• 2020.03.13

住宅ローンは転職後に組むのは難しい!審査に通過するためのポイントを紹介

家の模型を両手で持つスーツの男性
auじぶん銀行
「最近転職したばかりだけど、住宅ローンは組める?」
「住宅ローンを借りてから転職しても良いの?」

と不安になり、情報収集していらっしゃる方も多いですよね。

2020年現在も転職業界は売り手市場で、住宅ローンも低金利が続いています。

転職と借り入れのタイミングが重なることも十分に考えられるでしょう。

ただ結論から言ってしまうと、転職後すぐに住宅ローンを組むのは難しく、審査に落ちる可能性があるので要注意ですよ。

当記事では、

といったテーマについて、わかりやすくお話していきます。

「住宅ローンの検討中に転職することになり、タイミングで悩んでいる」という方や、「審査に影響がないよう転職したい」という方は、ぜひ参考になさってくださいね。

この記事を執筆・監修している専門家

執筆者

京都FP事務所

ファイナンシャル・プランナー

当サイトの執筆を担当している「京都FP事務所」と申します。専門用語ばかりにならないよう、「わかりやすく行動しやすい」執筆を心がけています。ぜひ参考にしてみてください。

編集者

ナビナビ住宅ローン編集部

住宅ローンを組む時に抱える「どうやって住宅ローンを選べば良いかが分からない」「金利の違いがよく分からない」「一番お得に借りられるローンはどれなの?」といった疑問・不安を解決できるように解説していきます。

ケース1.転職後の借り入れ:転職してすぐの住宅ローン審査は落ちる可能性あり

転職後に借り入れする場合、転職直後に申し込みをすると、住宅ローンの審査に落ちる可能性があります。

具体的には、

  • 会社員…転職後3年以内
  • 自営業…事業開始後3年以内

に申し込みすると、審査で不利に働きやすいので要注意ですね。

なぜ不利になるのかというと、都市銀行をはじめとする多くの民間金融機関では、「1~3年以上の勤続年数」がローンの申込要件として掲げられているからです。

申込要件を満たしていない場合、審査すらしてもらえなくなる可能性があるということですね。

ここでは、多くの転職者が抱えがちな問題である、

という2つの悩みについて解説していきますね。 

住宅ローン審査に落ちやすくなる理由

都市銀行など多くの民間金融機関では、住宅ローンの申込要件の1つに「勤続年数1~3年以上(自営業は事業開始後3年以上)」という基準を掲げています。

なぜこのような内容を掲げているのかといえば、住宅ローン審査において勤続年数が重要な指標だからです。

金融機関は住宅ローンの審査で、「申込者自身に毎月安定した収入があるかどうか」を徹底的にチェックします。

多くの家庭では、返済に使うお金のもとを辿れば会社の給与になりますよね。

そこで金融機関は、給与の安定度を過去の収入や雇用形態、勤続年数などから判断するわけです。

給与の安定度が低ければ、金融機関に「延滞のリスクがある」と捉えられやすくなりますよ。

ここで重要なポイントは、金融機関が審査で評価するのは「収入の多さ」よりも「収入の安定度」だということです。

住宅ローンの返済は長期に渡りますので、一時的に収入が多い方よりも毎月安定した収入を得ている方のほうが、「返済に適している」とみなされやすいのです。

したがって、勤続年数が3年未満だと、こうした収入の安定度が不明確なため、審査の目も厳しくなります。

転職後の住宅ローン審査では非常に重要な注意点なので、覚えておいてくださいね。

関連記事住宅ローン審査に通らない時に知るべき「審査落ちの12の理由」

住宅ローン審査に通る場合とは

「勤続年数が3年未満だと審査で不利になる」とお伝えしましたが、実は転職後1年未満だったとしても、住宅ローン審査に通るケースがあります。

それは、

  1. 出向などグループ会社間での異動であり、転職とは言い難いケース
  2. 転職前と同じ業界への転職で、キャリアアップ、年収アップに成功しているケース
  3. 一部のネット銀行やフラット35など、住宅ローン申込要件に勤続年数の制限がないケース

