• 2020.03.17

住宅ローンの借り方を5ステップで解説!賢く借りてお得に返済する方法を徹底解説

auじぶん銀行

マイホーム購入を機に住宅ローンを借りることになったはいいものの、

住宅ローンの借り方がわからない!

と悩んでいる方も多いですよね。

住宅ローン関連の専門用語は普段聞き慣れないものばかりですし、さらに金利プランや金融機関も複数あるので混乱するのは当然です。

そこで当記事ではファイナンシャルプランナーの筆者が、住宅ローンの借り方を手順ごとにわかりやすく解説していきます。

併せて覚えておくべき知識として、住宅ローンの賢い借り方や返し方、金利タイプ別のおすすめ金融機関もご紹介します。

住宅ローンを借りたいけど何をすべきかわからないと悩んでいる方は、当記事を参考にしながら手続きなさってくださいね。

この記事を執筆・監修している専門家

執筆者

京都FP事務所

ファイナンシャル・プランナー

当サイトの執筆を担当している「京都FP事務所」と申します。専門用語ばかりにならないよう、「わかりやすく行動しやすい」執筆を心がけています。ぜひ参考にしてみてください。

編集者

ナビナビ住宅ローン編集部

住宅ローンを組む時に抱える「どうやって住宅ローンを選べば良いかが分からない」「金利の違いがよく分からない」「一番お得に借りられるローンはどれなの?」といった疑問・不安を解決できるように解説していきます。

住宅ローンの借り方の手順を5ステップで紹介

実は住宅ローンの借り方には、適切な手順があります。

手順を守らず手続きを進めてしまうとスムーズに融資を受けることができず、せっかくのマイホーム計画も台無しになってしまいかねません。

ここでは借り方の手順を5つのステップに分け、重要なポイントをわかりやすく解説していきます。

手順と重要なポイントさえしっかり守れば、実際に住宅ローンを借り入れる際もスムーズに手続きできますよ。

ステップ1:自分はいくらまで借りられるか知る

住宅ローンを借りるときにはまず、「自分はいくらまで住宅ローンを借りられるのか」を把握しましょう。

なぜなら住宅ローンには審査があり、利用する方ごとに借りられる金額にも上限があるからです。

多くの方はマイホームの購入金額を先に決め、そのうえで住宅ローンの借入金額を決めようとします。

しかしながらマイホームの金額だけで借入金額を決めてしまうのは危険ですよ。

理由は、いくら理想のマイホームが見つかったとしても金融機関の審査に通らなければ意味がないからです。

したがって住宅ローンを検討する際は、
「自分がいくらまで借りられるのか=いくらまでなら住宅ローン審査に通りやすいのか」
の目安を知ることから始めなくてはなりません。

審査に通る金額のボーダーラインは金融機関や利用者によって異なりますが、
一般的な目安は
年収に対する年間返済額の割合(返済負担率)が25%~35%であること
です。
 
