住宅ローンの借り換え手数料はいくら?費用の目安と支払い方法まとめ

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住宅ローンの借り換えを考えている人にとって気になるのが、借り換え手数料ですよね。「借り換えを考えるなら手数料も含めて計算しておくべき」とはよく聞くものの、

  • 借り換え手数料の目安はいくらくらいなのか
  • 借り換え手数料には、どんな費用が含まれるのか。借入時の手数料とは違うのか
  • 手数料を抑える方法はあるのか
  • 支払い方法はどうすれば良いのか

など、たくさんの疑問が出てきますよね。

当記事では、借り換え手数料の目安から賢い支払い方法まで、借り換え手数料に関する疑問を詳しく解説しています。

ぜひ、借り換え時の参考になさってくださいね。

執筆者情報

京都FP事務所

京都FP事務所 ファイナンシャル・プランナー

当サイトの執筆を担当している「京都FP事務所」と申します。専門用語ばかりにならないよう、「わかりやすく行動しやすい」執筆を心がけています。ぜひ参考にしてみてください。


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住宅ローンの借り換えに必要な手数料

住宅ローンの借り換えには、借入時と同じように手数料が必要です。借り換えの手数料はローンの借入金額や返済期間によっても異なりますが、おおむね数十万円単位になるケースが多いです。

まずは、以下の手数料例をご覧ください。借入金額が2300万円である場合の借り換え手数料の目安は、約60万円で、借入金額のおよそ2.6%となっています。

<借り換えにかかる手数料例>
現在のローン残高
(借り換え後の借入金額)
2300万円
現在の返済期間
(借り換え後の返済期間)
20年(固定)
現在の返済方式
(借り換え後の返済方式)
元利均等返済
ボーナス払いなし
現在のローン金利 2.1%
借り換え後のローン金利 1.15%
借り換え対象の住宅 中古戸建て
借り換え後の住宅ローン 三井住友信託銀行の住宅ローン
(保証料一括前払い型)※

※2019年1月17日現在の公式HPのデータを元に作成しています。
※手数料例はあくまで概算値です。
※現在の住宅ローンの返還保証料は考慮していません。

借り換えにかかる手数料例
ローン保証料 34万1205円
ローン事務手数料 3万円+消費税(保証取扱手数料)
※事務手数料不要の保証料一括前払い型を選択したため
印紙税 2万円
登録免許税
( 抵当権設定手数料)
9万2000円
司法書士報酬
( 抵当権設定手数料)
5万円
火災保険料 現在の火災保険契約を継続したと仮定し、0円
地震保険料 現在の地震保険契約を継続したと仮定し、0円
全額繰り上げ返済手数料 3万円
保証会社の事務手数料 1万円
登録免許税
( 抵当権抹消手数料)
2000円
司法書士報酬
( 抵当権抹消手数料)
2万円
団信手数料 0円
手数料合計 59 万5205円

上記の表を見て、「新規で住宅ローンを借りたときより手数料の項目が多いのでは」と思った人もいらっしゃるかもしれません。それもそのはずで、住宅ローンの借り換えでは借り換え元の住宅ローンに対して発生する手数料と、借り換え後の住宅ローンに対して発生する手数料の両方が必要になるのです。

それぞれの手数料について、1つずつ解説していきますね。

ローン保証料(約34万円) ※借入金額で変動

ローン保証料とは、銀行が保証会社を利用する際に支払う保証料のことで、借り換えで必要になる手数料の中でも大きな割合を占めています。銀行によって、ローン保証料を一括で支払う方法と、金利に0.2%上乗せして支払う方法の2通りがあり、どちらかを任意で選ぶこともできます。

ローン保証料は借入金額と返済期間で決まるため、借り換え時に頭金を入れて借入金額を減らしたり、返済期間を短くしたりすれば費用を抑えることもできますよ。最近ではローン保証料を無料にし、ローン事務手数料を高くするネット銀行も登場しています。
※保証会社を利用しないフラット35の場合、ローン保証料はありません。

