• 2019.11.12
  • 2019.12.09

年収400万円の住宅ローン適正額は?借入限度額と無理なく返済できるプランを試算

400万が表示された電卓と家の模型
じぶん銀行
年収400万円で住宅ローンを組むなら、いくらまで借入できるんだろう

と、情報収集している方も多いのではないでしょうか?

結論からいうと、世帯年収400万円で住宅ローンをフルで組むなら、金融機関によっては約3,780万円まで借入することが可能です。

しかしここで注意すべきなのが、「借入可能な金額」と「無理なく返済できる金額」は違うということ。

したがって、住宅ローンの借入適正額を試算する際は、金融機関が伝えてくる「借入可能額」は鵜呑みにしない方が良いですね。住宅ローンの適正借入額は、ご自身のライフスタイルを踏まえつつ試算する必要がありますよ。

当記事では、年収400万円で住宅ローンを組む際の借入限度額&無理なく返済できる金額について、わかりやすくご説明していきます。

共働きや頭金を用意できないケースの返済シミュレーションも記載しているので、よろしければ参考になさってくださいね。

この記事制作に関わる専門家

京都FP事務所

ファイナンシャル・プランナー

執筆

当サイトの執筆を担当している「京都FP事務所」と申します。専門用語ばかりにならないよう、「わかりやすく行動しやすい」執筆を心がけています。ぜひ参考にしてみてください。

ナビナビ住宅ローン編集部

編集

住宅ローンを組む時に抱える「どうやって住宅ローンを選べば良いかが分からない」「金利の違いがよく分からない」「一番お得に借りられるローンはどれなの?」といった疑問・不安を解決できるように解説していきます。

年収400万では、3,780万円まで借りることができるがおすすめしない

冒頭でも触れたように、年収400万円で住宅ローンを組める限度額は、3,780万円です。

なぜこのような金額になるのか、算出の方法もご説明しておきますね。加えて、3,780万円借入することは可能ですが、あまりおすすめしたい借入額ではありません。

その理由もわかりやすくご説明しましょう。

年収400万円でなぜ3,780万円借入できるのか?

住宅ローンの借入限度額は、「返済負担率」という指標をもとに算出します。

例えば年収400万円の場合、

400万円×返済負担率35%=140万円(1年間で返済に充てられる上限額)


と計算することができます。

この金額をもとに毎月の返済可能額を算出することで、住宅ローンの借入限度額を把握することができますよ。

3,780万円と試算したケースは、全期間固定金利のフラット35で、頭金なしフルローンの場合です。フラット35の借入限度額は頭金の有無で変わるので、それぞれ計算すると下記のようになります。

<年収400万円でフラット35の借入限度額> 

  • 頭金なし、融資率9割超のフルローン(金利:年1.550%)…約3,780万円まで借入可能
  • 頭金ありで融資率9割以下のローン(金利:年1.110%)…約4,060万円まで借入可能
    ※元利均等返済/ボーナス払いなし/2019年9月時点の最頻値金利を使用
    ※借入可能額は、フラット35の「ローンシミュレーション」を利用した概算値
年収から借入可能額を計算できるローンシミュレーションツール(住宅金融支援機構ホームページ)

借入可能額3,780万円~4,060万円となると、年収400万円のほぼ10倍です。

正直、「こんなに借りられるの?」と思いますよね。もちろん、この3,780万円という金額は、あくまで「借入可能な金額の上限」です。シミュレーションで出たからといって、「無理なく返済できる金額」ではないので、気をつけてくださいね。

もし上記の3,780万円を35年・元利均等返済で借入した場合、毎月のローン返済額は約11万7,000円になります。

年収400万円世帯の手取り月収は大体25万円前後なので、返済だけで収入の約47%を占めることになるわけです。

借入限度額=無理なく返済できる金額ではない

ここまでの結果から見ると、手取りの半分を占めるような住宅ローンは現実的とは言えませんよね。

さらにローン以外にも固定資産税や住居関連費が必要になります。その他子どもの教育費や老後資金なども同時に準備していく必要があるとすれば、赤字になるのは正直目に見えていますよ。

住宅購入を考えるときは、つい年収から逆算して借入金額を考えがちです。しかし、日々の生活には住宅ローン以外にもさまざまな費用がかかりますし、ローン以外の支出も各家庭によって異なりますよね。

