• 2019.09.05
  • 2019.10.03

世帯年収700万円の理想的な住宅ローン!借入金額、返済負担率の基準を詳細解説

青い屋根の家の模型と電卓とグリーン
じぶん銀行

世帯年収700万円の場合、住宅ローンはどのように組むべきなのだろう

と悩んでいる方もいらっしゃるかと思います。

当然ながら、住宅ローンの適正額は各家庭の資産状況やライフプランにより変わってくるものです。

だからといって何の基準もないまま住宅ローンを利用するのは少し不安ですよね。さらにいえば、年収は生活の軸を左右する一つの指標ですから、ある程度理想のプランも知っておきたいところ。

当記事では、年収700万円の場合に組める住宅ローンや理想的な返済負担率、賢いローンの組み方まで詳しく解説していきます。

記事の後半で年収700万円の人におすすめの住宅ローンについてもご案内していますので、ぜひ参考になさってくださいね。
※当記事内での「年収」とは、税金や社会保険料を含めた「額面年収」を指しています。

執筆者情報

京都FP事務所

京都FP事務所 ファイナンシャル・プランナー

当サイトの執筆を担当している「京都FP事務所」と申します。専門用語ばかりにならないよう、「わかりやすく行動しやすい」執筆を心がけています。ぜひ参考にしてみてください。


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年収700万円の場合、いくらまでの住宅ローンを組めるのか

年収700万円の場合に住宅ローンを組める限界の金額を大まかに算出すると、6,891万円です。この数値は、全期間固定金利型である「フラット35」のシミュレーションツールを用いて算出しています。

<算出条件>
年収…700万円
金利…1.290%(2019年5月26日時点の相場金利)
返済期間…35年
返済方式…元利均等返済
1年あたりの返済限度額…245万円(月々20.4万円)

なぜ1年の返済限度額が245万円なのかというと、ほとんどの銀行で「返済負担率は35%まで」と規定されているからです。

「返済負担率」とは、年収に占める年間の返済額割合のことです。したがって、年収700万円×返済負担率の上限35%=245万円という計算に基づいて上記の結果を算出しています。

ただ当然ながら、返済負担率の上限設定は金融機関によって異なります。加えて、「返済負担率の計算には住宅ローン以外のローンも含まれる」という注意点があるので、正確な金額を算出するには他社ローンの状況も加味しなければなりません。

返済負担率は、住宅ローンを検討する上で特に重要視される指標ですから、具体的な計算方法についてもご説明しておきますね。

フラット35の場合の年収返済負担率

フラット35の返済負担率は、

  • 年収400万円未満:30%
  • 年収400万円以上:35%

となっています。年収700万円であれば返済負担率は35%、年間の返済額は245万円が上限だということですね。

ただ、この上限額には住宅ローン以外のローンも含まれています。

返済負担率には住宅以外のローンも含まれる

フラット35でも他の金融機関でも、返済負担率の計算には「住宅ローン以外のローン」も含まれます

住宅ローン以外のローンといえば、自動車ローンや奨学金、スマホ端末の分割購入代、クレジットカードのリボ払いなども含まれます。つまり、住宅ローンを組む時に何かしらのローン残高があれば、それらも含めて返済負担率を計算しなければならないということです。
 
例えば、自動車ローンの支払いが年間に30万円あるなら、その30万円も含めて上限245万円以内に抑えなければなりません

したがって、住宅ローン以外に多額の借入れがある人は、たとえ返済負担率の範囲内であっても審査上不利になるということです。ローンを借りる際には、他の借入れを可能な限り完済させておくようにしましょう。

年収700万円の方の理想的なローン金額

年収700万円の方が無理なく返せる理想的なローン金額は、年間110万円程度です。返済負担率でいえば15~17%程度が適正となります。先ほどご説明した「借入上限額245万円、返済負担率35%」と比べると、かなり少なく感じますよね。

しかし年収700万円といっても、実際の手取り年収は550万円前後です。手取り年収550万円で年間のローン返済が245万円もあれば、給与のほとんどがローン返済に消えてしまう状況に陥る可能性が高いということです。このように考えれば、年間返済額110万円というのは現実的で無理のない金額だということがわかるかと思います。

実際、総務省の家計調査でも、住宅ローン返済世帯の返済負担率は手取り収入の約18%程度(※)です。

※出典:「家計調査 / 家計収支編 二人以上の世帯 詳細結果表」(総務省)
※「第3-10表 住宅ローン返済世帯 世帯主の年齢階級別1世帯当たり1か月間の収入と支出」の「可処分所得」と、「土地家屋借金返済」より算出

