• 2019.09.05
  • 2019.10.01

住宅ローンの金利は変動から固定に変更可!切り替えのタイミングは?

家の模型と電卓と一万円札
じぶん銀行

住宅ローンの契約時に、「固定金利」と「変動金利」のどちらを選ぶかは、ローン契約を考えている人にとって大きな悩みの種となっています。

しかし、この時「金利の低い方が良い」と変動金利を選んでしまった人のなかには、返済するうちに金利の上昇が心配になり、「固定金利に変更したい」人もいるでしょう。

結論からお伝えすると、契約途中での金利タイプの変更は可能です。
ただし、固定金利に変更すれば、必ずお得になるわけではありません。

そこで今回は、将来的な金利上昇のリスクに備えるために、変動金利から固定金利に変更する方法から変更時期の見極め方について、まとめてご紹介します。

執筆者情報

白坂大介

白坂大介

当記事の執筆を担当しているジョインコントラストの白坂と申します。 マイホームを購入する方にとって、住宅ローンは基本的に長く付き合っていくもの。しかし普段から慣れ親しんだものではないため、「よく分からない」と悩む方も少なくないでしょう。当記事は、記事を読んでくださった方が悩むことなく理解できるよう、「分かりやすく丁寧な記事」であることを心掛けています。

固定金利に変えるべきか判断するポイント

まずは、変動金利から固定金利に切り替えるべきか否か、を判断していきましょう。

ポイントは「自身の住宅ローンに適用されている変動金利が、固定金利よりも高いか・低いか」です。
固定金利は、一般的に変動金利よりも高く設定されています。そのため、固定金利よりも高い、もしくは同等の金利である場合は要確認です。

自身の適用金利が、固定金利より低い場合

契約しているローンの変動金利が、固定金利よりも低い場合、変更するかしないかは、将来の金利上昇リスクを考慮したうえで要検討となります。

バブル崩壊後は、固定金利も変動金利も大きな変動がありません。
そのため、今後もしばらく金利が上昇するであろう大きな経済状況の悪化の予想がない限り、現状自身の適用金利が固定金利よりも低い場合は、変動金利の契約を維持したほうがお得となります。

また、日本の変動金利は日本銀行が決める政策金利と連動しているため、景気が良く政策金利が上昇すれば変動金利も上昇します。

そのため、日本銀行の動向をチェックしたり、金利が上昇した際に返済が滞らないよう手元に十分な資金を用意できたりしているのであれば、金利タイプを変更しなくても良いでしょう。

自身の適用金利が、固定金利より高い場合

自身の適用金利が、固定金利よりも高い契約でローンを組んでいる場合は、固定金利に切り替えがおすすめです。切り替えを行うことで、利息の支払いが小さくなります。

ただし、金利タイプの切り替えには、手数料が必要となるのが一般的であるため、契約している住宅ローンのプラン内容をよく確認する必要があります。

金利タイプの切り替えにかかる費用を加えると、結果的に変動金利を維持する方がお得なケースもあるでしょう。適用されている変動金利が固定金利よりも低い場合でも、綿密に資金計画を組みなおすことが必要です。

自身の適用金利が、固定金利と同じくらいの場合

契約している住宅ローンの変動金利が固定金利と同じぐらいである場合は、将来の金利上昇リスクを考慮して、固定金利タイプに変更もしくは切り替えた方が安心して返済していけるでしょう。

現状、大きな金利上昇リスクがないように見えても、バブル崩壊やリーマンショックなどと同様に、いつ金利が上昇するのかを予測することは非常に困難です。

金利上昇によって債務不履行となるよりも、長期的に居住する住宅を失わないよう、返済計画が立てやすく、安定した返済が可能となる固定金利に切り替えておくことをおすすめします。

変動金利から固定金利に変更する方法

ここからは、実際に変動金利から固定金利に金利タイプを変更する方法をご紹介します。変動金利から固定金利へプランを切り替える場合、方法は以下の2種類あります。

いずれも、変動金利から固定金利への切り替えが可能となりますが、銀行によって固定金利・変動金利がそれぞれ異なるため、いずれの選択肢も視野に入れて、シミュレーションを行うことが重要となります。

