世帯年収500万円の適正住宅ローン額は？安心返済できるプランをプロがアドバイス

と考え、情報収集している方も多いと思います。

もちろん、世帯年収500万円で住宅ローンを組むことは可能です。

ただ、長期間に渡る住宅ローンを安心して返済するためには、「年収に適した返済計画」を立てる必要があります。なぜかというと、万が一無理な借入を行ってしまった場合、住宅を手放さなければならない事態に陥る可能性もあるからです。

当記事では、

• 世帯年収500万円の適正なローン借入額
• 世帯年収500万円だと返済できなくなる可能性のある借入額
• 住宅ローンを返せなくなる典型的なパターン
• 安心して返済するためのコツ

について、お金のプロであるファイナンシャルプランナーの筆者がわかりやすく解説していきます。

執筆者情報

京都FP事務所 ファイナンシャル・プランナー

当サイトの執筆を担当している「京都FP事務所」と申します。専門用語ばかりにならないよう、「わかりやすく行動しやすい」執筆を心がけています。ぜひ参考にしてみてください。

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世帯年収500万円で住宅ローンは組むことができる

冒頭でもお伝えしたように、世帯年収500万円でも住宅ローンを組むことは可能です。

実際日本人の平均所得は551.6万円(※)ですし、住宅ローン利用者の多くは400万円から600万円以下の世帯年収という調査結果も出ています。つまり、世帯年収500万円で住宅ローンを組むというのは、ごくごく一般的なことなのです。

ただ、住宅ローンで大切なのは年収額ではなく、「ご自身のライフスタイルに適した返済計画を立てること」です。

なぜ返済計画を立てる必要があるのかというと、同じ世帯年収500万円だったとしても、家庭の状況によって適正な返済金額は大きく異なるからです。当然ながら住宅ローンの年数は各家庭で異なりますし、頭金の有無や金利タイプもライフスタイルで大きく変わってきますからね。

当記事でお伝えする「無理なく返せる住宅ローンの借入額とは」を参考にしつつ、無理なく返済できるプランを立ててみましょう。

※日本人の平均所得　出典：「平成30年　国民生活基礎調査の概況」（厚生労働省）
※住宅ローン利用者の世帯年収　出典：「2018年度　民間住宅ローン利用者の実態調査」（住宅金融支援機構）

住宅ローンを組む場合は安心して返済できる金額を借り入れることが大切

住宅ローンを組む場合には、安心して返済できる金額を借りることが大切です。

住宅ローンの借入額を考えるとき、多くの人はつい、「この年収で買える家はいくらか」「借入可能な金額はいくらなのか」ということを気にします。これは、金融機関や不動産会社の担当が「お客様の年収なら○○円の住宅ローンを組めますよ」という話をするからですね。

しかし、金融機関等が宣伝する「借りられる金額」は、あくまで住宅ローンの審査が通るか通らないかのボーダーラインの金額です。つまり、安心して返済できる金額ではないということです。

金融機関や不動産会社の担当からすれば、審査に通るかどうかが何より重要かもしれません。しかしながら住宅ローン利用者にとっては、審査に通った後も何十年と続く、返済生活のほうが重要ですよね。

住宅ローンの借入額を決めるときは、金融機関や不動産会社の担当が話す「借りられる金額」をうのみにしないようにしましょう。年収から見た借りられる金額と、安心して返済できる金額は異なります。

返済負担率35％であれば、住宅ローンを約4,900万円まで借りることはできる

世帯年収500万円で住宅ローンを組む場合に、多くの金融機関で提示される住宅ローンの上限額は、約4,900万円(※)です。しかし先述したように、借りられる金額の上限額と安心して返済できる金額は異なるものです。

ここでは、借入額の具体的なシミュレーションとあわせて、安心して住宅ローンを組むための知識を詳しく解説していきますね。

※他に借入れが一切なく、フラット35で金利年1.33％と想定した場合

借入額のシミュレーション

先ほども触れたように、世帯年収500万円の場合、借入できる住宅ローンの上限額は約4,900万円です。

4,900万円の根拠は、多くの金融機関で返済負担率が30～35%に設定されているからです。返済負担率とは、年収に対する返済額の割合のことですね。実際に返済率を使って算出してみると、下記のようになります。

