安心して2000万円の住宅ローンを返済するためのプランの考え方!借り入れ年数別に返済額を解説

家と金
じぶん銀行
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住宅ローンで2000万円を借りる時の返済額や家計への負担はどうなるのでしょうか。

2000万円という金額から、新築なら頭金あり、頭金なしなら中古住宅を検討しているかと考えられます。年収がどのくらいなら安心して借りられるかも気になるところでしょう。

そこで今回は、住宅ローンで2000万円を借りる場合について解説します。

また当記事では2000万円を20年で返済する場合のシミュレーション結果を紹介していますが、他の年数でシミュレーションをしたい方は、下記のツールをお使いください。

執筆者情報

F&J FP事務所

F&J FP事務所 ファイナンシャル・プランナー

ファイナンシャルプランナー・住宅ローンアドバイザーとして、住宅ローンや保険の相談・アドバイスをしております。これから住宅ローンを利用しようとしている方々に向けて、公正中立な立場で役に立つ情報を発信できればと考えております。


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2,000万円の借り入れで一番お得な住宅ローン

住宅ローンを2,000万円で借り入れする場合に気になるのが、「結局どの住宅ローンが一番お得なの?」ということですよね。

一番お得な住宅ローンを見つけるには各金融機関のホームページを訪れて、それぞれの金融機関でシミュレーションをする必要がありますが、この作業はなかなか大変です。

そこでこの記事では、2,000万円を借り入れした場合のシミュレーション金額(総返済額+諸費用)を一覧にしました。

下記がその一覧表で、支払い総額が安い順に記載しています。

<2,000万円を借り入れした場合の支払い総額一覧>
※借り入れ期間20年、変動金利の場合

金融機関 支払い総額
(諸費用含む)
毎月返済額
住信SBIネット銀行
変動金利:0.447%

2019年9月適用金利

21,542,960円

・総返済額20,910,960円 
・諸費用632,000円

87,129円
新生銀行
変動金利:0.450%

2019年9月適用金利

21,549,200円

・総返済額20,917,200円 
・諸費用632,000円

87,155円
じぶん銀行
変動金利:0.457%

2019年9月適用金利

21,563,600円

・総返済額20,931,600円 
・諸費用632,000円

87,215円
au住宅ローン
変動金利:0.457%

2019年9月適用金利

21,563,600円

・総返済額20,931,600円 
・諸費用632,000円

87,215円
楽天銀行
変動金利:0.527%

2019年9月適用金利

21,600,800円

・総返済額21,076,800円 
・諸費用524,000円

87,820円
三菱UFJ銀行
変動金利:0.525%

2019年9月適用金利

21,601,800円

・総返済額21,072,720円 
・諸費用529,080円

87,803円
イオン銀行
変動金利:0.520%

2019年9月適用金利

21,694,160円

・総返済額21,062,160円 
・諸費用632,000円

87,759円

今回のシミュレーションでは支払い総額・毎月の返済額ともに「住信SBIネット銀行」がもっとも安くなりました。

住信SBIネット銀行は金利の低さだけでなく、全疾病保障が0円で付帯するなど団信保障も充実している住宅ローンです。

住宅ローンの人気ランキングでも2位を獲得しているため、「安いってことは、サービスがいまいちなんじゃないの?」という方でも安心できる住宅ローンですね

住信SBIネット銀行
適用金利
変動金利
0.447%

2019年9月適用金利

当初10年固定
0.650%

2019年9月適用金利

当初20年固定
1.200%

2019年9月適用金利

全固定35年
2.420%

2019年9月適用金利

保証料 事務手数料 審査期間
無料 借入金額×2.16% 1ヵ月~2ヵ月
返済方法 来店 繰上げ返済手数料
元利均等返済/元金均等返済 不要 無料 ※固定金利特約期間中の全額繰上返済は所定の手数料がかかります。
固定期間 借入可能額 対応地域
2~35年 500万円~2億円 全国

団信はもちろん、すべての病気・けがをカバーする全疾病保障が「保険料無料」「金利の上乗せもなし」で付帯! 働けなくなったら、月々の返済額を保障いたします。働けないまま12ヵ月経過したら、住宅ローンの残高が0円になります。 魅力的な金利と安心の保障がついた住宅ローンです! ※掲載の金利は所定の条件を満たした場合の金利です。

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関連記事おすすめ住宅ローンの金利比較!選び方からシミュレーション方法まで徹底解説

