• 2020.03.11

住宅ローンの借り換え失敗例と対策を紹介!ケースごとに注意点を徹底解説

「〇」「×」の札と札束と家の模型を持つ手
金利の低い住宅ローンに借り換えしたいけど、失敗したくない

これが借り換えを検討しているときの本音ですよね。

世間では、借り換えの成功例ばかりが取り沙汰されていて、失敗例を聞く機会があまりありません。

でも借り換えする以上、成功例だけでなく失敗例も知っておきたいところ。

そこで今回は、借り換えの失敗例を幾度となく目にしてきたFPが、借り換え失敗例と対応策をケース別にご紹介していきます。

ケースごとの注意点もお伝えしていきますので、「借り換えに不安がある」「損したくない」という方は参考にしてみてくださいね。 

この記事を執筆・監修している専門家

執筆者

政所温也

株式会社Choices 代表取締役

保有資格・検定

2級ファイナンシャル・プランニング(FP)技能士、損害保険募集人、損保自動車専門試験合格

2010年にファイナンシャルプランナー(FP)として独立し活動中。過去に大手金融ニュースメディアや損保公式サイトでも執筆活動を行った実績があり、「読みやすく理解しやすいライティング」を得意としている。2018年11月現在で、1,300記事以上の執筆実績がある。

編集者

ナビナビ住宅ローン編集部

住宅ローンを組む時に抱える「どうやって住宅ローンを選べば良いかが分からない」「金利の違いがよく分からない」「一番お得に借りられるローンはどれなの?」といった疑問・不安を解決できるように解説していきます。

借り換えの失敗例と対応策を紹介

借り換えでよくある代表的な失敗例を挙げると、以下の3つです。

借り換え失敗代表例

  1. 金利は低くなったが、返済に安定性がなくなってしまった
  2. 金利の低さで選んでしまい、トータルコストで見ると他の金融機関のほうがお得だった
  3. 審査になかなか通らず、希望していたタイミングからずれてしまった