上記のように、年間175万円までのローン金額が、借入可能な上限額になりますよ。
この返済上限額をもとに、長期固定金利のフラット35で借入額のシミュレーションをしてみましょう。

フラット35　借入額のシミュレーション

前提条件：世帯年収500万円/融資率9割以下/金利：年1.33％(※)
※2019年度のフラット35金利(年1.18％～1.33％で推移)のうち、もっとも高い金利を想定
※シミュレーションはフラット35の「ローンシミュレーション」を利用した概算値

＜返済期間＞

金利が年1.33％の場合、元利均等返済かつ返済期間35年であれば、上限借入額が4,894万円という計算結果になります。したがって先述したように、世帯年収500万円であれば、約4,900万円まではローンを組むことができるわけです。

しかしながら返済期間35年で4,900万円ものローンを組めば、月々の返済額は14.6万円とかなり高額になってしまいます。

さらに、住宅を購入すると他にも火災保険料や固定資産税などの費用もかかりますし、マンションであれば管理費の支払いも別途必要です。様々な費用をふまえると、実際には月15万円以上を35年も払い続けることになるということです。

はっきり言ってしまうと、年収500万円の生活で毎月15万円もの費用を支払うのは、現実的ではありませんよね。

無理なく返せる住宅ローンの借入額とは

結論からお伝えすると、世帯年収500万円で無理なく返済できる住宅ローンの金額は、2,200万円です。返済負担率でいえば17%までが理想ですね。

先ほどの約4,900万円と比べると、随分少なく感じるかもしれません。しかし、無理のない返済を重視すると、この金額が理想なのです。

無理のない住宅ローンの借入は非常に重要なポイントなので、わかりやすく解説していきましょう。

世帯年収500万円では2,200万円で返済負担率17%20％以下

世帯年収500万円の場合、無理なく返済できる住宅ローン金額は、2200万円までとお伝えしました。算出条件としては下記のとおりです。

上記の条件で計算すると、返済額は年間80万円まで、つまり毎月の返済額は6.6万円程度になるのが理想だといえますね。

なぜ毎月の返済額が6.６万円までなのかというと、手取り収入の20％程度に収まる返済額だからです。

家計に占める住居費の割合は、「収入の30％程度が理想」と言われているため、少し疑問に思うかもしれませんね。

しかし住宅ローンの場合は、返済額以外に火災保険料や固定資産税、住宅の維持・メンテナンス費の貯蓄が必要になります。
つまり、住宅ローン以外の住居費を年間数十万円用意しなければならないということです。

住宅ローンの支払いだけで収入の30％を占めていたら、住居費全体の割合は40％程度になります。この数字を見れば、家計が苦しくなるのは目に見えていますよね。全体の住居費を手取り月収33万円の30％以内に抑えるためには、住宅ローンは手取り月収の20％程度にしておくのが理想なのです。

実際、総務省の公表している「家計調査(※)」でも、住宅ローン世帯の返済負担率は、手取り収入の約18％程度になっていますよ。

※出典:「家計調査 / 家計収支編 二人以上の世帯 詳細結果表」(総務省）

借入可能額ではなく、無理なく返済できるかを重視する

住宅ローンは借入可能な金額ではなく、「無理なく返済できるかどうか」を最重視しなければなりません。
なぜなら、住宅ローンは数十年にも及ぶ長い借金契約だからです。この先数十年、収入や生活費がまったく変わらないという家庭はまずありませんよね。

家族の成長や社会情勢の変化によって、収入も支出も日々変動していくものです。世帯年収500万円から600万円になる可能性もあれば、400万円になる可能性もあるということです。

しかしながら、収入や支出がいくら変わっても、住宅ローンの返済額は同じです。契約した以上、毎月決まった金額を払わなければ、結果としてマイホームを失う事態に繋がりかねません。
　
だからこそ、ある程度収入が変動したとしても、無理なく返済できるプランでローンを組むことが大切なのです。

住宅ローンの借入額は、借入できる上限額ではなく、「この先何十年も支払い続けていけるかどうか」を前提に決めるようにしましょう。

住宅ローン以外の支出も踏まえる

住宅ローンの借入額を考えるときは、ローン以外の支出も含めて計算する必要があります。支出を把握するため、借入から完済までの数十年間で支出がどのように変化していくのかを、簡単に書きだしてみると良いでしょう。

