• 2020.09.18

2,000万円の住宅ローンを安心して返済するために必要な年収は440万円

執筆者: 政所温也 (株式会社Choices 代表取締役)
家と金

「2,000万円の住宅ローンを借りるためには、年収いくらあれば良い?」

2,000万円借りる人の年収は大体どれくらいで、返済額はいくらぐらいなのか、一般的な目安が気になりますよね。

結論から言うと2,000万円の住宅ローンを安心して返済するための目安年収は、440万円程度です。

当記事では、2,000万円の住宅ローンの借り入れに年収440万円が必要な根拠の解説や、借入期間35年での返済額をシミュレーションしています。ぜひ参考になさってくださいね。

また、たくさんの金融機関からお得な借り入れ先を見つけたい方は、下記のツールをお使いください。

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この記事を執筆・監修している専門家

執筆者

政所温也

株式会社Choices 代表取締役

保有資格・検定

2級ファイナンシャル・プランニング(FP)技能士、損害保険募集人、損保自動車専門試験合格

2010年にファイナンシャルプランナー(FP)として独立し活動中。過去に大手金融ニュースメディアや損保公式サイトでも執筆活動を行った実績があり、「読みやすく理解しやすいライティング」を得意としている。2020年9月現在で、1,700記事以上の執筆実績がある。

編集者

ナビナビ住宅ローン編集部

住宅ローンを組む時に抱える「どうやって住宅ローンを選べば良いかが分からない」「金利の違いがよく分からない」「一番お得に借りられるローンはどれなの?」といった疑問・不安を解決できるように解説していきます。

2,000万円の住宅ローンを楽々返済するための年収は440万円

冒頭でお伝えしたとおり、2,000万円の住宅ローンを無理なく返済していくための目安年収は440万円です。

なぜ年収440万円なのかと言うと、「住宅ローンの返済額を手取り収入の20%以内に抑えられるから」です。

ここでは手取り収入の20%以内で返済する場合の具体例と、20%以内をおすすめする理由について解説していきます。 いずれも重要なポイントなので、必ずチェックしてくださいね。

住宅ローン返済額を手取り収入の20%以内に抑える

住宅ローンを無理なく返済していくための基本は、「返済額を手取り収入の20%以内に抑えること」です。

借入金額2,000万円を額面年収440万円で返済する場合の試算
毎月の返済額 約6万円
年間の返済額 約72万円
年収に占める返済額の割合 年間の返済額約72万円÷手取り年収360万円=20%

※住宅ローン条件:全期間固定金利(フラット35)/金利年1.3%/35年/元利均等返済/ボーナス払いなし
※シミュレーション利用ツール:「借入希望金額から返済額を計算」
※額面年収から計算した手取り年収はあくまで概算値です。実際の手取り年収は所得控除の状況などで異なります。

手取り年収が360万円あれば、2,000万円の住宅ローンを借りても返済額を20%以内に抑えることができます。

毎月の収入でいえば、手取り月収30万円のうち6万円を住宅ローン返済に充てるイメージですね。

無理なく住宅ローンを返済していくためには、これくらい返済額を抑えたほうが安心ですよ。

なぜなら住宅にかかる費用は、住宅ローンだけではないからです。 

住宅の維持には税金やメンテナンス費用がかかる

住宅ローンの返済額を手取りの20%以内に抑えるべき理由は、住宅の維持に多額の税金やメンテナンス費用がかかるからです。

具体的な費用でいうと、固定資産税(+都市計画税)、火災保険料、定期的な修繕費などが挙げられます。

マンションであれば、管理費や駐車場代も必要でしょう。これらの諸経費は、毎年数十万円ほどかかるのが一般的です。

これらの諸経費を無視して手取り収入の30%を住宅ローン返済に充てた場合、諸経費と住宅関連費用だけで手取り収入の40%近くが消えることになります。

いくら住宅が人生の3大資金と言っても収入の40%も住宅に費やせば、家計が困窮してしまいます。

もちろん「十分な貯蓄があり、教育費や老後資金も確保している」という方であれば、問題はないでしょう。

しかし住宅ローンを組む世帯の多くは、返済と並行しながら教育費や老後資金を確保していく必要がありますよね。

したがって住宅ローンを組む際は、持ち家にかかる諸経費もあわせてシミュレーションしつつ、総額を抑えることが大切ですよ。 

年収240万円でも2,000万円の住宅ローンを組めるがやめておくべき

実は年収440万円以下であっても、2,000万円の住宅ローンを組むこと自体は可能です。

ただ組めたとしても無理なく返済していける金額にはならないので、やめておくべきでしょう。

ここではフラット35のツールを利用して、年収240万円の借入可能額を計算してみます。

年収240万円の借入可能額 計算例
年収 240万円
借入金利  年1.3%
返済期間 35年
返済方法 元利均等返済
借入可能額の計算結果  2,023万円

※シミュレーション利用ツール:「年収から借入可能額を計算」

上記のシミュレーションツールでは年収240万円でも2,023万円の借入が可能と出ていますが、この借入可能額をうのみにしてはいけません。

なぜなら年収に占める返済額の比率が非常に高くなってしまうからです。

返済額の比率が上がるということはすなわち、延滞に繋がるリスクも大きくなります。

その証拠として、年収240万円で2,000万円を借り入れした場合の返済例を見てみましょう。

借入金額2,000万円を額面年収240万円で返済する場合の試算例
毎月の返済額 約6万円
年間の返済額 約72万円
年収に占める返済額の割合 年間の返済額約72万円÷手取り年収190万円=37.9%

