住宅ローンのミックスローンとは？メリット・デメリットや賢い活用法を解説

住宅ローンの金利や返済期間選びで悩んでいたら、「ミックスローン」という選択肢があることに気付き、情報収集している人も多いのではないでしょうか。

しかしその一方で、

当記事では、ミックスローンの仕組みや特徴、メリット・デメリットから賢い使い方まで徹底的に解説しています。

執筆者情報

京都FP事務所 ファイナンシャル・プランナー

当サイトの執筆を担当している「京都FP事務所」と申します。専門用語ばかりにならないよう、「わかりやすく行動しやすい」執筆を心がけています。ぜひ参考にしてみてください。

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ミックスローンとは

ミックスローンとは、異なる住宅ローンの金利タイプや返済期間を合わせて、「ローン内容を2つに分ける契約」のことです。

ミックスローンの特徴を簡単にまとめると、以下の3点があります。

それぞれ重要なポイントですので、詳しくご説明していきますね。  

1人で2つのローンを組める

ミックスローン最大の特徴は、「1人で2つのローンを組める」ということです。

2つのローンを組める方法といえば夫婦や親子で組む「ペアローン」がありますが、ペアローンは2人契約が前提です。対してミックスローンは、契約者が1人でも2人でも組める仕組みになっています。

1人で2つのローンを組みたい場合、ミックスローンを選択することになります。 　

ペアローンかミックスローンのどちらにするか悩んでいる場合は、

• 夫婦共働きで住宅ローン控除をそれぞれ受けたい…ペアローン
• 夫婦どちらかを契約者にしてローン内容を2つに分けたい…ミックスローン 　

を選ぶのが良いでしょう。そうすることで、住宅ローンのメリットをより活かしやすくなりますよ。 　　

金利タイプの組み合わせや比率は選択可能だが、返済期間ミックスはできないことも

ミックスローンとは、異なる金利タイプや比率、返済期間を組み合わせられるものですが、「返済期間のミックス」は金融機関によって対応が異なります。 　

もし金利タイプに加えて返済期間のミックスも希望する場合は、金融機関で対応可能なミックスローン内容をよく確認しておく必要がありますね。 

金融機関によってミックスローンのシステムは違う

先ほども触れたとおり、金融機関によってミックスローンの対応内容は違います。

ミックスローンのパターンを大別すると以下の3つに分かれます。

この中でもっとも多いパターンは①です。諸費用が2倍かかる分、返済期間ミックスも対応可能になるなど、契約内容の自由度が高まるケースも多いです。

①の場合はペアローンと同じような仕組みになるため、夫婦2人で組むならミックスではなくペアローンで組むのも良いでしょう。

一方、諸費用を抑えられる②や③の契約パターンは対応している金融機関自体が少ないです。したがって、金利ミックスのみで返済期間ミックスはできないなど、契約内容に制限があるケースも多いでしょう。

ミックスローンを選ぶときは優先順位やミックスローンの目的をはっきりさせ、各家庭のライフスタイルに適したパターンを選ぶようにしてくださいね。  

ミックスローンのメリット

ミックスローンのメリットは

などがあります。

金利タイプや返済期間を組み合わせることでリスクを分散し、家族のライフプランに適した住宅ローンを組めるポイントが大きな魅力ですね。

それぞれのメリットについて、詳しく解説していきましょう。

ライフプランに合わせた柔軟な組み方ができる

ミックスローンなら、ライフプランに合わせて住宅ローンを組むことができます。

たとえば変動金利10年、全期間固定金利25年のミックス返済であれば、10年目以降に返済額が増加する不安をなくせます。

10年目以降に子どもの大学進学があるなど、大きなライフイベントがある家庭にぴったりですよね。

ミックス返済で金利タイプや返済期間をうまく組み合わせれば、家庭ごとのライフプランにぴったりの返済計画を立てることができるのです。

固定金利よりも返済負担が軽くなる場合がある

ミックスローンで変動金利と固定金利の組み合わせにした場合、全期間固定金利のローンよりも返済負担が軽くなる場合があります。

ただこれは変動金利タイプの比率が多めで、かつ金利下降局面が続いた場合の話です。

逆にいえば、金利が上昇する局面においては、全期間固定金利のほうが最終的な返済は軽くなります。

局面を見分けつつ、上手に活用しましょう。

金利上昇のリスクを抑えられる

空前の低金利が続いている今だからこそ、超低金利の変動金利を選ぶか、長期間低金利が約束される全期間固定金利を選ぶか悩みますよね。

ミックスローンなら変動金利と固定金利を組み合わせられるので、変動金利のお得感を味わいつつ、固定金利の安心感を組み合わせて金利上昇リスクを抑えることができます。

つまり「そこそこお得に、そこそこ安心を得られる」＝「ミドルリスク・ミドルリターン」の返済方法にできるのがミックスローンの大きなメリットなのです。 　

特定の時期までに、片方のローンを完済できる

ミックスローンなら2種類の金利タイプ(あるいは返済期間)のローンを契約できるため、特定の時期に片方のローンを完済することも可能です。

例えば、返済期間10年の変動金利と30年の固定金利のミックス返済なら、当初10年が終われば金利上昇リスクも返済負担もなくなりますよね。特定の時期までに返済負担を軽くできるため、返済計画の見通しを立てやすくなるのです。

