• 2020.11.24

世帯年収500万円はいくらの住宅ローンを借りるべき?安心して返済できるプラン解説

執筆者: 政所温也 (株式会社Choices 代表取締役)
500万円の札束と3軒の家の模型

年収500万円の場合、住宅ローンの理想的な借入金額は2,300万円~2,700万円です

審査基準だけで見れば4,900万円まで許容されますが、「審査に通るから大丈夫」と高額の住宅ローンを組んでしまうと、家計への負担はとても大きくなってしまいます。

さらに返済が滞れば、最悪の場合はマイホームを売却しなければいけないことも…

そのような事態を避けるために、当ページでは下記の項目について分かりやすく解説していきます。

当ページのポイント

  1. 年収500万円の理想的な住宅ローン金額
  2. 年収500万円の借入上限
  3. 住宅ローンを返せなくなってしまうパターン
  4. 家計別の安心して返済していく方法

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この記事を執筆・監修している専門家

執筆者

政所温也

株式会社Choices 代表取締役

保有資格・検定

2級ファイナンシャル・プランニング(FP)技能士、損害保険募集人、損保自動車専門試験合格

2010年にファイナンシャルプランナー(FP)として独立し活動中。過去に大手金融ニュースメディアや損保公式サイトでも執筆活動を行った実績があり、「読みやすく理解しやすいライティング」を得意としている。2020年9月現在で、1,700記事以上の執筆実績がある。

編集者

ナビナビ住宅ローン編集部

住宅ローンを組む時に抱える「どうやって住宅ローンを選べば良いかが分からない」「金利の違いがよく分からない」「一番お得に借りられるローンはどれなの?」といった疑問・不安を解決できるように解説していきます。

年収500万円での理想的な住宅ローン借入金額

年収500万円の理想的な住宅ローン借入金額を考える際は、返済額が手取り収入に対して占める割合から計算していきます。

収入に対する返済額の割合のことを「返済負担率」といい、返済負担率が手取り収入の20%~25以下に収まっていれば、余裕のある住宅ローンの借入金額に収まっていると言えます

ただし、変動金利や10年固定金利などでは将来の金利上昇も考慮していく必要があります

ここでは金利タイプごとに金利上昇も加味した上で、年収500万円の理想的な住宅ローン借入金額を紹介していきましょう。

年収500万円での理想的な住宅ローン借入金額

  1. 変動金利での理想的な住宅ローン
  2. 10年固定金利での理想的な住宅ローン
  3. 全期間固定金利での理想的な住宅ローン

なお、それぞれ手取りの計算はボーナスを加味していない金額です。
ボーナスを受け取っている方は、ボーナス分を差し引いた年収から計算しましょう。

(出典:酒居会計事務所「年収別手取り金額一覧(年収100万円~年収1億円まで対応)」)

変動金利での理想的な住宅ローン

年収500万円の方が変動金利で住宅ローンを借りる場合、理想的な借入金額は2,400万円以下です

変動金利は低金利が魅力の金利タイプですが、返済中に金利が上昇すると毎月の返済負担も大きくなってしまいます。

そのため変動金利で借りる際は、金利がある程度上昇しても問題なく返していける範囲で借り入れることが重要です

以下は日銀が目標としている物価上昇目標2%に合わせて、借り入れから10年後に金利が2%上昇した場合の返済額と返済負担率を表にしたものです。

年収500万円の住宅ローン返済負担率(変動金利)
借入金額  毎月の返済額 手取り32.2万円に対する
返済負担率
2,200万円 当初10年間…6万2,566円
11年目以降…7万9,117円
当初10年間…17.8%
11年目以降…22.5%
2,400万円 当初10年間…6万2,566円
11年目以降…7万9,117円
当初10年間…19.4%
11年目以降…24.5%
2,600万円 当初10年間…6万7,779円
11年目以降…8万5,711円
当初10年間…21.0%
11年目以降…26.6%

※10年後時点以外に金利変動がなかった場合として算出。
※手取り金額32万2,536円 / 返済期間35年 / 借り入れ当初の金利年0.525% / 11年目以降の金利年2.525% /元利均等返済の場合。
※変動金利の125%ルールを考慮しない場合
住宅保証機構株式会社の住宅ローンシミュレーションを使用して算出。