住宅ローンで2000万円借りたときの毎月の返済額

住宅ローンで2000万円を借りるときの返済額などを求めるには、金利と返済期間を決めておかなければなりません。金利は金融機関や金利タイプによって異なりますが、返済期間はシミュレーションを通して決めていきます。

返済期間35年で借りた場合の毎月の返済額

2000万円を返済期間35年で借り入れた場合で、金利の違いによる毎月の返済額をシミュレーションした結果です。

金利 毎月の返済額
0.5% 51,917円
1.0% 56,457円
1.5% 61,236円
2.0% 66,252円
2.5% 71,499円
3.0% 76,970円

FPによるアドバイス

当然ですが、金利が高くなると、毎月の支払金額も増えます。また、同じ金利でも返済期間の長さによって、全体の返済金額は変わってきます。35年を選択すると返済期間が長い分、利息額が増えます毎月の返済額は減りますが、総返済額は最も高くなる借り方となります。しかし総返済額が増えたとしても、毎月の返済に余裕が生まれ、安定して長期間返済できる可能性が高くなります。

返済期間はシミュレーションを通して決めていきますが、最長でも退職前になることが理想です。毎月の返済額に余裕があれば一部繰り上げ返済を何度も実施することで返済期間を短くすることができますし、年金収入が中心でも返済できるでしょう。退職後の資金計画が必要になりますが、プランを立てておくと、お金を効果的に使うことができます。

資金計画を立てることが前提ですが、毎月の返済額を減らしたい人家計にゆとりが必要な人におすすめです。

返済期間30年で借りた場合の毎月の返済額

2000万円を返済期間30年で借り入れた場合で、金利の違いによる毎月の返済額をシミュレーションした結果です。

金利 毎月の返済額
0.5% 59,837円
1.0% 64,327円
1.5% 69,024円
2.0% 73,923円
2.5% 79,024円
3.0% 84,320円

FPによるアドバイス

返済期間35年や30年のような長期にすると毎月の返済額に余裕が生まれます。返済期間を長くすると利息額が増えるだけでなく、変動金利を選択した場合は金利が上昇するリスクが増え、年齢によっては退職後も返済しなければなりません。

余裕が生まれた分を一部繰り上げ返済に回し定期的に返済することで返済期間を少しずつ短くできます。借り入れ状況によりますが、5年に1回各100万円を一部繰り上げ返済すれば、結果的には7年ほど短縮できます。借入時だけでなく、返済完了時までのことを考えて借りることが大切です。

返済期間が25年未満になると毎月の返済額が増えますので、毎月の返済額を減らしつつ返済期間を短くしたい人におすすめです。また35歳未満の人にとっては退職前に返済が完了するので有効です。

関連記事住宅ローンの変動金利は怖くない!リスクを抑えてメリットを活かす賢い使い方

返済期間25年で借りた場合の毎月の返済額

2000万円を返済期間25年で借り入れた場合で、金利の違いによる毎月の返済額をシミュレーションした結果です。

金利 毎月の返済額
0.5% 70,933円
1.0% 75,374円
1.5% 79,987円
2.0% 84,770円
2.5% 89,723円
3.0% 94,842円

FPによるアドバイス

借入金額2000万円なら、返済期間25年でも金利2.5%で9万円を切るため、比較的にまだ多くの方にとっても返済が現実的な金額ではないでしょうか。退職年齢を65歳だとすると、40歳で借りても退職前に返済完了しますので、退職後のプランが立てやすくなります。

変動金利型を選んだ場合で、金利が3%になると94,842円ぐらいになると表から想定ができます。実際には借入残高に対して金利がかかり、月々の返済額が決まりますので、年月が経つほどにこの金額よりも低くなります。変動金利型は金利上昇による返済額の増加がリスクになりますが、借入金額(借入残高)によって利息の増加額が変わりますので、借入金額(借入残高)が少なければ大きなリスクになりません。

返済期間が25年ですので、40歳前後の人にも借りやすく、おすすめです。一般的には収入もピークへ向けて上昇している方も多いかと思いますので、毎月の返済額から見ても借りやすいのではないでしょうか。

返済期間20年で借りた場合の毎月の返済額

2000万円を返済期間20年で借り入れた場合で、金利の違いによる毎月の返済額をシミュレーションした結果です。

金利 毎月の返済額
0.5% 87,586円
1.0% 91,978円
1.5% 96,509円
2.0% 101,176円
2.5% 105,980円
3.0% 110,919円

FPによるアドバイス

借入金額2,000万円ですが返済期間は20年と短いため、金利が2.0%を超えると毎月の返済額が10万円以上となっています。フラット35の場合、返済期間が20年以下であれば金利が低くなりますので、可能であれば検討したい返済期間です。