住宅ローンの借り入れ後にも、固定資産税や住宅の維持費など、さまざまな費用がかかります。加えて、変動金利の場合は金利上昇、共働き世帯の場合は出産や育児に伴う収入減少の可能性もあるわけです。

つまり理想的なローン返済額とは、今借りられる金額ではなく、この先何十年かの間に家計が大きく変動しても返していける金額のことなのです。

これらの前提をもとに、

の理想的な住宅ローンプランをご説明していきましょう。

1.変動金利タイプの場合

変動金利の場合、将来的に金利が上昇してローン返済額も大きく増えてしまう可能性があります。このような可能性を考えると、変動金利で長期のローンを組むのはやはりリスクが高くなります

「変動金利=短期返済向き」なので、20年を超える長期の住宅ローンを希望するのであれば、固定期間選択タイプや全期間固定金利タイプも並行して検討するようにしてくださいね。

検討した結果、変動金利で長期のローンを組むのであれば、借入当初の返済負担率は10%~15%程度にしておきましょう。そうすることで、後々金利が上昇したとしても、返済負担率が18%を超えないようになります。

ここでは、変動金利 年0.5%、返済期間30年でローンを組んだ場合に、ローン返済額と返済負担率がどう変わるのかを表にまとめました。

変動金利の金利上昇はいつ、どれくらい来るかわかりませんが、日銀が目指す物価上昇率が2%のため、2%の金利上昇はあると想定しておくと安心でしょう。

<変動金利タイプの返済額と返済負担率 比較表>

ローン金額 毎月の返済額
【金利年0.5%】
返済負担率 11年目以降の
毎月返済額
【金利年2.5%】
11年目以降の
返済負担率
2,000万円 5万9,837 10 7万1,753 約12%
2,500万円 7万4,796 13 8万9,690 約15%
3,000万円 8万9,755 15 10万7,629 約18%

 ※11年目以降に金利が2%上昇したと仮定

変動金利の場合、金利上昇を踏まえると、借入金額は2,500万円までが十分に余裕を持って返済できる範囲で、3,000万円が無理なく返済できる金額の上限ではないでしょうか。

ただ当然ながら、30年の間に2%以上金利が上がれば、返済負担率はさらに上がってしまいます。金利が低い間にできるかぎり貯蓄しておき、繰り上げ返済も活用して返済期間を短くするようにしましょう。

2.固定期間選択タイプの場合

固定期間選択タイプは、当初の固定期間のみ固定金利になっている金利タイプで、その後は再度金利タイプを選びなおす必要があります

当然、固定期間終了時点で金利が上昇局面にあれば、ローン返済額も大きく跳ね上がってしまいます。このような点を踏まえると、借入当初の返済負担率は10%~15%程度にしておき、後々金利が上昇して返済負担率18%までに抑えるよう調整しておくのがベストでしょう。

ここでは、当初10年固定の固定期間選択型で年0.75%、返済期間30年でローンを組む場合、ローン返済額と返済負担率がどう変わるのかを表にまとめました。固定期間終了後の金利は1.5%程度プラスになると仮定して、シミュレーションをしています。

<固定期間選択タイプ(当初10年固定)の返済額と返済負担率 比較表>

ローン金額 毎月の返済額
【金利年0.75%】
返済負担率 11年目以降の
毎月返済額
【金利年2.25%】
11年目以降の
返済負担率
2,000万円 6万2,057円 11 7万1,111円 約12%
2,500万円 7万7,571円 13 8万8,889円 約15%
3,000万円 9万3,085円 16 10万6,667円 約18%

 ※11年目以降に金利が1.5%上昇したと仮定

当初10年固定金利タイプの場合、金利上昇を踏まえると、借入金額2,500万円までが十分に余裕を持って返済できる範囲で、3,000万円が返済できる金額の上限ギリギリではないでしょうか。

ただし、上記の例は11年目に金利が上昇した後、その後ずっと金利が変わらないという想定で計算しています。万が一さらに1.5%以上金利が上がれば、返済負担率はさらに上がってしまいますね。