これら全ての問題点の要因となるのが、目先のメリットだけを見て借り換えしてしまうこと。

それぞれの対応策もあわせて、わかりやすく解説していきましょう。

失敗例1:金利は低くなったが返済に安定性がなくなってしまった

「借り換え前の金利タイプが全期間固定金利のフラット35で、金利を低くするために変動金利へ借り換えた」というケースは多いと思います。

確かに2020年現在の変動金利は非常に低く、魅力的ですよね。

しかし、金利が低いという魅力の裏に、金利変動リスクも付いてくるのが変動金利です

変動金利への借り換えで金利が低くなり、返済額も軽減できたとします。

しかしながら今度は反対に、

「いつ金利が上がるかわからない不安……」
「借り換え後に金利が上がってしまい、返済計画も変わってしまった」

というような問題が出てきやすいのです。

変動金利は金利を大きく引き下げるのに有効です。

ただ、リスクがあることを理解したうえで返済計画を立てておかないと、万一の金利変動に対処できません。

では、金利変動に対処するために、どのような対応策をとればいいのでしょうか。

【対応策1】:変動金利にする場合は毎月返済額の25%を貯蓄へ回す

先述したように、変動金利には金利が変動するリスクがあります。リスクに備えるためにおすすめなのが、毎月返済額の25%を貯蓄に回すこと。

なぜ25%なのかというと、変動金利には「125%ルール(※)というものがあるからです。

変動金利の125%ルールとは、金利上昇の局面に入ったとしても、「従来返済額の125%を超えてはならない」という内容の制限です。

このルールにより、「もし金利が上昇しても、返済額の負担は前年度の125%までに抑えられる」ようになっているわけですね

ただ逆にいえば、変動金利へ借り換えるということはすなわち、金利上昇によって最大125%まで返済額が上昇する可能性もあるということです。

したがって、

  1. 万が一返済額が上昇しても返済できる計画を立てておく
  2. 返済額の25%分の金額を貯蓄しておくこと

の2つが対応策として有効ですよ。

(※)元金均等返済方式などで125%ルールのない住宅ローンもあります。

関連記事住宅ローンの変動金利は怖くない!リスクを抑えてメリットを活かす賢い使い方

失敗例2:金利の低さで選んでしまいトータルコストで見ると他の金融機関のほうがお得だった

「借り換え先金融機関を選ぶ際、金利の低さを最優先した」というケースは多いでしょう。

確かに、借り換えする方の多くは、金利引下げによる返済額の軽減を目的にしているため、金利の低さを重視するのは当然ですよね。

しかし注意しなければならないのは、住宅ローンの借り換えには「融資事務手数料」や「保証料」などの諸費用が数十万円も必要になるという点です。

だからこそ、諸費用を含めたトータルコストで金融機関を比較することが何よりも大切なのです。

例えば、金融機関Aが借入金利1.0%の融資事務手数料0.5%で、対して金融機関Bは、借入金利0.9%で融資事務手数料が2%だとします。

この事例で借り換え金額2,500万円、返済期間25年で比較した場合、下記のような結果になります。

<金融機関をトータルコストで比較した例>

【金融機関A】
毎月返済額 9万5,000円
総返済額 2,827万円
融資事務手数料 12万5,000円
=利息と諸費用のトータルコストは339万5,000円
【金融機関B】
毎月返済額 9万4,000円
総返済額 2,793万円
融資事務手数料 50万円
=利息と諸費用のトータルコストは343万円

(※)融資事務手数料以外の諸費用はAもBも同額という前提で試算しています。

上記をご覧いただくとわかるように、諸費用を含めたトータルコストは、金利の高い金融機関Aのほうが3万5,000円安くなるのです。

このように、金融機関同士の金利差がわずかであれば、諸費用の低い金融機関で借り換えしたほうがお得になる場合もあります。

こうした失敗を防ぐためには、シミュレーションを活用しつつトータルコストで比較することが大切ですよ。

【対応策2】:シミュレーションを利用してトータルコストでの比較を行う

多くの金融機関では、借り換え金額とローン残存年数(返済期間)を入力することで、返済額と諸費用を簡単に計算できる「シミュレーションツール」が用意されています。

金融機関を比較する際は、このシミュレーションツールを徹底的に活用しましょう

比較時のポイントは、

  1. 「同じ返済期間、借入金額、金利タイプで比較すること
  2. 毎月の返済額だけでなく、諸費用も含めたトータルコストで比較すること

の2つです。

くれぐれも表面的な金利だけで判断せず、諸費用を含めたシミュレーション結果を比較したうえで借り換え先を決定するようにしてくださいね。

便利ツール住宅ローン借り入れシミュレーション(新規)

失敗例3:審査になかなか通らず希望していたタイミングからずれてしまった

「住宅ローンの審査は一度経験しているし、今回も問題なく通るだろう」と油断していたら、なかなか審査に通過できなかった、というのもよくあるケースです。

予定していた金融機関で審査に通らなければタイミングがずれてしまい、希望通りの借り換えを実現するのが難しくなりますよね。

実は、借り換えの審査は新規借入れ時よりもチェックが厳しくなる傾向があるので、要注意ですよ。

なぜ審査が厳しくなるのかというと、

  • 新規借入れの時は新築だった物件も中古になり、担保評価が下がっているから
  • 新規借入れ時は不動産会社が間に入り審査に通るまでサポートしてくれたが、借り換えではサポートがない