変動金利型で借りた場合、金利上昇により毎月の返済額が増える可能性がありますが、30年や35年より返済期間が短く、返済スピードが速いため、借入金額(借入残高)の返済も早く進むため、仮に借入から10年後に0.5%から3.0%に上昇しても、毎月の返済額は98,974円と10万円以下となります。

毎月の返済に余裕があり、支払う利息を極力減らしたい人に向いています。返済期間が短いため、45歳前後の人にも適しています。

返済期間15年で借りた場合の毎月の返済額

2000万円を返済期間15年で借り入れた場合で、金利の違いによる毎月の返済額をシミュレーションした結果です。

金利 毎月の返済額
0.5% 115,352円
1.0% 119,698円
1.5% 124,148円
2.0% 128,701円
2.5% 133,357円
3.0% 138,116円

FPによるアドバイス

返済期間15年になると、借入金額2,000万円でもすべて毎月10万円以上の返済額となっており、金利による利息支払い分は少なくなるため、長期返済に比べると総支払額は少なくなりますが、余裕のある返済をするためには収入面で厳しいかもしれません。収入に余裕のある人、収入のわりに毎月の支出額が少ない人、15年間の中で支出に大きな変化がないであろう人などに向いているでしょう。

ただ変動金利型を選んだ場合で、金利が上昇してしまうと、さらに返済額が増えてしまいます。シミュレーションを行い、家計状況を確認してから選択するようにしましょう。

年収別に見る住宅ローンで2000万円借りた場合の家計への負担

ここまで返済期間や金利でどのぐらい毎月の返済額が変わるか見てきましたが、年収を考慮しないと毎月の返済額が適しているかどうかわかりません。

そこでここからは年収別に返済額を見ていきます。なお年収に占める返済額の割合を返済負担率といいます。

年収別返済負担率別 毎月の返済額

対年収・返済負担率別 毎月の返済額
年収 15% 20% 25% 30% 35%
300万円 37,500円 40,000円 62,500円 75,000円 87,500円
400万円 50,000円 66,667円 83,333円 100,000円 116,667円
500万円 62,500円 83,333円 104,167円 125,000円 145,833円
600万円 75,000円 100,000円 125,000円 150,000円 175,000円
700万円 87,500円 116,667円 145,833円 175,000円 204,167円

 ※「年収÷12か月×返済負担率」で計算

返済負担率での審査基準の目安は、住宅金融支援機構の場合、年収400万円未満は30%年収400万円以上は35%となっています(色塗り箇所)。注意する点としては、毎月の返済額は教育ローンや自動車ローンなど他の借入金額も含めた返済負担率です。住宅を検討する際に、他の借入金を返済して住宅ローンで利用できる借入金額の枠を広げることもできます。

返済負担率は、金融機関が使用する審査の一基準です。住宅ローンの審査に通るかどうかを判断するためのものですので、長い間安定して返済できる額ではありません。また、金融機関により、審査における返済負担率の基準は変わりますが、年収に対して負担率が低ければ低いほど有利になることは間違いありません。

手取り額で考える家計への負担

住宅ローンで借り入れた場合の家計への負担を考えるときには、手取り額でも検討する必要があります。審査では手取り年収に対しての返済負担率は見られないものの、実際の生活ではこちらのほうが重要になる指標かと思われます。こちらの手取り額は、年収から健康保険料や厚生年金保険料などの社会保険料と所得税や住民税を差し引いた額ですが、収入額や控除額によって変わりますので、ここでは一先ず手取り額=年収×80%として計算し、家計への負担を考えていきます。ご自身の手取り年収をベースにし、ぜひシミュレーションを行ってください。

対手取り額・返済負担率別 毎月の返済額
手取り年収 15% 20% 25% 30% 35%
240万円 30,000円 40,000円 50,000円 60,000円 70,000円
320万円 40,000円 53,333円 66,667円 80,000円 93,333円
400万円 50,000円 66,667円 83,333円 100,000円 116,667円
480万円 60,000円 80,000円 100,000円 120,000円 140,000円
560万円 70,000円 93,333円 116,667円 140,000円 163,333円

 ※手取り額は、「年収×80%」で計算

手取り額は、年収から社会保険料(厚生年金保険料や健康保険料など)と所得税・住民税を引いた額になります。人によって金額が異なりますが、厚生年金保険料率9.15%、健康保険料率4.95%を参考に、手取り額を年収の80%として計算しています。