家族の支出の変化は、各家庭のライフプランによって異なります。各家庭のライフプランに沿った「ライフプランニングシート」を作成し、支出の変化を可視化しておくことが大切ですよ。

また、住宅ローン以外にマイカーローンや奨学金の支払いなど、他に借入のある方は要注意です。他に借入れがあると借入可能額はもっと小さくなります。

組むと返済できない可能性がある住宅ローンの借入額は

世帯年収500万円の場合、返済できない可能性がある住宅ローン金額は、2,500万円以上です。

この数字を見ると、「金利の低い変動金利なら、もっと借入れできるのでは？」と思うかもしれませんね。

しかし、金利上昇の可能性がある金利タイプで2,500万円以上借りるのはかなり危険です。
なぜ危険なのか、詳しくご説明していきますね。

世帯年収500万円なら2,500万円以上を組むのは危険

世帯年収500万円で、返済できない可能性が出てくるのは2,500万円以上の借入です。
なぜ返済できない可能性が出てくるのか、全期間固定金利と変動金利でシミュレーションをしてみましょう。

全期間固定金利(フラット35)の場合

【前提条件】

• 元利均等返済
• 返済期間35年
• 金利 年1.33%

全期間固定金利で 年1.33％の場合、返済負担率が18％になる2,500万円までがぎりぎり返済できるラインでしょう。これ以上借入額を増やすと、手取り収入の返済負担率が20％を超えてしまいます。

無理なく返済するため、額面収入に占める返済負担率は17％以下、手取り収入に占める返済負担率は20％以下に抑えるようにしましょう。

変動金利（みずほ銀行）の場合

【前提条件】

• 元利均等返済
• 返済期間30年
• 金利
  1年～10年目：年0.625％
  11年～20年目：年1.625%
  21年～30年目：年2.625%

※金利は11年目に1％、18年後に1％上昇したと仮定

変動金利の場合、半年に1度金利が変わる可能性もあるため、上昇を見越して借入額を考えなければいけません。将来的に金利が2％上昇すると仮定した場合、返済負担率が20％を超える借入額2,500万円はかなり危険だといえますね。

変動金利で借りる場合、借入当初の返済額が低いため、ついつい借りすぎてしまう人が多いです。しかし、何十年という返済期間中に金利が上昇しない保証は一切ありません。

したがって変動金利でシミュレーションするときは、金利が上昇した後の返済負担率が20％を超えないように、慎重に計算することが大切です。

住宅ローンを組んで途中で返せなくなる典型パターンを紹介

住宅ローンを組んで、途中で返せなくなる典型的なパターンをいくつかご紹介します。

よくあるパターンは、

1. 変動金利で住宅ローンを組み、金利上昇で返済できなくなる
2. 子どもの学費負担が大きくなり返済できなくなる

の2つですね。

それぞれのパターンに分けてご説明していきますね。

変動金利で住宅ローンを組み、金利上昇で返済できなくなる

変動金利で住宅ローンを組んで、途中で金利が上昇して返済額も上がり、返済できなくなるパターンがあります。返済できなくなる理由は一つしかなく、わかりやすくいえば「借りすぎ」です。

金利が底値の2019年10月現在、低金利な変動金利で住宅ローンを検討し、ついつい「現時点で問題なく返済できる金額の上限まで」を借りてしまう人が多いです。しかし、金利変動リスクを考慮せずに借入れしてしまうと、金利の上昇で返済額が増えたときに、一気に家計が苦しくなりますよ。

子どもの学費負担が大きくなり返済できなくなる

子どもの学費負担が想像以上に大きくなり、返済できなくなるパターンも多いですね。特に教育費のピークと言われる大学入学前後は、さまざまな費用が必要になりますよ。

万が一、大学進学時期に第2子の入学が重なるなど、他にも出費イベントが発生すれば、家計は一気に悪化します。

このような事態に陥らないためにも、

• 子どもの学費は余裕を持って準備する
• 学費負担が重くなる時期は収入を増やせるように計画する

などの対策で返済を乗り越えましょう。

パターン別！住宅ローンを安心して返済する方法

一口に「世帯年収500万円」と言っても、夫婦共働きで500万円の家庭もあれば、片働きで500万円の家庭もありますよね。したがって、住宅ローンを安心して返済するためには、各家庭に適した方法で返済していく必要があります。