例えば年収500万円なら、年間の返済額が125万円~175万円(返済負担率25%~35%)に収まる住宅ローンが、審査に通りやすいということになりますね。

ここで注意すべき点は、上記の返済負担率はあくまで金融機関の審査に通るかどうかだけの目安であり、「無理なく返せる金額を保証するものではない」ということです。

実際の借入金額を決める際は、各家庭の収入や貯蓄、家族の状況を加味したうえで金額を調整するようにしましょう。

たとえば同じ年収でも利用者が20代の世帯と40代の世帯とでは、住宅ローンを返済できる期間が大きく異なります。

加えて共働き世帯の場合は妊娠・出産・育児などでどちらか一方の収入が減少する可能性も考えておく必要があります。

近年は晩婚世帯や共働き世帯が増えているため、こうした各家庭の事情もしっかり考慮したうえで、無理のない借入金額を計算するようにしましょう。

ステップ2:金利タイプを決めて金融機関を絞り込む

住宅ローンの借入金額を決めたら、金利タイプの決定と金融機関の絞り込みに進みます。

ここで大切なポイントは、金利タイプの決定を先にしておくことです。

なぜなら金融機関によって得意な金利タイプが異なるからです。

先に金融機関を決めてしまうと、選んだ金融機関でご自身に適した金利タイプがなかったり、あまりお得じゃなかったりといった状況に陥る可能性があります。

このような理由から住宅ローンのプラン選びでは、1番最初に金利タイプを決めることが大切ですよ。

そのうえで金利タイプが得意な金融機関を複数探して、ご自身にあった住宅ローンを選ぶようにしましょう。

もし

自分に合った金利タイプがわからない…

と悩んでしまう場合は、次に触れる金利タイプ別の特徴を参考にしつつ考えてみてください。

各金利タイプの特徴とそれぞれに適している方

住宅ローンの金利タイプは

  1. 変動金利
  2. 当初固定金利
  3. 全期間固定金利

の3つがあり、それぞれの特徴も大きく異なります。

つまりそれぞれ適している人も違うということですね。

金利タイプ選びで悩んでいる方は下記を参考に、ご自身に適したものはどれなのか考えてみましょう。

■金利タイプの特徴と適している方

特徴 適している方
変動金利 適用金利はもっとも低いが、返済期間中も金利変動の可能性がある。 資金に余裕があり、万一の金利上昇にも対処できる方
当初固定金利 当初の一定期間だけ金利が固定されるが、固定期間終了後は金利も返済額も上がる可能性がある。 ライフプランとの兼ね合いを考え、計画的に返済していける方
全期間固定金利 適用金利はもっとも高いが、返済期間中に金利が変わることはない。 返済計画の見通しを立てやすいので、安定した返済を希望する方や、借入金額が大きい方

ステップ3:事前審査に申し込む

金利タイプを決めて金融機関も複数ピックアップしたら、次は「事前審査」の申し込みです。

事前審査とはその名の通り、本審査の事前段階として受ける簡易的な審査のことです。

住宅ローンの審査は事前審査と本審査の2段階で行われます。

そのうち事前審査では、住宅ローン利用者の自己申告内容をもとに、対象物件の情報や利用者の収入、職業などが審査されます。

加えて事前審査の段階で個人信用情報を照会する金融機関も多いですよ。
 
したがって簡易的審査といっても事前審査で落ちる方もいるので、油断はできません。

事前審査を受けるうえで大切なポイントは、

  1. 金融機関を2~3社ピックアップして、同時に申し込んでおく(※手当たり次第申し込むのはNG)
  2. 手元に源泉徴収票等の書類を準備し、記載内容に間違いや漏れがないよう気をつける
  3. 住宅ローン以外の借入れはできる限り完済させておく
  4. キャッシング系カードは解約する
  5. クレジットカード枚数は2~3枚に整理する

