• 2020.09.25

住宅ローンを変動金利へ借り換えるべきかを判断する3つのポイント。安心して借り換えるコツ

監修者: 中野良唯 (ジョインコントラスト株式会社)
変動金利へ借り換えるべきかを判断する3つのポイント。安心して住宅ローンを借り換えるコツ
  • 変動金利への借り換えで100万円以上得するケースもある
  • 変動金利では金利上昇への対策が重要
  • 毎月返済額の25%の貯蓄ができるかが目安

変動金利への借り換えを検討しているなかで、「借り換えたいけど金利上昇が怖い」と感じている方も多くいます。

変動金利は金利が低い一方で、「リスクが高い」というイメージもありますよね。

しかし、変動金利での金利上昇は、事前にリスクに備えておけば必要以上に不安になる必要はありません

当ページでは、変動金利へ借り換える際の注意点や、安心して借り換えるための判断ポイントを紹介します。

ぜひ参考になさってください。

この記事を執筆・監修している専門家

監修者

中野良唯

ジョインコントラスト株式会社

保有資格・検定

AFP、宅地建物取引士

大手ハウスメーカーでの営業所長を経て、生命保険会社へFPとして転職。 その後、独立系FPとしてコンサルティングの幅を広げるためジョインコントラスト株式会社へ移籍。 現在は「家計教師.com」に所属するFPとして、家計の個別コンサルティングや各種セミナー、企業や学校などで講演会なども行なっています。

執筆者

政所温也

株式会社Choices 代表取締役

保有資格・検定

2級ファイナンシャル・プランニング(FP)技能士、損害保険募集人、損保自動車専門試験合格

2010年にファイナンシャルプランナー(FP)として独立し活動中。過去に大手金融ニュースメディアや損保公式サイトでも執筆活動を行った実績があり、「読みやすく理解しやすいライティング」を得意としている。2020年9月現在で、1,700記事以上の執筆実績がある。

編集者

ナビナビ住宅ローン編集部

住宅ローンを組む時に抱える「どうやって住宅ローンを選べば良いかが分からない」「金利の違いがよく分からない」「一番お得に借りられるローンはどれなの?」といった疑問・不安を解決できるように解説していきます。

住宅ローンを変動金利へ借り換える際の注意点

まずは住宅ローンを固定金利から、変動金利へ借り換える際の注意点を見ていきましょう。

変動金利への借り換える際の注意点

特に固定金利では気にする必要がなかった「金利上昇リスク」について理解した上で、正しい対策を求められます。

変動金利へ借り換えることでかえって損をしてしまわないように、しっかり確認しておいてくださいね。

金利が上昇すると返済負担が大きくなる

変動金利のリスク

変動金利は半年に1回金利の見直しがあるため、市場の金利が上昇すれば返済負担は大きくなります

金融機関のホームページを見ると変動金利の低さが推されていますが、借り入れ当初の金利が約束されるのは半年間だけです

以下の表は借入当初から10年後に、年0.525%から年1.525%へ金利が上昇した場合の例です。

10年後に金利が1%が上昇した場合の返済額
  上昇なし 10年後に1%上昇した場合
金利 0.525% 当初10年間…0.525%
11年目以降…1.525%
毎月の返済額 7万8,207円 当初10年間…7万8,207円
11年目以降…8万8,177円
総返済額(諸費用除く) 3,284万6,960円 3,583万7,932円

※借入金額3,000万円 / 返済期間35年 / 当初の借入金利 0.525% / 元利均等返済
住宅保証機構の住宅ローンシミュレーションを使用し算出。
※各返済額はあくまで概算値です。実際には融資実行日のズレによりわずかな差額が生じる場合があります。

今回の例では、金利上昇がなかった場合と比べて毎月の返済額は約1万円、諸費用を除いた総返済額では約300万円の負担増となっています。

変動金利のポイント①

2020年現在では、変動金利は0.5%を下回るという過去にない水準の低さです。

しかし、返済中に金利が上昇しないという保証はないため、必ず金利上昇時の対策を考えた上で借り換えを行いましょう

将来の金利予想は現実的ではない

将来の金利が上がるかどうかを予測したいところですが、金利を予想するのは現実的ではありません

マイナス金利の導入によって、政府の計画通りに物価が上昇すれば住宅ローンの金利も上がるでしょう。

しかし、「いつ」「何%程度の上昇」で実現するかを予測するのは、ハッキリ言って不可能なのです

変動金利のポイント②

変動金利を選ぶということは、「将来金利がどうなるのかわからない」という不確実性を選ぶということ。

金利が上がるかどうかを予測するのではなく、「金利が上昇した場合の対策」を考えておきましょう

借り換えには諸費用がかかる

住宅ローンの借り換えには、新規借り入れ時と同様に諸費用が必要になります。

金融機関によって詳しい金額は異なりますが、概ね30万円~100万円ほどかかると考えておきましょう

借り換え手数料の早見表
項目 手数料の目安
融資事務手数料 【都市銀行(保証料型)】3万3,000円
【ネット銀行(手数料型)】融資額の2.2%
保証料 【都市銀行(保証料型)】30万~50万円程度(融資額の2%程度)
【ネット銀行(手数料型)】0円
印紙税 2万円
登録免許税 融資額の0.4%
司法書士報酬 5~10万円程度
全額繰り上げ返済手数料 3万円程度
保証会社の事務手数料 1万円程度