したがって、固定期間終了後は

  1. 固定金利タイプを選ぶこと
  2. 固定期間の間にできるかぎり貯蓄しておくこと
  3. 繰り上げ返済を活用して返済期間を短くする

の3つを心がけることが大切ですよ。

3.全期間固定金利タイプの場合

全期間固定金利の場合、金利上昇という不安要素がないため、借入当初の返済負担率が18%以内になっていれば問題ないでしょう。固定金利年1.4%、返済期間30年でローンを組む場合に、ローン返済額と返済負担率がどう変わるのかを表にまとめました。

<全期間固定金利タイプの返済額と返済負担率 比較表>

ローン金額 毎月の返済額
【金利1.4%】
返済負担率
2,000万円 6万8,067円 12
2,500万円  8万5,084円 15
3,000万円 10万2,101円 18
3,500万円 11万9,118円 約20%

金利が1.4%と仮定すると、無理なく返済できる上限額は「返済負担率が18%に収まる3000万円まで」になります。変動金利タイプや固定期間選択タイプと同様、年収700万円の人は3,000万円までが理想的なローン金額になるということですね。

全期間固定金利は金利が少しでも上がれば返済額も変わってくるので、できるかぎり金利の低い住宅ローンを組むことが大切です。

ここで知っておきたいポイントは、「どの金融機関でも頭金を多めに入れれば優遇金利が適用される」ということ。金利を低くするためにも、しっかりと頭金を貯蓄した上で借入するようにしましょう。

住宅ローンは無理なく返済できる金額なのかどうかが最優先

住宅ローンを組むときの基本は、無理なく返済できる金額で予算を立て、その予算内で住宅を購入することです。

しかし、実際には多くの人が住宅だけを見てローンを組もうとします。念願のマイホームなので、家族の理想が叶う住宅を購入したいと思うのは当然のことです。が、住宅しか見ずに購入を決めて返済計画を立てると、

・予算オーバーでローンが通らない…
・ローンが通っても返済が大変で生活が苦しい…

といった事態にも繋がりかねません。

購入後もゆとりある生活を送れるようにするためには、下記の5つのポイントが非常に重要になってきます。

これらのポイントをしっかり押さえておけば、安心して住宅ローンを組むことができますよ。非常に大切なポイントなので、それぞれ分けてご説明していきますね。

現在の家賃から、毎月の返済額を計算する

現在賃貸住宅に住んでいる場合は、家賃+管理費と貯蓄額から毎月の返済額を計算してみましょう。大切なのは、「家賃=住宅ローン返済額」にしてはいけないということです。

住宅ローン借入後にも固定資産税や火災保険料など、住宅ローン関連費が年間約数十万円もかかります

ローンを組むときは、数十万円の住宅ローン関連費と貯蓄額を差し引いたうえで、毎月の返済額を計算しなければいけません。詳細は下記の試算例をチェックしてみてください。

【試算例】
~現在、家賃+管理費等で月11万円(=年間132万円)払っていて、年間70万円を貯蓄している人が新築マンションを購入するとき~

【住宅購入前】年間家賃132万円+年間貯蓄額70万円=202万円
【住宅購入後】202万円-(購入後の年間貯蓄額60万円+住宅ローン関連費約50万円(※)
=住宅ローン返済額:92万円(月額約7万7000円)以内が無理のない返済額

住宅ローン関連費:固定資産税15万円+火災・地震保険料1万円+管理費・修繕積立代34万円と想定

現在月11万円の家賃を払っている場合でも、住宅ローン関連費などを差し引くと、月々の返済額は7万7,000円程度が理想的な金額になります。

ただし当然ながら、住宅購入後の必要貯蓄額や住宅ローン関連費の相場は人によって変わってくるので、ご自身のケースに当てはめつつ予算を組んでくださいね。 

背伸びをしてローンを組むより、毎月の貯蓄をする

マイホームには家族それぞれの理想があると思います。しかしだからといって無理のあるローンを組むと、マイホームで過ごす生活自体も辛いものになってしまいかねません

場合によっては、ローン返済額が家計を圧迫し、毎月の返済が苦しくなって最終的に自宅を手放す、なんてこともありえるわけです。

このような事態に陥るリスクがある以上、背伸びをしてローンを組むことはおすすめしません。
 
毎月余裕を持って貯蓄できるくらいのローン金額にしておけば、ゆとりのあるマイホーム生活を送れるようになりますよ。

変動金利の場合は、返済額の25%を目安に貯蓄をする 

変動金利で借入する場合、万一金利が上昇したとしても無理なく返済できるよう、ある程度余裕を持った返済額にしなければいけません。わかりやすい目安でいえば、通常の貯蓄に加え、毎月の返済額の25%を上乗せするということ

