• 2020.10.05

変動から固定へ変更する前に知っておくべきこと | 切り替え判断のポイントを解説

執筆者: 白坂大介 (ジョインコントラスト株式会社 代表取締役)
家の模型と電卓と一万円札
  • 変動から固定に変更すると返済負担が大きくなる可能性がある
  • 判断ポイントは変更前後の金利の違い
  • 借り換えのほうがお得になるケースもあるため必ずシミュレーションをしよう

住宅ローンを変動金利で借りたものの、やっぱり固定金利に変更したいと考える方も多くいます。

「もし金利が上がったらどうしよう……」と考えると、数年後も余裕をもって返済できるのかどうか不安になりますよね。

固定金利へ変更すれば、計画通りの返済をしやすいでしょう。

ただし変動金利と比べると固定金利は利率が高く、借り入れ条件によっては毎月の返済負担が大きくなってしまう可能性もあります

固定金利に変更したことで損をしてしまわないためにも、当ページで紹介している金利タイプ変更の判断ポイントをぜひ参考になさってください。

この記事を執筆・監修している専門家

執筆者

白坂大介

ジョインコントラスト株式会社 代表取締役

保有資格・検定

2級ファイナンシャル・プランニング(FP)技能士、宅地建物取引士、住宅ローンアドバイザー、証券外務員1種

お客様と一生涯のお付き合いができる仕事に憧れ、大学卒業と同時にハウスメーカーに就職。 2008年にファイナンシャルプランナーの資格を取得。 2013年にはジョインコントラスト株式会社を設立し、webサイト「家計教師.com」を運営。 主にマイホーム購入や住宅ローン、生命保険、資産運用など、一般家庭向けのコンサルティングや講演会を行なっている。

編集者

ナビナビ住宅ローン編集部

住宅ローンを組む時に抱える「どうやって住宅ローンを選べば良いかが分からない」「金利の違いがよく分からない」「一番お得に借りられるローンはどれなの?」といった疑問・不安を解決できるように解説していきます。

変動から固定金利に買えるべきかを判断するには

変動金利から固定に借り換えるべきか否かは、「現在の金利と比べて変更後の金利が高いのか低いのか」から判断していきましょう

ご自身が利用している変動金利の利率を確認した上で、金融機関のホームページ等の固定金利を見比べていきましょう。

ここでは以下3つのパターンについて解説します。

固定金利変更への判断ポイント

  1. 固定金利の方が低い場合
    …変更がおすすめ
  2. 固定金利の方が高い場合
    …金利上昇リスクを加味して検討
  3. 同じくらいの場合
    …変更がおすすめ

POINT

2016年のマイナス金利政策以降はフラット35の金利は大きく引き下げられていて、過去の変動金利より現在の固定金利のほうが低い場合もありえます。

フラット35の金利推移

固定金利の方が低い場合

現在利用している変動金利と比べて、固定金利のほうが低い場合は切り替えをおすすめします。

利率の低い固定金利に切り替えることで、金利が固定される安心感と返済負担の軽減という両方のメリットを得られます

そのため、固定金利への変更を積極的に検討して良いでしょう。

ただし、金利タイプの切り替えや借り換えには一般的には手数料がかかります。金利タイプを変更したい場合は、手数料を加味した上でお得になるのかを必ずチェックしておきましょう。

固定金利のほうが高い場合

固定金利のほうが高い場合は、将来の金利上昇リスクを考慮したうえで検討する必要があります

当然のことですが、返済中に金利が上昇せず利率が低い状態が続けば、固定金利よりも変動金利のままのほうがコスト面ではお得になります。

変動金利は日本銀行が決める政策金利と連動しているため、景気が良く政策金利が上昇すれば変動金利も上昇します。
ですが、直近の20年間ほどは変動の基準金利は下がっておらず、ほぼ横ばいの状態が続いています

民間金融機関の住宅ローン金利推移

出典:住宅金融支援機構HPより

これらを踏まえた上で変動金利を継続するか、固定金利へ借り換えるかを判断しなければいけません。

もし、決めるのが難しい場合は次に紹介する「毎月返済額の25%以上を貯蓄できているか」を基準に判断する方法がおすすめです。

毎月返済額の25%以上を貯蓄できているか

変動金利を継続するかどうかの目安となるのは「毎月の住宅ローンの返済額に対して、25%以上の金額を毎月貯蓄できているか」です。

変動金利には金利が上昇しても、直前の返済額の125%までしか増加しないという仕組みが存在します(125%ルールといいます)

