• 2020.10.12

住宅ローンの保証料はいくら必要? 支払いの種類と抑えるポイントを解説

監修者: 頼藤太希 (マネーコンサルタント)
住宅の模型と計算器
  • 住宅ローンを借りる際には、初期費用として20~100万円程度の「保証料」を求められることが多い
  • 保証料とは、住宅ローンの契約者が返済できなくなったとき、保証を受けるために支払う費用
  • 保証料の支払い方には、「一括前払い型」と「分割払い型」の2種類がある
  • 保証料がかからない住宅ローンもあるが、代わりに「事務手数料」を取られることが多いので、必ず支払総額で比較しよう

金融機関で住宅ローンの見積もりを取ると、聞きなじみのない「保証料」という名目で20万円~100万円程度の初期費用を求められ、おどろく人は多いでしょう。

この保証料とは、住宅ローンの契約者がローンを返済できなくなったとき、保証会社からの保障を受けるために支払う費用のことです。

もともと、ほとんどの金融機関では、住宅ローン借り入れの際に保証料を支払うことが必須でした。

ですが、最近ではauじぶん銀行や住信SBIネット銀行などのネット銀行を中心に、保証料なしで住宅ローンを組める金融機関も増えています

ただし、保証料がかからない住宅ローンは、代わりに高額な「事務手数料」を取られることがあり、保証料だけ比較して選ぶと結果的に初期費用が高くなってしまうことも。

そこでこの記事では、各金融機関の初期費用の比較や、どの金融機関に申し込めば結果的にお得なのかを解説します。

住宅ローン選びで損をしないためにも、ぜひ参考にしてみてくださいね。

この記事を執筆・監修している専門家

監修者

頼藤太希

マネーコンサルタント

保有資格・検定

日本証券アナリスト協会検定会員、ファイナンシャルプランナー(AFP)、日本アクチュアリー会研究会員

女性向けWebメディア『FP Cafe』や月200万PV、160万UUの『Mocha(モカ)』を運営すると同時に、マネーコンサルタントとして、資産運用・税金・Fintech・キャッシュレスなどに関する執筆・監修、書籍、講演などを通して日本人のマネーリテラシー向上に注力している。

執筆者

中澤悠生

ナビナビ住宅ローン編集部

保有資格・検定

3級ファイナンシャル・プランニング(FP)技能士、住宅ローンアドバイザー、

住宅ローンアドバイザー、3級ファイナンシャル・プランニング(FP)技能士。「家を買いたいけど、ローンをどう選べば良いかわからない」「不動産屋さんに勧められるままにローンを契約したけど後悔している」などの悩みを持っている方が多くいらっしゃいます。このような悩みを解決するべく、当サイトではどこよりも分かりやすい住宅ローン情報を届けることをモットーに執筆・編集をしています。

編集者

ナビナビ住宅ローン編集部

住宅ローンを組む時に抱える「どうやって住宅ローンを選べば良いかが分からない」「金利の違いがよく分からない」「一番お得に借りられるローンはどれなの?」といった疑問・不安を解決できるように解説していきます。

住宅ローンの保証料とは

住宅ローンの保証料とは、何らかの事情であなたが住宅ローンの返済できなくなってしまった際に、「保証会社」の保証を受けるために支払う費用のことを言います

「保証会社」とは、連帯保証人の役割を代わりに担ってくれる会社です。

以前は住宅ローンの返済をできなくなってしまった場合には、連帯保証人が代わりに返済を行っていました。

しかし連帯保証人の行方が分からなくなるケースや、保証人自身にも支払い能力がなくなっているというケースもあり、現在は「保証会社」が保証人の代わりをすることが一般的になっています。

