• 2019.09.05
  • 2019.10.03

住宅ローンの借り換えで変動金利はアリ?メリットと変動リスクの判断ポイント

2つ屋根の有る家の模型と丸とペケの札
じぶん銀行

住宅ローンの超低金利状態が続いている2019年現在、最も金利の低い「変動金利型」への借り換えを検討している人もいらっしゃるかと思います。

しかし、変動金利には低金利というメリットがある一方で「リスクも高い」というイメージがあり、

  • 借り換えしたいけどリスクが気になる
  • 借り換えすべきかどうかの判断がわからない

などの不安や迷いが出てきてしまいますよね。

当記事では、変動金利への借り換えを悩んでいる人のため、

についてわかりやすく解説していきます。

後半には借り換えにおすすめの住宅ローンや借り換え金利のランキングにも触れていますので、よろしければ参考にしてくださいね。 

執筆者情報

京都FP事務所

京都FP事務所 ファイナンシャル・プランナー

当サイトの執筆を担当している「京都FP事務所」と申します。専門用語ばかりにならないよう、「わかりやすく行動しやすい」執筆を心がけています。ぜひ参考にしてみてください。


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住宅ローンは変動金利への借り換えで150万円以上もメリットを受けられる

まず気になるのは、「変動金利の住宅ローンへ借り換えた場合、どのくらいのメリットがあるのか」というポイントですよね。

例として、現状契約の住宅ローン金利が1.7%で、ローン残高2,000万円、残りの返済期間20年の人が0.6%の変動金利に借り換えた場合、どの程度の経済的メリットを得られるのでしょうか。

結論からいうと、このケースでは借り換えによって

  • 毎月のローン返済額…約1万円軽減
  • ローン総返済額…約237万7,000円軽減

という2つの大きなメリットを得ることができます。

借り換えにかかる諸費用を50万円~60万円と想定しても、経済的メリットは150万円以上になるのです。現契約の金利やローン残高次第では、このケース以上の経済的メリットが得られる人も少なくありませんよ。

つまり、金利が低くなるというだけで莫大な経済的メリットがあるということです。さらにいえば、変動金利の借り換えメリットを最大限にするためには、「借り換え後の金利の低さ」が重要になってくるということでもありますね。

このように借り換えで得られるメリットは、住宅ローン契約者にとって非常に魅力的なものだといえます。

(注)元利均等返済方式、ボーナス払い無しで金利変動がないと想定した場合

変動金利へ借り換えると「金利上昇のリスク」がある

変動金利へ借り換える際に絶対理解しておかなければならないのが、「金利上昇リスク」です。

変動金利は半年に1回金利の見直しがあるため、ローン借り入れ当初の金利が約束されるのは半年間だけです。つまり簡単にいえば、半年後以降の金利はいつ、どう上がるかは誰にもわからないということですね。

さらに金利上昇リスクとあわせて注意しなければいけないのが、

という2つの問題です。

それぞれ変動金利を理解するうえで重要なポイントなので、詳しく解説していきますね。

「5年ルール」と「125%ルール」という厄介なルール

「5年ルール」と「125%ルール」は、変動金利の元利均等返済方式に存在する、厄介なルールです。元々は住宅ローン利用者の負担を抑止するためのルールなのですが、複雑な仕組みなので注意が必要なのです。

「5年ルール」とは、金利が上がっても5年間は毎月のローン返済額が変わらないルールのことです。

もう1つの「125%ルール」は、金利が上がっても従来ローン返済額の125%を超えないというルールになっています。

これらのルールが厄介なのは、「毎月の返済額の負担は抑えられても、本来の適用金利は上がっている」という事実です。

つまり表面上は負担が軽くなっているので気付きにくいのですが、実際の総返済額は確実に増えているということなのです。したがって、いつかはその未払い利息額を支払わなければいけません。

両ルールとも単に負担を先送りにしているだけで、いつかはツケが回ってくるという仕組みなのが厄介なポイントですね。金利下降局面では利息軽減効果のある変動金利ですが、金利上昇局面ではこれらのデメリットが出てきます。

デメリットに対処するためには、

  1. 借り換えをする際にできるかぎり頭金を多く入れる
  2. ローン借入額を少なくする
  3. 返済期間を短くする

という3つの意識を持つことが非常に大切ですよ。

変動金利はメリットも大きい反面、金利上昇のリスクを伴います。このリスクを怖がるのではなく上述した3つの意識で借り換えを実行すれば、リスクも防ぎつつメリットを得ることができるということですね。 

金利を予想するのは現実的ではない

変動金利に借り換える際、今後の金利を予想するのは現実的ではありません。なぜかというと、そもそも金利がどうなるのかは誰も知ることのできない事実だからです。これは株式取引でも住宅ローン金利でも同じことです。