※年収240万円の手取り年収を190万円であると仮定
※住宅ローン条件:全期間固定金利(フラット35)/金利年1.3%/35年/元利均等返済/ボーナス払いなし
※シミュレーション利用ツール:「借入希望金額から返済額を計算」
※額面年収から計算した手取り年収はあくまで概算値です。実際の手取り年収は所得控除の状況などで異なります。


手取り年収190万円で2,000万円を借りると、収入の約38%が住宅ローンの返済に充てられます。

つまり住宅ローン以外の諸経費とあわせると、収入の半分以上が住宅費用だけで消えてしまうということです。

借入可能額のシミュレーションはうのみにせず、実際の返済額を見て冷静に判断するようにしてくださいね。

2,000万円住宅ローンの毎月返済額をシミュレーション

ここまでの内容では、2,000万円の住宅ローンを組む際に返済額が6万円程度になるとお伝えしてきました。

しかし毎月の返済額は、住宅ローンの金利や返済期間など借り入れ内容によって変わってきます。

借り入れ内容によって返済額がどのように変わるのか、いくつかの返済パターンをご紹介しましょう。

借入内容 パターン1. パターン2.
金利タイプ 変動金利 フラット35(全期間固定金利)
金利 【当初15年間】年0.5%
【16年~25年目】年1.0%
【26年~35年目】年1.5%
年1.45%
頭金 なし 200万円(1割)。
借入金額は1,900万円
毎月の返済額 【当初15年間】約5.2万円
【16年~25年目】約5.5万円
【26年~35年目】約5.6万円
約5.8万円
毎月の返済額 複数シミュレーション

※住宅ローン条件:借入金額2,000万円/35年返済/元利均等返済/ボーナス払いなし
※シミュレーション利用ツール:「借入希望金額から返済額を計算」
※額面年収から計算した手取り年収はあくまで概算値です。実際の手取り年収は所得控除の状況などで異なります。
※パターン1は変動金利のため、返済中に金利が2回上昇したと仮定

パターンごとの毎月返済額を元に、住宅ローン返済額が20%以内におさまる手取り年収をまとめました。

パターン1. パターン2.
金利タイプ 変動金利 フラット35
(全期間固定金利)
毎月の返済額 【当初15年間】約5.2万円
【16年~25年目】約5.5万円
【26年~35年目】約5.6万円
約5.8万円
必要な手取り年収の目安 【当初15年間】312万円
【16年~25年目】330万円
【26年~35年目】336万円
346万円
額面年収 【当初15年間】400万円
【16年~25年目】420万円
【26年~35年目】430万円
450万円
返済額のパターン別 手取り年収の目安

変動金利の場合は2回の金利上昇を想定しているため、返済額の変動にあわせて必要な年収額は変わります。

未来の金利は予測できないので、さまざまなパターンを計算しつつ、借入金額を調整してくださいね。

対してフラット35では、返済額の変動がありません。

その代わり適用金利が少しでも上がると、返済額も必要な年収も高くなるので注意が必要です。

フラット35を検討する際は可能なかぎり適用金利の低い金融機関を選択したほうが、年収面での負担は小さくなるでしょう。

このように金利タイプや適用金利、頭金の有無によって返済額は微妙に変動します。

「額面年収440万円」はあくまで目安なので、ご自身の手取り年収に適した借り入れ方法を検討なさってください。

2,000万円の住宅ローンを安く借り入れできる金融機関を紹介

ここでは、2,000万円の住宅ローンをできる限り安く借り入れできる金融機関をご紹介します。

ツールを利用し、2,000万円の住宅ローンでどの金融機関がお得なのかを以下にまとめました。

金融機関/適用金利 諸費用を含めた総支払額 月々の返済額
新生銀行
変動金利:
0.450%

2020年09月適用金利


2,225万9,920円 5万1,476円
住信SBIネット銀行
変動金利:
0.410%

2020年09月適用金利


2,211万2,500円 5万1,125円
三菱UFJ銀行
変動金利:
0.525%

2020年09月適用金利


2,253万7,960円 5万2,138円
2,000万円を安く借りられる金融機関比較表

※住宅ローン条件:借入金額2,000万円/35年返済/元利均等返済/ボーナス払いなし/変動金利タイプ/金利変動は考慮せず計算

ネット銀行などの住宅ローンは、いずれも返済額は5万円台と格安なので、団信や付帯サービスなども含めて比較するのも1つの選択肢です。

住宅ローンは長期間にわたる返済が前提なので、保障の部分もしっかりチェックしておきましょう。

注意点として、変動金利を借り入れする場合は将来的な金利変動に対する備えが必須です。

先述した「2,000万円の住宅ローンの毎月返済額をシミュレーション」を参考に、定期的な金利上昇を想定しながら返済計画を立てましょう。

返済額の上昇を見越して計画的に貯蓄しておけば、変動金利タイプの低金利水準は非常に魅力です。

金利が低い間に貯蓄を確保しておくことで、万一金利が上昇しても繰り上げ返済でうまく対処できますよ。

もっと詳しく知りたい方は以下のシミュレーションツールも利用してくださいね。

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まとめ

2,000万円の住宅ローンを無理なく返すために必要な年収の目安は、440万円前後です。

住宅ローンの組み方で注意すべきポイントは以下の4つです。

住宅ローンの組み方で注意すべきポイント

  1. 無理のない住宅ローン返済額の目安は、手取り収入の20%以内
  2. 持ち家の維持には税金や修繕費などがかかるため、手取り収入の20%以上を返済額に充てると家計が厳しくなり危険
  3. 金融機関の「借入可能額」は借りられる金額の最大値であり、無理なく返せる金額ではない
  4. 金利タイプや返済期間、適用金利によって返済額は変動するため、状況に適した借入内容に調整すること

上記ポイントを抑えたうえで、無理のない住宅ローンを組むようにしてくださいね。

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