固定金利は変動金利よりも金利が高いため、固定金利に切り替えた際の月々のローン返済額は、上昇する可能性が高くなっています。

さらに、総返済額がとなると、大幅な金額アップが見込まれるため、大きな決断となることをしっかりと留意しておきましょう。

銀行によっては金利タイプを変更できる場合がある

銀行によっては、現在契約している住宅ローンの金利タイプを変更できる場合があります。この場合は、「金利タイプの変更手数料」の支払いが必要となるのが一般的ですが、ネット系を中心に一部の銀行では、無料で変動金利から固定金利への変更が可能です。

変動金利→固定金利の「金利タイプ変更手数料」が”無料”の銀行
  • ソニー銀行
  • じぶん銀行
  • イオン銀行
  • 三菱UFJ銀行(ネット申込時)
  • みずほ銀行(ネット申込時)
  • 三井住友銀行(ネット申込時)
変動金利→固定金利の「金利タイプ変更手数料」が"有料"の銀行
  • みずほ銀行(店頭・テレホンバンキング申込時)
  • 三井住友銀行(窓口申込時)

住宅ローンは、メガバンク・都市銀行・地方銀行・ネット銀行など問わず各金融機関が商品を提供しています。金融機関によって、金利タイプが変更できるのか、手数料は必要なのかが異なるため、まずは現在利用している銀行の条件を確認しましょう。

借り換える

手数料が多額にかかる場合や、現在契約している住宅ローンよりも金利が安い銀行がある場合は、住宅ローン契約を結ぶ銀行を変えて、ローンの借り換えを行うこともできます。

借り換えでは、現在結んでいるローンの残高を、他の銀行でローンを組みなおすことで、一括返済することとなります。

新しく住宅ローン契約を結ぶため、低い金利でローンを返済していける一方で、取扱い手数料などの諸経費を再度支払う必要があります。借り換えを検討する場合は、金利だけでなく、その他諸経費・手数料も含めてトータルコストで計算しましょう。

固定金利へ変更するタイミングの見極め方

固定金利に変えるべきか判断するポイントは、「適用されている変動金利が固定金利よりも高いか低いか」というところにありました。

しかし、金利自体は1%にも満たない程度の違いであり、変動金利を変えるべきなのか否か、判断に迷うこともあるでしょう。将来的に変動金利が下がったら「損をするかもしれない」と考えると決定しにくいものです。

このように、変動金利から固定金利に切り替えるタイミングに迷ったり、将来の金利の上下が気になるのであれば、早めに切り替えることをおすすめします。

金利が上がってからの変更では遅い

早めの切り替えをおすすめする理由として、「金利の上昇後に、変動金利を固定金利に変更するのでは遅すぎること」が挙げられます。

先述の通り、住宅ローンの変動金利は、日本銀行が決定する政策金利の変動に左右されます。変動金利に対して、固定金利は、国が発行している国債の利回りに連動しています。

そして、国債の利回りは好景気・物価の上昇・財政の悪化が予想される場合に上昇します。国債の利回りが上昇すれば、住宅ローンの固定金利も上昇します。

さらに、政策金利と国債の利回りも連動する傾向にあります。
ただし、政策金利の上下を含めた日本の将来の信認は、マーケットの投資家によって予想されるため、政策金利が決定する前に国債の利回りが決まります。そのため、変動金利よりも固定金利の方が先に変動を始めることとなります。

このことから、変動金利が上昇するころには、固定金利も上がっているため、変更する利益を享受できない、変更するタイミングとしては「遅い」と言えるのです。

金利の予想はできない

早めの金利タイプの切り替えをおすすめするもう1つの理由は、「住宅ローンに関わる金利の動向が誰にも予想できない」という点にもあります。住宅ローンの変動金利・固定金利はもちろん、国債の利回り・政策金利の上下は誰にも予想できません

