• 2020.06.05

年収600万円で3,000万円借りても大丈夫?返済に困らない理想的な住宅ローン借入額を解説! 

札束の上にある白い家の模型
世帯年収600万円だけど、3,000万円の住宅ローンを借りても大丈夫?

と気になって、情報収集している方も非常に多いと思います。

たしかに、「住宅ローンは年収の5倍が目安」という言葉もあるので、「年収600万円なら3,000万円くらい借りても大丈夫かな」と思ってしまいますよね。

しかし結論から言えば、年収600万円で3,000万円の住宅ローンは借りすぎです。
借りすぎの理由は、年収に占める返済負担の割合が高くなるからです。

では、いくらが適正額なのでしょうか?

様々な視点で見ると、2,600万円~2,700万円程度が適正だといえます。
かなり少なく感じますよね。

当記事では、年収600万円で住宅ローンに悩んでいる方のため、

について、わかりやすく解説していきます。

「結局いくらなら安心して返済できるの?」と悩んでいる方は、ぜひ参考にしてみくださいね。

この記事を執筆・監修している専門家

執筆者

政所温也

株式会社Choices 代表取締役

保有資格・検定

2級ファイナンシャル・プランニング(FP)技能士、損害保険募集人、損保自動車専門試験合格

2010年にファイナンシャルプランナー(FP)として独立し活動中。過去に大手金融ニュースメディアや損保公式サイトでも執筆活動を行った実績があり、「読みやすく理解しやすいライティング」を得意としている。2018年11月現在で、1,300記事以上の執筆実績がある。

編集者

ナビナビ住宅ローン編集部

住宅ローンを組む時に抱える「どうやって住宅ローンを選べば良いかが分からない」「金利の違いがよく分からない」「一番お得に借りられるローンはどれなの?」といった疑問・不安を解決できるように解説していきます。

理想的な住宅ローンの借入額は約2,600万円~2,700万円

冒頭でもお伝えしたように、世帯年収600万円の理想的な住宅ローン借入額は、2,600万円~2,700万円程度です。

なぜこの金額なのかというと、「年収に占める返済額の割合」が17%以下に収まるのが2,600万円~2,700万円だからです。

この金額をもとに、フラット35の頭金有無のケースで返済シミュレーションを出してみましょう。

頭金なし】借入額2,600万円の返済シミュレーション
借入条件 全期間固定金利(フラット35)
金利年1.43%/35年/元利均等返済/ボーナス払いなし
毎月の返済額 約7.9万円
年収に占める返済額の割合(返済負担率) 約16%
頭金あり】借入額2,700万円の返済シミュレーション
借入条件 全期間固定金利(フラット35)
金利年1.17%/35年/元利均等返済/ボーナス払いなし
毎月の返済額 約7.9万円
年収に占める返済額の割合
(返済負担率)
約16%

※いずれも2019年11月時点のフラット35金利を参照
(シミュレーションに利用したサイト)「フラット35:借入希望金額から返済額を計算」(住宅金融支援機構)

金利や借入額は異なりますが、いずれも返済負担率が17%以内におさまる計算になります。

・なぜ返済負担率は17%以下が良いの?
・年収の3割まで借りても大丈夫と聞いた

という方もいらっしゃるかもしれません。

返済負担率17%をおすすめする理由は後述しますが、大きな理由は「世帯年収(額面年収)と手取り年収は違うから」です

世帯年収600万円の手取り収入

世帯年収 手取り年収 手取り月収
600万円 470万円ほど 39万円ほど

世帯年収600万円の場合、実際の手取り年収は470万円ほど。月収に換算すると約39万円です。

手取りが39万円なのに、毎月の返済額が10万円以上(返済負担率17%以上)のローンを組むと生活が苦しくなります。

加えて住宅ローンを組むと、固定資産税など家の維持費が多く発生します。

住宅ローンの他にも高額な住宅関連費がかかることを踏まえると、返済負担率は17%以内に抑えるのが妥当なのです。

世帯年収600万円の借入限度額は4,816万円だがおすすめできない

年収600万円で安心して返済できるローン借入額は、2,600万円~2,700万円とお伝えしました。

では逆に、借りられる金額の上限はいくらでしょうか?

