投資用物件に住宅ローンは利用できない?住宅ローンと投資用ローンの基本的な特徴

3軒の家
じぶん銀行
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「サラリーマン大家」という言葉が表すように、普通の会社員でも不動産投資を始める人がいらっしゃいます。居住用の住宅も不動産ですので、住宅ローンが使えそうですが、実際には住宅ローンと投資用ローンは区別されています。

住宅ローンな中には投資用物件に使えるものはないのか、投資用ローンはどのような特徴があるのかなど解説しています。

投資用物件を購入するために住宅ローンを組むことはできない

結論からお伝えしますと、原則、投資用物件のために一般の住宅ローンを利用することはできません。

同じ住宅に対する融資ではありますが、住宅ローンは生活に直結する居住費のための融資ですので、基準金利から引き下げられ優遇金利で借り入れることができます。一方、投資用ローンは最低でも基準金利程度に設定されています。

このように住宅ローンの金利は投資用ローンの金利より低く設定されていますので、住宅ローンを利用したいと考えるかもしれませんが、各ローンに定められている「資金使途」に従う必要があります。最初に資金使途を確認しましょう。

住宅ローンの対象物件を確認する

原則、住宅ローンを投資用物件に使用できませんが、念のため、各金融機関の資金使途を確認してみましょう。

<主な金融機関の資金用途>

主な金融機関 資金使途(一部抜粋)
みずほ銀行 本人居住用
・土地、住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金
※賃貸の目的にはご利用できません。
三菱UFJ銀行 ご自身がお住まいになる住宅の建築・購入・増改築資金・住宅ローンの借換資金、借り換えに伴う諸費用
三井住友銀行 ご本人が居住される住宅・宅地の購入、新築
増改築資金
りそな銀行 ご本人が所有し、ご本人またはご家族がお住まいになる
・住宅の新築・購入資金
・マンションの購入資金
・住宅の増改築・修繕資金
・中古住宅の購入資金
・住宅用土地の購入資金
住信SBIネット銀行 ご本人またはご家族がお住まいになるための住宅の新築・購入資金、およびこれにかかわる諸費用
※賃貸の目的には利用できません。
※事業用との併用物件の場合、居宅部分が延べ床面積の1/2以上あることが必要です。
楽天銀行 お申し込みのご本人がお住まいになるための新築住宅の建設資金または購入資金、中古住宅の購入資金
※セカンドハウスはご利用いただけません。
ソニー銀行 ご本人様がお住まいになる新築物件の購入、中古マンションの購入、住宅の新築、増改築のための資金及びお取り扱い手数料。
じぶん銀行 じぶん銀行が定める下記の資金使途・借入用途に該当する場合のみ、住宅ローンをご利用いただけます。
・戸建、マンション(中古物件含む)の購入資金
・戸建の新築資金
・上記に伴う諸費用
投資用や事業用、賃貸用物件などは借入対象外の物件となります。
イオン銀行 ご本人がお住まいになる住宅に関する以下の資金
・住宅の新築・購入資金
・住宅の増改築・改装資金
・住宅ローンの借り換え資金
・上記にかかる諸費用
※借地上の建物および店舗・アパートなどとの併用物件につきましては、原則としてお取扱いしておりません。
新生銀行 お客様またはご家族が居住するための
・戸建・マンション(中古物件を含む)の購入資金
・戸建住宅の新築資金
※住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅(住居部分が延べ床面積の50%以上で、併用部分は自己使用であるものに限ります)であるもの。
住宅金融支援機構(フラット35) 申込みご本人またはご親族がお住まいになる新築住宅の建設・購入資金または中古住宅の購入資金
※生活の拠点としている現在のお住まいの他に、週末などにご自分でご利用(居住)する住宅を取得する際にもフラット35がご利用いただけます。

各金融機関の資金使途をご覧いただきましたが、はっきりと「投資用物件」「賃貸用物件」は対象外と書かれていなくても、「本人や家族が住むための住居であること」と書かれています。

そのため投資用物件でローンを利用したい場合には、投資用ローン(不動産ローン)を利用することになります。では投資用ローンはどのような商品なのか具体的に見ていくことにします。