の3つです。
 
勤続年数1年未満でも、グループ会社間での異動や年収アップに成功している前向きな転職の場合、審査でマイナス要因になることは少ないといえます。

また、住宅ローンの申込要件に勤続年数の制限がない場合は、転職後1年未満でも十分審査に通る可能性がありますよ。

ただ、全く異なる業界や違う職種に転職を繰り返している方は要注意です。

たとえ転職で年収がアップしていても、「違う職業を転々としていて、仕事が安定しない方」という印象を持たれやすいからです。

仕事が安定しない=返済延滞のリスクがある、と金融機関から捉えられやすいので、気をつけなければなりません。

勤続年数1年未満の住宅ローン審査では、職務経歴書の提出を求める金融機関が多くなっています。

もし職務経歴書の提出が無かったとしても、過去の収入証明書類を出せば、過去数年の職歴が一目瞭然です。

計画的な転職で、キャリアに良い影響を与えていれば審査に影響はありませんが、行き当たりばったりの転職でキャリアに一貫性がない方は、マイナス要素になります。

ご自身の経歴を見つめ直し、転職が審査にどのような影響を与えるのか、よく見極めるようにしましょう。 

関連記事「勤続1年未満」でも住宅ローンは組める!フラット35と勤続年数に縛りのない銀行を解説

ケース2.借り入れてから転職:転職する前に住宅ローンを組むことは可能

住宅ローンを借り入れした後(融資実行後)であれば、転職が借り入れに影響を与えることはありません。

住宅ローンの審査は、借り入れ時点の収入状況で判断されるものです。

審査に通って融資実行後に転職など環境の変化があっても、それで融資が取り消しされることはありません。

ただし、審査が通った直後の融資実行前に転職してしまうと、融資が取り消しされる可能性もあるので要注意ですよ。

住宅ローンの借り入れは融資実行まで気を抜かず、ひと息ついてから転職しましょう。

このように、借り入れ後の転職は審査に影響ありません。

ただ、借り入れ後に転職する際の注意点として、年収ダウンや転職先で仕事が続かないリスクに気をつけましょう。

以下、大切なポイントなので、それぞれ解説していきますね。

転職による注意点
  1. 年収ダウン
  2. 転職先の仕事内容・職場に馴染めるか

転職による注意点1.年収ダウン

借り入れ後に転職する場合は、年収が下がる可能性に気をつけましょう。

例えば、「毎月の手取り月収は上がったけど、ボーナス額が大幅に減少した」というケースや、「以前の会社は手当が多かったが、新しい会社では手当が少なく、手取り年収も下がってしまった」というようなケースですね。

毎月の基本給だけを比較して転職を決めてしまうと、ボーナスや手当の違いによって年収が下がってしまうこともあります。

年収が下がれば、当然ながら毎月の住宅ローン返済にも影響がありますよね。

住宅ローンのために他の支出を切り詰め、生活が圧迫されてしまう事態に陥らないよう、収入の変動には気をつけておきたいところです。

転職で会社が変われば、給与(賃金)規定も変わります。

基本給の高さに惑わされず、冷静に収入の状況を比較したうえで、年収もキャリアもアップできる転職を目指してくださいね。

関連記事住宅ローンは年収の何倍で借りるのが正解?あなたに合った借入額を算出

転職による注意点2.転職先の仕事内容・職場に馴染めるか

借り入れ後の転職では、転職先の仕事内容や職場など、環境にうまく馴染めるかどうかという点も重要です。

転職前は、給与や勤務体系など、表面的な部分でしか職場の想像ができません。

しかし実際に転職してみると、想像ではわからなかった面がたくさん見えてくるでしょうし、人間関係も大きく変わります。

すべての方にとって転職が必ずしもプラスになるとは限りません。

たとえ収入はアップしても、精神的・肉体的に大きく消耗してしまうような職場では、心身の健康に悪影響を与えます。

住宅ローンを返済していくうえで、心身の健康は非常に重要なポイントです。

転職では、環境に馴染めずに早期退職する最悪の可能性も考慮しておく必要があるでしょう。

十分な貯蓄を備えておいて、再度転職する際のキャリアプランまでしっかり考えておくことが大切ですよ。

ケース3.返済中に転職:住宅ローン返済中に転職することになった場合の必要な手続き

住宅ローンを返済している途中で転職が決まった場合でも、ケース2と同様、今の借り入れに影響することはありません。

ここでは、返済中の転職で留意しておくべき手続きや、収入が減ってしまったときの対応についてお伝えします。

最も重要な手続きは、転職先でも引き続き住宅ローン控除を受けられるようにするため、年末調整で以下の書類を提出することです。

住宅ローン控除利用中の方で、転職先で年末調整するときに必要な書類

  1. 給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書 兼 年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書
    (税務署からまとめて送付される書類。申告書と証明書は1枚になっています)
    →紛失した場合は、国税庁ホームページにて「年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書」をダウンロードして利用可能
  2. 住宅ローン残高証明書
    (借入している金融機関から毎年送付される書類)