日本銀行は、金融政策によって短期の金利をコントロールしていますが、住宅ローンに影響を与えるのは長期金利です。この長期金利は、世界情勢や経済状況・短期金利をふまえて、投資家たちの意思から作られるマーケットの動き・取引によって形成されていきます。世界情勢や経済の変化は流動的であり、長期金利に関しては日本政府であってもコントロールは困難です。

このように、住宅ローンに関わる金利はいずれも予想が難しく、将来的にどうなるのかは誰にも予想できないことから、将来の金利変動が不安な場合は早めに固定金利に切り替えておきましょう

固定金利のおすすめ住宅ローン

ここからは、変動金利から固定金利に借り換えを検討している方に、おすすめの住宅ローンをご紹介します。

現在契約している住宅ローンで金利プランが変更できなかった場合や、固定金利が高い場合には、住宅ローンの借り換えがおすすめです

ただし、「諸経費・手数料込みでよりローン支払いが小さくなる住宅ローン」を選ぶ必要があるため、シミュレーションを詳細まで行うことが重要となります。

まずは、多くの銀行のホームページに設置されている、住宅ローンの返済額をネット上で仮計算できるシステムを利用して、借り換えがお得かどうかチェックしてみましょう。

じぶん銀行

じぶん銀行は三菱UFJ銀行とauが出資して作ったネット銀行です。じぶん銀行は利便性が高く、住宅ローンの申し込みから契約まですべてネット上で完結するため、店舗や相談窓口に行く時間がない人でも、空き時間に手続きを進めることができます。

ネット銀行であるため、住宅ローンの金利も低く、審査期間も短いため利用者から高い評価を受けています。金利も低く、審査も早いことから借り換え先として、有力視できるでしょう。

<じぶん銀行住宅ローンの基礎情報>

当初10年固定金利(年) 変動金利(年) 事務手数料 金利プラン変更手数料
0.570%

2019年10月適用金利

0.457%

2019年10月適用金利

借入金額×2.20%
(税込)
 無料

じぶん銀行住宅ローンのおすすめポイント

  • ローン審査期間が最短10日
  • 10年固定金利が他の銀行と比べて特に低い
  • 団体信用生命保険の死亡・所定の高度障害・余命に対する保障が無料で付帯
  • がん50%保障団信のがんの診断・入院180日以上に対する保障が無料で付帯
  • 収入印紙代が無料
  • au携帯・スマホの特典の付帯
  • 火災保険もネットで申込・契約が簡潔

三菱UFJ銀行

三菱UFJ銀行は、日本の最大手の銀行・メガバンクの1つに数えられています。メガバンクであるからこそ審査は厳しいですが、最大1億円という大きな借入を受けることができます

さらに、大手都市銀行のなかでは金利が低く、物件か確認対する自己資金の割合によって金利が変わるため、自己資金をある程度用意できる人におすすめです。

<三菱UFJ銀行住宅ローンの基礎情報>

当初10年固定金利(年) 変動金利(年) 事務手数料 金利プラン変更手数料
0.590%

2019年10月適用金利

0.525%

2019年10月適用金利

33,000 円(税込)  ネット・郵送/無料
窓口・テレビ窓口/5,500円

三菱UFJ銀行住宅ローンのおすすめポイント

  • ずーっとうれしい金利コースでは返済期間中金利が変わらないため金利上昇リスクに備えられる
  • 金利のタイプ変更や一部繰り越し返済などネットで完結できる
  • 団体信用生命保険の死亡・所定の高度障害・余命に対する保障が無料で付帯
  • 三菱UFJ銀行のATM利用手数料が無料になる待遇
  • 出産直後・予定がある女性の申し込みの金利優遇
  • 土日祝日でも相談会が実施されており、プロに相談できる

借り換えるべきかどうかの判断に迷う場合は窓口で相談しよう

変動金利と固定金利は、世界情勢や経済状況から決まるマーケットの動向、そのマーケットの動向から決まる国債の利回り・政策金利の変動に影響を受けます。住宅を購入する大半の人は経済動向の詳細に明るくないため、金利タイプの変更・ローンの借り換えを行うべきか決めきれない場合もあるでしょう。