十分に貯蓄がある方以外は「借入可能額」を参考程度にしつつ、無理なく返済できるプランを慎重に検討しましょう。

年収400万円で無理なく返せる住宅ローン価格は

では、世帯年収400万円で無理なく返せる住宅ローン金額を計算した場合、いくらぐらいになるのでしょうか。

住宅ローンの適正額は世帯の貯蓄状況やライフプランによって変動しますが、年収400万円の目安としては
借入金額1740万円程度まで、返済負担率17%以下の借入れが理想です。

借入上限額である3,780万円から2,000万円も下がってしまうため、「少なくない?」と思うかもしれません。

しかしながら安心して返済していくためには、これくらい抑えたローン金額が理想なのです。長期に渡る返済期間中も、日々の生活には住宅ローン以外にさまざまな支出がありますよね。

だからこそ、住宅ローンを組むときは貯金分も考慮した上で、借入金額を抑えなければならないのです。

約1,740万円までの借入れにすべき根拠や、住宅ローン以外の支出も考慮する大切さについて、詳しくご説明していきますね。 

年収400万円では約1,740万円、返済負担率は17%以下

世帯年収400万円の場合、住宅ローンの返済負担率は17%以下、年間返済額60万円程度になる組み方が理想です。

フラット35適用金利が年1.110%で、35年ローンを元利均等返済で組む場合、借入可能金額は約1,740万円という計算になりますね。

年間返済額60万円をおすすめする理由は、手取り収入のうち、住宅ローンの返済額を20%程度に抑えるべきだからです。

世帯年収400万円の場合、手取り年収は約300万円程度なので、

手取り年収300万円×返済負担率20%=年間返済額60万円

という計算になりますよ。

住宅費は手取り収入の30%が目安と言われるのに、なぜ手取りの20%に抑えるの?

と思う方もいるでしょうね。

しかしながら「住宅費は手取り収入の30%が目安」という通説は、実は年功序列で給与が右肩上がりに増えていた時代の話なのです。

つまり前提が違うということです。

2019年現在、消費税などで増税は実感していても、手取り収入が増えている実感のない方がほとんどですよね。

もう昔のように、年数を重ねるだけで収入が増える時代ではなくなっているのです。

しかも、政府は日銀と組んでこの先2%の物価上昇率を目標にしています。いつまでも、昔の定説である「住居費は手取りの30%」を目安に住宅ローンを組んでしまえば、不透明な将来に備えることができません

加えて住宅を購入すれば、住宅ローン以外にも固定資産税や火災保険料が必要です。

マンションであればさらに管理費や修繕積立金も必要になります。
戸建てならメンテナンス費用やリフォーム代を用意しておかなければなりません。

こうした住居関連費が手取り収入の5~10%ほどかかることを考えると、手取り収入の20%というのは、とても現実的な割合ではないでしょうか。

事実、総務省の「家計調査」でも、2人以上の勤労者世帯の住宅ローン返済額はここ10年ほど、手取り収入の20%程度で推移していますよ。こちらも参考になさってくださいね。

関連記事住宅ローンは年収の何倍で借りる?あなたに合った借入額をかんたんに算出!

※出典:「家計調査 / 家計収支編 二人以上の世帯 詳細結果表」(総務省)

住宅ローン以外の支出も踏まえる

住宅ローンを組むときは、住宅ローン以外の支出も十分に踏まえたうえで、借入金額を調整することが大切です。

なぜかというと、住宅ローンだけで家計がギリギリになるようでは、その他の支出で大赤字になってしまう可能性もあるからです。

住宅ローンの返済は25年~35年など、長期間組むケースがほとんどですよね。

これから先数十年の間に、子どもが大学へ進学したり、車の買い替えが必要になったり、あるいは夫婦のいずれかが年金生活に入るかもしれません。

長い返済期間中にはさまざまなライフイベントが起こり、たびたび大きな支出が必要になります。

独身でこの先結婚の予定がないという方でも、老後資金の準備は必要ですよね。

また、独身の場合は病気やケガ、親の介護などで働けなくなる可能性も考慮し、十分な備えをしておかなければいけません。

つまり独身者でも子育て世帯でも、長いローン返済期間中にはたくさんの支出が発生し、支出に備えた貯蓄が必要だということです。

したがって住宅ローンを組む前には、各家庭のライフイベントに必要な貯蓄額を計算した上で、借入金額も調整するようにしましょう。

各家庭で必要な貯蓄額はライフイベントや貯蓄額などで大きく変わりますが、共働きであれば最低で年間100万円、独身者なら最低年間50万円程度貯蓄できるのが理想ですよ。