参考: 協会けんぽ

表を見ますと、毎月2~3万円ほど年収別返済負担率より減っていることがわかります。毎月の返済額が減っているということは、その分借りられる金額が少なくなっていることを意味します。また例えば返済負担率35%で借りた場合、残りの65%でやり繰りしなければならないことになります。加えて固定資産税や管理費などの維持費がかかります。

対手取り額・返済負担率別 返済後残高
年収 15% 20% 25% 30% 35%
240万円 150,000円 140,000円 130,000円 120,000円 110,000円
320万円 206,667円 193,333円 180,000円 166,667円 153,333円
400万円 263,333円 246,667円 230,000円 213,333円 196,667円
480万円 320,000円 300,000円 280,000円 260,000円 240,000円
560万円 376,667円 353,333円 330,000円 306,667円 283,333円

 ※「手取り額×(1-返済負担率)-2万円」で計算

表の金額は、住宅ローンを返済した後の残高で、住宅の維持費として2万円を差し引いています。当たり前ですが、手取り額(年収)が高ければ高いほど、そして返済負担率が低ければ低いほど、使える金額は多くなります。概算ではありますが、おおむねこのような金額になると思います。毎月この金額でやり繰りできるか、将来、子供の教育費など大きな支出を控えている場合でも余裕をもって支払えるか検討する必要があります。

安心して住宅ローンで2000万円を借りる方法

ここまで返済負担率や毎月の返済額を見てきましたが、安心して住宅ローンで2,000万円を借りるにはどうしたらいいでしょうか。

住宅の取得を迷っていると不動産販売会社などから「大丈夫ですよ」と言われることがあるでしょう。大きな買い物ですので、誰かに背中を押してもらわないと決断できないかもしれません。

ただ、家計の状況を伝え、ご自身に合ったシミュレーションなどをしていない限り、大丈夫である根拠はありません。そのため安心して住宅ローンを利用するためには、具体的に数値化して確認する以外に方法はありません。

最後の表「対手取り額・返済負担率別 返済後残高」を見ていただき、どの程度ならやり繰りできるか判断する方法も一つです。

もう少し掘り下げて具体的に金利のパターンや比較検討したい方は、こちらの記事を参考に、シミュレーションを進めてみてください。
おすすめ住宅ローンの金利比較!選び方からシミュレーション方法まで徹底解説

今後30年間の資金計画をエクセルなどで作成する方法もあります。いずれもシミュレーションで数値化していますが、次のような点に気を付けて検討するといいでしょう。

数値化するときの注意点

資金計画を立てるのは簡単ではありません。たとえば教育費を盛り込む場合、どのくらい教育費がかかるか調べる必要があります。数値化するときの注意点を3つ紹介しておきます。

1. 将来の支出も考えて計画する

借入時よりも将来の支出が増えた場合の家計が心配です。子供の進学や自動車購入など、考えられる支出項目を洗い出し、予算を決めましょう。

2. 物価は変動する

資金計画を考えるとき、物価上昇率を加味する必要があります。物価上昇率より給与の上昇率が高ければ問題ないですが、物価上昇率の方が高い場合、計画通りにいかなくなります。物価上昇率が年1%とした場合の計算方法は次のようになります。

  • 1年後 支出額×(1+0.01)
  • 2年後 支出額×(1+0.01)^2
  • 3年後 支出額×(1+0.01)^3
          ・
          ・
          ・

    計画を立てる際には、この計算方法を参考に、物価上昇率も盛り込みましょう。

3. 最低、2パターンの資金計画を立てる

エクセルなどの表計算を使えば数値を変えるだけで自動計算してくれるので、複数の計画を立てることは難しくないでしょう。たとえば収入が予定通り増えた場合と伸びなかった場合の2パターン作成するなどしておけば将来の家計の様子が見えてくるでしょう。

まとめ

最初は住宅ローンの仕組みは難しい上、どのように考えていいかわかりにくいと思います。

2,000万円という金額は住宅ローンにしては低い方ですので、3,000万円、4,000万円借り入れる人に比べれば余裕のある返済ができるでしょう。

ただ多くの人はほかの人がどうしているか気になるものの、最終的には家計ごとに状況が異なることはご存知だと思います。なんとなく「皆と同じ」ということで安心するのではなく、時間はかかりますが長期の資金計画を立てて、状況を把握しましょう。

どのローンで借りるべきなのか悩んでいる方は「住宅ローンの選び方」も参考にしてみてくださいね。

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じぶん銀行
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