ローン事務手数料(3万円+消費税)

ローン事務手数料とは、銀行側に対し支払う手数料のことで、融資に付随する業務に対して発生します。都市銀行や地方銀行など、ほとんどの銀行のローン事務手数料は3万円(税別)です。

ただし、ローン保証料無料のネット銀行では、ローン事務手数料を「借入金額×2%(税別)」の金額に設定しており、ローン保証料がない代わりにローン事務手数料が高くなる傾向にあります。ネット銀行の場合は借入金額を少なくし、ローン事務手数料を抑えるようにしましょう。

印紙税(1万円~6万円)

印紙税とは、住宅ローン契約書の書面に課税される税金です。税法により印紙税額が決まっているため、どこの銀行で借り換えしても費用は変わりません。

<印紙税額一覧>
借入金額 印紙税
500万円以上1000万円未満 1万円
1000万円以上5000万円未満 2万円
5000万円以上1億円未満 6万円

出典:「不動産の譲渡・消費貸借等に関する契約書」(国税庁)

登録免許税9万2000円 ※借入金額で変動

登録免許税とは、不動産登記に課税される税金です。住宅ローンを借り換えるときは、借り換え先の銀行で再度抵当権の設定をした上で、不動産登記もしなければいけないのです。登録免許税も税法によって税額が決まっており、銀行を変えても税金額は変わりません。

<抵当権設定時の登録免許税 税額>

  • 通常:「借入金額×0.4%」
  • 軽減税率適用時:「借入金額×0.1%」※

※軽減税率の適用は平成32年(2020年)3月31日までの予定です。また、住宅用借り換えの対象になる物件の床面積が50平方メートル以上であるなど、一定の条件を満たす必要があります。

出典:登録免許税の税額表(国税庁)

司法書士報酬(抵当権設定手数料) 約2万5000万円~5万円 ※住宅の種類などで変動

司法書士報酬(抵当権設定手数料)とは、不動産登記手続きを依頼する司法書士への報酬費です。報酬費には設定のためにかかる費用、調査にかかる実費などが含まれており、物件の種類や司法書士によって費用は異なります。

日本司法書士会のアンケートによると、報酬費の平均は2万5000円から5万円となっています。「それなら、個人で安い司法書士に依頼したい」と思っても、基本的に銀行が司法書士を指定してくるケースが多いです。外部の司法書士を個人で指定できるかどうかは銀行やローンの種類によっても変わってくるため、あらかじめ確認しておく必要がありますね。

参考:「司法書士の報酬と報酬アンケートについて」(日本司法書士会連合会)

火災保険料(約0円~数万円/年) ※保険内容などで変動

火災保険料とは、火災や風災など、地震以外のさまざまな災害やトラブルから家を守る火災保険の保険料です。借り換えの場合、ローンを掛ける銀行が変わっても保険の対象である物件が変わるわけではないので、火災保険は今まで加入していたものを継続できます。

火災保険の加入期間は10年が限度なので、場合によっては満期で火災保険料の支払いが発生することもあります。火災保険料の目安は1年更新の契約で年間数万円程度ですが、補償内容や家の構造、加入する保険会社によって変わります。保険期間を10年にした上で一括支払いしておくと割引があるのでお得ですよ。

地震保険料(約0円~数万円/年) ※保険内容などで変動

地震保険料とは、火災保険に付帯して加入する地震専用保険の費用です。地震保険は単体で加入することができず、火災保険に特約として付けることになります。地震保険料も火災保険料と同様に現契約を引き継げますが、火災保険と違い保険期間は最大5年になるため、満期時期に気をつけましょう。

地震保険料の目安は1年更新の契約で年間数万円程度ですが、都道府県所在地や家の構造、補償内容、主契約で変わってきます。保険期間は1年更新ではなく、5年一括支払いにしておくと割引されるのでお得です。