金融機関は、住宅ローンの契約者に対して保証会社との契約を求めることで、万一の場合に資金を回収できなくなってしまうリスクを抑えているのです。

保証されてもローン契約者の支払い債務がなくなるわけではない

万が一住宅ローンの返済が滞った場合には、ローン契約者に代わり、保証会社が金融機関に住宅ローンの残債を支払います。

ですが保証会社が残債を支払ったからといって、あなたが今後、住宅ローンの支払いをしなくてもよくなるのかというと、そうではありません

保証会社が残債を支払ったあと、ローン契約者は保証会社に対して返済をしていく必要があります。

保証会社が保証してくれるから、住宅ローンの返済がなくなるという訳ではないことは覚えておきましょう。

住宅ローンの保証料はおよそ20万円~100万円

住宅ローンの保証料は、おおよそ20万円から100万円程度かかると見込んでおきましょう

しかし、保証料は借入金額や返済期間をもとに保証会社の審査によって決まるため、あなたの住宅ローン契約に必要な金額を、記事の中で正確にお伝えすることはできません。

以下に返済期間・借入金額からシミュレーションを行った保証料の比較早見表を掲載しますので、おおよそどのくらいの保証料が必要になりそうか、参考にしてみてくださいね。

住宅ローン保険料の目安表

返済期間 借入金額
2,000万円 2,500万円 3,000万円 4,000万円 5,000万円
10年 170,880円 213,600円 256,320円 341,760円 427,200円
15年 239,640円 299,550円 359,460円 479,280円 599,100円
20年 296,680円 370,850円 445,020円 593,360円 741,700円
25年 345,080円 431,350円 517,620円 690,160円 862,700円
30年 382,740円 478,425円 574,110円 765,480円 956,850円
35年 412,200円 515,250円 618,300円 824,400円 1,030,500円

三菱UFJ銀行住宅ローンのシミュレーションツールを利用して算出

金融機関によって保証料の違いはほぼない

保証料が必要な住宅ローンを選ぶ場合には、どの金融機関でも保証料の金額にはほとんど違いがありません。

例えば、借り入れ金額が2,000万円の場合の金融機関ごとの保証料は下記のようになります。

借入金額2000万円の場合の保証料

金融機関名 返済期間
10年 20年 35年
みずほ銀行 170,880円 296,680円 412,220円
三菱UFJ銀行 170,880円 296,680円 412,200円
りそな銀行(※1) 170,880円 296,680円 412,280円
三井住友銀行 170,880円 296,680円 412,400円
三井住友信託銀行 170,900円 296,700円 412,220円

※各金融機関のシミュレーションツールにて算出
※1 保証料一括前払い型の場合

表からも分かるように、金融機関ごとの保証料には差がほとんどないため、「保証料が必要な金融機関同士を比較して、どちらの保証料が安いのか」という事を考える必要はありません。