政府は将来的なインフレ目標(物価上昇率)を2%に設定し、そのためにマイナス金利を導入しましたが、まだ目標には達していません。

インフレ目標を達成して物価が上昇すれば住宅ローン金利も再び上がることになるでしょうが、それが「いつ」「何%程度の上昇」で実現するかを予測するのは、ハッキリ言って不可能です。

変動金利を選ぶということはすなわち、「将来金利がどうなるのかわからない」という不確実性を選ぶということです。不確実なものに対して不確実な予想をするのはナンセンスです。

それよりも現時点でわかっているリスクを理解し、「多く、長く借りすぎないこと」を念頭においてリスクに備えるほうが現実的ですよ。

リスクや独自の金利ルールをしっかり理解しておけば、2019年現在の超低金利は大きな魅力です。「たられば」の予測で悩むのではなく、現在わかっている事実を見て適切な対策を取り、今の間に思う存分メリットを活用するほうが賢明だといえますね。

変動金利へ借り換えるべきかを判断する3つのSTEP

住宅ローンで変動金利へ借り換えるべきか、判断に悩む人も多いと思います。しかし実は、3つのSTEPを確認するだけで、簡単に判断することができますよ。

変動金利へ借り換えるべきかを判断する3つのSTEP

STEP1:借り換えメリットの確認
STEP2:借り換え後も十分に貯金できるかの確認
STEP3:借り換えできる健康状態かどうかの確認

それぞれ重要なポイントなので、3つのSTEPに分けて解説していきますね.。

STEP1:借り換えメリットがあるかを確認する

まずは現在の住宅ローン状況を整理し、借り換えメリットがあるかどうかを確認しましょう。

変動金利に借り換えるべきかどうかの判断基準は、「利息軽減効果があるかどうか」ということです。一般的には、

  1. 金利差が0.5%~1%以上
  2. ローン残高が1,000万円以上
  3. 返済期間が10年以上

の3つが判断基準になります。

この3つをクリアしている人であれば、借り換えをして金利を引き下げることにより、利息軽減効果による大きなメリットを得られる可能性がありますよ。 

STEP2:毎月返済額の25%を貯金できるかを確認する

変動金利に借り換える場合は、万一の金利上昇に備えて、「毎月しっかりと貯金できる余裕」が必要です。具体的には、毎月のローン返済額の25%程度を貯金に回せる余力があるかどうかを確認しましょう。

25%という基準は、記事内で触れた変動金利の125%ルールに基づくものです。つまり金利が上昇しても、返済額は以前の125%までに抑えられることから、まずは25%の上昇分を貯金で用意しておこう、という考えですね。

ただし先ほどもお伝えしたとおり、125%ルールというのは表面上の返済額を抑えるだけのルールです。したがって実際の金利上昇が125%以上だった場合には、返済負担をただ先送りにしているだけということになります。

このように、万一のことも考えて貯金は返済額の最低25%、できれば25%以上を金利上昇時の備えにしておくと良いでしょう。

「25%を貯金するのが難しい…」という場合には、固定金利への借り換えも検討してください。固定金利は金利上昇の備えをする必要がなく長期間同じ金利が続くので、返済計画の見通しを立てやすいですよ。

固定金利への借り換えでも十分に経済的メリットを得られる場合があるので、貯金が難しい人は固定金利も選択肢に入れておいてくださいね。

STEP3:借り換えできる健康状態か確認する

最後に、借り換えをできる健康状態かどうかを確認することも大切です。一般的に借り換えの審査は、新規で住宅ローンを借入れするときの審査より厳しいものになるので注意が必要ですよ。

多くの銀行では団体信用生命保険の加入を必須にしているため、団体信用生命保険に加入できる健康状態でなければ、借り換えできない可能性があります。

団体信用生命保険ではまず5年以内の健康状態を問われますので、入院や手術などの傷病歴を確認し、不安な場合は借り換えを検討している銀行へ相談するようにしましょう。

もし健康状態や審査の面で不安がある人は、住宅ローンの借り換えに詳しいファイナンシャル・プランナーや住宅ローンアドバイザーなどの専門家に相談するのも一つの方法ですよ。

いくら条件の良い住宅ローンでも審査に通過しなければ借り換えすることはできないので、審査面の条件は細かく確認しておきましょうね。

借り換えにおすすめの住宅ローン

借り換えの判断ができたら、次は借り換え先の住宅ローン選びです。ただ一口に「住宅ローン選び」と言っても、世の中には様々なローンがありすぎて、困ってしまう人も多いですよね。