金利が2%上昇したと仮定すると、借入金額2,600万円では手取りに対する返済負担率が25%を越えてしまうため、やや負担が大きな住宅ローンになってしまいます

一方で借入金額2,400万円であれば、金利上昇後でも無理のない範囲の返済額に抑えられています。

具体的な金利上昇幅やタイミングは誰にも分かりませんが、「ある程度の金利上昇があったとしても返済に困る事がないか」は計算しておきましょう。

変動金利では金利上昇時の返済額は、直前の返済額の125%までしか上昇しないというルールがあるため、当初の毎月返済額の125%をひとつの参考になさってください

10年固定金利での理想的な住宅ローン

年収500万円の人が10年固定金利を利用する場合、理想的な住宅ローンの借入金額は2,300万円以下です

10年固定や20年固定などの『固定期間選択型』の住宅ローンを利用する際には、以下3点に注意が必要です。

固定期間選択型の注意点

  1. 当初固定期間が終わるタイミングで金利が上昇していると、住宅ローンの返済額が大きく跳ね上がってしまう可能性がある
  2. 1の際に変動金利の125%ルールが適用されない
  3. 多くの金融機関では固定期間終了後は金利の優遇幅が小さくなるため、金利上昇がなかった場合でも返済額が増える

これらの注意点を加味すると、年収500万円では2,300万円以下に抑えておくと安心なのです。

借り入れから10年後に金利が2%上昇したと仮定した場合、借入金額ごとの具体的な返済負担は以下の表の通りです。

年収500万円の住宅ローン返済負担率(当初10年固定)
借入金額  毎月の返済額 手取り32.2万円に対する
返済負担率
2,200万円 当初10年間…5万8,086円
11年目以降…7万6,929円
当初10年間…18.0%
11年目以降…23.9%
2,300万円 当初10年間…6万0,726円
11年目以降…8万0,426円
当初10年間…18.8%
11年目以降…24.9%
2,400万円 当初10年間…6万3,366円
11年目以降…8万3,923円
当初10年間…19.6%
11年目以降…26.0%

※10年後時点以外に金利変動がなかった場合として算出。
※借り入れ当初の金利年0.60% / 金利上昇後の11年目以降の金利年3.025% / 
※手取り金額32万2,536円 / 返済期間35年 / 元利均等返済の場合。
住宅保証機構株式会社の住宅ローンシミュレーションを使用して算出。

当初の返済額だけを見れば2,400万円を借りた場合でも、返済負担率は20%を下回ります。
しかし、金利の上昇幅によっては25%を超えてしまい、2,400万円ではやや負担が大きくなってしまう可能性があるのです

先程お伝えしたように10年固定金利では『変動金利の125%ルール』が適用されないため、金利状況によっては大きく負担が上がってしまう可能性があることを認識しておきましょう。

全期間固定金利の理想的な住宅ローン

年収500万円の方が全期間固定金利を組むにあたって、理想的な住宅ローンの借り入れ金額は2,700万円以下です

全期間固定金利では将来の金利上昇を気にする必要がないため、シンプルに返済当初の返済額を基準に計算していきましょう。

以下は、適用金利が年1.300%の場合の返済負担を表にしたものです。

年収500万円の住宅ローン返済負担率(全期間固定)
借入金額  毎月の返済額 手取り32.2万円に対する
返済負担率
2,600万円 7万7,085円 23.9%
2,700万円 8万50円 24.8%
2,800万円 8万3,015円 25.7%

※借り入れ当初の金利年1.300% / 返済期間35年 / 元利均等返済の場合。
※手取り金額32万2,536円
住宅保証機構株式会社の住宅ローンシミュレーションを使用して算出。

借入金額が2,800万円以上になると、手取りに対する理想の返済負担率25%を越えてしまうため、全期間固定金利では2,700万円以下に抑えておくと良いでしょう。

年収500万円の借入上限は4,900万円

ここまでは年収500万円の理想的な借入金額を紹介してきましたが、実は4,900万円を借りる場合でも住宅ローン審査の基準は満たしています。

ただし、年収500万円で4,900万円の住宅ローンは負担が非常に大きいため、避けるべきです

住宅ローンの審査では額面年収に対する返済負担率を見ていて、かつ負担率の審査基準は35%としています。
そのため、理想的な借入金額である「手取りに対する返済負担率20%~25%以下」と比べると、審査に通る金額はかなり大きくなってしまうのです。