先ほどと同様にフラット35の金利で計算すると、年収600万円で借りられる上限金額は4,816万円~6,028万円となります。

具体的な計算内容は下記のとおりです。

【頭金なし】年収600万円の住宅ローン借入限度額
ローン条件 全期間固定金利(フラット35)
金利年1.43%/35年/元利均等返済/ボーナス払いなし
借入限度額 約4,816万円
【頭金あり】年収600万円の住宅ローン借入限度額
※2019年11月時点のフラット35金利を参照
ローン条件 全期間固定金利(フラット35)
金利年1.17%/35年/元利均等返済/ボーナス払いなし
借入限度額 約6,028万円

※2019年11月時点のフラット35金利を参照
※シミュレーションに利用したサイト:「フラット35:年収から借入可能額を計算」(住宅金融支援機構)

理想の住宅ローン借入額と比べると、2,000万円~3,000万円も多く借りられる計算になりました。

しかし、この金額はあくまで「借りられる上限金額」であり、「無理なく返せる金額」ではありません

借りられる金額と無理なく返せる金額は違う

上記の前提でローンを組めば、月々の返済額は14万円~17万円になります。

手取り月収39万円で毎月14万円以上も返済に充てるのは、現実的ではありませんよね。

万が一上記の住宅ローンを組んでしまった場合、年金や教育費など、必要不可欠な支出への準備が非常におろそかになってしまうでしょう。

借入可能額のシミュレーションはそのまま鵜呑みにせず、無理のない返済額で住宅ローンを組むことがとても大切ですよ。

住宅ローンの借入金額を決めるときの2つポイント

住宅ローンの借入金額を決めるうえでの大切なポイントは、下記の2つです。

それぞれ重要なポイントなので、わかりやすく解説していきますね。

年収に対して17%以下の返済負担率になるようにする

ここまでの内容でも触れたように、住宅ローンの借入金額は、額面年収に対して17%以下の返済負担率に抑えるのが理想です

なぜ17%なのかというと、「毎月の返済額が手取り収入の20%になる金額だから」です。

住宅ローンを組むということはすなわち、持ち家を保有するということです。

持ち家を保有すると、賃貸にはなかった固定資産税や火災保険料、定期的なメンテナンス費用など、住宅ローン以外の支払いが必要になってきます

これらの住宅関連費用は物件の種別や所在地によって異なりますが、一般的には年間数十万円になります。

住宅ローン以外の費用の目安は手取り収入の10%

年収600万円の世帯なら、手取り収入の10%くらいが住宅関連費用になるでしょう。

もし住宅ローンだけで手取り年収の20%を占めてしまった場合、関連費用と合わせると30%になります。

手取りの30%が、毎月の住宅ローンと関連費用に消えてしまうと考えると、かなり負担が大きいできますよね。

手取り月収 住宅ローンと関連費用 残るお金
39万円 13万円 26万円

さらに住宅ローンを組む方の多くは、これから教育費や老後資金の準備も必要になってきます。

その点から見ても、やはり返済負担率は額面年収の17%以下に抑えるのが無難でしょう。

したがって、

  1. 住宅ローンの返済額は、手取りの20%以内(額面収入の17%以内)
  2. 住宅関連費用と返済額をあわせた費用も、手取りの30%以内に収める

の2つを確認しておくと安心ですよ。

家賃=住宅ローンの返済額にはならない

新築マンションや戸建て住宅のチラシを見ていると、「家賃並みの返済額で買える!」という謳い文句が書かれています。

しかし、家賃と住宅ローン返済額を同じにするのはかなり危険です。

前の章でも少し触れましたが、賃貸に住むのと持ち家を保有するのでは、必要費用が大きく異なるからです。

賃貸のときは、住宅にかかる費用は毎月の家賃や管理費、定期的にかかる更新代などの支払いのみで済んでいたと思います。