投資用ローンの特徴

投資用ローンは金融機関によって名称が異なり、アパートローンや不動産投資ローンとも言います。ここでは投資用ローンを扱う金融機関を3行ほど紹介していきます。借入先は数多くありますので、実際に投資用ローンを検討される際には他の金融機関もお調べください。

<投資用ローン 例>※2018年7月現在

利用できる人 融資条件
金融機関A
(オリックス銀行)
  • 同一勤務先に3年以上勤務されている方
  • 前年度の税込年収が500万円以上で返済期間中、安定した収入が見込める方
  • 団体信用生命保険にご加入いただける方
  • 保証会社の保証が受けられる方
  • 借入金額 
    1,000万円以上2億円以内
  • 返済期間 
    1年以上35年以内
  • 金利タイプ 
    変動金利型
    固定金利期間特約付変動金利型]
  • 保証料
    不要
  • 事務手数料
    借入金額の1.08%
  • 金利
    3.300%〜3.675%
金融機関B
(近畿大阪銀行)
  • 日本国籍または永住許可を有する外国籍のお客さまおよび個人資産管理法人
  • お借入時の年令が満 20 歳以上で意思確認のできるお客さま
  • 過去にカード事故、ローンの延滞、租税公課の滞納、1年間決済遅延(公共料金については6ヵ月)不渡り等信用事故がないお客さま
  • 取扱店の営業区域内に居住または勤務しているお客さま
  • 借入金額
    100 万円以上 5 億円以内
  • 返済期間
    1年以上30年まで
  • 金利タイプ
    変動金利型
    固定金利型(3~10年)
  • 事務手数料
    162,000円(税込)
  • 金利
    2.675~3.000%以上
金融機関C
(SMBC信託銀行)
  • お借入時の年齢が満20歳以上、完済時の年齢が満80歳の誕生日までの方。
  • 当行指定の団体信用生命保険にご加入いただける方。
  • 日本国籍の方、または日本に居住されている外国籍の方。
  • 前年度のご年収(自営業の方は申告所得)が700万円以上の、安定した収入がある方。
  • 借入金額
    500万円以上1億円まで
  • 返済期間
    1年以上30年まで
  • 金利タイプ
    固定金利型(1年~10年)
  • 保証料
    不要
  • 事務手数料
    150,000円(税抜)
  • 金利
    1.73%〜2.75%

投資用ローンは都市銀行や地方銀行、預金業務を行わないノンバンクなど様々な企業が取り扱っています。一般的には年収基準が高ければ金利は低く、年収が高ければ選択できる幅が広がります。

投資用ローンの場合、一般の住宅ローンと同じく、年収や勤続年数など個人属性の審査に加え、収益性が高いかどうかの不動産評価の審査も重要となります。空き室により費用負担が増えることも考えられますので、自己資金の額も審査対象となります。

一般の住宅ローンの共通点も多い投資用ローンですが、利用する際の注意点を確認しておきましょう。

関連記事住宅ローンの変動金利は怖くない!リスクを抑えてメリットを活かす賢い使い方

投資用ローンを利用する際の注意点

不動産投資は、管理維持費や修繕費、空き室の増加による収益悪化のリスクがありますが、ここでは投資用ローンを利用する際の注意点を紹介しておきます。

投資用ローンは住宅ローンより金利が高いため、利息負担は大きくなります。基本的に家賃収入で返済していくことになりますが、空き室発生による家賃収入減少で返済が厳しくなることも考えられます。

またご自身が住宅ローンを利用する際に、すでに投資用ローンを組んでいると不利になることがあります。住宅ローンも年収に対する返済額が審査対象となりますので、すでにローンがあると希望通り借りられない可能性があるためです。

不動産投資をする際には、投資先として適しているか、株式や投資信託などの金融商品は選択肢にならないかを検討し、資金計画を立て、不動産ごとの利回り計算をし、空き室や倒壊などのリスクへの対応を考えておきましょう。

まとめ

住宅ローンは自分や家族が住むための住宅を取得するための商品で、投資用物件に利用することはできません。初めて投資用ローンを利用する人は投資実績がありませんので、不動産を担保にすることはできず、年収基準を満たすところを借入先に選ぶことになります。

そのため高収入でない限り、借入先の選択肢は限られていますので、投資物件の収益性と資金計画が重要となるでしょう。

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