審査に通る住宅ローンと理想的な住宅ローンの違い

  • 審査に通る住宅ローン
    額面年収500万円×35%=175万円。
    1ヶ月に換算すると約14.5万円となり、手取り32.2万円の約45%が住宅ローン返済だけで無くなってしまう
  • 理想的な住宅ローン
    手取り387万円×25%=96.75万円。
    1ヶ月に換算すると約8.0万円となり、手取り32.2万円に対して約24%に抑えられる

適用金利を年1.300%、返済期間を35年だとすると、毎月返済額が14.5万円になるのはおよそ4,900万円の住宅ローンを組んだ場合です。

しかし、手取り32.2万円に対して毎月14.5万円を固定で支払い続けるとなると、家計への負担が大きいこともお分かりいただけるかと思います。

このように審査に通る金額と、余裕をもって返済できる金額には大きな違いがあるため、必ず毎月の返済を無理なく続けていける借入金額に抑えましょう

年収500万円の人が住宅ローンを返せなくなるパターン

住宅ローンを組む際にもっとも心配なことは「ちゃんと完済できるのか」ですよね。

そこでこの章では、年収500万円の人が住宅ローンの返済が厳しくなってしまうパターンを5つ紹介します。

どれも陥りやすい失敗例なので、ここで紹介するような住宅ローンを組んでしまわないようにぜひ知っておいてください。

年収500万円の人が住宅ローンを返せなくなるパターン

  1. 年収に対して借入金額が高すぎる
  2. 住宅ローン以外の支出を考慮していない
  3. 金利上昇を考慮していない
  4. 子どもの学費負担が大きくなる
  5. ライフイベントによって収入が減少する

年収に対して借入金額が高すぎる

当然のことですが、住宅ローンの借入金額が大きくなれば、毎月の返済負担も大きくなります。

そのため、マイホームを購入する際は無理のない返済額に抑えられているかどうかを最優先に、借入金額を検討しましょう

特に住宅ローンの審査に通る金額と、余裕のある金額は違うという点です。

審査基準ギリギリの金額で借りてしまうと、収入の大半が住宅ローン返済だけで消えてしまうため、返済負担率は必ず手取り収入の20%~25%以下に収えてくださいね。

手取り収入から余裕のある金額を考えよう

  1. 年収500万円の手取り年収=約387万円
  2. ボーナスを考慮せず月々に換算すると、手取り月収は約32.2万円
  3. 手取り月収32.2万円×返済負担率20%=約6.4万円
  4. 毎月の返済額が6.4万円以下であれば、余裕をもって返済できる

総務省が公表している「家計調査(※)」でも、住宅ローン世帯の返済負担率は手取り収入の約18%程度になっています。
※出典:「家計調査 / 家計収支編 二人以上の世帯 詳細結果表」(総務省)

住宅ローン以外の支出を考慮していない

住宅ローンの借入額を考えるときは、住宅ローン以外の支出も含めて計算する必要があります。

当然のことですが、子どもが1人の世帯と3人の世帯では毎月の食費や教育費には大きな差が生まれますし、首都圏の方と地方の方では物価も大きく異なります。

さらにマイホームを購入すると、住宅ローン以外に火災保険料や固定資産税などの費用が、年間数十万円がかかってきます

住宅ローン以外に必要な費用の例

  • 固定資産税
  • 火災保険料、地震保険料
  • 住宅のメンテナンス費用
  • マンションの管理費
  • マンションの駐車場代

そのため、単純に「年収なら◯万円まで借りられる」と考えるだけではなく、住宅ローン以外の支出も考慮した上で、自身の家計ではどのくらいの金額なら余裕を持って返済できるのかが大切なのです

今後の収入と支出を把握するには、各家庭のライフプランに沿った「ライフプランニングシート」を作成する方法がおすすめです。

住宅ローン以外の借り入れにも注意

同じ年収500万円の人でも、自動車のローンを借りている人と、他の借り入れがない人では毎月の出費が異なります。

そのため、住宅ローンの借入金額を計算する際には、他の借り入れも考慮しておきましょう

特にカードローンやクレジットカードのリボ払いなどは、審査時の返済負担率にも影響するため、金利が高い借り入れや返済負担の大きな借り入れを優先して完済しておきましょう。