しかし持ち家の場合は、住宅ローン以外に下記の費用がかかります。

<持ち家の維持にかかる費用(住宅関連費用)>

固定資産税
(新築住宅の場合、最初の数年は減額制度があるので、数年後に税金が高くなる)
年間10万円~数十万円
火災保険料・地震保険料
(木造である戸建てのほうが高くなる傾向。物件の構造や所在地によっても異なる)
年間数千円~数万円
住宅のメンテナンス費
(マンションであれば修繕積立金、戸建ては自身で積み立てておく必要がある。
一般的には戸建てのほうが、メンテナンス費用は高くなる傾向)
年間数十万円
マンションの管理費 年間数十万円
マンションの駐車場代など 年間数万円~数十万円
(マンションの所在地、
駐車場の位置によって異なる)

※上記費用はあくまで目安です。

1つの例として、京都で新築マンションを購入した筆者の場合、駐車場代やセコム代などだけで年間40万円ほどの維持費がかかっています。

月々に換算すると、月に3万円ほどもし家賃と返済額を同額にしてローンを組んでしまっていたとすれば、持ち家を所有するだけで月々3万円も支出がアップしたことになります

このように、住宅関連費用が家計に与える影響は非常に大きいので、家賃以下の返済額に抑えておくことが大切です。

【金利タイプ別】世帯年収600万円の理想的な住宅ローン返済額

ここまでは毎月の返済額や借入額の考え方について解説してきました。

しかし変動金利など、他の金利タイプで借りようと考えている方もいるかと思います。

また借入時の年齢によっては、35年間のローンを組めない方もいますよね。

そこで、

という3つの金利タイプで30年間住宅ローンを組むとき、理想的な返済額がどう変化するのかを計算しました。

金利タイプによって返済シミュレーションの仕方が異なるので、注意しつつシミュレーションをご覧になってくださいね。 

変動金利での理想的な住宅ローン

変動金利で住宅ローンを組む場合は、

  • 将来的に2%金利が上昇する可能性を加味して、借入当初の返済負担率は12%~14%程度に抑えておく

という対策をおすすめします。

具体的な金額をお伝えすると、年収600万円の場合で毎月の返済額が5.5万円以下に収まるようにすると安心ですね。

変動金利は将来的に金利が上昇する可能性がある

変動金利は、借入するときの適用金利を低くできる半面、将来的に金利が上昇する可能性があります。

2019年11月現在、変動金利の元になる短期プライムレートは10年くらい変動していません。今後もしばらく、変動金利が動く気配はなさそうです。

とはいえ日銀は、政府と組んで将来的に物価が2%上昇し続けるインフレ目標を立てています。

この先数十年の間に、金利上昇が全くないとは言えないでしょう

そのため住宅ローンを借りる当初から、返済負担率を12%~14%ほどにしておけば、金利が2%上昇したとしても問題なく返済を続けていけます。

金利が上昇したケースを想定しておく

ここでは変動金利年0.5%で30年ローンを組み、11年目以降に金利が2%上昇したと想定したケースで、返済額や返済負担率がどうなるのかを計算しました。

<変動金利タイプの返済額と返済負担率>

住宅ローン借入額 毎月の返済額
<金利:年0.5%>
返済負担率 11年目以降の返済負担額
<金利:年2.5%>
11年目以降の返済負担率
2,000万円 5万9,837 円 約12% 7万2,404円 約15%
2,300万円 6万8,813円 約14% 8万3,264円 約17%
2,600万円 7万7,789円 約16% 9万4,125円 約19%

※変動金利の「5年ルール」や「125%ルール」は考慮していません。
シミュレーションに利用したサイト:
返済プラン比較シミュレーション」(住宅金融支援機構)