物件検査手数料(約0~6万円) ※住宅の種類などで変動

物件検査手数料とは、長期固定金利のフラット35に借り換えするときに発生する手数料です。フラット35でローンを組む場合、住宅の質がフラット35の定める基準に適合していなければローンを組めないのです。物件検査手数料は検査の実施機関や住宅の種類によって異なりますが、中古の戸建て住宅の場合の目安は4万円~6万円台です。

出典:フラット35「物件検査に必要な手数料はどれくらいですか。」(住宅金融支援機構)

現在の住宅ローンの返済に必要な費用(約2万5000円~約6万円)

住宅ローンの借り換えをするには、現在借りている住宅ローンを完済しなければいけません。ローンを一括で返済する際にも各種手数料がかかりますので、1つずつ分けて解説していきますね。

全額繰り上げ返済手数料(約0~3万円)

全額繰り上げ返済手数料とは、現在の住宅ローン残高を一括返済する際にかかる手数料です。全額繰り上げ返済手数料の取扱いは銀行によって異なりますが、インターネットバンキングでの返済(ネット銀行の返済も含む)なら手数料0円~5000円、店頭(窓口)での返済なら手数料1万円~3万円程度の銀行がほとんどです。

保証会社の事務手数料(約1万円)

保証会社の事務手数料とは、現住宅ローンのローン保証料を一括で前払いしている場合に、ローンの残存年数や残高に応じて返ってくるローン保証料の「返金時に徴収される事務手数料」です。保証会社の事務手数料の目安は約1万円前後になっており、事務手数料を差し引いたうえでローン保証料が返金される仕組みになっています。返金される保証料が事務手数料の金額に満たない場合は、実費での精算が必要になります。

抵当権抹消手数料(登録免許税) 約2000円

抵当権抹消手数料(登録免許税)とは、前契約時に設定していた不動産登記(抵当権)を抹消する際に課税される税金です。税金なので税額は決まっており、不動産1個につき1000円かかります。

<抵当権抹消時の登録免許税 税額>

  • 一戸建て:(土地+建物の数)×1000円 
    ※土地1筆に建物が1棟ある一戸建ての場合、2000円
  • マンション:(敷地権+専有部分の建物)×1000円 
    ※建物と敷地権が一体化しているマンションの場合、2000円

上記の税額はあくまで一般例です。登録免許税は不動産の個数によって変わるため、住宅の状況により異なるので注意してくださいね。

出典:「抵当権抹消登記の登録免許税」(法務局)

抵当権抹消手数料(司法書士報酬) 約1万3000円~1万8000円

抵当権抹消手数料(司法書士報酬)とは、不動産登記(抵当権)の抹消手続きを依頼する司法書士への報酬です。報酬費には事前調査や謄本の取得費用なども含まれており、住宅の種類や司法書士によって金額が異なります。日本司法書士会のアンケートによると、司法書士報酬の平均は約1万3000円~1万8000円程度です。抵当権設定時と同様、銀行指定の司法書士がいる場合も多いので、借入先の銀行に確認しておきましょう。

参考:「司法書士の報酬と報酬アンケートについて」(日本司法書士会連合会) 

未払い利息

未払い利息とは、現在の住宅ローンが変動金利タイプで、金利上昇時に発生する可能性がある利息です。変動金利タイプの場合、金利が上昇しても毎月のローン返済額の変動を一定額までに抑えるというルールがあります。 

そのルールが悪影響になり、金利の上り幅が大きいにも関わらず毎月のローン返済額に上限があることで、未払い利息がたまってしまっているケースもあるわけです。万が一未払い利息がたまっている場合、借り換え時に精算する必要があります。

ただし、未払い利息は「変動金利でかつ金利上昇を経験している」という人にしか発生しませんから、ローン金額によって利息額は異なります。まずは借入中の銀行で返済状況を確認しましょう。