ミックスローンのデメリット

ミックスローンにはメリットがある分、下記のデメリットもあります。

<ミックスローンのデメリット>

• リスクを抑えられる分、各金利タイプのメリットも少なくなる
• 金融機関によって諸費用が2倍になることもある
• 複数銀行でのミックスはできない

ミックスローンを選ぶかどうか悩んでいる人は、ミックスローンのデメリットを正しく理解しておく必要があります。

メリットとあわせて大切なポイントなので、こちらも詳しく説明していきますね。 　

リスクを抑えられる分、各金利タイプのメリットも少なくなる

ミックスローンは各金利タイプや返済期間を組み合わせてリスクを分散させる返済方法です。

つまりわかりやすくいえば、リスクを抑えられる反面、それだけ各金利タイプのメリットも薄まるということです。

大きな損(リスク)がない代わりに、大きな得(メリット)もない、ミドルリスクの返済方法がミックスローンだといえます。

ミドルリスク・ミドルリターンゆえのデメリットとしては、「金利がどちらに転んでも結局後悔する」ことでしょう。

今後金利が下降局面になれば「全部変動金利にしておけばよかった」と思うでしょうし、金利上昇局面なら「全部固定金利にしておけばよかった」と思うものです。 　

リスクを抑えるとメリットも少なくなるので、多少後悔することは避けられないかもしれませんね。 　

金融機関によって諸費用が2倍になることもある

ミックスローンのシステムは金融機関によっても異なります。

もちろん、住宅ローン契約を2つにするパターンだと諸費用も2倍必要になりますし、当然ながら契約書類も2枚書かなければいけません。

住宅ローンの書類は1つの契約でもかなりの枚数を記入しなければいけないので、費用が2倍になるうえ手間も2倍になるのは大変ですよね。

ミックスローンを選ぶ目的は

• リスクを抑えること
• 片方のローンを完済しやすくすること

などがありますが、多少諸費用や書類記入の手間がかかっても目的を優先するのか、あらかじめローンを組む際の優先順位をしっかり決めておきましょう。

また、諸費用を抑えたい場合は、

• 1本の契約で済む金融機関を選ぶ
• 借入額を少なくする
• 返済期間を短くする

などの方法もあります。諸費用の負担が気になる場合は、上記の方法も検討しましょう。 　

繰り上げ返済の判断が難しくなる

ミックスローンを組めば、基本的に片方のローンを完済しやすくなります。

しかしその一方で、「繰り上げ返済の判断が難しくなるかも」と感じる人も少なくありません。なぜなら、ただでさえ複雑な金利タイプが2つからむことで、ローン管理がより煩雑になるからです。

ローン契約が2本になるパターンだと、契約書や返済明細書も2枚ずつに分かれるため、ややこしいと思うのも無理はないでしょう。

管理の煩雑さを回避するためにも、ミックスローンを組む際に「繰り上げ返済はいつ頃、どちらの金利タイプでするのか」という返済計画を事前に立てておくことが重要です。

家族のライフイベントにあわせて繰り上げ返済の時期を決めておけば、後で判断に迷うことは少なくなるでしょう。 　 　

複数銀行でのミックスはできない

ミックスローンはあくまで一つの金融機関で提供される住宅ローンです。

「変動金利はA銀行で、固定金利はＢ銀行で組み合わせたい」というミックスはできないので気をつけましょう。なぜなら、一つの住宅(不動産)に対し、複数の銀行でそれぞれ抵当権を設定することができないからです。

変動金利と固定金利を組み合わせる場合、「Ａ銀行は変動金利が安くて魅力的だけど、固定金利の金利は高め」という場合が往々にしてあります。

各金融機関で得意な金利タイプは異なるので、固定金利も変動金利も最安になる組み合わせの実現は難しいのです。

金利負担を抑えたい場合は、ローンを組む金融機関の得意な金利タイプ比率を多めにするのがおすすめです。

ミックスローンでのシミュレーション

それでは実際に、ミックスローンで金利をミックスさせたときの総返済額、月々の返済額負担がどうなるのかを見てみましょう。

ミックスローンと固定金利・変動金利のケースをそれぞれ比較して、完済までの返済額をシミュレーションしてみます。

【シミュレーション前提条件】
※2019年5月現在の公式サイト情報に基く ※諸費用は概算値 
※ミックスローンは単純に諸費用を2倍としているため、実際の諸費用はもっと安くなる場合もあり
※変動金利の125％ルールは考慮していません

