住宅ローンを利用するときに知っておきたい抵当権の知識

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抵当権という言葉を聞いたことがありますでしょうか。これから住宅を取得しようとしている人にとって、聞きなれない言葉を数多く聞くと思います。そのような専門用語の一つが抵当権です。抵当権の意味や役割を理解しておくと、住宅ローンを選択するときや住宅に関する契約を結ぶときに役に立つでしょう。

そこで今回は、住宅ローンを利用する人が最低限知っておきたい抵当権について解説していきます。

抵当権とは?抵当権の意味と役割

抵当権は、万一返済が滞った場合に優先してお金を回収できる、お金を貸した金融機関(債権者)の権利のことで、住宅ローンを利用する人は、購入する住宅を保証(担保)として提供します。お金を借りた人(債務者)は返済できなくなった場合に担保である不動産を失うことになります。

この抵当権をはじめ、不動産の情報を管理しているのが法務局で、各地の支局・出張所にも窓口があります。不動産の住所や面積、所有者はんどの基本的な情報はもちろん、どこからいくら借りたかなどの借り入れ状況も登録されています。不動産の所有者やお金を貸した金融機関などの利害関係者だけでなく誰でも確認することができるのも特徴です。

抵当権には優先順位があります。たとえばA金融機関から借金をして住宅に抵当権をつけたあと、B金融機関からも借金をして抵当権をつけることができます。ただ返済が滞った場合、抵当権を早くつけたA金融機関から返済を受けることになりますので、B金融機関は貸したお金を回収できない可能性があります。そのため住宅ローンを組む際には、「抵当権第1順位」であることが条件となっています。

住宅に抵当権をつけることを「抵当権設定」、外すことを「抵当権抹消」と言います。抵当権の設定や抹消などは司法書士が行います。どのタイミングで抵当権設定や抵当権抹消をするか、費用がかかるのか確認していきましょう。

抵当権の設定&抹消と費用について

金融機関は利用者が購入する住宅に抵当権をつけ、住宅に見合うお金を利用者に貸します。返済が順調であれば何も問題はなく、返済が終われば利用者自らが抵当権を外します。抵当権の手続きは法務局の窓口かオンラインで行うことができますが、手数料がかかります。

また、抵当権設定時や抹消時にかかる費用は、具体的には登録免許税のことです。登録免許税は、新しく建物を登録するときの所有権保存登記や所有者を変更するときの所有権移転登記でもかかりますので、あわせて紹介していきます。なお、これらの登記では司法書士に依頼することが多いですが、報酬額は司法書士や登記の種類によって異なりますので、ここでは「+司法書士への報酬」としております。

では、次に住宅購入におけるパターン別に、それぞれの登録方法を見ていきましょう。非常にむずかしい話が続きますので、まずは自分に対応するパターンの登録免許税を確認するようにしましょう。

ケース別の登録免許税

新規購入時や新築時の登録免許税

新築のマンションや新築戸建てを購入した場合の登録免許税です。土地と建物に対する抵当権設定登記、土地の所有者を変更するための所有権移転登記、新しい建物の所有者として登記する所有権保存登記の費用がそれぞれかかります。なお、税率は軽減税率で、適用されるためには一定の要件を満たす必要があります。

抵当権設定 借入金額(抵当権設定額)の0.4%
所有権移転 土地評価額の1.5%
※平成31年3月31日まで
所有権保存 建物評価額の0.15%
※平成32年3月31日まで

 ※認定長期優良住宅・認定低炭素住宅の所有権保存登記は0.1%(平成32年3月31日まで)
 ※税率は税制改正などで変更になることがあります。

 (例)借入金額3,500万円(土地2,000万円・建物1,500万円)
    抵当権設定:3,500万円×0.4%=14万円
    所有権移転(土地):2,000万円×1.5%=30万円
    所有権保存(建物):1,500万円×0.15%=2.25万円
    合計:46.25万円+司法書士への報酬

 ※参考:国税庁「No.7191登録免許税の税額表」

注文住宅時の登録免許税

土地を購入し、その土地の上に住宅を建てるときの登録免許税です。抵当権設定登記のほか、土地の所有権移転登記と、新しくできた建物の所有権保存登記をします。

抵当権設定 借入金額(抵当権設定額)の0.4%
所有権移転 土地評価額の1.5%
※平成31年3月31日まで
所有権保存 建物評価額の0.15%
※平成32年3月31日まで

