• 2020.05.15

住宅ローンの借り換え時に費用の上乗せは可能!リフォーム代や諸費用をお得に借りよう

リフォーム後のリビング
住宅ローンの借り換えついでに費用を上乗せできないかな?

と考え、情報収集していませんか?

結論から言うと、リフォーム代や借り換え諸費用の上乗せは可能となっています。

対して自動車ローンやカードローンなどの住宅関連以外の費用は上乗せできません

ただ、借り換えをする際にリフォーム代や諸費用の上乗せは可能といっても、

  • 金利が高くなるのでは…
  • リフォームローンとどう違うの?
  • 上乗せできる費用にはどのようなものがある?

などの疑問が出てきますよね。

当記事では住宅ローンの借り換え費用にリフォーム代などを上乗せる方法について、わかりやすく解説していきます。

さらに借り換えやリフォームする際に利用する金融機関についても、お金のプロであるFPがおすすめサービスを厳選してご紹介していますので、借り換え時の上乗せを検討している方は参考になさってくださいね。

この記事を執筆・監修している専門家

執筆者

政所温也

株式会社Choices 代表取締役

保有資格・検定

2級ファイナンシャル・プランニング(FP)技能士、損害保険募集人、損保自動車専門試験合格

2010年にファイナンシャルプランナー(FP)として独立し活動中。過去に大手金融ニュースメディアや損保公式サイトでも執筆活動を行った実績があり、「読みやすく理解しやすいライティング」を得意としている。2018年11月現在で、1,300記事以上の執筆実績がある。

編集者

ナビナビ住宅ローン編集部

住宅ローンを組む時に抱える「どうやって住宅ローンを選べば良いかが分からない」「金利の違いがよく分からない」「一番お得に借りられるローンはどれなの?」といった疑問・不安を解決できるように解説していきます。

