじぶん銀行の最も大きな魅力は、「低金利」である点です。特に変動金利では最大引下げ金利が非常に低く、住宅ローンを検討している多くの方に人気があります。

さらに、じぶん銀行の住宅ローンの魅力はそれだけではありません。

住宅ローンを組むにあたり、多くの人が悩むポイントである「団体信用生命保険」。疾病特約を付けたいと考える場合は、金利を上乗せしなければなりません。

しかし、じぶん銀行の住宅ローンは、全疾病保障とがん50%保障団信が無料で付帯されます。通常の団体信用生命保険だけでなく、幅広いシーンで保険金が支払われるため、万一のことがあっても安心です。

「通常の団体信用生命保険では不安だが、金利を上乗せしてまで保険に加入することは躊躇してしまう」という方には、非常におすすめの住宅ローンと言えるでしょう。

まとめ

住宅ローンの借り換えで多く借りたい方は、契約違反となる可能性のあるオーバーローンで申込をするのではなく、正しい方法で申込をしましょう。

また、住宅ローンの借り換えによって総返済額が大きくなり、かえって負担となってしまっては意味がありません。

ここまでの内容を参考に、ぜひ自分に合った金融機関で住宅ローンを選んでください。
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住宅ローン シミュレーション
じぶん銀行
おすすめ住宅ローン
住信SBIネット銀行
満足度
4.5
住信SBIネット銀行
最低金利
0.418%

変動金利

2019年11月適用金利

借り換え金利

総合人気ランキング
1位 じぶん銀行
満足度
4.7
じぶん銀行
最低金利
0.380%

当初固定2年

2019年11月適用金利

2位 住信SBIネット銀行
満足度
4.5
住信SBIネット銀行
最低金利
0.418%

変動金利

2019年11月適用金利

借り換え金利

3位 三菱UFJ銀行
満足度
4.4
三菱UFJ銀行
最低金利
0.390%

当初固定3年

2019年11月適用金利

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