• 2020.07.08

住宅ローンの金利は変動から固定に変更可!切り替えのタイミングは?

執筆者: 白坂大介 (ジョインコントラスト株式会社 代表取締役)
家の模型と電卓と一万円札

住宅ローンの契約時に、「固定金利」と「変動金利」のどちらを選ぶかは、ローン契約を考えている人にとって大きな悩みの種となっています。

しかし、この時「金利の低い方が良い」と変動金利を選んでしまった人のなかには、返済するうちに金利の上昇が心配になり、「固定金利に変更したい」人もいるでしょう。

結論からお伝えすると、契約途中での金利タイプの変更は可能です。
ただし、固定金利に変更すれば、必ずお得になるわけではありません。

そこで今回は、将来的な金利上昇のリスクに備えるために、変動金利から固定金利に変更する方法から変更時期の見極め方について、まとめてご紹介します。

この記事を執筆・監修している専門家

執筆者

白坂大介

ジョインコントラスト株式会社 代表取締役

保有資格・検定

2級ファイナンシャル・プランニング(FP)技能士、宅地建物取引士、住宅ローンアドバイザー、証券外務員1種

お客様と一生涯のお付き合いができる仕事に憧れ、大学卒業と同時にハウスメーカーに就職。 2008年にファイナンシャルプランナーの資格を取得。 2013年にはジョインコントラスト株式会社を設立し、webサイト「家計教師.com」を運営。 主にマイホーム購入や住宅ローン、生命保険、資産運用など、一般家庭向けのコンサルティングや講演会を行なっている。

編集者

ナビナビ住宅ローン編集部

住宅ローンを組む時に抱える「どうやって住宅ローンを選べば良いかが分からない」「金利の違いがよく分からない」「一番お得に借りられるローンはどれなの?」といった疑問・不安を解決できるように解説していきます。

固定金利に変えるべきか判断するポイント

まずは、変動金利から固定金利に切り替えるべきか否か、を判断していきましょう。

ポイントは「自身の住宅ローンに適用されている変動金利が、固定金利よりも高いか・低いか」です。
固定金利は、一般的に変動金利よりも高く設定されています。そのため、固定金利よりも高い、もしくは同等の金利である場合は要確認です。

自身の適用金利が、固定金利より低い場合

契約しているローンの変動金利が、固定金利よりも低い場合、変更するかしないかは、将来の金利上昇リスクを考慮したうえで要検討となります。

バブル崩壊後は、固定金利も変動金利も大きな変動がありません。
そのため、今後もしばらく金利が上昇するであろう大きな経済状況の悪化の予想がない限り、現状自身の適用金利が固定金利よりも低い場合は、変動金利の契約を維持したほうがお得となります。

また、日本の変動金利は日本銀行が決める政策金利と連動しているため、景気が良く政策金利が上昇すれば変動金利も上昇します。

そのため、日本銀行の動向をチェックしたり、金利が上昇した際に返済が滞らないよう手元に十分な資金を用意できたりしているのであれば、金利タイプを変更しなくても良いでしょう。

自身の適用金利が、固定金利より高い場合

自身の適用金利が、固定金利よりも高い契約でローンを組んでいる場合は、固定金利に切り替えがおすすめです。切り替えを行うことで、利息の支払いが小さくなります。

ただし、金利タイプの切り替えには、手数料が必要となるのが一般的であるため、契約している住宅ローンのプラン内容をよく確認する必要があります。

金利タイプの切り替えにかかる費用を加えると、結果的に変動金利を維持する方がお得なケースもあるでしょう。適用されている変動金利が固定金利よりも低い場合でも、綿密に資金計画を組みなおすことが必要です。

自身の適用金利が、固定金利と同じくらいの場合

契約している住宅ローンの変動金利が固定金利と同じぐらいである場合は、将来の金利上昇リスクを考慮して、固定金利タイプに変更もしくは切り替えた方が安心して返済していけるでしょう。

現状、大きな金利上昇リスクがないように見えても、バブル崩壊やリーマンショックなどと同様に、いつ金利が上昇するのかを予測することは非常に困難です。

金利上昇によって債務不履行となるよりも、長期的に居住する住宅を失わないよう、返済計画が立てやすく、安定した返済が可能となる固定金利に切り替えておくことをおすすめします。