そのため、増加分の25%以上を貯蓄できているのであれば、金利が上がった後でも返済が滞ってしまうことはないでしょう

また貯蓄があれば、繰り上げ返済などで利息をコントロールすることも可能です。

注意

新生銀行住宅ローンなど、125%ルールが適用されない金融機関もあります

事前にご利用の金融機関に確認しておきましょう。

残念ながら、将来の金利がどうなるのかは誰にも分かりません。

そのため金利が上がるのかどうかではなく、金利上昇時に対応できるのかどうかを判断基準にしておくことをおすすめします

変動と固定が同じくらいの場合

現在の変動金利と変更後の固定金利が同じくらいなのであれば、デメリットの少ない今のタイミングで変更しておくほうが安心です

現状は大きな金利上昇リスクがないように見えても、バブル崩壊やリーマンショックなどと同様に、いつ金利が上昇するのかを予測することは非常に困難です。

また、住宅ローンの金利は変動よりも固定が先に上がり始めるため、「変動金利が上がってきたから固定へ借り換えよう」という方法は現実的ではありません(後述)

将来の金利上昇が心配なのであれば、今と大きく返済額が変わらず、金利を固定できる今のタイミングに切り替えておくことをおすすめします

金利変動について意外と知られていない事実

先ほど変動よりも固定金利の方が先に上がるとお伝えしましたが、金利変動には意外と知られていない注意点があります

変動から固定へ変更するべきなのか悩んでいる方は、これらの事実を踏まえた上で早めに決断することをおすすめします。

金利変動についての意外な事実

  1. 変動金利の上昇後の変更では遅い
  2. 将来の金利予想はできない

それぞれ見ていきましょう。

変動金利の上昇後の変更では遅い

マイホームの購入時に不動産屋から「変動金利が上がれば、固定に切り替えれば良い」と言われたことがある方もいるかと思います。

しかし、この方法は現実的ではありません

実は変動金利が上昇するころには固定金利も上がってしまっているため、金利が上がってから変更を考えていたのでは遅すぎるのです

変動のタイミング

少し複雑な内容のため、順を追って説明していきます。

固定金利が先に上昇する理由

まず前提として、固定金利は国が発行する国債の利回りに連動しており、国債の利回りが上昇すれば住宅ローンの固定金利も上昇します。

国債の利回りには投資家が行う取引が大きく影響しますが、投資家は将来の市場の動きを予想して行動するため、変動金利よりも早い段階で金利が変動するのです

国債と固定金利の関係

  1. 投資家が債券価格が下落すると予想
  2. 投資家が国債を売却
  3. 債券価格が下落(=利回りが上昇)
  4. 住宅ローンの固定金利が上昇

「債券価格が下がりそう(金利が上昇しそう)」と予想をする投資家が増えると、国債を売却する流れになり、債券価格が下降します。

さらに債券価格と国債の利回りは、どちらかが上がればどちらかが下がるという反対の動きをするため、国債の利回りが上昇することで住宅ローンの固定金利も上昇という様に連鎖するのです

以上の理由から変動金利が上昇するころには固定金利も上がっているため、金利タイプを変更するタイミングとしては「遅い」と言えるのです

将来の金利予想はできない

10年後、20年後というように将来の住宅ローン金利を正確に予想することは誰にもできません。

長期金利(10年国債の利回り)は世界情勢や経済状況・短期金利をふまえて、投資家たちの意思から作られるマーケットの動き・取引によって形成されていきます。
世界情勢や経済の変化は流動的であり、長期金利に関しては日本政府であってもコントロールは困難なのです

そのため将来の金利がどう変動するかを予想するのではなく、「金利が変動したときにどう対応するのか」が大切です

現在の家計や金利状況を踏まえた上で、金利タイプを変更するのかを冷静に判断しましょう。

変動金利から固定金利に変更する方法

ここからは変動金利から固定金利に変更する方法を2つ紹介します。

変動から固定へ切り替える方法

  1. 同じ銀行で金利タイプ変更をする
  2. 住宅ローンの借り換えを行う

どちらの方法でも変動から固定へ切り替えられますが、適用される金利は金融機関によってさまざまです。
必ず返済額のシミュレーションを行った上で、現実的な返済額なのかどうかを確認しておきましょう。