【借入条件】

• 借入金額2,500万円
• 借入期間25年
• 元利均等返済方式
• 変動金利　年0.625％
• 固定金利(25年)　年1.26 %
• ミックスローンの比率は変動金利50％、固定金利50％で返済期間は同じ

＜ミックスローンと各金利タイプの返済シミュレーション＞

日銀は2％の物価上昇を目標にしているため、このシミュレーションでは25年で2％金利上昇するパターン①と、25年で3％金利上昇するパターン②を比較しました。

<シミュレーション結果>

意外なことに、金利が3％まで上昇しても、諸費用込みなら変動金利がもっともお得になるという結果でした。ただ、このシミュレーションはローン契約後10年間金利変動がない前提なので、変動金利に有利な結果になったのです。

では、ローンを組んだ後早々に金利が上昇し、返済期間が長くなるとどうなるでしょうか。

金利上昇が6年後と15年後にあったと想定、返済期間を30年にした場合で見てみましょう。

【借入条件】

• 借入金額2,500万円
• 借入期間30年
• 元利均等返済方式
• 変動金利　年0.625％
• 固定金利(30年)　年1.46 %
• ミックスローンの比率は変動金利50％、固定金利50％で返済期間は同じ  
  
  

  金利変動の想定パターン		パターン③ ※6年後金利1％上昇 ※15年後金利1％上昇
  固定金利 年1.26％	毎月返済額	8万5,800円
  	諸費用抜き 総返済額	3,088万8,000円
  	諸費用	72万755円
  	諸費用込み 総返済額	3,160万8,755円
  変動金利 年0.625％	毎月返済額	<1年～6年目> 7万6,175円 <7年目～15年目> 8万5,451円 <16年～30年目> 9万1,767円
  	諸費用抜き 総返済額	3,123万1,368円
  	諸費用	72万755円
  	諸費用込み 総返済額	3,195万2,.123円
  ミックスローン 変動金利(年0.625％) 25年 + 固定金利(年1.26％) 25年	毎月返済額	<1年～６年目> 8万987円 <７年目～15年目> 8万5,625円 <16年～30年目> 8万8,783円
  	諸費用抜き 総返済額	3,105万9,504円
  	諸費用	144万1,510円
  	諸費用込み 総返済額	3,250 万1,014円

金利上昇タイミングと返済期間を変えるだけで、結果が大きく変わりましたね。もし繰り上げ返済をしていればさらに結果は変わってくることになります。

このようにミックスローンを比較するときは、あらゆる場合を想定してシミュレーションすることが大切だといえます。

また、諸費用込みで見ると「ミックスローンは損では？ミドルリスクではないのでは？」と思うかもしれませんが、ミックスローンの目的はもともと総返済額を安くすることではないはずです。

ミックスローンにする人は、金利変動リスクを抑えて月々の負担増を少なくしたり、ライフプランにあわせた組み方をしたりするのが目的なのではないでしょうか。

ミックスローンを考えている人は総返済額を減らしたいのか、月々の負担額変動を少なくしたいのか、ローンを組む目的はどちらなのかを検討することも大切ですよ。  

【ケース別】ミックスローンの組み合わせの決め方

住宅ローンをミックスローンにする場合、ミックスする組み合わせをどうしようか悩みますよね。組み合わせの決め方で大切なのは、「ミックスローンの目的を明確にすること」です。

ミックスローンは組み合わせの選び方を各家庭の状況やライフプランに合わせることが肝になります。

「そもそもなぜミックスローンを組みたいのか」を明確にしておけば、おのずとベストな組み合わせ方法がわかりますよ。

それぞれのケース別に、アドバイスしていきますね。

金利上昇が不安なら、固定金利の比率を多めにしよう

このような状況の方は固定金利の比率を多めにし、金利が上昇しても問題なく返済できる範囲になるよう調整しましょう。変動金利を少しでも入れることで利息軽減効果を得られるので、リスクを抑えながらお得感もほどほどに感じられますよ。 　