変動金利のポイント③

変動金利への借り換えでは金利の低さだけではなく、諸費用を含めた上でお得になる金融機関を選ぶ必要があります

諸費用を含めた金額のシミュレーションは、当サイトの借り換えシミュレーションツールを使えば1分で調べられるため、ぜひご活用ください。

安心して変動金利へ借り換えるための判断ポイント

変動金利のリスクを知ると、借り換えるべきなのか悩んでしまいますよね。

「自分は変動金利へ借り換えても良いのか」
「金利が上がっても返済できるのか」

このような不安を感じている場合は、下記3つのポイントをチェックしてみましょう。

変動金利へ借り換えるべきかを判断するポイント

借り換えることでお得になるのか

まずは現在の住宅ローン状況を整理し、借り換えでメリットを受けられるのかどうかを確認しましょう

ここで言う変動金利への借り換えメリットとは、「利息の軽減効果があるかどうか」です。

一般的には下記の条件に該当する場合は、住宅ローンの借り換えで大きく利息を軽減できる可能性があります。

借り換えメリットを受けられる目安条件

  1. 借り換え前後の金利差が1%以上
  2. 住宅ローン残高が1,000万円以上
  3. 住宅ローンの残返済期間が10年以上

ただし、近年では諸費用の安い住宅ローン商品も多く、金利差0.3%ほどでも借り換えメリットを得られるケースもあります

借り換えでどのくらいお得になるのかを確認するには、下記の借り換えシミュレーションツールもご活用ください。

毎月返済額の25%以上を貯金できるか

変動金利に借り換える際は、毎月しっかりと貯金できる余裕があるのかも重要です。

具体的には、「毎月の住宅ローン返済額の25%ほどを貯金に回す余力があるのかどうか」を確認しましょう

25%という基準は、変動金利の125%ルール(後述)に基づくものです。変動金利では金利が上昇しても、毎月返済額は以前の125%までに抑えられます。

そのため、「25%を貯金で用意しておけば、金利が上昇しても返済できる」という考え方です

変動金利の「5年ルール」と「125%ルール」とは

変動金利を元利均等返済方式で利用する際は、「5年ルール」と「125%ルール」という2つのルールが適用されます。

5年ルールとは、返済中に金利が上昇しても、5年間は毎月のローン返済額が変わらないルールのこと。

125%ルールは、金利が上昇しても、従来のローン返済額の125%を超えないというルールです。

5年125%ルール

一見すると返済者に優しいルールのようにも見えますが、注意点もあります。

5年・125%ルールの注意点

「毎月の返済額の負担は抑えられても、本来の適用金利は上がる」という点に注意しましょう。

表面上は負担が軽くなっているように見えますが、実際の総返済額は確実に増加しています。いつかはその未払い利息額は支払わなければいけません。

もし25%以上の貯金をするのが難しい場合は、固定金利への借り換えも検討してみましょう。

近年の金利の低さでは、固定金利から固定金利への借り換えでも、十分に経済的メリットを得られる可能性があります。

借り換えできる健康状態か

借り換え時には健康診断が必要となる

最後に、借り換えをできる健康状態かどうかを確認することも大切です

多くの銀行では団体信用生命保険(団信)の加入を必須にしているため、団信に加入できる健康状態でなければ借り換えできない可能性があります

また、新規借り入れ時よりも年齢を重ねている背景から、借り換えの審査は厳しく見られる傾向にあります。

5年以内の健康状態を問われるので、入院や手術などの傷病歴を確認し、不安な場合は借り換えを検討している銀行へ相談しましょう

変動金利への借り換えメリット

変動金利への借り換えでは注意するべき点もいくつかありますが、それでも多くのメリットが存在します

ここでは、変動金利への借り換えで得られるメリットをおさらいしておきましょう。

変動金利への借り換えメリット

金利差の分だけ返済負担の軽減になる

借り換えでお得になる理由は、住宅ローンの金利が引き下げられることで利息負担が少なくなるためです

例として、住宅ローン残高2,000万円、残りの返済期間20年、金利年1.7%の人が、0.525%の変動金利に借り換えた場合を見てみましょう。

  借り換え前(年1.7%) 借り換え後(年0.525%) 差額
毎月の返済額 9万8,359円 8万7,803円 -1万556円
残り20年間の返済額 2,360万6,160円 2,107万2,720円 -253万3,440円

※借り換え条件:住宅ローン残高 2,000万円 / 残りの返済期間 20年 / 借り換え前の金利 年1.7% / ボーナス払いなし / 元利均等返済
※当サイトの借り換えシミュレーションツールを使用し算出。
※各返済額はあくまで概算値です。実際には融資実行日のズレによりわずかな差額が生じる場合があります。