同じ銀行で金利タイプ変更をする

金融機関によっては、現在契約している住宅ローンの金利タイプを変更できる場合があります。

後ほど紹介する「住宅ローンの借り換え」では数十万円の諸費用が必要になりますが、金利タイプの変更手数料は多くの金融機関で無料です

変動から固定への変更が無料の銀行

  • ソニー銀行
  • auじぶん銀行
  • イオン銀行
  • 三菱UFJ銀行(ネット申込時)
  • みずほ銀行(ネット申込時)
  • 三井住友銀行(ネット申込時)

しかし、現在利用している金融機関が高めの金利水準の場合など、借り換えるほうがトータルでのコストメリットが大きくなることもあります

そのため、金利タイプ変更と借り換えの両方でシミュレーションをした上で、安心感とお得感のバランスが取れるほうを選択しましょう。

住宅ローンの借り換えを行う

もうひとつの方法は、住宅ローンを別の銀行へ借り換えるというものです。

先ほどの金利タイプの変更では同じ金融機関の商品しか選べませんでした。
対して借り換えでは、複数の金融機関からもっとも金利の低い住宅ローンを選べる点が大きなメリットです

ただし注意点もあり、借り換えには数十万円の手数料が必要になります

固定へ借り換える安心感と金銭的な負担のバランスに対して、納得できるかどうかで判断しましょう。

固定金利への借り換えにおすすめの住宅ローン

ここからは固定金利への借り換えを検討している方に、おすすめの住宅ローンをご紹介します。

現在契約している住宅ローンで金利プランが変更できなかった場合や固定金利が高い場合には、住宅ローンの借り換えを検討してみましょう。

固定金利への借り換えにおすすめの住宅ローン

【10年固定】三菱UFJ銀行住宅ローン

三菱UFJ銀行住宅ローンの特徴解説

三菱UFJ銀行住宅ローンは利用額が13年連続でNo.1と、人気の高い住宅ローン商品です。

固定期間が終わってからの金利優遇幅が大きく、11年目以降の金利も低くなりやすいことが特徴となっています

悪性新生物(がん)・脳卒中・急性心筋梗塞などの3大疾病や、4つの生活習慣病に対する保障を付帯することもでき、より安心した返済プランを組みたい方にもおすすめです。

3大疾病保障充実タイプ(年+0.3%の金利上乗せ)

  • 悪性新生物(がん)、脳卒中、急性心筋梗塞になると住宅ローン残高が0円になる
  • 4つの生活習慣病に対する月間返済額の保障もアリ(最長1年間)
  • 4つの生活習慣病で就業障害が1年30日を超えて継続すると住宅ローン残高が0円になる

安心の保険料タイプ(保険料を毎月支払う)

  • 3大疾病、4つの生活習慣病に対する月間返済額の保障を受けられる(最長1年間)
  • 就業障害が1年30日を超えて継続すると住宅ローン残高が0円になる

メガバンクながらネット上での手続きができるため、申し込みのために銀行に行く必要がない点も嬉しいですね。

ただし、当初10年の金利はやや高めに設定されているため、借り換えを前提で計画している方は「auじぶん銀行」などの当初金利の低い住宅ローンも検討してみてください。

三菱UFJ銀行 | ネット専用住宅ローン固定10年
固定10年金利
0.640%

2020年11月適用金利

事務手数料 借入金額×2.2%(税込)
保証料 無料
審査期間 4週間程度
来店 不要

【20年固定】新生銀行住宅ローン

新生銀行住宅ローンの特徴解説

新生銀行住宅ローンは、固定20年金利への借り換えにおすすめの住宅ローンです。

さまざまな金融機関のなかでも固定20年の金利が特に低く、さらに借り換えに必要な事務手数料も安くなっているため、借り換えに関するトータルコストを低く抑えられます

新生銀行と一般的な銀行の事務手数料の違い
  事務手数料 (例)3,000万円の場合
一般的な銀行 借入金額×2.2% 66万円
新生銀行 5万5,000円~ 5万5,000円~