審査に影響する借り入れの例

  • クレジットカードの分割支払やキャッシング
  • カードローンや消費者金融での借り入れ
  • 教育ローンの返済
  • 奨学金の返済
  • 携帯電話の分割支払い金
  • 自動車のローン

金利上昇を考慮していない

近年は記録的な低金利が続いているため、ついつい審査に通る金額の上限まで借りてしまう人が多くいます。
しかし、金利変動リスクを考慮せずに借入れしてしまうと、金利の上昇で返済額が増えたときに一気に家計が苦しくなってしまいます

10年後、20年後という将来の金利を予測することは現実的ではありませんが、金利が上昇した場合にどれくらいの返済額になる可能性があるのか把握しておくことが重要です。

また、変動金利には125%ルールという決まりがあり、金利上昇時でも毎月返済額は直前の125%までしか上昇しません。

そのため金利が上昇したときを考慮して、毎月返済額の25%ずつ貯蓄する余裕があるかどうかを目安にすると良いでしょう

子どもの学費負担が大きくなる

子どもの学費が想像以上に大きくなり、住宅ローンの返済が厳しくなることもよくあるパターンのひとつです。

特に教育費のピークと言われる大学入試前後では進路によって必要な費用は大きく異なり、私立大学か公立大学かによって、教育費の合計は約280万円も差が生まれます

幼稚園から大学までの平均教育費
  私立 公立
幼稚園 158万4,777円 64万9,088円
小学校 959万2,145円 192万6,809円
中学校 421万7,172円 146万2,113円
高等学校 290万4,230円 137万2,072円
大学(昼間部) 549万5,600円 266万6,800円
総額 2,379万3,924円 807万6,882円

【出典】幼稚園~高校まで:文部科学省「平成30年度子供の学習費調査の結果について」
【出典】大学:日本学生支援機構「平成30年度学生生活調査」

とはいえ将来の子どもの進路は親が決められるものではないため、想定外の進路になった場合でも、ある程度の余裕を持てるように住宅ローンの借入金額を検討しましょう

子どもの教育費に備えるには、住宅ローンを組む前に資産形成を進めておくこともおすすめの方法です。

中でもNISAには、ジュニアNISAという子どもの資産形成を目的とした口座もあります。

詳しくはナビナビ証券の「NISA(ニーサ) で口座開設したい人へ!手順やおすすめ証券会社を紹介」で解説しているので、チェックしてくださいね。

ライフイベントによって収入が減少する

住宅ローンの返済中に収入が減少してしまうことで、返済負担が重たくなってしまうケースも存在します。

特に注意しなければいけないのは、借入当初に夫婦共働きの家庭です

共働きの状態では収入に余裕があったとしても、出産や育児をきっかけに世帯収入が減少してしまう可能性があるからです。さらに、子どもが保育園や幼稚園に通う年齢になり、仕事に復帰する際に時短勤務になる可能性も考えられます。

育児休暇中や時短勤務など、世帯収入が少なくなったとしても問題なく返済できる金額の範囲内で住宅ローンは利用しましょう。

【ケース別】住宅ローンを安心して返済する方法

最後に家計の状況ごとに、住宅ローンを安心して返済するポイントを解説していきます。

ケース別の安心できる住宅ローン

  1. 共働き世帯の住宅ローンで注意するべきこと
  2. 頭金を準備できない場合に注意すること
  3. 購入時の年齢が高い場合に注意すること

共働き世帯の住宅ローンで注意するべきこと

共働き世帯が住宅ローンを組む際は、妻が育児休業や時短勤務になった際の収入を考慮して、返済負担率が低めの住宅ローンを利用しましょう。

具体的には育児休業中や時短勤務の期間中でも、世帯の手取りに対して返済負担率が20%~25%になるように抑えることがポイントです

育児休業中の収入は約半分、時短勤務では8分の6ほどに減少すると見越しておくと良いでしょう。

それぞれの収入の詳しい計算方法は、次の通りです。

育児休業給付金の目安

育児休業給付金の1支給あたりの給付額

  • 育児休業開始から6ヶ月まで
    休業開始時の日額賃金✕支給日数✕67%
  • 6ヶ月経過後
    休業開始時の日額賃金✕支給日数✕50%

※休業開始時の日額賃金…育児休業開始前6ヶ月間の総支給額を180で割った額
※支給日数…原則30日(育児休業終了日を含む月の場合は、育児休業終了までの期間)
※出典:厚生労働省「Q&A~育児休業給付~」