の5点です。

特に注意すべきはやはり個人信用情報ですね。

個人信用情報にはクレジットカードの保有枚数や支払履歴なども詳細に記載されているため、

  1. 住宅ローン以外の借り入れが多い方
  2. 過去に何度も滞納している方
  3. クレジットカードやキャッシング系カードの保有枚数が異様に多い方

は審査で引っ掛かる可能性が高いので要注意です。

個人信用情報に不安がある場合は信用情報機関に問合せて、事前にご自身の情報を照会することも可能です。

個人信用情報のデータはネットや郵便で簡単に請求できて費用も500円~1,000円程度なので、意外と簡単に確認できますよ。

ただし不安があるからといって、手当たり次第に住宅ローンの事前審査を申し込むのは当然NGです。

なぜなら個人信用情報には金融機関の照会履歴も残るからです。

つまり多数の照会履歴があるような方は、「この人、どこの金融機関でも借りられないのかな…」という印象を持たれてしまうということです。

事前審査はあくまで2~3社程度ピックアップして申し込むようにしましょう。

ステップ4:本審査に申し込む

事前審査が通ったら、いよいよ本審査の申し込みへ進みます。

自己申告が中心だった事前審査と違い、本審査では複数の書類提出が求められます。

もちろん記入する項目も多くなってきますよ。

本審査で特に注意すべきポイントは、

  1. 提出書類の不備や不足
  2. 事前審査と本審査で同じ情報を記載する

の2点です。

住宅ローンの審査では利用者の収入や職業、対象物件の担保評価も重要なのですが、書類不備と記入ミスにも気をつける必要があります。

事前審査の入力内容が適当だったりごまかしていたりすると、本審査の書類提出でその「適当さ」が簡単にばれてしまいます。

たとえば審査に通るために仕事の勤続年数を1年ごまかしていた場合、健康保険証の資格取得年月日を見れば簡単に嘘がバレてしまうのです。

いくら年収が高くても、数千万円という大きな金額を借りる際にいい加減な情報を記載するような方には、金融機関は融資してくれません。

本審査では書類の準備や入力における「誠実さ」も見られるので、丁寧な対応を心がけましょう。

その他、本審査で重要なポイントはこちらの記事をご覧ください。

関連記事住宅ローン本審査を徹底解説!受かるためのポイントと落ちた場合の対処法とは?