変動金利は「金利が上昇しても返済額は125%以上に上がらない」というルールがあります。つまり、125%ルールがある限り、毎月の返済額が125%以上に急増することはないわけです。

したがって、

  1. 通常の貯蓄に25%上乗せして貯蓄をしておくこと
  2. 25%上乗せの貯蓄をしても問題なく返済できる返済額に設定しておくこと

の2つが重要なポイントになります。しっかりと覚えておいてくださいね。

長期的なライフプランを考える

住宅ローンは数十年に及ぶ長い借金契約です。そのため、長期的な視点で家族のライフプランを考えておく必要がありますよ。

ライフプランとは、家族の夢や希望、理想とする生活などを反映した「将来設計」のことです。

  • 子どもは何人持つ予定なのか
  • 旅行に行く頻度はどの程度か
  • 自動車の購入予定は何年後か

など、これからの生活予定を細かく書き出してみましょう。その上で、発生する費用がいくらなのかを計算してみてください。そうすることで、将来の家計がある程度見えてきますよ。

先ほども理想的なローン金額についてお話しましたが、個々のライフプランによっては、高いローン金額でも生活が成り立つ人もいれば、低くしなければいけない人もいるわけです。

各家庭で最適なローン金額を算出するためには、ライフプランの作成が必要不可欠ですよ。

手取り年収で考える

住宅ローンの返済額を考えるとき、「額面収入で考えるのがわかりにくい」という人もいると思います。実際、手元に入ってくるお金は手取り年収ですから、額面年収がわかりにくいのも当然でしょう。

そんなときは、手取り収入で考えるのも効果的ですよ。手取り収入の場合は、【手取り×20%以内の返済負担率】で返済額を考えるようにしましょう。

例えば、年収700万円の場合、手取り年収は550万円前後、ボーナス別で手取り月収は40万円前後という人が多いと思います。

この場合、

【550万円×返済負担率20%=年間の返済額110万円】

となります。

「理想な住宅ローン借入額」の部分でお伝えした年間返済額と同じ金額になりましたね。このように、手取り収入でローン金額を考えるのも効果的な方法ですよ。

年収700万円の方におすすめの住宅ローン

年収700万円といっても世帯主の働き方によってリスクは異なります

例えば、片働きの場合は世帯主が病気やケガになったときの収入減少がリスクですし、共働きの場合は子どもの成長にあわせた妻の収入変動が大きなリスクになるわけです。

これらの前提をもとに、年収700万円の方におすすめできる住宅ローンを挙げると、

の3社が取り扱う商品です。

これらの金融機関の住宅ローンであれば、

  • 金利が低く返済額の負担を軽減できる
  • 病気やケガの団信保障が充実している
  • 繰り上げ返済がしやすい

という特徴があるため、共働きでも片働きでも安心してローンを返済することができますよ。

各金融機関の特徴やおすすめの金利タイプを詳しくご説明していきますね。

※各住宅ローン内容(金利・保証料・手数料・消費税以外)は2019年5月26日現在の公式HP情報に基づきます。
※記載している金利は新規借入時のものです。

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当初金利が0.5%以内なので、将来的に金利が上昇しても、ある程度返済負担率を抑えることができます。

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病気やケガの保障が金利上乗せ不要で付いているのは、とても大きなメリットですよ。 

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フラット35は所定の条件を満たす住宅でないと利用できませんが、裏を返せば質が高い住宅に住めるということでもあります。せっかくのマイホームなので、質が高い住宅に住めるのは大きなメリットですよね。 

まとめ

世帯年収700万円の場合、理想的なローン金額は3,000万円程度です。

しかし記事内でも触れたように、家族構成や資産状況、個々のライフプランによって適正なローン金額は変わってくるものです。

適正なローン金額を求めるために大切なのは、

  1. 家族それぞれの意見や希望をしっかり反映した綿密なライフプランを作ること
  2. 金利上昇など万一の可能性があっても返済できる余裕のある返済計画を立てること

の2つです。

住宅ローンの返済は長期に渡ります。その間、ライフスタイルが全く変わらない家庭はほとんどありませんし、収入も支出も変動していくものです。

長期間の生活変化を細かく考慮したライフプランと返済計画を立て、賢く住宅ローンを組んでくださいね。
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