住宅ローン保証料の支払い方法は2通り

保証料の支払い方法は、下記の2つに分類されます。

内枠方式と外枠方式の違い

ここではそれぞれの支払い方法の特徴を解説していきます。

どちらもメリット・デメリットがありますので、状況に応じて支払い方法を選ぶようにしましょう。

一括前払い型(外枠方式): 初期費用が高いが支払い総額は低くなる

一括前払い型(外枠方式)は名前の通り、住宅ローン契約時に一括で保証料を支払う方法です。

細かな金額は金融機関によって若干異なりますが、35年の住宅ローンではおおよそ「借入金額×2%」が目安となります

借入時に現金で支払うため、ある程度まとまった資金を用意する必要がありますが、支払い総額では後述する分割払い型(内枠方式)よりもお得になります。

また、繰り上げ返済をした場合には、すでに支払っている保証料の一部が返還されることもあります。

繰り上げ返済をすると保証金の一部が返ってくる

一括前払い型で保証料を支払っていた場合に、繰り上げ返済をして返済期間が短縮されると、その短縮された期間分の保証料の一部が戻ってきます

この仕組みを「戻し保証料」といいます。

例えば借入期間35年で住宅ローンを組んでいたとして、20年経過したタイミングで住宅ローンを完済したとします。

その場合、残りの15年間は保証する必要がないため、ローンの契約者からすれば「15年分の保証料を余計に支払っている状態」になりますよね。

繰り上げ返済をすると、この余分に支払っている保証料が一部返還されるのです

この考え方は、一括繰り上げ返済でも、一部繰り上げ返済でも同様です。

ただし、この「戻し保証料」の仕組みを実施しているかどうかや、どのくらいの割合が戻ってくるのかは、金融機関によって異なります。

気になる方は金融機関に問い合わせて、事前に確認しておくと良いでしょう。

分割払い型(内枠方式): 初期費用は低いが、返済総額は高くなる

金利上乗せ型は、保証料を金利に上乗せして、毎月の返済の中で支払う方式です

ローン契約時の負担は少なくなりますが、毎月の返済額や総返済額が大きくなる点に注意が必要です

また金利上乗せ型の場合は、繰り上げ返済をしても戻し保証料を受け取る事はできません。

上乗せされる金利は、多くの金融機関で「年+0.2%」程度となっています。

一括前払い型の方が返済総額は低くなる

一括前払い型と分割払い型、それぞれの場合の金額の違いをシミュレーションしてみましょう。

借入金額3000万円・借入期間35年・変動金利の場合のシミュレーション

  一括前払い型
※金利年0.625%
分割払い型(内枠方式)
※金利年0.825%
借入時 618.300円 0円
月々の支払い金額 79,544円 82,261円
返済総額 34,299,780円 34,822,620円

三菱UFJ銀行住宅ローンのシミュレーションツールを利用して算出

記事でも触れてきたように、一括前払い型では借入時の負担がかかる代わりに、返済総額・月々の支払い金額は低くなっています。

とはいえ、借入時にまとまった金額を用意できない場合などには、分割払い型を選んで無理なく住宅ローンを組みたい方もいるかと思います。

保証料の支払い方法は、借入時の状況に応じて、自分に合った方法を選ぶようにしましょう。

保証料がかからない住宅ローンは手数料が高額になることも

ここまで、「そもそも住宅ローンの保証料とは何なのか」「どれくらいの金額がかかるのか」について解説してきました。

しかし記事の冒頭でも軽く触れたように、近年では保証料のかからない住宅ローンを提供する金融機関も増えています

主要な金融機関ごとの保証料一覧は、以下の通りです。

金融機関ごとの保証料一覧


金融期間 保証料
住信SBIネット銀行 無料
SBIマネープラザ 無料
イオン銀行 無料
新生銀行 無料
ARUHI 無料
auじぶん銀行 無料
ソニー銀行 無料
楽天銀行 無料
三井住友銀行 保証料外枠方式
三菱UFJ銀行 一括前払い型と利息組込み型により変動
三井住友信託銀行 33,000円(税込)
みずほ銀行 一括前払い型と利息組込み型により変動

一般的に、メガバンクなどの住宅ローンでは保証料が必要になる場合が多く、ネット銀行などの住宅ローンでは保証料は無料です。

ただし保証料がかからないからといって、必ずしも初期費用が低くなるとは限りません。

むしろ、保証料がいらない代わりに事務手数料がかかり、結果的に初期費用や返済総額が高額になってしまうケースもあるのです。

保証料が不要な「フラット35」と「ネット銀行」それぞれのメリットと、注意すべきポイントを解説します。

保証料が不要なケース①ネット銀行

ネット銀行の住宅ローンでは、借り入れの際に保証料がかからないケースが一般的です

また、ネット銀行では住宅ローンの金利が低い傾向があるため、返済総額を抑えることができるのも大きなメリットといえます。

しかし一方で、ネット銀行では保証料がかからない代わりに高額な手数料がかかり、結果的に初期費用が高額になってしまう点には注意が必要です

多くのネット銀行では事務手数料を「借入金額×2.20%(税込)」で設定されていて、たとえば3000万円の借入では事務手数料の金額は66万円です。

楽天銀行など、事務手数料が定額で安く設定されている金融機関も存在します)

ネット銀行を利用するメリット

  • 保証料がかからない
  • 金利が低く、返済総額を抑えやすい
  • 審査完了までのスピードが早い
  • 忙しい人でもネット上で手続きを進められる

ネット銀行を利用する際の注意点

  • 融資事務手数料がかかり、初期費用が高くなってしまう場合がある
  • 対面相談できる銀行は少ない
  • 審査基準は厳しめ

保証料が不要なケース②フラット35

フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関の連携により作られた、全期間固定金利型の住宅ローンです。

ネット銀行の住宅ローンでは多くが融資事務手数料を「借入金額×2.20%(税込)」に設定しているのに対して、フラット35では金融機関によって融資事務手数料の金額が異なります。