ステップ5:住宅ローン契約~融資実行

住宅ローンの本審査に通れば、あとは金融機関と住宅ローンの本契約を交わし、融資実行を待つだけとなります。

住宅ローンの本契約とは金融機関と「金銭消費貸借契約」を交わすことをいい、契約内で融資実行日が定められます。

融資実行日に鍵の受け渡しと購入代金の支払いが行われるため、ここまで完了してようやく住宅ローンの借り入れが一段落するのです。

つまり住宅ローンの借り入れは融資実行が終わるまで気を抜けないということですね。

ステップ5を進めるうえで特に大切なポイントは、

  1. 融資実行が完了するまでに転職や他ローンの利用など、本審査時と状況が変わるようなことはしない
  2. 契約から融資実行までスムーズに手続きを進める

の2点です。

融資実行までに転職や他ローンの利用でご自身の状況が大きく変わる行為をしてしまうと、融資が取り消しになる可能性もあります。

本審査が終わったからといって気を抜かず、融資実行日まで誤解を招く行動は避けるようにしてください。

また大半の金融機関では、融資実行日の金利が適用金利となります。

したがって融資実行日がズレると適用金利も変わる可能性があるので、注意が必要です。

金融機関や不動産会社の担当者とは密に連絡を取りあい、本契約から融資実行日までスピーディに手続きを進めていきましょう。

住宅ローンの賢い借り方と返し方を紹介

住宅ローンを賢く借入&返済するためのポイントは、

  1. 手取り年収の20%を目安に借りる
  2. 住宅ローン控除やすまい給付金を活用する
  3. 一定年数経ったら借り換えで返済額を減らす

の3つです。

それぞれ重要なポイントなので、1つずつご説明していきますね。

手取り年収20%を目安に借りる事で家計の負担を減らす

住宅ローンの適正な借入金額は各家庭によって異なりますが、無理なく返せる金額の目安は「手取り年収の20%以内に収まる返済額」です。

年収400万円の借入金額なら、理想額は2,240万円になります。詳細は以下の目安リストをご覧ください。

住宅ローン借り方1
※2019年10月のフラット35実行金利で、35年ローンを元利均等返済で組んだ場合の例

上記リストでお伝えしている借入金額の目安は、住宅ローンの返済額が手取り収入の20%以内に収まるように算出されています。
 
なぜ20%なのかというと、住宅には毎月の返済額だけでなく、固定資産税や火災保険料といった住宅関連費用も発生するからです。

マンションでも戸建てでも住宅関連費は年間数十万円に及ぶため、無視できない大きな支出となります。

万が一住宅ローンの返済額が手取り収入の30%を占めた場合、住宅関連費と住宅ローンだけで手取り収入の40%近くが無くなってしまうことになります。

住宅支出だけで家計の大半を占めるのは現実的ではありませんよね。

住宅の保有や維持には、意外とお金がかかります。

家計の負担を抑えるためには、住宅ローンの返済額を20%程度にして、住宅関連費用と合計しても無理なく返済できる余裕を確保することが大切ですよ。

住宅ローン控除やすまい給付金を活用していく

2020年現在、住宅ローンを組む方は「住宅ローン控除」という節税制度や、「すまい給付金」といった補助制度を利用することができます。

住宅ローン控除は最長13年間、所得税や住民税が軽減されます。すまい給付金は一度限りの給付ですが、10万円~最大50万円の給付金が受け取れますよ。

いずれも住宅ローンを組む時期や世帯所得で金額が変わりますが、上手く活用すれば家計の負担を大きく軽減できます。

各制度について詳しく知りたい方は下記の記事をご覧ください。

関連記事家を買ったら住宅ローン控除(減税)の申請をしよう!条件や申請方法を解説

関連記事「すまい給付金」で家を買う時の負担を軽減しよう!給付額や申請方法を解説

一定年数経ったら借り換えで返済額を減らす

住宅ローンを借りた後は定期的に借り換えを検討して、返済額を減らしていくようにしましょう。

住宅ローンには「1度借りたらずっと同じ金融機関で返さなくてはならない」というような決まりはありません。

極端な話ご自身にとってより良い条件の住宅ローンがあれば、何度でも借り換えして構わないのです。

「最初の10年は金利の低い変動金利で借り、その後は安定した返済を求めて固定金利に借り換える」という方法も可能ですし、その逆パターンも可能です。

もちろん借り換える際には再度手続きが必要で、一定の諸費用もかかります。

しかし手続き面や諸費用の負担を差し引いても魅力的な住宅ローンがあるのなら、積極的に借り換えを検討しましょう。

借り換える際の注意点として、「再度金融機関で審査が行われる」という点に気をつけてください。

再度審査を受けるということはすなわち、住宅ローンの返済中に

  • 他ローンを契約
  • 滞納

などをしてしまうと、いざ借り換えようとしても審査で落ちる可能性があります。

「住宅ローンは借りたら終わり」ではなく、借りた後も安定返済を続けて万一の際に他社へ借り換えられるようにしておくのが大切ですよ。

その他、借り換えのタイミングやメリットの詳細は、下記の記事をご覧ください。

関連記事
住宅ローン借り換えに最適なタイミングは、目的によって違う!借換えメリットを最大化するポイントを分かりやすく解説

金利タイプ別におすすめの金融機関を紹介

ステップ2でも軽く触れましたが、金融機関によって得意な金利タイプは異なります。

ここでは金利タイプ別におすすめの金融機関・住宅ローンをご紹介していきましょう。

それぞれ金融機関ごとの特徴もご案内していきますので、住宅ローン選びの参考になさってください。

【変動金利】がん50%保障団信と全疾病保障付き「auじぶん銀行 住宅ローン」

変動金利のおすすめは、auじぶん銀行の住宅ローンです。auじぶん銀行住宅ローンの特徴は下記のとおりです。

auじぶん銀行の住宅ローンの特徴

  • ネット完結型で契約書の記入や捺印が一切不要なので、スピーディに契約できる
  • 圧倒的な低金利(変動金利)
    0.380%

    2020年04月適用金利

    全期間引下げプラン

    じぶんでんきをセットでご契約の場合

  • 無料で付帯される団信・疾病保障が充実している(がん50%保障団信+全疾病保障)