住宅ローンの借り換えにその他のローンを上乗せして借り入れることはできない

冒頭でも触れたように、住宅ローンの借り換えで上乗せできるのはあくまで「住宅関連費用」だけです。

したがってカードローンや自動車ローンなど、住宅と関係のない費用を上乗せして借り換えることはできません。

こうしたローンの水増し行為は「オーバーローン」と呼ばれ、契約違反になってしまいます

万が一オーバーローンで審査に通ったとしても、その行為が金融機関に発覚すれば、契約違反の代償として一括返済を求められる可能性もあるのです。

一括返済を求められた場合、分割での納付ができなくなり、巨額を一度に用意しなければならなくなります。

住宅ローンはあくまで住宅のための借り入れです。

オーバーローンには一括返済という多大なリスクがあることを忘れず、安易な上乗せをしないように気をつけましょう。 

住宅ローンを借り換える際に諸費用上乗せは可能

「住宅ローンを借り換える際に諸費用も上乗せしたい」という場合は、

  • 借り換える住宅ローンに上乗せして借り入れる
  • 借り換えローンとは別に諸費用のローンを組む

のどちらかであれば上乗せは可能です。

一般的に住宅ローンの借り換えでは、事務手数料保証料といった諸費用が数十万円程度かかります。

「手元にまとまった資金がない」という方や、「できる限り全ての費用を分割で支払いたい」という方は、上記いずれかの方法が取れる金融機関を探しましょう。

なお金利面で言えば、借り換える住宅ローンに上乗せするほうが低金利でお得です。

諸費用ローンは手軽に利用できますが、その反面住宅ローンより金利が高くなるので気をつけてくださいね。

諸費用を借り換えの住宅ローンに上乗せするメリット

■住宅ローンと諸費用ローンの「金利と返済期間」の違い

ローンの種類 金利 返済期間
住宅ローン 年0%~1%台 最長35年
諸費用ローン 年2%~4%台 最長35年

リフォームする場合は住宅ローンにリフォーム費用を上乗せして借り換える

「住宅ローンにリフォーム費用も上乗せして借り換えたい」という場合は、

  • 借り換える住宅ローンにリフォーム代を上乗せして組む
  • 借り換えローンとは別にリフォームローンを組む

という方法があります。

ただできれば借り換える住宅ローンに上乗せすることをおすすめします。

なぜなら住宅ローンに上乗せする方法とリフォームローンを利用する方法とでは、金利や返済期間に大きな差があるからです。

ここではリフォーム費用を住宅ローンに上乗せするメリットや、住宅ローン控除の注意点についてわかりやすく解説していきます。

リフォーム費用を借り換えの住宅ローンに上乗せするメリット

リフォーム費用を借り換え住宅ローンに上乗せするメリットは、「月々の返済額を大きく抑えられる」という点にあります。

まずは下記の表をご覧ください。

■住宅ローンとリフォームローンの「金利と返済期間」の違い

ローンの種類 金利 返済期間
住宅ローン 年0%~1%台 最長35年
リフォームローン 年2%~4%台 最長10年~15年

上記の表を見るとわかるように、住宅ローンの場合は年0~1%台と非常に低金利で借り入れ可能です。

返済期間も最長35年と長いため、時間をかけて返済すれば毎月の返済額を大きく抑えることができるのです。

一方リフォームローンは住宅ローンより2%~3%金利が高く返済期間も短いため、毎月の返済額も高くなるケースが多いです。

借り換えで住宅ローン金利を見直せてもリフォームローンを併用したことで、結果的に支払総額が重くなる可能性もあるわけです。

借り換えで金利を低くしているにも関わらずそれでは本末転倒ですよね。

住宅ローンに上乗せする場合とリフォームローンを活用する場合でどのくらいお得度が異なるか、具体的に算出してみましょう。

具体的にどれくらいお得になるか算出

ここでは借り換えの費用を2,000万円、リフォーム費用を500万円とし

  1. 借り換え住宅ローンに上乗せする方法
  2. 借り換え住宅ローン+リフォームローンを活用する方法

のケースでお得度を比較しました。
 
■住宅ローンに上乗せかリフォームローンの返済総額の違い

※スマホの方は表をスワイプできます。

ケース 借入金額 金利
(変動金利※)
返済期間 返済月額 支払総額
①住宅ローンに
リフォーム費用を上乗せ
<契約は1つ>
2,500万円 年0.5% 20年 10万9,483円 2,627万5,910円
②住宅ローン

リフォームローンを活用
<契約は2つ>

住宅ローン
2,000万円 

リフォームローン
500万円

住宅ローン
年0.5% 

リフォームローン
年2.8%

住宅ローン
20年 

リフォームローン
10年

住宅ローン
8万7,586円 

リフォームローン
4万7,820 円

住宅ローン
21,020,706円

リフォームローン 5,738,352円

合計:
13万5,406円

(11年目以降は
8万7,586円)

合計:
2,675万9,058円

※引用:「シミュレーションは住宅金融支援機構サイト」を利用
※返済期間中の金利変動は考慮なし
※いずれも元利均等返済方式、ボーナス払いなし

上記の支払総額をご覧いただくとわかるように、住宅ローンに上乗せしたほうが約48万円も安くなっていることがわかります。

また①の場合はリフォームも住宅費用もまとめるので返済期間は20年で統一されますが、②の場合はリフォームローンだけ返済期間が10年になっています。

その結果、②は借り入れ当初10年間の返済額が約2万5,000円も高くなりますよ。

加えて支払い先が2つに分かれるので、普段の家計管理も複雑になりやすいです。

このように①と②では、リフォームローンを併用することによって支払総額に大きな差が生じています。

もしもリフォーム費用が500万円よりも高額になったとすれば、その差はさらに広がるでしょう。

したがって「できる限り支払い総額を少なく抑えたい」という方には、①の住宅ローンにリフォーム費用を上乗せする方法をおすすめします。

費用を上乗せして借り換える場合は住宅ローン控除の手続きに注意

リフォーム費用を組み込んで借り換えする際は、住宅ローン控除の手続きに注意しましょう。

手続きで注意するポイントは、以下の2点です。

  • 借り換え後の住宅ローンが、住宅ローン控除の必要要件を満たしていること
  • 住宅ローン控除金額を調整すること

住宅ローン控除の手続き自体は通常どおり会社の年末調整で行うことができます。

ただし提出書類である「給与所得者の(特定増改築等)住宅借入金等特別控除申告書」を出す際には上記2点に注意しなければなりません。

住宅ローン控除の手続きで注意すべき2つのポイントについてご説明していきますね。

住宅ローン控除を引き続き受けるための必要要件に注意

借り換え後も引き続き住宅ローン控除を受けるためには、借り換え先の住宅ローンも以下の要件を満たさなければなりません。

万が一要件を満たしていない場合、住宅ローン控除の対象外となりますので注意が必要です。

住宅ローン控除の必要要件

  1. 新しい住宅ローン等が当初の住宅ローン等の返済のためのものであることが明らかであること。
  2. 新しい住宅ローン等が10年以上の償還期間であることなど住宅借入金等特別控除の対象となる要件に当てはまること。

※引用元:「No.1233 住宅ローン等の借換えをしたとき(国税庁)

特に償還期間(住宅ローンの返済期間)は重要で、借り換え後に10年以内の返済期間にすると要件から外れてしまいます。

借り換えの際はくれぐれも返済期間をチェックしておくようにしましょう。

また住宅ローン控除を受けられる期間は、居住を開始した年から一定期間と決まっています。

借り換えで返済期間を延長したからといって控除適用期間も延長できるわけではないので、覚えておいてくださいね。 

住宅ローン控除金額を調整する

住宅ローンにリフォーム費用を組みこんで借り換えした場合、

住宅ローン控除の金額はどうなるの?