という点が挙げられます。

借り換え時は住宅が中古物件になっているため、担保評価も低くなりがちです。

そこで金融機関は担保評価を甘く見る代わりに、申込者の信用力を厳しく審査する傾向があります。

借り換え前のローン返済を遅延なくできているか、ローン以外に多額の借入れはないかなど、「安定返済ができる人かどうか」を、厳しくチェックされるのです。

また、新規借入れのときは住宅を購入するという背景から、不動産会社が金融機関とのやり取りをサポートしてくれることもありますよね。

しかし、借り換え時は住宅を購入するわけではないので、こうしたサポートも期待できません。

このように、借り換えの審査は新規借入れ時と状況がまったく異なるため、複数の金融機関に申し込みをすることも検討しましょう。

【対応策3】:複数の金融機関に申し込みを行う

借り換えで金融機関を選ぶ際は、審査に通らなかった場合も想定し、複数の候補をピックアップしておきましょう

もし第一希望の金融機関に通らなくても、第二希望・第三希望の金融機関を決めておけば、対処もしやすいですよね。

ただ、複数の金融機関に申込むと、その度に個人信用情報が照会され、履歴が残ってしまいます

何度も照会履歴がある方は、他の金融機関から見ると「何度も申し込んでいる=何度も審査に落ちているのでは」という印象を持たれかねません。

そのため、むやみやたらに多数の金融機関に申し込みをすることはやめましょう。

ある程度候補を絞り込み、計画的に複数申し込むようにしてくださいね。

関連記事住宅ローンの審査は複数申込OK!3社がおすすめの理由と注意点

借り換えに失敗しないための目安を紹介

借り換えの失敗を防ぎ、金利を引き下げて今より良い条件にするための目安は、

  1. 住宅ローンの残高が1,000万円以上残っていること
  2. 金利差が0.5%~1%あること
  3. 返済期間が10年以上残っていること

の3つです。

下記のチェックツールでは、現在の住宅ローン残高、金利、残存年数を入力するだけで、借り換えのお得度が簡単に可視化できます。

借り換えによるメリットがどの程度あるか知りたい方は、参考にしてみてくださいね。

参考記事借り換えのお得度がわかるチェックツール

ただ、上記の目安やツールは、あくまで簡単なお得度を示すものです。

3つの目安をすべて満たさなければ損をする、というわけではありません。

それぞれの目安は借り換えを行う上で非常に重要なポイントなので、わかりやすく解説していきますね。

ローン残高が1,000万円以上残っている

借り換えを行う際、その時点で住宅ローン残高が1,000万円以上残っていれば、借り換えによる利息削減効果も大きくなるケースが多いです。

また、そもそも1,000万円以下のローンを借り換えできる金融機関は少ないため、「1,000万円以上の残高がなければ借り換えできない」という隠れた注意点もあります

金融機関としては、借入金額が1,000万円以下の方に融資をしても実入りが少ないので、「できれば借り換え融資は通したくない」というのが本音なのだと思います。

もし仮に1,000万円以下で借り換え審査に通ったとしても、借入金額が少ないと、諸費用のほうが高くつく可能性があります。

残高が1,000万円を切っているなら、繰り上げ返済を活用して、早めに完済を目指すのもひとつの方法ですよ。

住宅ローンの残高が1,000万円以上か否かで得られるメリットが変わるので、借り換えの前には必ず目安として残高をチェックしてくださいね。

金利差が0.5%~1%以上あること

一般的に、借り換えで利息軽減のメリットを得られる金利差の目安は、「1%以上」といわれています

しかし最近では、諸費用を抑えた住宅ローンの登場などにより、金利差が0.5%以上あれば、借り換えメリットを得られるケースが増えています。

例えば、住宅ローン残高が3,000万円で、残りの返済年数30年、金利年1.3%の住宅ローンを借り換えする場合、0.5%金利が引き下がるだけで、約249万円もの利息を軽減することができます(※)

この場合住宅ローンの金額が大きいので、諸費用が数十万円かかったとしても、それを上回る利息軽減効果が見込めるということですね。

(※)借り換えメリットは、全銀協の「ローン借換えシミュレーション」を利用して試算
 →借入金額3000万円/返済期間30年/元利均等返済方式・ボーナス払いなし/変動金利(年1.3%)から変動金利(年0.8%)への借り換えで試算
 【参考】「一般社団法人 全国銀行協会『ローン借り換えシミュレーション』」