団信保険料

団信保険料(フラット35の場合は「特約料」といいます)とは、ローン契約者に万一のことが起きた場合、ローンの残高完済を保障する「団体信用生命保険」の保険料です。現在団信保険料は、銀行のローンでもフラット35でもローン金利に組み込まれており、別途支払う必要はありません。銀行によっては内容を充実させた独自の団信や特約を用意していることがあり、その場合は別途金利が上乗せになる可能性があります。

現契約の住宅ローン保証料は大体30%前後返ってくる

現在契約中の住宅ローンの保証料を一括前払いしている場合、ローン保証料が返ってくる可能性があります。ローン保証料の返金は借り換え時の手数料総額にも影響するため、重要なポイントです。ローン保証料の返金額はローンの残存年数やローン残高、保証会社によって異なるため個人差がありますが、一般的な目安として、ローン開始後10年の場合で30%~35%程度が返ってくるイメージですね。簡単に計算してみましょう。

<ローン保証料 返金例>

  • 当初借入金額2500万円
  • 当初借入期間35年
  • 元利均等返済方式
  • ローン保証料率0.2%

上記の前提でローン開始10年経過後に全額繰り上げ返済した場合のローン保証料返金額

前払いしたローン保証料51万5450円×戻し率30%~35%
=15万4635円~18万408円(手数料差し引き前)

ローン保証料は、ローン開始後の数年間が特に高額になります。このような背景から、返金される金額に対し「思っていたより少ないな…」と感じる方も多いかもしれません。

現在の住宅ローンを30年契約で借りて5年後に借り換えする場合、「30年のうち6分の1しか経過していないのだから、6分の5くらい保証料が返ってくるかな」と思いがちです。が、ローン保証料は保険期間に対して均等に振り分けられるわけではなく、ローン開始当初に高い保証料が充当される仕組みになっているので、返金も少なくなるわけですね。

加えて、すでに一部繰り上げ返済をしている場合も要注意。一部繰り上げ返済をしたときにローン保証料の返還を受けているはずなので、いざ全額繰り上げ返済をしたとしても、返金されるローン保証料は少なくなります。

ただし、想定より返金が少ないと感じてしまいがちなローン保証料ですが、残高が多い場合は上記計算例のように数十万円受け取れる可能性もあります。10万円でも保証料が返ってくれば、約60万円だった借り換え手数料が実質50万円になるので、どの程度返ってくる可能性があるか、必ず確認しておきましょう。ローン保証料の返金額は、現ローンの契約書に記載があるのである程度計算可能です。チェックしておいてくださいね。 

借り換えに必要な手数料の支払い方法

住宅ローンの借り換え手数料の支払い方法は2つです。自己資金から支払うかローンで支払うかの2通りになっていますので、それぞれ簡単にご説明していきましょう。

自己資金から払う

借り換え手数料の支払い方法として一般的なのは、自己資金で支払う方法です。自己資金で支払えばその分借入金額が少なくなりますし、優遇金利を受けられる場合もあるので返済額もお得になります。借り換えのメリットをより大きくしたいなら、自己資金から支払うのがおすすめです。

諸費用ローンや住宅ローンに上乗せする

自己資金があまり手元にない場合や、自己資金をあまり減らしたくない場合は、諸費用ローンを利用したり、住宅ローンに上乗せしたりといった方法もあります。諸費用ローンについては次の章で詳しくご説明しますので、検討される方はそちらも参考になさってください。

借り換えの手数料が用意できない場合の対策

借り換え手数料は自己資金での支払いがおすすめですが、どうしても用意できない場合もありますよね。その場合の対策方法をご紹介しましょう。

親や知人に借りる

住宅ローンの借り換えによるメリットが大きく、借り換え後の負担軽減を見込める場合は、手数料を親や知人に借りるという方法もあります。ただし、お金の貸し借りはトラブルの元になることが多いため、負担軽減による差額でいつまでに借りた手数料を返せるのか、しっかりと計画を立てておくことが大切ですよ。