auじぶん銀行は店舗を持たないネット銀行です。店舗を持たないからこそ、低金利や簡潔な契約手続きが実現できています。

金利の低さや手続きの手軽さにこだわる方には特におすすめですね。

また無料で付帯されるがん50%保障団信では、がんと診断確定されたら住宅ローン残高の50%が保障されます。

これだけ低金利なのにもかかわらず保障も充実しているのは、auじぶん銀行の大きな強みと言えるでしょう。

auじぶん銀行
適用金利
変動金利
0.380%

2020年04月適用金利

全期間引下げプラン

じぶんでんきをセットでご契約の場合

当初10年固定
0.520%

2020年04月適用金利

当初期間引下げプラン

じぶんでんきをセットでご契約の場合

当初20年固定
0.891%

2020年04月適用金利

当初期間引下げプラン

じぶんでんきをセットでご契約の場合

全固定35年
1.235%

2020年04月適用金利

当初期間引下げプラン

じぶんでんきをセットでご契約の場合

保証料 事務手数料 審査期間
無料 借入金額×2.20%(税込) 2週間程度
返済方法 来店 繰上げ返済手数料
元利均等返済/元金均等返済 不要 無料
固定期間 借入可能額 対応地域
2~35年 500万円~1億円 全国

低金利なのに金利の上乗せ無しで手厚い保障が受けられる、人気の住宅ローン!がん診断されるだけで住宅ローン残高が50%になるがん団信と、全ての病気やケガ(※)で180日以上入院すると借入残高が0円になる全疾病団信が両方無料付帯されるネット銀行はここだけ!他にも一部繰上返済手数料・収入印紙代が無料など、お得がたくさん。三菱UFJ銀行とKDDIの共同出資なので安心感もあります。※精神障害を除く

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【当初固定】諸費用が安くて固定期間終了後も低金利「新生銀行 住宅ローン」

当初固定金利のおすすめは、新生銀行の住宅ローンです。新生銀行住宅ローンの特徴は下記のとおりです。

新生銀行の住宅ローンの特徴

  • 諸費用が非常に安い(事務手数料定額型の場合5万5,000円~16万5,000円)
  • 金利は諸費用とセットで見れば割安(15年固定金利)
    0.950%

    2020年04月適用金利

  • 他の金融機関に比べて基準金利が低いので、現状の金利水準が続けば固定期間終了後も低金利で契約可能   

新生銀行の住宅ローンの大きな特徴は、諸費用が圧倒的に安いことです。

一般的な住宅ローンであれば借入金額×2.2%(税込)の事務手数料がかかります。

たとえば3,000万円の借り入れなら、事務手数料だけで66万円も必要になるということです。

対して新生銀行なら、借入金額に関わらず諸費用はなんと最大で16万5,000円です。

したがって借入時の初期費用を抑えたい方にはぴったりの住宅ローンだと言えるでしょう。

また新生銀行は基準金利の設定が元々低いため、現状の金利水準を保った場合、固定期間終了後も低金利な契約に切り替えられる可能性があります。

ただし固定期間終了後の金利が約束されているわけではないので、その点には注意してくださいね。

新生銀行
適用金利
変動金利
0.450%

2020年04月適用金利

当初10年固定
0.750%

2020年04月適用金利

自己資金10%以上

当初20年固定
0.900%

2020年04月適用金利

自己資金10%以上

全固定25年
1.050%

2020年04月適用金利

自己資金10%以上

全固定35年
1.250%

2020年04月適用金利

自己資金10%以上

保証料 事務手数料 審査期間
無料 1,変動フォーカス:借入金額×2.20%、2,その他:55,000円(税込) 2週間程度
返済方法 来店 繰上げ返済手数料
元利均等返済 必要 無料
固定期間 借入可能額 対応地域
1~35年 ~1億円 全国

諸費用で差がつく「6つの0円」!保証料・一部繰上返済手数料・コントロール返済手数料・団体信用生命保険・団体信用介護保障保険料・ATM手数料が全て0円。また、事前審査(仮審査)がなく審査が1回のみのためスムーズに審査が進みます。

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【フラット35】無料で全疾病保障付き「住信SBIネット銀行 住宅ローン」