給与別の一覧表
月の額面給与 育児休業開始から6ヶ月まで 6ヶ月目以降
15万円 10万500円 7万5,000円
17.5万円 11万7,250円 8万7,500円
20万円 13万4,000円 10万円
22.5万円 15万750円 11万2,500円
25万円 16万7,500円 12万5,000円

※休業開始時の日額賃金…育児休業開始前6ヶ月間の総支給額を180で割った額
※支給日数…原則30日(育児休業終了日を含む月の場合は、育児休業終了までの期間)
※出典:厚生労働省「Q&A~育児休業給付~」

時短勤務での給与の目安

一般的な時短勤務での給与

基本給×(時短勤務での実労働時間÷所定労働時間)=時短勤務での給与

時短期間の労働時間が1日6時間であれば「基本給×(6時間÷8時間)」となり、基本給の8分の6が時短期間中の給与となります。

※勤務先によって異なる場合があります

基本給別の一覧表
月の基本給 6時間勤務での額面給与*
15万円 11万2,500円
17.5万円 13万1,250円
20万円 15万円
22.5万円 16万8,750円
25万円 18万7,500円

※1日の所定労働時間を8時間、時短勤務での実労働時間を6時間とした場合
※勤務先によって異なる場合があります

頭金を準備できない場合に注意すること

頭金を準備するのが難しい場合は、借入金額を少なめにしておくほうが無難です。

頭金がなければ住宅ローンの借入金額が大きくなりますし、住宅ローンの適用金利も上がる金融機関がほとんど。
借入金額と適用金利の両方が大きくなるため、同じマイホームの購入金額だとしても住宅ローンの返済負担は大きく上がってしまうのです

例えば物件価格が3,000万円であれば、頭金を500万円用意した場合と頭金なしの場合では、毎月の返済負担では約1.7万円もの差が生まれます。

購入金額3,000万円の住宅ローン返済負担
  適用金利 毎月の返済額 手取り32.2万円に対する返済負担率
頭金500万円
(借入金額2,500万円)
年1.300% 5万9,296円 19.0%
頭金なし
(借入金額3,000万円)
年1.500% 7万6,546円 23.7%
差額 年▲0.200% ▲1万7,250円 ▲4.70%

※金利変動がなかった場合として算出。
※頭金なしの住宅ローン借入金額3,000万円 / 返済期間35年 / 元利均等返済の場合。

頭金のために貯蓄の大半を取り崩すようなことはおすすめできませんが、家計に無理のない範囲で頭金を入れることも検討してみてください。

購入時の年齢が高い場合に注意すること

住宅ローンを安心して返済するためには、定年までに完済することも重要です。

年金収入のみの状態で住宅ローンを返済するとなると、家計への負担が非常に大きくなってしまうことが理由です。
とはいえ、仮に37歳で住宅ローンを借りるとすると65歳定年までは28年しかなく、取れる対策は限られています。

定年までに完済するコツ

  1. マイホームの購入予算を下げる
  2. 頭金を多くして住宅ローンの借入金額を少なくする
  3. 計画的に繰り上げ返済を行う

また、退職金で完済する計画を立てている方もいますが、想定どおりの退職金をもらえるとは限らないため、退職金目当てで返済計画を立てることは避けるほうが無難です

少し前に話題になった老後2,000万円問題のように、ただでさえ年金収入だけでは老後の家計は厳しくなりがちです。
老後生活を余裕をもって過ごすためにも、住宅ローンは定年までに完済する計画を立てておきましょう。

まとめ

年収500万円での理想的な住宅ローン借入金額は、2,300万円~2,700万円ほどです。

審査基準だけで見れば4,900万円でも審査には通る可能性がありますが、手取りの大半が住宅ローン返済だけで消えてしまうため、おすすめできません。

ご自身の家計では「毎月いくらまでなら、無理なく返済できるのか」という観点を中心に、最適な住宅ローン金額を計算してみてくださいね。

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