手数料が低い住宅ローンを利用する

できるだけ手数料が低い住宅ローンを利用するのもひとつの方法です。手数料の多くを占めるのはローン保証料とローン事務手数料です。どちらも合わせて計算し、トータルコストを抑えられる住宅ローンを利用しましょう。

諸費用ローンを利用する

手数料を借りられる諸費用ローンや、諸費用をローン金額に組み込める住宅ローンを組むという方法もあります。ただし注意点として、諸費用ローンや手数料込みの住宅ローンを借りる場合、どうしてもローン金利が高くなるケースが多いです。借り換えの目的はほとんどの人がローン負担額の軽減だと思いますので、ローン金利が高くなる諸費用ローンを組むのはおすすめしません。できるだけ、自己資金で準備するようにしましょう。

手数料が低くて、借り換えにおすすめの住宅ローン

ここまで借り換えの手数料について解説しましたが、利用者の本音としては「不要な費用は1円でも安くしたい!」と思いますよね。そこで、手数料が低く借り換えに適した住宅ローンを3つ厳選してご紹介します。借り換えを検討中の方は、優先的にチェックしてみてくださいね。

新生銀行

新生銀行の住宅ローンはローン保証料が0円で、ローン事務手数料も約5万~約16万円です。これは、業界最安といえるトップクラスの水準です。他社のネット銀行の場合、ローン事務手数料は借入額の2%(税別)かかることがほとんどです。

つまり、借入金額が3000万円ならローン事務手数料は約60万円ということです。新生銀行のローン事務手数料である約5万円~約16万円と比べると、いかに新生銀行の手数料が低いかわかりますよね。手数料重視なら、新生銀行は必ず選択肢に入れましょう。

ソニー銀行

ソニー銀行の住宅ローン(※固定セレクト、変動セレクト住宅ローンを除く)はローン保証料が0円、ローン事務手数料が4万円(税別)という手数料格安のプランがあります。ただし、手数料が低い反面、ローン適用金利はほかのローン商品よりやや高めに設定されています。金利の低さか手数料の低さ、どちらがお得になるかはローン期間や借入金額で変わります。ほかのローンと複数比較しながら検討してください。

フラット35 優良住宅ローン

全期間固定金利のフラット35は、ローン保証料がかからず、銀行のローンより若干手数料を抑えやすくなっています。フラット35を取り扱う金融機関の中でも「優良住宅ローン」は手数料の低さで突出しており、ローン事務手数料は借入金額に対し0.55%~0.66%程度です。

フラット35には独自の物件検査手数料が4万~6万円程度かかりますが、それを含めて考えてもトータルコストはかなり低くなります。借り換えで固定金利に変更したい方は、優良住宅ローンがおすすめですよ。

まとめ

住宅ローンの借り換えには数十万円の手数料がかかります。ご紹介したとおり手数料の項目が多いため、「手数料の計算が面倒くさい」と感じる人もいるでしょう。しかしながら、低金利競争が激しい今なら、手数料を差し引いても借り換えしたほうがお得になる人も非常に多いのです。

ご紹介した借り換えのポイントや注意点を参考にしつつ、ご自身のケースの手数料を算出した上で、住宅ローンの借り換えを賢く成功させましょう。

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じぶん銀行
おすすめ住宅ローン
住信SBIネット銀行
満足度
4.5
住信SBIネット銀行
最低金利
0.418%

変動金利

2019年9月適用金利

借り換え金利

総合人気ランキング
1位 じぶん銀行
満足度
4.7
じぶん銀行
最低金利
0.380%

当初固定2年

2019年9月適用金利

2位 住信SBIネット銀行
満足度
4.5
住信SBIネット銀行
最低金利
0.418%

変動金利

2019年9月適用金利

借り換え金利

3位 三菱UFJ銀行
満足度
4.4
三菱UFJ銀行
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0.390%

当初固定3年

2019年9月適用金利

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