金利上昇をふまえると、借入額2,300万円までが「余裕をもって返済できる範囲」で、2,600万円を超えると「ギリギリ返済できるかどうか危うい金額」になります。

ギリギリの返済額だと金利変動によって一気に支払不能に陥るリスクが高いため、できるかぎり2,300万円までの借入額に抑えるようにしてくださいね。

変動金利は借入当初の適用金利が非常に低いので、金利が低い間にできる限り繰り上げ返済をしておきましょう。

このようにして、将来的な金利上昇に備えておくことが大切です。

固定期間選択での理想的な住宅ローン

固定期間選択タイプを選ぶときは、できる限り固定期間が長い(10年~20年)ものを選び、借入当初の返済負担率は13~15%に抑えるようにしましょう

固定期間選択タイプは、住宅ローン借入当初の数年~数十年の間、固定金利になるのが特徴です。

当初固定期間が終わった後は、再度金利タイプを選びなおす必要があります。

そのため、固定期間終了時点で金利が上昇局面にあれば、返済額も大きく跳ね上がる可能性があります。

金利が1.5%上昇したケースをシミュレーション

ここでは固定期間選択タイプ(当初20年固定、当初金利年1%)を30年ローンで組み、21年目以降に金利が1.5%上昇したと想定し、返済額や返済負担率がどう変化するのかを計算しました。

<固定期間選択タイプの返済額と返済負担率>

住宅ローン借入額 毎月の返済額
<金利:年1.0%>
返済負担率 21年目以降の返済負担額
 <金利:年2.5%>
11年目以降の返済負担率
2,000万円 6万4,327 円 約13% 6万9,223 円 約14%
2,300万円 7万3,977 円 約15% 7万9,605 円 約16%
2,600万円 8万3,626 円 約17% 8万9,988 円 約18%

※シミュレーションに利用したサイト:「返済プラン比較シミュレーション」(住宅金融支援機構)

21年目以降の金利上昇を踏まえると、借入額2,300万円までが余裕を持って返済できる範囲で、2,600万円を超えると返済できるかどうかが危ういラインになります

また2,600万円をギリギリ返済できたとしても、将来の貯蓄に影響が出てしまう可能性が高いでしょう

ただし当初の20年間に、繰り上げ返済などでできる限り残額を減らしておけば、21年目以降の返済額をもう少し抑えることも可能です。

固定期間選択タイプを選ぶときは、

  1. 固定期間はできる限り長いものを選ぶ
  2. 固定期間の間にできるかぎり貯蓄をしておく
  3. こまめに繰り上げ返済しておく

の3つを意識しつつシミュレーションしておきましょう。

全期間固定金利の理想的な住宅ローン

全期間固定金利の住宅ローンは、金利上昇に伴う不安が一切ありません。

そのため、借入当初の返済負担率が17%以内になっていれば問題ないですよ

ここでは頭金を1割入れると想定し、フラット35で年1.17%、返済期間30年でローンを組む場合に、返済額と返済負担率の変化を表にまとめました。

<全期間固定金利タイプの返済額と返済負担率>

住宅ローン借入額 毎月の返済額
<金利:年1.17%>
返済負担率
2,000万円 6万5,901 円 約13%
2.300万円 7万5,786 円 約15%
2,600万円 8万5,672 円 約17%

※ミュレーションに利用したサイト:「返済プラン比較シミュレーション」(住宅金融支援機構)