関連記事住宅ローンの月々の平均返済額はいくら?返済額を決める6つのポイント

住宅ローンを組んで途中で返せなくなる事例を紹介

世帯年収400万円で住宅ローンを組むことは可能ですが、身の丈に合ったプランを考えなければ、途中で返せなくなる可能性があります。

住宅ローンを途中で返せなくなってしまう事例としては、

  1. 変動金利で借りすぎてしまい、金利が上昇して返済できなくなるケース
  2. 子どもの学費負担が想像以上に大きくなってしまい、返済できなくなるケース

の2つがあります。

いずれもよくある事例なので、「自分は大丈夫」と思わずに気をつけてくださいね。いずれも重要なポイントなので、ケース別にご説明していきます。

変動金利で住宅ローンを組み、金利が上昇して返済できなくなる

変動金利は金利水準が低く、金利タイプの中で最も人気があります。

確かに、変動金利でシミュレーションすると、固定金利に比べて月々の返済額が非常に安くなりますよね。

このような理由から、変動金利でローン計算した結果「こんなに月々安くなるのだから、もう少し借りられる」と考えてしまう方が非常に多いのです。

しかしながら変動金利の低さにつられて安易に借入金額を増やしてしまうと、途中で金利が上昇したときに、返済できなくなる可能性がありますよ。

当然ですが、金利上昇によって毎月の返済額も増加するからです。

先ほど、年収400万円の理想的な住宅ローンは、「年間返済額60万円程度(手取り年収300万円の20%)」とお伝えしました。

しかし、この年間返済額60万円というのは、金利がこの先変わらないという想定でお話しています。

つまり変動金利で初めから年間返済額60万円の住宅ローンを組むと、金利上昇後は手取り収入の20%を超えてしまいますよ。

手取り収入20%以上の住宅ローン返済は、家計に重くのしかかります。

変動金利の場合は、「手取り収入×20%」よりも少ない割合になるよう調整し、返済期間も短く設定するような対策を取っておきましょう。

特に危険なのは、変動金利で35年もの長期ローンを組むケースで、これは典型的な借りすぎです。

いくら超低金利時代が続いているとはいえ、1年に2回金利見直しがある変動金利で、35年もの間金利上昇が一度もないなんてことはないでしょう。

変動金利で住宅ローンを組むときは、この先金利が上昇し返済負担額が増えても、余裕を持って返せるプランにしておくことが大切ですよ。

関連記事住宅ローンの変動金利は怖くない!リスクを抑えてメリットを活かす賢い使い方

子どもの学費負担が想像以上に大きくなり返済できなくなる

子どもの学費負担が想像以上に大きくなり、返済できなくなるのもよくあるケースです。

子どもの学費でもっとも大きい出費は、やはり大学費用です。国公立大学でも年間100万円以上かかると言われており、私立大学ではさらに多額の費用が必要です。

子どもの進学時期までに十分な学費の貯蓄ができていなければ、住宅ローン返済と年間100万円以上の学費負担が家計を圧迫します。

世帯年収400万円の平均的な手取り収入は300万円なので、年間100万円以上の学費負担に備えるには、貯蓄を十分にしておく他ありません。

子どもの学費を大学入学時期に照準を合わせて貯蓄で備えられるよう、住宅ローンの返済計画を立ててくださいね。

関連記事FPが伝授!住宅ローン利用時の資金計画の立て方

注意!年収400万円の人は、高所得者ほど住宅ローン控除の恩恵を受けられない

住宅ローン控除は、毎年年末のローン残高×1%相当額の所得税が還付される節税制度です。

「ローン残高×1%相当額」とは、3,000万円の住宅ローンに対し、30万円分の所得税が返ってくるということですね。

ただし注意点として、世帯年収400万円の方が3,000万円のローンを組んだとしても、30万円返ってくるわけではありません。
住宅ローン控除で返ってくるのは、「あくまで自身が納めた所得税分」だけなので、それを超える金額は返ってきません。