変動金利から固定金利に変更する方法

ここからは、実際に変動金利から固定金利に金利タイプを変更する方法をご紹介します。変動金利から固定金利へプランを切り替える場合、方法は以下の2種類あります。

いずれも、変動金利から固定金利への切り替えが可能となりますが、銀行によって固定金利・変動金利がそれぞれ異なるため、いずれの選択肢も視野に入れて、シミュレーションを行うことが重要となります。

固定金利は変動金利よりも金利が高いため、固定金利に切り替えた際の月々のローン返済額は、上昇する可能性が高くなっています。

さらに、総返済額がとなると、大幅な金額アップが見込まれるため、大きな決断となることをしっかりと留意しておきましょう。

銀行によっては金利タイプを変更できる場合がある

銀行によっては、現在契約している住宅ローンの金利タイプを変更できる場合があります。この場合は、「金利タイプの変更手数料」の支払いが必要となるのが一般的ですが、ネット系を中心に一部の銀行では、無料で変動金利から固定金利への変更が可能です。

変動金利→固定金利の「金利タイプ変更手数料」が”無料”の銀行
  • ソニー銀行
  • auじぶん銀行
  • イオン銀行
  • 三菱UFJ銀行(ネット申込時)
  • みずほ銀行(ネット申込時)
  • 三井住友銀行(ネット申込時)
変動金利→固定金利の「金利タイプ変更手数料」が"有料"の銀行
  • みずほ銀行(店頭・テレホンバンキング申込時)
  • 三井住友銀行(窓口申込時)

住宅ローンは、メガバンク・都市銀行・地方銀行・ネット銀行など問わず各金融機関が商品を提供しています。金融機関によって、金利タイプが変更できるのか、手数料は必要なのかが異なるため、まずは現在利用している銀行の条件を確認しましょう。

借り換える

手数料が多額にかかる場合や、現在契約している住宅ローンよりも金利が安い銀行がある場合は、住宅ローン契約を結ぶ銀行を変えて、ローンの借り換えを行うこともできます。

借り換えでは、現在結んでいるローンの残高を、他の銀行でローンを組みなおすことで、一括返済することとなります。

新しく住宅ローン契約を結ぶため、低い金利でローンを返済していける一方で、取扱い手数料などの諸経費を再度支払う必要があります。借り換えを検討する場合は、金利だけでなく、その他諸経費・手数料も含めてトータルコストで計算しましょう。

固定金利へ変更するタイミングの見極め方

固定金利に変えるべきか判断するポイントは、「適用されている変動金利が固定金利よりも高いか低いか」というところにありました。

しかし、金利自体は1%にも満たない程度の違いであり、変動金利を変えるべきなのか否か、判断に迷うこともあるでしょう。将来的に変動金利が下がったら「損をするかもしれない」と考えると決定しにくいものです。

このように、変動金利から固定金利に切り替えるタイミングに迷ったり、将来の金利の上下が気になるのであれば、早めに切り替えることをおすすめします。

金利が上がってからの変更では遅い

変動のタイミング

早めの切り替えをおすすめする理由として、「金利の上昇後に、変動金利を固定金利に変更するのでは遅すぎること」が挙げられます。

先述の通り、住宅ローンの変動金利は、日本銀行が決定する政策金利の変動に左右されます。変動金利に対して、固定金利は、国が発行している国債の利回りに連動しています。

そして、国債の利回りは好景気・物価の上昇・財政の悪化が予想される場合に上昇します。国債の利回りが上昇すれば、住宅ローンの固定金利も上昇します。

さらに、政策金利と国債の利回りも連動する傾向にあります。
ただし、政策金利の上下を含めた日本の将来の信認は、マーケットの投資家によって予想されるため、政策金利が決定する前に国債の利回りが決まります。そのため、変動金利よりも固定金利の方が先に変動を始めることとなります。

このことから、変動金利が上昇するころには、固定金利も上がっているため、変更する利益を享受できない、変更するタイミングとしては「遅い」と言えるのです。

金利の予想はできない

早めの金利タイプの切り替えをおすすめするもう1つの理由は、「住宅ローンに関わる金利の動向が誰にも予想できない」という点にもあります。住宅ローンの変動金利・固定金利はもちろん、国債の利回り・政策金利の上下は誰にも予想できません