金利が1.17%の場合、30年ローンで無理なく返済できる上限額は「2,600万円まで」が安全圏となります

ただし返済期間を35年にしたり、フラット35Sやフラット35(保証型)などを利用して金利を抑えたりできれば、借入額をもう少し増やすことも可能です。

返済期間を長くする場合は、年金生活に差し掛かる前に完済することが大切です。

したがって、35年のローンを借りるときは、より綿密な返済計画を立てるようにしてくださいね。

世帯年収600万円でローンを返済できなくなる典型的なパターンを紹介

住宅ローンを組むときに誰もが不安を感じるのは、「返済できなくなるかもしれない…」という気持ちになるからですよね。

しかしほとんどの方は、住宅ローンの失敗例に触れる機会がありません。

なぜならば、借金などのネガティブな話題ほど表に出にくく、耳に入る機会も少ないからです。

だからこそ、「返済できなくなる典型的なパターン」には注意しておかなければなりません。

事前に注意点を知っていれば、緊急事態を避けることができますよ。

住宅ローンの返済ができなくなる典型的なパターンを簡単にまとめると、

のいずれかです。

いずれも年収に関わらず非常に重要なポイントなので、しっかりご説明しておきますね。

NG例1:返済負担率を意識せず借り入れを行ってしまった

記事内でお伝えしたように、住宅ローンの適正借入額は、「返済負担率17%以内」を目安にすることが大切です。

返済負担率が17%を超える金額で無理なローンを組んでしまうと、固定資産税や火災保険料など、住宅関連費の支払いができなくなる可能性があります。

しかも新築住宅の場合、固定資産税は最初の数年のみ減額されていますが、減額期間が終わると負担もかなり大きくなります。

戸建ての場合はマンションのように修繕積立金がない分、住宅のメンテナンス費も高額になりがちです。

このように持ち家を保有すると、ローン以外の費用がどんどん増えていくのです。

住宅ローンで失敗しないためにも、持ち家を維持していくうえで必要なあらゆる費用を加味しつつ、返済負担率を17%以内に抑えることが大切ですよ。

NG例2:長期的なライフプランを考えていなかった

住宅ローンの返済は長期にわたります。その間、家計の収入や支出額が全く変わらない家庭はほとんど無いでしょう。

子育て世帯であれば、子どもの成長につれて教育費の負担はどんどん上がっていきますし、夫や妻が仕事を変えたり、辞める可能性もあります。

ライフプランとは、こうした各家庭のライフスタイルや家計の変化を可視化するためのものです。

長期的な視点でライフプランを立てていなければ、いざ支出が増えたときにうまく対処できません。

その結果、住宅ローンの返済ができなくなる可能性があるのです。

住宅ローンの返済は、家族の人生に大きく関わります。

だからこそ、住宅ローンの返済計画を立てるときは、長期的な視点で考えることが大切ですよ。

まとめ

世帯年収が600万円の場合、住宅ローンの適正借入額は2,600万円~2,700万円程度です

もし借入額に不足を感じる場合は、

  1. 頭金を多くいれて金利を下げる
  2. 返済期間をできる限り長くする

といった対策で借入額を増やすこともできますよ。

ただ、金利を下げるために変動金利や固定期間選択型を選ぶ場合は要注意です。

これらの金利タイプを選ぶ場合は、将来的な金利上昇に備えた計画を立てつつ、繰り上げ返済を活用して早めに返済することが大切ですよ。

その他、適正な住宅ローン金額を計算するための重要なポイントは、下記の3つです。

適正な住宅ローン金額を計算するための重要なポイント

    • 返済負担率は、額面年収の17%以下にすること(手取り収入の20%が返済額になるようにする)
    • 家賃=住宅ローン返済額にしないこと
    • 長期的なライフプランを考え、返済負担率も意識した返済計画を立てること

    いずれも重要なポイントなので、忘れないようにしてくださいね。
    住宅ローンは「住宅主軸」ではなく、「ライフプラン主軸」の視点が大切です。

    しっかりとした計画を立て、無理のない住宅ローンを組んでくださいね。

    保険相談
    スポンサーリンク

    住宅ローン シミュレーション
    新生銀行
    おすすめ住宅ローン
    新生銀行
    満足度
    4.1
    新生銀行
    最低金利
    0.450%

    2020年07月適用金利

    変動金利

    総合人気ランキング
    1位 auじぶん銀行
    満足度
    4.7
    auじぶん銀行
    最低金利
    0.380%

    2020年07月適用金利

    変動金利

    全期間引下げプラン

    じぶんでんきをセットでご契約の場合

    2位 住信SBIネット銀行
    満足度
    4.5
    住信SBIネット銀行
    最低金利
    0.398%

    2020年07月適用金利

    変動金利

    借り換え金利

    3位 新生銀行
    満足度
    4.1
    新生銀行
    最低金利
    0.450%

    2020年07月適用金利

    変動金利

    総合人気ランキングを全て見る

    おすすめの記事ランキング

    新着記事

    • 国税庁
    • 国土交通省
    • 住宅金融支援機構
    • フラット35
    たった1分 住宅ローン シミュレーション