所得税の金額は世帯の状況により異なりますが、世帯年収400万円であれば、8万円~10万円程度ではないでしょうか。

つまり、世帯年収400万円で3,000万円の住宅ローンを組んでも、所得税の減税は8万円~10万円程度にしかならないということです。

同じ住宅ローン3,000万円でも、世帯年収400万円の方と世帯年収500万円の方では、納めている所得税額に違いがあるため、返ってくる還付額も違います。

高所得世帯と比べると税金軽減効果はそれほどないので、住宅ローン控除をあてにして借入金額を増やすのは避けましょう。

関連記事家を買ったら住宅ローン控除(減税)の申請をしよう!条件や申請方法を解説

パターン別!住宅ローンを安心して返済する方法

世帯年収400万円と言っても、共働き世帯や結婚したばかりで貯蓄が少ない世帯など、さまざまなパターンがあると思います。

そこで、

  1. 共働き世帯でローンを組む場合
  2. 結婚したばかりなどで貯蓄が少なく、頭金を用意せずにフルローンを組む場合
  3. 定年までに返済を終えようとすると、返済期間が短くなる場合

という3つの世帯パターンごとに複数のシミュレーションを行いました。

それぞれのシミュレーション結果を踏まえ、「住宅ローンを安心して返済する方法」について解説していきますよ。

※各パターンのシミュレーションでは、2019年9月時点のフラット35最頻値金利(年1.55%~年1.11%)を利用し、下記のローンシミュレーションを用いた概算値を記載しています。

ローンシミュレーション「借入希望額から返済額を計算」(住宅金融支援機構ホームページ)

ケース1. 共働き世帯は、片方の収入でも当面の間負担なく返せる金額にする

共働き世帯は収入の柱が2つあるため心強いのですが、その一方で、妻が育児期間中に収入が減ってしまう不安もありますよね。

したがって、ここでは共働きと片働き世帯の働き方を3つのパターンに分け、1,950万円の物件を購入する前提でシミュレーションを比較してみました。

<片働き・共働きの世帯パターン別 返済シミュレーション>
【1950万円の物件購入を前提に比較】

パターン①
片働きで夫のみの収入 ・夫400万円
パターン②
共働きの場合 ・夫300万円 ・妻100万円
パターン③
共働きだが、妻が育児休業中 ・夫300万円
借入金額 
(物件価格)
1,730万円
(1,950万円)
1,750万円
(1,950万円)
1,700万円
(1,950万円)
返済方法 元利均等返済 元利均等返済 元利均等返済
頭金 220万円 200万円 250万円
金利 年1.110% 年1.110% 年1.110%
ローンタイプ 全期間固定金利(フラット35) 全期間固定金利(フラット35) 全期間固定金利(フラット35)
返済期間 30年 35年 35年
ボーナス払い なし なし なし
返済負担率 約17.1% 約15.3% 約14.7%
毎月の返済額 約5.7万円 約5.1万円 約4.9万円

パターン①は片働きで夫が生活を支えているため、収入減少を考慮する必要がなく、いざとなったら共働きで収入を増やすこともできます。
したがって、返済負担率17%の限度ギリギリまで借りるのは問題ないでしょう。

しかし、パターン②は妻が育児休業を取ったり、パートを辞めたりすれば収入が減少します。

また、パターン③のようにすでに妻が育児休業中のケースもあります。

このような理由から、パターン②は返済期間を長くし、パターン③は頭金を多く入れるなどの対策を取って、返済負担率を低く抑えるのがおすすめですよ。

関連記事住宅ローンを夫婦で借り入れる方法を徹底解説!メリット・デメリットも紹介

ケース2. 頭金を用意できない場合は返済期間を延ばすか借入金額を減らす

結婚したばかりなどで貯蓄が少なく、頭金を思うように用意できない場合もあるでしょう。

ここでは頭金ありとなしの場合を3つのパターンに分け、1,800万円の物件を購入する前提でシミュレーションを比較しました。

<頭金ありと頭金なしの世帯パターン別 返済シミュレーション>
【1,800万円の物件購入を前提に比較】

パターン①
頭金300万円ありの場合
パターン②
頭金なし、返済期間を長くする場合
パターン③
頭金なし、借入金額を減らす場合
借入金額 
(物件価格)
1,500万円
(1,800万円)
1,800万円
(1,800万円)
1,600万円
(1,600万円)
返済方法 元利均等返済 元利均等返済 元利均等返済
頭金 300万円 0円 0円
金利 年1.11% 年1.55% 年1.55%
ローンタイプ 全期間固定金利 全期間固定金利 全期間固定金利
返済期間 30年 35年 30年
ボーナス払い なし なし なし
返済負担率 約15% 約16.8% 約16.8%
毎月の返済額 約5万円 約5.6万円 約5.6万円