金利上昇に対する金銭的な余裕があるなら、変動金利の比率を上げる

という人は変動金利の比率を多めにしましょう。利息軽減効果を高めつつ、固定金利の安心感も取り入れられますよ。 　

ライフプランにあわせたいなら、返済期間もミックスしよう

などライフイベントがはっきりしている人は、家族のライフプランに応じて返済期間を調整できる返済期間ミックスがおすすめです。

変動金利を15年、固定金利30年などの組み合わせにして、繰り上げ返済を変動金利に集中させておけば、子どもの成長に伴う出費の変化にも対応しやすくなりますよ。

ミックスローンでも住宅ローン控除は受けられる

ミックスローンであっても、通常の住宅ローンと同じように住宅ローン控除を受けられます。

住宅ローン控除の金額は契約者の納税額と住宅ローンの年末残高に応じて決まりますが、

• 片方のローンを早く完済する
• 繰り上げ返済する

などで年末残高の減りが早くなれば、控除額に響いてしまうこともあるので注意してくださいね。

もし夫婦でミックスローンを考えている場合、ペアローンや連帯債務型の契約にすれば住宅ローン控除が夫婦それぞれに適用されます。ここも重要なポイントなので、下記で詳しく説明しますね。 　

ペアローンの場合は、それぞれが控除を受けられる

ペアローンや連帯債務型の住宅ローンの場合、夫婦(あるいは親子)それぞれが住宅ローン控除を受けられます。夫婦で住宅ローン控除を受けるか、片方が単独で住宅ローン控除を受けるかどちらがお得なのかは、納税額によって変わります。

• 夫婦どちらか一方の納税額が大きい場合(例:夫が会社員、妻がパートタイムなど) →ミックスローンがおすすめ
• 夫婦ともに同じくらいの納税額(例:夫も妻もフルタイムの会社員) →ペアローンか連帯債務型の住宅ローンがおすすめ

ただし、夫婦どちらかの納税額が大きい場合でも、借入金額が大きい場合はペアローンを組んだほうがお得になることもあります。

住宅ローン控除をどう活用するかは納税額や借入金額によって異なるため、各金融機関の窓口で相談して最適な方法を選ぶようにしてくださいね。  

ミックスローンは繰り上げ返済の活用が重要

ミックスローンを組むのなら、繰り上げ返済を上手に活用しましょう。

あらかじめ繰り上げ返済をどちらのローンに集中して行うのか、繰り上げ返済をする時期の目安も付けておけば、ライフプランにあわせた返済計画を立てられますよ。

個々のライフプランによって繰り上げ返済の仕方は異なりますが、住宅ローン控除の期間が切れる10年目以降に、金利変動リスクがある変動金利のほうを集中的に繰り上げ返済するのがおすすめです。

ミックスローンが利用できる住宅ローン

ミックスローン(ミックス返済とも言う)の利用ができる住宅ローンの中でおすすめを挙げるなら、「住信SBIネット銀行」と「三菱UFJ銀行」の2商品です。

それぞれおすすめのポイントを詳しく解説していきますね。

住信SBIネット銀行「ミックス・ローン」

ネット銀行最大手、住信SBIネット銀行でもミックスローンが組めます。住信SBIネット銀行のおすすめポイントは以下の4点です。

ミックスローンは固定金利と変動金利の組み合わせに悩むものですが、住信SBIネット銀行ならどの金利タイプでも低金利ですし、種類も豊富なのでうれしいですね。

注意点として、住信SBIネット銀行のミックスローン契約は2本になるため、1本の契約をするより諸費用や書類を書く手間も多くなります。この点だけ注意しておきましょう。 

三菱UFJ銀行「ミックス借入」

3大メガバンクのひとつ、三菱UFJ銀行でもミックスローンを組むことができます。三菱UFJ銀行のおすすめポイントは以下の5点です。

ミックスローンは2本のローンを組み合わせるため複雑で悩むことが多いものですが、三菱UFJ銀行なら相談形態が豊富にあり、ネットと同じ金利で対面相談も可能なので安心です。さすがメガバンク。

ネット銀行の場合、携帯電話からはフリーダイヤルに電話できないことが多いのですが、三菱UFJ銀行なら携帯電話からでも無料で電話相談できるのもうれしいポイントです。

注意点として、三菱UFJ銀行のミックスローンは2本契約するパターンなので、1本の契約をするより諸費用も書類を書く手間も多くなります。 ※諸費用のうち保証会社あて事務手数料に関しては、同日申し込みであれば1口で済みます。

まとめ

ミックスローンは1人で2つのローンを組み合わせることができるため、金利上昇リスクを抑えて柔軟な返済プランを立てられるのが大きな魅力です。

もちろん、ローンの種類が2本に分かれることで契約時の手間や諸費用が2倍になったり、管理が複雑になってしまったりといったデメリットもあります。

ミックスローンを選ぶ場合は

• メリットとデメリットを理解しておくこと
• ミックスにする目的を明確にしておくこと

が大切です。

家族のライフスタイルやライフプランに最適な目的は何なのかを明確にしておけば、ミックスローンを上手に活用した返済プランを立てることができるでしょう。

また記事内でも触れたように、金融機関ごとにミックスローンのシステムは異なります。ミックスローンを考えるときは、目的に応じた組み合わせができる住宅ローンを選んでくださいね。