上記の例では変動金利に借り換えることで、

  • 毎月の返済額…約1万円軽減
  • 残り20年間の返済額…約253万円軽減

という2つの大きなメリットを得ることができます。

借り換えに別途必要な諸費用を50万円~60万円と想定しても、経済的メリットは200万円近くになるのです

借り換え前後の金利差をチェック

借り換え前後の金利の差が大きいほど、借り換えによるメリットも大きくなります。

借り換え先の金融機関を比較する際は、必ず金利差を確認しておきましょう。

異なる団信やサービスを受けられる

住宅ローンを借りる金融機関が変われば、受けられる団信や付帯するサービスも変わります。

一見すると同じように見える団信の内容は、実は金融機関によって大きく異なります。

団信・サービスの例

  • auじぶん銀行
    「がんと診断されるとローン残高が50%になる」
    「すべてのケガや病気で180日以上続けて入院した場合にローン残高が0円になる*1*2」
  • イオン銀行
    「イオングループでのお買い物が5%オフになる」

*1 精神障害を除く
*2 最初の31日は連続した入院である必要がある

付帯する特典だけで借入先を決めることはおすすめしませんが、比較検討の材料のひとつとして考えおきましょう

変動金利への借り換えにおすすめの住宅ローン

借り換えの判断ができたら、次は借り換え先の住宅ローン選びです。

変動金利への借り換えでは、適用金利の低さを主に比較した上で、諸費用の金額や付帯サービスで絞り込んでいきましょう

ここでは上記の観点から、おすすめの住宅ローンを3つ紹介します。

auじぶん銀行住宅ローン

auじぶん銀行住宅ローンの特徴解説

auじぶん銀行住宅ローンは、KDDIと三菱UFJ銀行が共同で設立した住宅ローンです。

変動金利が業界屈指の低さに設定されているため、借り換えメリットを得やすいことが特徴です

また、団信+高度障害時の基本的な保障に加えて、がんと診断されるとローン残高の50%が保障される「がん50%保障団信」や「全疾病保障」が無料で付帯されています

がんは日本人の死亡原因1位で、多くの人が不安を抱く病気です*3。

*3 厚生労働省「平成30年(2018)人口動態統計(確定数)の概況 結果の概要

返済中の万が一に備えて、より安心感のある返済プランを立てたい方におすすめです。

新生銀行住宅ローン

新生銀行住宅ローンの特徴解説

新生銀行住宅ローンは、ネット銀行の中でも特に金利が低く設定されています。

事務手数料の金額は一般的な「借入金額×2.2%(税込み)」ですが、金利の低さから借り換えメリットを得やすくなっています。

また借り換えの諸費用を抑えたい方には、新生銀行の当初固定金利もおすすめです

当初固定金利タイプでは事務手数料が「定額5万5,000円(税込)~」で設定されているため、借り換えの際の自己資金を抑えることができます。

イオン銀行住宅ローン

イオン銀行住宅ローンの特徴解説

 イオン銀行住宅ローンでは、変動金利の低さとイオングループならではの特典が魅力しています。

  • イオングループでの毎日のお買い物が5%オフになる
  • イオンゴールドカードが発行される
  • 諸費用を住宅ローンに組み込める

また、全国のイオン銀行の店舗で気軽に相談できるため、忙しくて日中に銀行に行く時間を作りづらい方にもおすすめです。

固定金利への借り換えでもメリットを受けられる

ここ数年間は固定金利も下降傾向にあるため、固定金利から固定金利への借り換えでも十分にメリットを得られる可能性があります

下記はフラット35で年2.230%で住宅ローンを借りた人が、年1.23%の固定金利に借り換えた場合の例です。

固定金利から固定金利への借り換え
  借り換え前(年2.23%) 借り換え後(年1.23%) 差額
毎月の返済額 10万3,369円 9万4,045円 -9,324円
残り20年間の返済額 2,480万8,560円 2,257万800円 -223万7,760円

※借り換え条件:住宅ローン残高 2,000万円 / 残りの返済期間 20年 / 借り換え前の金利 年2.230% / ボーナス払いなし / 元利均等返済
※当サイトの借り換えシミュレーションツールを使用し算出。
※各返済額はあくまで概算値です。実際には融資実行日のズレによりわずかな差額が生じる場合があります。

今回の例では、毎月の返済額で約9,000円残り20年間の返済額では約220万円の利息軽減効果を得られます。

負担が軽くなる点に加え金利上昇の不安を感じなくて良いのですから、固定金利でも十分メリットがあるといえますよ

「貯金できるほどの余裕がない」「変動金利は金利上昇が怖い」という方は、固定金利への借り換えも検討してみてくださいね

まとめ

住宅ローンを変動金利へ借り換える際は、金利上昇時のリスク対策が必要不可欠です。

しかし言い換えれば、リスク対策がしっかりと出来ているのであれば、変動金利へ借り換えることで大きく利息負担を軽減できるでしょう。

将来的な金利がどうなるかどうかは、誰にも分かりません。

いま確実にできることは、変動金利への借り換えによるメリットとデメリットを冷静にとらえることと、今受けられるメリットを最大化しデメリットを最小化できるように賢く住宅ローンを組むことです。

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