この場合は、無理に自分で決めてしまわず、住宅ローンのプロに相談するのがおすすめです。各銀行で設置している、住宅ローンの新規契約・借り換え・契約条件の変更を考えている人向けの相談窓口を利用しましょう。

ネット上でシミュレーションはできますが、住宅ローンの審査は多岐にわたるため、必ずしも正確な計算ができるわけではありません。

実際にプランの変更や借り換えたことでお得になるかは、個別の条件をそろえたうえで計算してみなければわかりません。検討段階であっても、まずは相談してみることをおすすめします。

<住宅ローンの相談窓口>

じぶん銀行 電話(0120-926-777)
ソニー銀行 店舗 
銀行代理業者の相談窓口
電話(0120-365-866)
メール
三井住友銀行 店舗
電話(0120-56-3143)
インターネット相談
三菱UFJ銀行 店舗
電話(0120-860-777)

さらに、住宅ローンの相談をから借入までサポートしてくれるサービスを提供している企業もあります。

例えば、SBIグループの「SBIマネープラザ」は、専門的なアドバイスを含めた住宅ローンを販売しています。SBIグループの企業であるため、取り扱っている商品は、住信SBIネット銀行とARUHIの住宅ローンです。シミュレーションはもちろん、住宅ローンにまつわる悩みを解決まで導いてくれるため、住宅ローンの契約が初めての人も安心して利用できます。

<住宅ローンの相談窓口>

SBIマネープラザ 店舗(一部店舗のみネットから予約可)
コールセンター(0120-702-489)

まとめ

住宅ローン契約の変動金利は、固定金利に切り替えられることはできますが、そのタイミングによっては損をする可能性があります。しかし、住宅ローンを取り巻く金利の動向は、誰にも予想できないため、今後の金利上昇リスクに備えたいのであれば、固定金利に切り替えておくのがおすすめです。

金利タイプの切り替えは、銀行によって変更できますが、場合によっては借り換えを行った方がお得になります。切り替えのタイミングについて、大まかな判断はできますが、切り替えるべきか否かを迷ってしまう人もいるでしょう。

少しでも不安要素がある場合は、専門の相談機関・銀行の相談窓口に相談をして、プロの目からローンの返済の負担を減らせるか判断してもらうことをおすすめします。

スポンサーリンク

住宅ローン シミュレーション
じぶん銀行
おすすめ住宅ローン
住信SBIネット銀行
満足度
4.5
住信SBIネット銀行
最低金利
0.418%

変動金利

2019年10月適用金利

借り換え金利

総合人気ランキング
1位 じぶん銀行
満足度
4.7
じぶん銀行
最低金利
0.380%

当初固定2年

2019年10月適用金利

2位 住信SBIネット銀行
満足度
4.5
住信SBIネット銀行
最低金利
0.418%

変動金利

2019年10月適用金利

借り換え金利

3位 三菱UFJ銀行
満足度
4.4
三菱UFJ銀行
最低金利
0.390%

当初固定3年

2019年10月適用金利

総合人気ランキングを全て見る

人気の記事

新着記事

たった1分 住宅ローン シミュレーション
■当サイトに関する注意事項
  • 当サイトで提供する商品の情報にあたっては、十分な注意を払って提供しておりますが、情報の正確性その他一切の事項についてを保証をするものではありません。
  • お申込みにあたっては、提携事業者のサイトや、利用規約をご確認の上、ご自身でご判断ください。
  • 当社では各商品のサービス内容及びキャンペーン等に関するご質問にはお答えできかねます。提携事業者に直接お問い合わせください。
  • 本ページのいかなる情報により生じた損失に対しても当社は責任を負いません。
  • なお、本注意事項に定めがない事項は当社が定める「利用規約」 が適用されるものとします。

「ナビナビ住宅ローン」は、エイチームフィナジーが運営するサービスです。

株式会社エイチームフィナジーは、株式会社エイチーム(東証一部上場)のグループ企業です。
証券コード:3662