あなたの住宅ローンの借入限度額はいくら?目安と計算方法を解説

住宅ローン借り入れ限度額
じぶん銀行
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住宅ローンでいったい、いくらまで借りられるか、疑問に思ったことはありませんか? 「いくらまで借りることができるか」、これを借入限度額と言います。借入限度額を知りたい場合、実はウェブ上で簡単に調べることができます。

そこで今回は借入限度額の調べ方について、目安や計算方法とともに解説していきます。

執筆者情報

F&J FP事務所

F&J FP事務所 ファイナンシャル・プランナー

ファイナンシャルプランナー・住宅ローンアドバイザーとして、住宅ローンや保険の相談・アドバイスをしております。これから住宅ローンを利用しようとしている方々に向けて、公正中立な立場で役に立つ情報を発信できればと考えております。


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住宅ローンの借入限度額を求める

住宅ローンの借入限度額は金融機関が融資額を決定するために算出する金額です。借入限度額は借りることができる最大金額になりますので、家計にとっての「返済できる金額」ではありません。

ただ、金融機関の返済負担率を見るときには参考になりますので、ここで借入限度額の求め方を解説していきます。

フラット35の返済負担率

借入限度額は年収によって異なるのが一般的です。借入限度額の求め方は金融機関によって異なりますが、審査内容ということもあり、公開していない金融機関もあります。

フラット35は明確な基準がありますので、フラット35を例に借入限度額の計算方法について確認していきましょう。

フラット35の返済負担率

年収 400万円未満 400万円以上
基準 30%以下 35%以下

返済負担率は、年収に占める返済額の割合です。例えば、年収300万円で住宅ローンの年間返済額が90万円なら、返済負担率は30%(90万円÷300万円×100)となります。

この返済負担率には住宅ローン以外のローンも含めます。例えば、年収500万円、自動車ローンを年24万円返済していたとします。

フラット35の場合、

500万円×35%=175万円・・・年間返済額の上限
175万円-24万円=151万円・・・住宅ローンの年間返済額の上限

となります。

自動車ローンがなければ175万円が返済額の上限、自動車ローンがあるため、住宅ローンの年間返済額の上限は151万円となります。

フラット35について詳しく知りたい際は「フラット35とは?」を参考にして下さい。

借入限度額をシミュレーションツールで求める

金融機関のサイト上にあるシミュレーションツールを使って借入限度額を求めることができます。また返済負担率を入力する箇所がなければ、その金融機関の基準に基づいた試算を行っています。

年収から借入限度額を求めることができるツールのある、住宅金融支援機構、楽天銀行、じぶん銀行のサイトで試算してみましょう。

住宅金融支援機構

住宅金融支援機構のシミュレーションページへ移動

住宅金融支援機構は、「現在の年収から借入可能額を調べる」方法と「毎月の返済額から借入可能額を調べる」方法の二つあります。それぞれシミュレーションしてみましょう。

現在の年収から借入可能額を調べる

シミュレーションに必要な入力・選択内容

項目 今回の入力・選択内容
年収 400万円
融資金利 1.5%
返済期間 35年
返済方法 元利均等返済
他の借入金 月々 3万円
他の借入金 賞与 0円

シミュレーション結果  2,830万円   

毎月の返済額から借入可能額を調べる

シミュレーションに必要な入力・選択内容

項目 今回の入力・選択内容
毎月返済額 8万円
融資金利 1.5%
返済期間 35年
返済方法 元利均等返済

シミュレーション結果 2,612万円

楽天銀行

楽天銀行のシミュレーションページへ移動

楽天銀行でも、「現在の年収から借入可能額を調べる」方法と「毎月の返済額から借入可能額を調べる」方法の二つあります。それぞれシミュレーションしてみましょう。

楽天銀行の場合は、金利は自動的に、楽天銀行の住宅ローン(金利選択型)とフラット35のものが適用されます。

現在の年収から借入可能額を調べる

シミュレーションに必要な入力・選択内容

項目 今回の入力・選択内容
年収 400万円
返済期間 35年
他の借入金 年間 36万円
返済方法 元利均等返済

シミュレーション結果
金利選択型  2,205万円
フラット35 3,029万円

毎月の返済額から借入可能額を調べる

シミュレーションに必要な入力・選択内容

項目 今回の入力・選択内容
毎月返済額 8万円
ボーナス月の返済額 8万円
返済期間 35年

シミュレーション結果
金利選択型  2.520万円
フラット35 2,796万円

じぶん銀行

じぶん銀行のシミュレーションページへ移動

じぶん銀行は、「現在の年収から借入可能額を調べる」の方法があります。金利はじぶん銀行のプランから選択することも任意の金利を入力することもできます。他の借入金は、10万円単位での入力となります。