日本銀行は、金融政策によって短期の金利をコントロールしていますが、住宅ローンに影響を与えるのは長期金利です。この長期金利は、世界情勢や経済状況・短期金利をふまえて、投資家たちの意思から作られるマーケットの動き・取引によって形成されていきます。世界情勢や経済の変化は流動的であり、長期金利に関しては日本政府であってもコントロールは困難です。

このように、住宅ローンに関わる金利はいずれも予想が難しく、将来的にどうなるのかは誰にも予想できないことから、将来の金利変動が不安な場合は早めに固定金利に切り替えておきましょう

固定金利への借り換えにおすすめの住宅ローン

ここからは、変動金利から固定金利に借り換えを検討している方に、おすすめの住宅ローンをご紹介します。

現在契約している住宅ローンで金利プランが変更できなかった場合や、固定金利が高い場合には、住宅ローンの借り換えがおすすめです

固定金利への借り換えにおすすめの住宅ローン

auじぶん銀行住宅ローン

auじぶん銀行住宅ローンの特徴解説

auじぶん銀行は、三菱UFJ銀行とKDDIが出資して作ったネット銀行です。

auじぶん銀行は利便性が高く、住宅ローンの申し込みから契約まですべてネット上で完結するため、店舗や相談窓口に行く時間がない人でも、空き時間に手続きを進めることができます。

ネット銀行であるため、住宅ローンの金利も低く、審査期間も短いため利用者から高い評価を受けています。金利も低く、審査も早いことから借り換え先として、有力視できるでしょう。

おすすめポイント

  • すべての金融機関のなかでもトップクラスに金利が低い
  • けがや病気で180日以上入院すると、住宅ローン残高が0円になる
  • がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる
  • WEB審査のスピードが早く最短2週間で契約完了
  • 印紙税0円なので、借り入れ当初の諸費用も安い

<auじぶん銀行住宅ローンの基礎情報>

変動金利 0.380%

2020年09月適用金利

じぶんでんきをセットでご契約の場合

全期間引下げプラン

固定10年 0.520%

2020年09月適用金利

当初期間引下げプラン

じぶんでんきをセットでご契約の場合

事務手数料 借入金額×2.20%(税込)
保証料 0円
金利プラン変更手数料 0円

新生銀行住宅ローン

新生銀行住宅ローンの特徴解説

新生銀行住宅ローンは、固定20年金利への借り換えにおすすめの住宅ローンです

さまざまな金融機関のなかでも固定20年の金利が特に低く、フラット20と比べても金利に大きな差があります。

また新生銀行住宅ローンは契約の際に必要な事務手数料が安いため、借り換え当初の諸費用が大きく抑えられる点も踏まえて、借り換え後のトータルコストが低くなりやすいのです

ただし新生銀行住宅ローンは、申込みには書類の郵送が必要なので、WEB完結型のネット銀行と比べると、少しだけ手間がかかることは認識しておきましょう。

「変動から固定へ借り換えたいけど、できるだけコストも抑えたい……」と考えている方におすすめの住宅ローンです。

新生銀行住宅ローンのおすすめポイント

  • 固定20年の金利が低い
  • 融資事務手数料が安いので、諸費用を抑えられる
  • 安心保証付団信を金利上乗せなしで利用できる
  • 契約日の金利が適用される
変動金利
0.450%

2020年09月適用金利

固定20年
1.000%

2020年09月適用金利

事務手数料 55,000円~(税込)*
保証料 0円
金利プラン変更手数料 金利タイプへの変更不可

*当初固定金利タイプの場合

三菱UFJ銀行住宅ローン

三菱UFJ銀行住宅ローンの特徴解説

三菱UFJ銀行は、日本の最大手の銀行・メガバンクの1つに数えられています。メガバンクであるからこそ審査は厳しいですが、最大1億円という大きな借入を受けることができます