そこで、筆者が「変動金利に借り換える場合におすすめな住宅ローン」を厳選してみました。その住宅ローンは

の3社ですね。それぞれおすすめのポイントや金利についても解説していきます。

※記載している情報(金利・手数料・保証料・消費税以外)は、2019年6月時点の公式サイト情報に基づくものです。

新生銀行

新生銀行「パワースマート住宅ローン(変動金利)」
金利:0.450%

2019年10月適用金利

おすすめポイント!
新生銀行の住宅ローンは、借り換えにかかる保証料・事務手数料が圧倒的に少ない点が大きな魅力です。

通常、住宅ローンの借り換えには数十万円の手数料がかかるのが一般的です。

対して新生銀行では。手数料がお得な安心パックの場合、保証料0円、ローン事務手数料が110,000円(税込)しかかかりません。保証料や事務手数料は諸費用の多くを占めるので、融資金額にかかわらず一律なのはうれしいですよね。

借り換え時の保証料・事務手数料をできる限り抑えたい方にとっては、非常にありがたいプランです。

じぶん銀行

じぶん銀行「変動金利 全期間引き下げプラン」
金利:0.457%

2019年10月適用金利

おすすめポイント!
ネット完結型のじぶん銀行の住宅ローンは、ネット完結型ならではの金利の低さと、団体信用生命保険(団信)の充実度が大きな魅力です。

団信の保障は通常の死亡+高度障害時の基本保障に加えて、がんと診断確定されたらローン残高の50%が保障される「がん50%保障団信」が無料で付帯されています

がんは日本人の死亡原因1位ですし、多くの人が不安を抱く病気です。診断確定だけで保障対象になるというわかりやすさは、シンプルだけどいざというときに役立つ心強い保障になっていますよ。

イオン銀行

イオン銀行 「住宅ローン(お借換限定)変動金利」
金利:0.470%

2019年10月適用金利

おすすめポイント!
イオン銀行の住宅ローンは、全国のイオン内にある、イオン銀行の店舗で気軽に対面相談できるという利便性がおすすめポイントです。

一般的な銀行は平日の15時までが営業時間のため、空いている時間も短く、平日に仕事をしている人にとってはスケジュール調整が大変ですよね。

しかしイオン銀行は土日も営業している店舗がほとんどですし、仕事帰りなど夜間の相談もしやすくなっているため、忙しい人にとっては安心だといえますよ。

借り換え時にはさまざまな書類の記入や手続きが必要ですが、対面相談したい人にはありがたい相談環境になっています。

加えて、住宅ローン契約者はイオングループでの買い物が毎日5%オフになる契約者特典もあるので、ローン契約後の生活面でもメリットを受けることができますね。 

固定金利への借り換えでもメリットを受けられるケースもある

「貯金できる余裕があまりない」「金利上昇リスクが不安」という方は、固定金利への借り換えを検討するのも一つの方法です。

たとえば、現契約:金利が1.7%、ローン残高:2,000万円
借入期間20年の人が全期間固定金利のフラット35(適用金利1.21%)に借り換えした場合

・毎月のローン返済額…約4,500円軽減
・ローン総返済額…約107万8,000円軽減

というメリットを得ることができますよ。

借り換え時の諸費用が50万円~60万円かかると考えても、借り換えによる経済的メリットが約50万円もあるということです。

50万円も負担が軽くなる点に加え金利上昇の不安を感じなくて良いのですから、固定金利でも十分メリットがあるといえますよ。ご自身にとって、最適な金利タイプを選択してくださいね。

まとめ

住宅ローンを変動金利に借り換えるときの経済的メリットやリスク対策、借り換えすべきかどうかの判断ポイントについてお伝えしてきました。

当記事の重要なポイントをまとめると、

  1. 変動金利への借り換えは、低金利による経済的メリットが大きい
  2. 金利上昇リスクを抑えるために大切なのは、予測ではなく「返済期間を短くかつ借入額も少なく」すること
  3. 借り換えの判断は
    ①経済的メリットがあるか
    ②貯金できる余裕があるか
    ③良好な健康状態であるかを確認することが大事
  4. 貯金できる余裕がない場合は、固定金利でもメリットを得られる可能性があるので検討してみよう

の4つです。

将来的に金利が上がるか下がるかは、誰にもわかりません。

いま確実にできることは、変動金利への借り換えによるメリットとデメリットを冷静にとらえることと、今受けられるメリットを最大化しデメリットを最小化できるように賢く住宅ローンを組むことです。

ご紹介したポイントやおすすめ住宅ローンを参考に、賢い借り換えを実現させてくださいね。
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住宅ローン シミュレーション
じぶん銀行
おすすめ住宅ローン
住信SBIネット銀行
満足度
4.5
住信SBIネット銀行
最低金利
0.418%

変動金利

2019年10月適用金利

借り換え金利

総合人気ランキング
1位 じぶん銀行
満足度
4.7
じぶん銀行
最低金利
0.380%

当初固定2年

2019年10月適用金利

2位 住信SBIネット銀行
満足度
4.5
住信SBIネット銀行
最低金利
0.418%

変動金利

2019年10月適用金利

借り換え金利

3位 三菱UFJ銀行
満足度
4.4
三菱UFJ銀行
最低金利
0.390%

当初固定3年

2019年10月適用金利

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