 ※認定長期優良住宅・認定低炭素住宅の所有権保存登記は0.1%(平成32年3月31日まで)
 ※税率は税制改正などで変更になることがあります。

 (例)借入金額3,500万円(土地2,000万円・建物1,500万円)
    抵当権設定:3,500万円×0.4%=14万円
    所有権移転(土地):2,000万円×1.5%=30万円
    所有権保存(建物):1,500万円×0.15%=2.25万円
    合計:46.25万円+司法書士への報酬

 ※参考:国税庁「No.7191登録免許税の税額表」

中古住宅を購入するときの登録免許税

中古マンションや中古戸建てを購入するときの登録免許税です。土地・建物ともに所有権移転登記をします。

抵当権設定 借入金額(抵当権設定額)の0.4%
所有権移転 建物評価額の0.3%
土地評価額の1.5%
※平成31年3月31日まで

 ※税率は税制改正などで変更になることがあります。

 (例)借入金額2,000万円(土地1,500万円・建物500万円)
    抵当権設定:2,000万円×0.4%=8万円
    所有権移転(土地):1,500万円×1.5%=2.25万円
    所有権移転(建物): 500万円×0.3%=1.5万円
    合計:11.75万円+司法書士への報酬

※参考:国税庁「No.7191登録免許税の税額表」

すでに土地があり、その土地に建築するときの登録免許税

すでに土地を持っていたり、土地だけ相続したりして、その上に住宅を建築するときの登録免許税です。すでに土地の所有権は登記済みですので、抵当権設定の登記建物の登記となります。

抵当権設定 借入金額(抵当権設定額)の0.4%
所有権保存 建物評価額の0.15%
※平成32年3月31日まで

 ※認定長期優良住宅・認定低炭素住宅の所有権保存登記は0.1%(平成32年3月31日まで)
 ※土地と建物両方に抵当権を付けた場合
 ※税率は税制改正などで変更になることがあります。

 (例)借入金額 建物1,500万円
    抵当権設定:1,500万円×0.4%=6万円
    所有権保存(建物):1,500万円×0.15%=2.25万円
    合計:8.25万円+司法書士への報酬

※参考:国税庁「No.7191登録免許税の税額表」

住宅ローンの借り換えや完済でも登録免許税がかかる

今まで確認してきた登録免許税の他にも、住宅ローンを借り換える際や、完済をした際にも、登録免許税が必要になります。
一緒にここで確認をしておきましょう。

借り換え時の登録免許税

現在の借入先から新しい借入先に変更する(借り換えする)ときの登録免許税です。現在の借入先の抵当権を抹消することと新しい借入先の抵当権の設定が必要となります。

抵当権設定 借入金額(抵当権設定額)の0.4%
抵当権抹消 土地・建物それぞれ1,000円

 ※税率は税制改正などで変更になることがあります。

 (例)抵当権設定:2,000万円×0.4%=8万円
    抵当権抹消:1,000円×2=2,000円
    合計:8.2万円+司法書士への報酬

※参考:国税庁「No.7191登録免許税の税額表」

住宅ローン完済時の登録免許税

住宅ローン完済時には、自ら行うか、司法書士に依頼するかの方法で、抵当権抹消をする必要があります。

抵当権抹消 土地・建物それぞれ1,000円

 ※税率は税制改正などで変更になることがあります。

 (例)抵当権抹消:1,000円×2=2,000円
    合計:0.2万円+司法書士への報酬

※参考:国税庁「No.7191登録免許税の税額表」

まとめ

今回は、抵当権の基本的な仕組みと登録免許税の金額について解説しました。住宅ローンの借入金額は大きいため、登録免許税の金額はあまり気にならないかもしれませんが、登録免許税だけ見ると結構費用がかかると感じたのではないでしょうか。

今回は抵当権と抵当権を設定するときに必要な費用について解説していますが、住宅ローン契約時に必要な諸費用のあくまでも一部です。登録免許税や司法書士への報酬以外にも費用がかかりますが、借入金額等によって金額は異なります。各金融機関のシミュレーションツールで諸費用の概算を計算することができますので、確認してみてください。

借入金額が少なければ登録免許税の額も下がりますので、諸費用を軽減させたい人はこちらの記事も参考にしてください。
住宅ローンの諸費用は210万円!?出費を抑える賢いローンの組み方を徹底解説

執筆者情報

F&J FP事務所

F&J FP事務所 ファイナンシャル・プランナー

ファイナンシャルプランナー・住宅ローンアドバイザーとして、住宅ローンや保険の相談・アドバイスをしております。これから住宅ローンを利用しようとしている方々に向けて、公正中立な立場で役に立つ情報を発信できればと考えております。

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