ただ、住宅ローン残高が少ない場合は、年0.5%の金利差では諸費用のほうが高くつく可能性もあります。

また、現在の金利タイプが全期間固定金利の場合は、変動金利に切り替えることで返済が不安定になるというリスクも出てきます。

金利差0.5%~1%以上というのは、あくまでひとつの目安です。

たとえ利息軽減効果があっても、それ以上に諸費用が高ければ意味がないですし、金利タイプが変われば返済計画も変わってきます。

したがって、目安の金利差をクリアしたうえで、他条件を加味して借り換えメリットを検討することが大切ですよ。

返済期間が10年以上残っている

ローンの返済期間、つまり残存年数が10年以上あれば、借り換えによる利息軽減効果が大きくなります。

さらに

  • 住宅ローン残高が多い
  • 既存の住宅ローンの金利が高い

という方は、借り換えメリットがより高まるでしょう。

反対に、返済期間が10年未満の場合は、借り換えメリットより諸費用の負担が高くなる可能性があります

また、多くの金融機関では、10年未満の借り換えは嫌がられるのが事実です。

特に、「住宅ローン残高1,000万円未満・返済期間10年未満」の場合、融資を通しても金融機関が得られる利息はわずかなので、審査も通りづらくなるでしょう

もし残りの返済期間が10年を切っている場合は、繰り上げ返済で返済期間を短縮するという方法もあります。

繰り上げ返済と借り換え、どちらがよりメリットがあるのか、よく考えて借り換えを検討しましょう。

借り換えの時に抑えておきたいチェックリスト

ここまで触れてきたように、「返済金額が絶対少なくなる!」とえるほど、借り換えは甘いものではありません。

借り換えによって返済金額が高くなってしまうケースも考えられますし、コストだけ安くなっても、保障が欠けてしまうケースも当然ながらあります。

そこで、借り換えをするときに抑えておきたいポイントをチェックリストにしました。

借り換えのチェックリスト

いずれも重要なポイントなので、各ポイントについてわかりやすく解説していきますね。

トータルコストを確認しお得になっているか

借り換えの失敗例の箇所でもお話しましたが、借り換えには数十万円の諸費用がかかります。

いくら借り換えで金利を低くしても、利息軽減効果以上に諸費用がかかってしまうようでは、本末転倒です。

借り換えをするときは必ず、諸費用も含めたトータルコストを算出し、借り換え前の総返済額と比較しましょう。

そのうえで「本当にお得になるのか」をチェックするのが大切ですよ。

他のローンも含めて、返済中に延滞が起きていないか

住宅ローンの借り換え審査は、新規借入れ時よりチェックが厳しくなる傾向があります。

さらに審査項目の中でも、ローンを借り換える申込者本人の信用力が非常に重視されるのが一般的ですね。

したがって、各種ローンで返済延滞を起こしていないことが、借り換え審査に通るための必須条件だといえます。

各種ローンとは、借り換え前の住宅ローンだけでなく、

  • 自動車ローン
  • スマホ端末の分割払い
  • 奨学金
  • キャッシングやリボ払い

なども含みます。

個人信用情報には、これら各種ローンの利用状況がすべて記録されていますので、返済延滞の記録があると一気に審査通過のハードルも高くなります。

返済延滞を起こしている方は、履歴が消えるまで借り換えを控えるなど、タイミングを考えるようにしましょう。 

関連記事住宅ローンは延滞しても大丈夫?延滞の影響と対策を解説

諸費用を支払う用意が出来ているか

住宅ローンの借り換えには数十万円の諸費用がかかります。
加えて、金利優遇や返済負担率を鑑みると、一定の頭金も用意しなければいけません。

つまり、より良い条件の住宅ローンに借り換えするのであれば、諸費用と頭金の準備は必須だといえますよ。

最近では、諸費用や頭金も含めてフルローンで借りられる住宅ローンが存在しています。

しかしながらフルローンで借りると

  • 金利等の借入条件が悪くなる
  • 審査が通りにくくなる

といった懸念点があるので、おすすめはできませんね。

有利な条件で借り換えるためにも、諸費用と頭金はしっかり用意してから検討してくださいね。

健康状態に問題がなく団信に加入できるか

ほとんどの住宅ローンは、団信の加入が必須になっています。

団信に加入するためには、「過去5年以内の健康状態に問題がなく、重大な既往歴(※これまでかかった病気の記録のこと)もない」という前提を満たしていることが重要です。

健康状態に不安がある方は、既往歴があっても加入できる「引き受け基準緩和型ワイド団信」もあります

しかし、ワイド団信を付帯するには0.3%程度金利の上乗せが必要なので、借り換えによるメリットが弱くなってしまうという懸念がありますね。

借り換えで団信や疾病保障を充実させるためには、ご自身の健康状態が良いときに団信加入するのが一番です。

こうした健康状態も考慮したうえで、借り換えのタイミングを考えてくださいね。

関連記事持病があっても大丈夫?ワイド団信への加入で利用できる住宅ローン

住宅ローン控除が適用される場合は条件を確認しているか

住宅ローン控除は、一定の条件を満たせば借り換え先に対しても適用されます。

したがって現在住宅ローン控除を受けている方は、必ず条件を確認しておきましょう。

借り換え後も引き続き住宅ローン控除を受けるための条件は、

  • 新しい住宅ローンが、「当初の住宅ローン返済のためのものである」と明らかであること
  • 新しい住宅ローンが、10年以上の返済期間であるなど、住宅ローン控除の対象要件に当てはまること

です。

上記2つの条件さえ満たせば、借り換え前の住宅ローンと同様に引き続き住宅ローン控除を受けられますよ。

住宅ローン控除を受けている方は、必ず条件を確認したうえで、借り換えを検討してくださいね。

関連記事住宅ローン借り換え後も年末調整は必要!控除を受けられる条件と手続きを解説

まとめ

住宅ローンの借り換えで失敗しないためには、金利の低さに惑わされず、借り換え前後のシミュレーションを冷静に比較することです。

以下、住宅ローン借り換えの失敗を防ぐ大切なポイントをまとめました。

住宅ローン借り換えの失敗を防ぐためのポイント

  • 借り換えは、諸費用を含めたトータルコストで比較する
  • 借り換え審査の基準は新規借入時よりも厳しいため、金融機関の候補を複数用意しておく
  • 変動金利への借り換えでは、金利変動に備えて十分な金額を貯蓄できるようにしておく

いずれも重要ポイントなので、借り換えの際は要チェックですよ。

借り換えで得られるメリットは、金利だけではありません。

最近は団信や疾病保障など、金利面以外も魅力的な住宅ローンが増えています。

「金利も含めたうえでどんなメリットが得られるか」までじっくりと考え、借り換えをうまく成功させてくださいね。

関連記事借り換えにおすすめの住宅ローン7選!失敗しないために知るべきポイントも解説

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