現在の年収から借入可能額を調べる

シミュレーションに必要な入力・選択内容

項目 今回の入力・選択内容
年収 400万円
返済期間 35万円
融資金利 1.5%
他の借入金 年間 40万円

シミュレーション結果 1,520万円

借入限度額の早見表

借入限度額はシミュレーションを使えばいつでも調べることができます。ここではあらかじめシミュレーションした結果を一覧表で示しておきますので、必要なときにご覧ください。

なお、フラット35のシミュレーションを利用して、試算していますので、借入金上限は8,000万円となり、これ以上は求めることができません。

借入限度額 返済期間35年 借入金上限8,000万円

年収400万円未満:年収の30%以下/年収400万円以上:年収の35%以下

年収 金利1.0% 金利2.0% 金利3.0%
100万円 885万円 754万円 649万円
150万円 1,328万円 1,132万円 974万円
200万円 1,771万円 1,509万円 1,299万円
250万円 2,214万円 1,886万円 1,624万円
300万円 2,656万円 2,264万円 1,948 万円
350万円 3,099万円 2,641万円 2,273万円
400万円 4,132万円 3,521万円 3,031万円
450万円 4,649万円 3.962万円 3,410万円
500万円 5,166万円 4,402万円 3,789万円
550万円 5,682万円 4,842万円 4,168万円
600万円 6,199万円 5,282万円 4,547 万円
650万円 6,715万円 5,723万円 4,926万円
700万円 7,232万円 6,163万円 5,305万円
750万円 7,749万円 6,603万円 5,684万円
800万円 8,000万円 7,043万円 6,062万円
850万円 8,000万円 7,483万円 6,441万円
900万円 8,000万円 7,924万円 6,820万円
950万円 8,000万円 8,000万円 7,199万円
1,000万円 8,000万円 8,000万円 7,578万円
1,100万円 8,000万円 8,000万円 8,000万円
1,200万円 8,000万円 8,000万円 8,000万円
1,300万円 8,000万円 8,000万円 8,000万円
1,400万円 8,000万円 8,000万円 8,000万円
1,500万円 8,000万円 8,000万円 8,000万円

借入限度額に対する考え方

借入限度額の早見表をご覧いただければ分かりますが、かなりの金額になります。住宅にこだわりがあり、他の支出より優先したい場合は別ですが、一般的には借入限度額いっぱいに借入れると家計の負担が重すぎます。

物件探しをしていく中で、購入価格が予算オーバーしないよう、事前に決めた予算額内で物件を決めるようにしましょう。

そこで最後に、返せる額を「年収の25%」とし、借入限度額と比べてみることにします。なお、金利1.0%で算出しています。

<返せる額と借入限度額 返済期間35年 借入金上限8,000万円 金利1.0%>
返せる額 :年収の25%以下
借入限度額:年収400万円未満:年収の30%以下/年収400万円以上:年収の35%以下

年収 返せる額 借入限度額
100万円 738万円 885万円
150万円 1,106万円 1,328万円
200万円 1,476万円 1,771万円
250万円 1,845万円 2,214万円
300万円 2,215万円 2,656万円
350万円 2,584万円 3,099万円
400万円 2,953万円 4,132万円
450万円 3,322万円 4,649万円
500万円 3,691万円 5,166万円
550万円 4,060万円 5,682万円
600万円 4,429万円 6,199万円
650万円 4,798万円 6,715万円
700万円 5,167万円 7,232万円
750万円 5,536万円 7,749万円
800万円 5,905万円 8,000万円
850万円 6,274万円 8,000万円
900万円 6,643万円 8,000万円
950万円 7,012万円 8,000万円
1,000万円 7,381万円 8,000万円
1,100万円 7,750万円 8,000万円
1,200万円 8,000万円 8,000万円
1,300万円 8,000万円 8,000万円
1,400万円 8,000万円 8,000万円
1,500万円 8,000万円 8,000万円

借入可能額と返せる額を比較すると、借入可能額が高いことが分かります。ただこの返せる額も年収の25%と年収のみしか考慮していません。同じ年収でも支出額は家庭によって異なりますので、目安であることも忘れないでください。

無理なく返済する借り方については「【住宅ローン】あなたの借入可能額がすぐわかる!無理なく返済できる借り方」を参考にして下さい。

まとめ

いかがだったでしょうか。

住宅ローンの借入限度額は金融機関が融資をする際に基準にするもので、決して借りる側が参考にする金額ではなく、限度額いっぱいに借りてしまうと、将来他の支出に回せなくなる可能性が高いです。

審査結果で借りられる額に余裕があっても、家計の状況から借入額をいくらにすべきかを考えなければ、後々返済できなくなるかもしれません。

限度額近くになりそうな場合、頭金を準備したり、親族から支援したりして、余裕のある借入金額まで下げるようにしましょう。

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