転職しても、年末調整で必要な書類は変わりません。

ただ、転職先の会社はあなたが住宅ローン控除を受けていることを把握していませんし、提出を催促することもありません。

各書類を提出しなければせっかくの控除を受けられませんので、転職後の年末調整ではくれぐれも忘れないように気をつけてくださいね。

さらに、返済中に転職して収入が減った場合は、返済破綻しないように対策が必要です。

返済中の収入減少は非常に重要な注意点なので、わかりやすく解説していきますね。 

転職によって収入が減った場合の対応

住宅ローンの返済途中で転職が決まったものの、一時的に収入が減ってしまう可能性もあるでしょう。

そんなときは、

  • 一部繰り上げ返済で返済額を軽減する
  • 住宅ローンの返済期間を延長する
  • 返済条件の変更を金融機関に相談する

などの対処法があります。

このうち、最も気軽にできる方法は一部繰り上げ返済です。

まとまった預貯金があれば、できる限り繰り上げ返済に回して、残高が少しでも早く減るように努めましょう。

繰り上げ返済には「返済期間短縮型」と「返済額軽減型」の2種類があり、利息軽減効果が大きいのは返済期間短縮型です。

ただ、「毎月の返済額を少しでも減らしたい」という場合は、返済額軽減型で毎月の負担額を軽減する方法もありますよ。

関連記事住宅ローンの繰上げ返済タイミング!借り入れ金利1%より高いか低いかで見極める

どちらにしても、家計の負担が少ない方法を選ぶようにしましょう。

もしまとまった預貯金がなければ、

  • 返済期間を延長
  • 一定期間だけ返済額を減額

といった返済条件の変更を金融機関に相談する方法もあります。

とはいえ、返済条件の変更にはいくつか条件があり、簡単にできるわけではありません

金融機関によっても条件や対応方法は異なりますので、まずは金融機関へ相談してみましょう。

転職してから住宅ローンに申し込んで落ちた場合の対処法3つ

転職が原因で審査に落ちた場合でも、3つの対処法がありますよ。

転職後に住宅ローンへ申し込んで落ちてしまった場合の対処法

いずれも、次こそ審査に通るために重要なポイントですよ。

それぞれわかりやすく解説していきますね。 

勤続年数の要件を設けていない金融機関で審査を受ける

ほとんどの金融機関では、1年~3年程度の勤続年数を住宅ローンの申込要件に設けています。

しかしながら最近では、勤続年数自体を申込要件に入れておらず、転職後1年未満でも申し込みできる金融機関もあります。

勤続年数の要件がない金融機関で住宅ローンを選ぶなら、おすすめは新生銀行です。

おすすめのポイントについて、解説していきましょう。

新生銀行

新生銀行の住宅ローンには、勤続年数の要件がありません。

ホームページ上でも「転職直後の申し込み可能」と記載があり、勤続年数が気になっている方でも安心して申し込めますよ。

【参考】Q&A「転職したばかりですが、住宅ローンの申し込みは可能か教えてください。」(新生銀行)

※転職した方すべてが審査に通るという保証はありません。直近の転職を含めた職歴に一貫性がない方や、他にも多くの借り入れがある方などは審査に落ちる可能性もあるので留意しましょう。

また、勤続年数以外にも、新生銀行の住宅ローンは諸費用を抑えられるというメリットがあります

一般的な金融機関の場合、住宅ローンの事務手数料は借入金額によって変動し、50万円以上かかるケースも多いです。

対して新生銀行であれば、事務手数料を5万5,000円~16万5,000円まで定額にできる定額プランがありますよ。

定額プランを使えば、借り入れ時の諸費用を大きく抑えられるため、初期費用が気になる方も安心ですよ。

転職時は、

  • 面接のたびに交通費がかかる
  • 入社までに一時的に収入が少なくなる

など、家計の状況が悪化しがちですよね。

「住宅ローンの借り入れ時にかかる諸費用を抑えたい」という転職者には、新生銀行がおすすめですよ。

関連記事新生銀行住宅ローンの口コミ・評判を調査!安心パックが無料付帯

年収や勤続年数に制限のないフラット35を利用する

全期間固定金利のフラット35も、年収や勤続年数の制限がない住宅ローンです。

したがって、勤続年数1年未満の方でも、気軽に申し込むことが可能ですよ。

ただし、転職したての方は、申し込みの際に直近3か月程度の給与明細を求められることが多いです。

できれば転職後3か月は時間をおき、給与明細がたまった段階で申し込むほうが、審査は通りやすくなるでしょう。

フラット35で借り入れする場合、いろんな金融機関で販売されているので、どこで申し込むか悩みますよね。

筆者のおすすめは、低金利で保障が手厚い住信SBIネット銀行のフラット35(保証型)です。

住信SBIネット銀行の特徴とおすすめのポイントについて、解説していきましょう。

住信SBIネット銀行 フラット35(保証型)