ここではパターン別に、安心できる返済方法についてご説明していきますね。

片方収入のみの家庭と比較して、共働きの場合に注意するべき点

片働きと共働きでは、同じ世帯年収でも注意点が異なります。ライフスタイル別に、3つの返済シミュレーションを以下にまとめました。

＜安心できる返済シミュレーション　早見表＞

パターン②のように夫婦共働きの場合は、妻が育児休業を取得したり、パートを辞めたりすれば、収入が減少して③のような状況になります。現在共働きで将来的に子どもを作る予定があるのなら、収入が減少する可能性を踏まえて、返済負担率を低めに設定しましょう。

一方で、共働きには収入の柱が2つあるという強みがあります。共働きは片働きより働く期間を長く設定しやすいため、パターン③のように返済期間を2～3年長めにして、借入額を確保することも可能ですよ。

頭金が準備できない場合

頭金が準備できないと、同じ借入金額でも返済負担率は大きく上がります。また頭金がないと、ローンの適用金利も上がる金融機関がほとんどです。

つまり頭金がないと借入額を少なくする、もしくは返済期間を長めにするという方法しか取れないので注意が必要ですよ。

頭金の有無でそれぞれシミュレーションしてみました。

＜安心できる返済シミュレーション　早見表＞

※パターン②、③は融資率100％のため、適用金利が0.2％上がっていると想定

パターン②の場合、頭金はなくとも返済期間を35年に設定することで、借入金額をあ定る程度確保することができました。

しかしながら借入期間35年を設定できるのは、

• 借入時の年齢が若い
• 共働きで長い期間働ける可能性がある

というケースだけです。

借入期間が長引けば、返済も厳しくなるリスクが出てきます。したがって頭金ゼロで借りる場合は、パターン③のように借入額を小さくするほうが無難ですよ。

高齢になっており定年までに住宅ローンを返済したい場合

住宅ローンを安心して返済するために重要なポイントは、「定年前に完済できるようローンを組むこと」です。

しかし、65歳定年と想定した場合に、37歳前後で住宅ローンを借りるとなると、返済期間は30年以下に設定しなければなりません。

返済期間が短くなればその分月々の返済負担は増え、返済負担率も増加するので注意が必要ですよ。

借入時の年齢別に、安心できる返済プランはいくらになるのか、シミュレーションしました。

<安心できる返済シミュレーション　早見表>

上記のシミュレーションでは、住宅購入金額2,450万円の前提で計算しています。

パターン①のように借入時の年齢が若ければ、2,200万円借りても余裕を持って返済可能です。

しかし、借入時の年齢が37歳では、返済期間が28年しかありません。パターン②のように2,200万円借りてしまうと返済負担率は19％になるので、安心できる返済額とは言いづらくなりますね。

返済期間が30年以下になる場合は、パターン③のように借入額を減額して住宅の購入金額を見直すか、パターン④のように頭金を増やして対応するようにしましょう。

まとめ

当記事では、世帯年収500万円で安心して借入できる住宅ローンの組み方について、ご案内してきました。

当記事の重要なポイントをまとめると、

1. 世帯年収500万円でも4,900万円まで住宅ローンは組める
2. 「借入可能な上限額」と「返済できる金額」は全く異なる
3. 世帯年収500万円の適正借入額は2,200万円前後
4. 返済負担率は17％程度(手取り収入の20％程度)までにすることが大切
5. 安心して返済するため、ライフスタイルや年齢にあわせて借入額と返済期間を調整する必要がある

の5つですね。

もちろん、ローン借入額2,200万円というのはあくまで一つの目安です。

貯蓄が十分にあったり、収入が大幅にアップする予定があったりと有利な状況であれば、借入額をもう少し増やすことも可能ですよ。このように住宅ローンの最適解は、各家庭の状況によって変わってくるものです。

ご紹介した適正額や返済負担率を参考にしつつ、ご自身にとって最適な住宅ローン金額を求めるようにしてくださいね。