と疑問になりますよね。

結論からいうとリフォームで住宅ローン残高が増えたとしても、同じように控除も増額されるわけではありません。

リフォーム費用を含めて借り入れする方は、下記の計算式で住宅ローン控除額を計算しなおす必要があります。

住宅ローン控除額の計算方法と計算例

  • A:当初住宅ローン残高:2,500万円
  • B:新しい住宅ローン借入金額(借り換え金額):2,700万円
  • C:新しい住宅ローンの年末残高:2,635万円
  • 計算式:C(2,635万円)×(A(2,500万円))/(B(2,700万円))=約2,440万円
  • 借り換え後の住宅ローン控除額:約2,440万円

上記の計算式をご覧いただくとわかりやすいのですが、借り換え後の年末残高2,635万円ではなく計算調整後の約2,440万円が控除対象になっています。

年末調整で住宅ローン控除の書類を提出する際は必ず上記の計算式で控除額を再計算したうえで、書類に記載するようにしてくださいね。

借り換え時に諸費用やリフォーム代を上乗せする場合のおすすめ金融機関

ここでは、住宅ローンの借り換えとリフォーム費用をセットにする際におすすめの金融機関をご紹介します。

実は住宅ローンの借り換えにリフォーム費用をセットできる金融機関は限られています。

だからといって金利や商品内容で妥協したくないですよね。

そこで、FPである筆者がおすすめできる金融機関を厳選いたしました。
 
おすすめの金融機関は、

  1. りそな銀行の「りそな借り換えローン(リフォーム資金セット型)」
  2. 楽天銀行の住宅ローン

の2社です。

それぞれの特徴や金利、おすすめポイントについて解説していきますね。

りそな借り換えローン(リフォーム資金セット型)

りそな借り換えローン(リフォーム資金セット型)は、年0.4%~0.5%の圧倒的な低金利と独自の団信保障が大きな特徴です。

なんと通常の住宅ローン商品と同様の内容で、リフォーム資金を組みこんだ借り入れが可能になっていますよ。

また、りそな銀行では独自の「団信革命」という団信保障が用意されています。

団信革命は年0.25%(※)の金利上乗せで、病気やケガによる特定の状態や要介護状態に該当したとき住宅ローン残高が無料になる保障です。

保障内容も充実していて返済中のさまざまなリスクに備えられるので、民間保険代わりとして加入するのも良いでしょう。

場合によっては既に契約している生命保険を解約して団信を利用するほうが、コストを抑えられる可能性があります。

金利だけでなく保障面も検討しつつ、借り換え先を選択することが重要ですよ。

  • おすすめポイント:
    ネット銀行並みの低金利でありながら対面相談できる。
    充実した団信保障「団信革命」を付帯できる。
  • 金利:
    変動金利 
    0.470%

    2020年07月適用金利

    融資手数料型(別途融資手数料有り)

※団信革命の上乗せ金利は年0.3%ですが、0.05%の割引があるので実質金利は年0.25%となります。

楽天銀行の住宅ローン

楽天銀行の住宅ローンは、変動金利でも固定期間選択型でもリフォーム資金を組みこんだ借り換えが可能です。

楽天銀行の住宅ローンは金利が低いうえに融資事務手数料も一律33万円と安くなっており、諸費用を抑えやすいです。

諸費用の負担は借り入れ金額に比例して大きくなるので、住宅ローン残高が大きい方ほどお得になりますよ。

また楽天銀行の団信保障には、

  1. すべての病気やケガを対象とする「全疾病特約」が無料で付帯される
  2. 夫婦連帯債務で借り入れする場合に金利0.2%上乗せで「夫婦連生団体信用生命保険」を利用できる

というメリットがあります。

夫婦連生団信は夫婦のどちらかに万一のことがあっても住宅ローン残高が100%保障されるので、共働き夫婦にとって必須の団信保障だといえます。

夫婦ともにフルタイムで収入がさほど変わらないようなご家庭では両方の保障が非常に重要なので、夫婦連生団信がおすすめですよ。

  • おすすめポイント:
    無料で全疾病特約付き団信を付帯できる。
    夫婦連帯債務の場合は夫婦連生団信を付帯できる。
    融資事務手数料が固定になっているため諸費用を抑えやすい。
  • 金利:
    変動金利 
    0.527%

    2020年07月適用金利

まとめ

住宅ローンの借り換えで上乗せできる費用は、諸費用やリフォーム代などの住宅関連費用に限定されています。

自動車やカードローンなど住宅に関係ない費用は上乗せできないので、気をつけてください。

借り換えで住宅関連費用を上乗せする際は、以下が重要なポイントになります。

  • 諸費用やリフォーム代は「借り換え費用に上乗せする」か「借り換えとは別に専用ローンを組む」方法の2通りがある
  • 金利面でお得なのは住宅ローンに上乗せする方法
  • リフォームローンは住宅ローンより金利が高く返済期間も短いのでおすすめしない
  • リフォーム代を借りるなら住宅ローンに上乗せするほうが返済総額も安くなる
  • 借り換えでリフォーム代を上乗せするならりそな銀行と楽天銀行がおすすめ

いずれも重要なポイントなのでしっかり押さえておきましょう。

上乗せに対応している金融機関はまだ一部ですが、今後商品が増えていく可能性も高いです。

借り換えのタイミングで上乗せを考えているなら、金利の低い今がチャンスですよ。

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