さらに、大手都市銀行のなかでは金利が低く、物件か確認対する自己資金の割合によって金利が変わるため、自己資金をある程度用意できる人におすすめです。

三菱UFJ銀行住宅ローンのおすすめポイント

  • ずーっとうれしい金利コースでは返済期間中金利が変わらないため金利上昇リスクに備えられる
  • 金利のタイプ変更や一部繰り越し返済などネットで完結できる
  • 団体信用生命保険の死亡・所定の高度障害・余命に対する保障が無料で付帯
  • 三菱UFJ銀行のATM利用手数料が無料になる待遇
  • 出産直後・予定がある女性の申し込みの金利優遇
  • 土日祝日でも相談会が実施されており、プロに相談できる

<三菱UFJ銀行住宅ローンの基礎情報>

変動金利 0.525%

2020年09月適用金利

固定10年 0.740%

2020年09月適用金利

事務手数料 33,000 円(税込)
保証料 一括前払い型と利息組込み型により変動
金利プラン変更手数料 ネット・郵送/0円
窓口・テレビ窓口/5,500円

ここまで借り換えにおすすめの銀行を紹介してきましたが、「諸経費・手数料込みでよりローン支払いが小さくなる住宅ローン」を選ぶ必要があるため、シミュレーションを詳細まで行うことが重要です。

まずは銀行のホームページ上で借り換えシミュレーションを行って、「借り換えによってどれくらいの金額差が生まれるのか」をチェックしてみましょう。

複数の金融機関のなかで、もっともお得な住宅ローンを探したい場合は当サイトの借り換え比較ツールもご活用ください。

借り換えるべきかどうかの判断に迷う場合は窓口で相談しよう

変動金利と固定金利は、世界情勢や経済状況から決まるマーケットの動向、そのマーケットの動向から決まる国債の利回り・政策金利の変動に影響を受けます。住宅を購入する大半の人は経済動向の詳細に明るくないため、金利タイプの変更・ローンの借り換えを行うべきか決めきれない場合もあるでしょう。

この場合は、無理に自分で決めてしまわず、住宅ローンのプロに相談するのがおすすめです。各銀行で設置している、住宅ローンの新規契約・借り換え・契約条件の変更を考えている人向けの相談窓口を利用しましょう。

ネット上でシミュレーションはできますが、住宅ローンの審査は多岐にわたるため、必ずしも正確な計算ができるわけではありません。

実際にプランの変更や借り換えたことでお得になるかは、個別の条件をそろえたうえで計算してみなければわかりません。検討段階であっても、まずは相談してみることをおすすめします。

<住宅ローンの相談窓口>

auじぶん銀行 電話(0120-926-777)
ソニー銀行 店舗 
銀行代理業者の相談窓口
電話(0120-365-866)
メール
三井住友銀行 店舗
電話(0120-56-3143)
インターネット相談
三菱UFJ銀行 店舗
電話(0120-860-777)

さらに、住宅ローンの相談をから借入までサポートしてくれるサービスを提供している企業もあります。

例えば、SBIグループの「SBIマネープラザ」は、専門的なアドバイスを含めた住宅ローンを販売しています。SBIグループの企業であるため、取り扱っている商品は、住信SBIネット銀行とARUHIの住宅ローンです。シミュレーションはもちろん、住宅ローンにまつわる悩みを解決まで導いてくれるため、住宅ローンの契約が初めての人も安心して利用できます。

<住宅ローンの相談窓口>

SBIマネープラザ 店舗(一部店舗のみネットから予約可)
コールセンター(0120-702-489)

関連記事SBIマネープラザで住宅ローンを契約するメリット&デメリットは?FPが詳細解説!

まとめ

住宅ローン契約の変動金利は、固定金利に切り替えられることはできますが、そのタイミングによっては損をする可能性があります。しかし、住宅ローンを取り巻く金利の動向は、誰にも予想できないため、今後の金利上昇リスクに備えたいのであれば、固定金利に切り替えておくのがおすすめです。

金利タイプの切り替えは、銀行によって変更できますが、場合によっては借り換えを行った方がお得になります。切り替えのタイミングについて、大まかな判断はできますが、切り替えるべきか否かを迷ってしまう人もいるでしょう。

少しでも不安要素がある場合は、専門の相談機関・銀行の相談窓口に相談をして、プロの目からローンの返済の負担を減らせるか判断してもらうことをおすすめします。

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