全期間固定金利のフラット35を取り扱っているおすすめの金融機関は、住信SBIネット銀行です。

住信SBIネット銀行の住宅ローンの特徴は下記のとおりです。

住信SBIネット銀行の住宅ローンの特徴

  • 他の金融機関では取扱いが少ないフラット35「保証型」がある
  • フラット35取扱金融機関の中でも特に低い金利を提供(保証型)
    1.220%

    2020年04月適用金利

    自己資金10%以上

    団信加入

  • 全ての病気・ケガをカバーする「全疾病保障」を付帯可能(保証型は無料。買取型は所定手数料が別途必要)
  • 保証型ならリビングニーズ特約、重度ガン保険金前払特約、先進医療特約つきの団信に加入できる
    ※頭金1割の実行金利

住信SBIネット銀行の特徴は、何と言ってもフラット35の「保証型」があることです。

多くの金融機関で取り扱うフラット35「買取型」は、どの金融機関で加入しても商品性に違いはありません。

対して保証型の場合は各金融機関が住宅ローンの貸し手となり、金融機関独自のサービスが提供されます。

住信SBIネット銀行の保証型なら、充実した団信保障に加え、全ての病気やケガが保障対象となる全疾病保障も付帯されます。

頭金を1割以上入れる必要はありますが、「フラット35をお得に契約したい」という方には住信SBIネット銀行がおすすめですよ。

住信SBIネット銀行
適用金利
変動金利
0.457%

2020年04月適用金利

当初10年固定
0.760%

2020年04月適用金利

当初20年固定
1.390%

2020年04月適用金利

全固定35年
1.580%

2020年04月適用金利

保証料 事務手数料 審査期間
無料 借入金額×2.20%(税込) 最短1週間 <p class="annotation">※時期により異なります。詳細は同社WEBサイトをご参照ください。</p>
返済方法 来店 繰上げ返済手数料
元利均等返済/元金均等返済 不要 無料 ※固定金利特約期間中の全額繰上返済は所定の手数料がかかります。
固定期間 借入可能額 対応地域
2~35年 500万円~2億円 全国

団信はもちろん、すべての病気・けがをカバーする全疾病保障が「保険料無料」「金利の上乗せもなし」で付帯! 働けなくなったら、月々の返済額を保障いたします。働けないまま12ヵ月経過したら、住宅ローンの残高が0円になります。 魅力的な金利と安心の保障がついた住宅ローンです! ※掲載の金利は所定の条件を満たした場合の金利です。

公式サイトはこちら

まとめ

住宅ローンを借りる際は適切な手順を守り、1つずつ丁寧な手続きを心がけることが大切です。

その他、住宅ローンの借り方で特に重要なポイントは下記の4点です。

  1. 始めの段階で住宅ローンの借入可能限度額を把握し、各家庭の事情を考慮した適正な借入金額を設定する
    (目安は手取り年収の20%の返済額になる借入金額)
  2. 金利タイプを決めてから、金融機関を絞り込む
  3. 住宅ローンの事前審査&本審査では、個人信用情報と記載ミスに気をつける
  4. 本審査が終わっても気を抜かず、融資実行日がズレないよう速やかに手続きを進める

住宅ローンを借りるときは上記ポイントを踏まえ、ご自身に適したプランを選ぶようにしてください。

返済が始まった後も住宅ローン控除やすまい給付金、借り換えを上手に活用することも忘れないでくださいね。

ご紹介した方法を参考に、賢い借り入れとお得な返済を実現しましょう。

住宅ローン シミュレーション
auじぶん銀行
おすすめ住宅ローン
住信SBIネット銀行
満足度
4.5
住信SBIネット銀行
最低金利
0.428%

2020年04月適用金利

変動金利

借り換え金利

総合人気ランキング
1位 住信SBIネット銀行
満足度
4.5
住信SBIネット銀行
最低金利
0.428%

2020年04月適用金利

変動金利

借り換え金利

2位 りそな銀行
満足度
5
りそな銀行
最低金利
0.429%

2020年04月適用金利

変動金利

Web申込限定プラン(別途融資手数料有り)

3位 auじぶん銀行
満足度
4.7
auじぶん銀行
最低金利
0.380%

2020年04月適用金利

変動金利

全期間引下げプラン

じぶんでんきをセットでご契約の場合

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