パターン①のように頭金を300万円用意できれば、適用金利を低くできるため、1800万円の物件でも余裕を持って返済することが可能です。

しかし、頭金をどうしても用意できない場合は、

  • パターン②のように返済期間を長くして返済する
  • パターン③のように借入金額を減らして返済負担率を抑える

というような対策を取りましょう。

ただ、頭金がないと適用金利の点で大きな差ができ借入金額も購入できる物件価格も小さくなってしまいます。

よほどの事情がない限り、頭金を用意することをおすすめしますよ

関連記事住宅購入に必要な住宅ローンと頭金について

ケース3. 返済期間が短い場合は頭金を増やす

住宅ローンの返済は定年後、年金生活が始まる65歳までに終えたいですよね。

ただ、住宅を購入するのが37歳などになると、必然的に返済期間は短くなります。返済期間が短いと返済負担率も上がってしまうので、返済方法を工夫する必要がありますよ。

ここでは、1,900万円の物件を購入する前提で複数シミュレーションし、比較してみました。

<返済期間が長い場合と短い場合 世帯パターン別おすすめ返済方法>
【1,900万円の物件購入を前提に比較】

パターン①
借入時30歳
パターン②
借入時37歳
パターン③
借入時37歳/ 物件価格を抑える場合
パターン④
借入時37歳/ 頭金を増やす場合
借入金額
(物件価格)
1,700万円
(1,900万円)
1,700万円
(1,900万円)
1,600万円
(1,800万円)
1,500万円
(1,900万円)
返済方法 元利均等返済 元利均等返済 元利均等返済 元利均等返済
頭金 200万円 200万円 200万円 400万円
金利 年1.11% 年1.11% 年1.11% 年1.11%
ローンタイプ 全期間固定金利 全期間固定金利 全期間固定金利 全期間固定金利
返済期間 35年 28年 28年 28年
ボーナス払い なし なし なし なし
返済負担率 約14.7% 約17.7% 約16.8% 約15.6%
毎月の返済額 約4.9万円 約5.9万円 約5.6万円 約5.2万円

完済時年齢を65歳とする場合、パターン①のように35年間ローンを組める年齢であれば、無理のない返済負担率で住宅ローンの利用が可能です。

しかし、パターン②のようにローンを組める期間が短くなる場合は、同じプランのままだと返済負担率が17%以上になってしまいます。

したがって、年齢が30歳を越えていて返済期間が短くなる場合は、

  • パターン③のように物件価格を見直す
  • パターン④のように頭金を増やして借入金額を減らす

といった対策を取りましょう。

そうすることで、身の丈のあった返済計画にすることができますよ。

まとめ

世帯年収400万円で住宅ローンを組む場合、「借入限度額と無理のない返済額は違う」という点に注意しなければなりません。

万が一借入限度額ギリギリまで住宅ローンを組んでしまえば、将来の家計はかなり厳しくなりますよ。

当記事のポイントをまとめると、

  • 年収400万円の適正な借入金額は、手取り収入の20%程度、税込み年収の17%程度まで
  • 年収400万円の場合、住宅ローン控除の恩恵はそれほど大きくないため、減税をあてにした借入れは危険
  • 変動金利の場合は、「金利上昇を見越して返済負担率を抑える」「返済期間を短くする」の2つが重要
  • 同じ年収でも働き方や借入時の年齢に合わせて、返済負担率を抑えるよう対策する

    といった点が重要になってきます。

    当記事でお伝えした借入金額や返済負担率は、あくまで一つの目安です。

    貯蓄が十分にあり、今後収入アップの見込みがある場合は、借入金額をもう少し増やすことも可能です。

    つまり住宅ローンの適正額は、各家庭の状況によって微妙に増減するものなのです。

    加えて将来のライフプランによっては、住宅ローン自体の借入時期も検討する必要がありますよ。

    ご紹介した返済負担率などの目安を参考にしつつ、各家庭にピッタリの返済プランを考えてみてくださいね。

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