お伝えしたように、フラット35には勤続年数の要件がありません。

もちろん、住信SBIネット銀行で販売されているフラット35(保証型)も同様です。

フラット35は全期間固定金利なので、安定した返済を希望する方も申し込みしやすいですよ。

数あるフラット35の中でも、住信SBIネット銀行のフラット35(保証型)をおすすめするのは、

  1. 頭金の割合で金利を引き下げられる
  2. 充実した疾病保障がついている

という2つの大きなメリットがあるからです。

例えば、住信SBIネット銀行の金利は、

  • 頭金2割の場合:
    1.160%

    2020年04月適用金利

    自己資金20%以上

    団信加入

  • 頭金1割の場合:
    1.220%

    2020年04月適用金利

    自己資金10%以上

    団信加入

となっており、頭金さえ入れれば、他金融機関よりもお得な金利で借り入れすることができますよ。

また、フラット35(保証型)には、すべての病気やケガが対象になる「全疾病保障」がついています。

全疾病保障は働けなくなった場合の月額返済保障や残高一括保障もついているので、万一の際も安心ですね。

このようにフラット35(保証型)は、完済まで金利が変化しない安心感に加え、低金利と保障の手厚さが魅力です。

「転職後はしばらく収入が不安定なので、金利の変わらない固定金利で借りたい」という方や、「頭金を入れる余裕があるので、できる限り金利を引き下げたい」という転職者には、住信SBIネット銀行のフラット35(保証型)がおすすめですよ。

関連記事住信SBIネット銀行住宅ローンの口コミを調査!団信や審査基準、デメリット

※フラット35には買取型と保証型の2種類があります。買取型は住宅金融支援機構が貸し手となり、保証型は金融機関(住信SBIネット銀行)が貸し手となるため、団信保障や金利設定が異なります。間違えないように注意しましょう。

審査に通る勤続年数になるまで待つ

当記事内でも触れてきたように、審査に通る勤続年数の一般的な目安は、転職後から3年以上です。

転職後、勤続年数1年未満の申し込みで審査に落ちてしまった場合は、審査に通る勤続年数まで時間の経過を待つという方法もあります。

待っている間にしっかり貯蓄をしておけば、頭金を多く捻出できる分、住宅ローンの選択肢も広がりますよ。

「待っている間に気になる住宅が売れてしまうかも」
「複数の金融機関で審査を申し込めば、ひとつくらい通るところがあるのでは?」

と思うかもしれません。

しかし、審査を通したいがために焦って手あたり次第に申し込みをするのは、実は逆効果です。

なぜなら住宅ローンの審査では、個人信用情報の照会履歴が審査のたびに残ってしまうからです。

そのため、何回も審査を重ねていると、「こんなに審査落ちしているのか」という印象を金融機関に持たれてしまいやすいのです。

審査でマイナスの印象を持たれてしまうような申し込みの仕方は危険です。

貯蓄をしながら勤続年数の要件を満たすまで待つのも、審査に通る確実な方法といえますよ。

まとめ

転職後に住宅ローンを組むのは難しいですが、転職歴があるというだけで審査に落ちるわけではありません。

転職者が住宅ローンの借り入れで気をつけるべきポイントは、以下の3点です。

転職者が住宅ローンの借り入れで気をつけるべきポイント

  1. 転職後3年未満で借り入れする場合は、審査に落ちやすい。
    新生銀行や住信SBIネット銀行のフラット35で借入れするか、審査に通る勤続年数になるまで待つのがおすすめ
  2. 融資実行後なら問題なく転職可能。
    ただし、融資実行前の転職は融資取り消しになる可能性もあるので要注意
  3. 住宅ローンの返済途中に転職する場合は、住宅ローン控除の手続きを忘れずに行う。
    万一の収入減少も見越して、金融機関で返済条件の変更が可能かどうかを確認しておこう

タイミングや申し込み方法をよく考えれば、転職者でも住宅ローンは組めます。

ご紹介した方法を参考に、理想のライフプランを実現させてくださいね。

関連記事「勤続1年未満」でも住宅ローンは組める!フラット35と勤続年数に縛りのない銀行を解説

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