※すべて税込
※新生銀行は当初固定金利タイプを利用する場合

借り換えは金利が下がる一方で、まとまった手数料が必要になることがデメリットです。

しかし、新生銀行住宅ローンなら借り換えのデメリットを抑えながら、低金利のメリットを得ることが出来るのです

「変動から固定へ借り換えたいけど、できるだけコストも抑えたい……」と考えている方におすすめの住宅ローンです。

新生銀行住宅ローンの基本情報
固定20年金利
0.950%

2020年11月適用金利

事務手数料 55,000円~(税込)*
保証料 無料
審査期間 2週間程度
来店 不要

*当初固定金利タイプの場合

【35年固定】住信SBIネット銀行フラット35(保証型)

住信SBIネット銀行フラット35(保証型)の特徴解説

実はフラット35の商品の多くは、どの金融機関でも同じ金利が適用されます。

しかし住信SBIネット銀行のフラット35(保証型)は、フラット35のなかでも金利が低く設定されているため、低金利のメリットを受けやすくなっています

さらにフラット35では珍しく、もしものケガや病気に備えられる全疾病保障を0円で付帯させることができます

残りの返済期間が長く、長期固定金利への借り換えを検討されている方におすすめです。

住信SBIネット銀行「フラット35(保証型)」の詳細
フラット35金利
1.210%

2020年11月適用金利

団信加入

事務手数料 借入金額×2.2%*1
保証料 無料
審査期間 最短1週間 ※時期により異なります。詳細は同社WEBサイトをご参照ください。
来店 不要

*1 フラット35(保証型)の場合

判断に迷う場合は金融機関の窓口で相談しよう

記事中でもお伝えしてきたように金利の予測は難しく、変動のままにするべきか固定に切り替えるべきかをなかなか決断しきれないかと思います。

もしどうしても判断に迷う場合は無理に自分で決めるのではなく、住宅ローンのプロに相談することをおすすめします

各銀行で設置している、住宅ローンの新規契約・借り換え・契約条件の変更を考えている人向けの相談窓口を利用しましょう。

代表的な金融機関の相談窓口
金融機関 相談窓口
auじぶん銀行 ・電話(0120-926-777)
ソニー銀行 ・店舗
・銀行代理業者の相談窓口
・電話(0120-365-866)
・メール
三井住友銀行 ・店舗
・電話(0120-56-3143)
・インターネット相談
三菱UFJ銀行 ・店舗
・電話(0120-860-777)

さらに、住宅ローンの相談をから借入までサポートしてくれるサービスを提供している企業もあります。

例えば、SBIグループの「SBIマネープラザ」は、専門的なアドバイスを含めた住宅ローンを販売しています。

シミュレーションはもちろん、住宅ローンにまつわる悩みを解決まで導いてくれるため、住宅ローンの契約が初めての人も安心して利用できます。

まとめ

住宅ローン契約の変動金利は、固定金利に切り替えられることはできますが、金利状況によっては損をする可能性があります。

しかし、住宅ローンを取り巻く金利の動向は誰にも予想できないため、今後の金利上昇リスクが不安なのであれば、固定金利に切り替えておくことをおすすめします

現在の金融機関で変更するのか、違う金融機関へ借り換えるのかを判断するために、両方のパターンでシミュレーションをしておきましょう。

借り換えメリットの大きい住宅ローンは以下のシミュレーションツールを使うと簡単に調べられるので、ぜひご活用ください。

保険相談
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住宅ローン シミュレーション
新生銀行
おすすめ住宅ローン
新生銀行
満足度
4.1
新生銀行
最低金利
0.450%

2020年11月適用金利

変動金利

総合人気ランキング
1位 auじぶん銀行
満足度
4.7
auじぶん銀行
最低金利
0.380%

2020年11月適用金利

変動金利

全期間引下げプラン

じぶんでんきをセットでご契約の場合

2位 住信SBIネット銀行
満足度
4.5
住信SBIネット銀行
最低金利
0.398%

2020年11月適用金利

変動金利

借り換え金利

3位 新生銀行
満足度
4.1
新生銀行
最低金利
0.450%

2020年11月適用金利

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