フラット35では保証料はかかりませんが、融資事務手数料が高額になることもあるため注意が必要です。

主要銀行でのフラット35の事務手数料一覧

金融機関 手数料タイプ
定額型 定率型
みずほ銀行(*1) 33,000円 1.06%~(税込)
三菱UFJ銀行 取り扱いなし
三井住友銀行 取り扱いなし
りそな銀行 1.87%(税込)
三菱UFJ信託銀行 取り扱いなし
三井住友信託銀行 0.99%(税込)
イオン銀行 55,000円 1.87%(税込)
auじぶん銀行 取り扱なし
住信SBIネット銀行 保証型…2.20%(税込)
買取型…1.10%(税込)(*2)
ソニー銀行 取り扱いなし
楽天銀行 1.10%(*3)
ARUHI フラット35…2.20%(税込)
スーパーフラット…2.20%(税込)

*1 融資率90%以内の場合
*2 新規借り入れの場合
*3 楽天銀行を返済口座に指定した場合

フラット35を利用するメリット

  • 完済までずっと金利が固定される
  • 金融機関によっては事務手数料が安い場合がある
  • 雇用形態に関わらず利用できる
  • 勤続年数が短くても利用できる

フラット35を利用する際の注意点

  • 変動金利と比べると金利が高め
  • 審査基準は物件が中心
  • 繰り上げ返済の最低金額が高い

保証料のあり・なしで初期費用と総支払額を比較

保証料がかかる一般的な住宅ローンと、保証料がかからないネット銀行などの住宅ローンでは、結果的にどちらがお得なのでしょうか。

結論から言うと、返済プランの希望によって、どちらがお得になるのかは異なります

検討する際には、以下のポイントを意識するといいでしょう。

  • 初期費用を抑えたい場合: 「保証料あり」もしくは「事務手数料が定額」の住宅ローン
  • 総支払額を抑えたい場合: ネット銀行の住宅ローン

それぞれ金額がどの程度異なるのか、実際にシミュレーションをしながら見ていきましょう。

借入時の初期費用が少ないのは「保証料あり」もしくは「事務手数料が定額」の住宅ローン

借入当初の初期費用が少なくなるのは、

  • 保証料ありの住宅ローン
  • 事務手数料が定額の住宅ローン

の2つのパターンです。

初期費用の総額を比較してみましょう。

借入金額3000万円、借入期間35年、変動金利の場合

  保証料 事務手数料 諸費用総額
楽天銀行 無料 330,000円(定額) 330,000円
住信SBIネット銀行 無料 660,000円 900,000円
auじぶん銀行 無料 660,000円 900,000円
三菱UFJ銀行 618,300円 33,000円 891,300円
みずほ銀行 618,530円 33,000円 736,860円

※全て税込
※保証料一括方式での金額

「住信SBIネット銀行」「auじぶん銀行」などのネット銀行では、保証料が無料であるかわりに事務手数料が高額になっています。

そのためメガバンクと比べると、初期費用の総額はむしろ高くなっていることがわかります

また楽天銀行のように事務手数料が定額の住宅ローンも存在していて、これらの銀行では「保証料あり」の住宅ローンよりもさらに初期費用が少なくなります。

できるだけ借入時の負担を軽くしたいという人は、保証料がかからないネット銀行だけで検討するのではなく、「保証料が必要な住宅ローン」や「事務手数料が定額の住宅ローン」も検討しましょう。

支払い支払額が低くなるのはネット銀行の住宅ローン

次に、先ほどと同じ条件で、月々の返済額と総支払額をシミュレーションしてみましょう。

借入金額3000万円・借入期間35年・変動金利の場合

金融機関 金利 月々返済額 諸費用を含めた
トータルコスト
(保証料なし)
楽天銀行
0.537%

2020年11月適用金利

78,234円 33,428,280円 
(保証料なし)
auじぶん銀行
0.380%

2020年11月適用金利

全期間引下げプラン

じぶんでんきをセットでご契約の場合

76,295円 32,943,900円
(保証料あり)
三菱UFJ銀行
0.475%

2020年11月適用金利

78,207円 33,738,240円

※当サイトの借入シミュレーションツールにて計算

ネット銀行は金利が低いため、「保証料あり」の住宅ローンと比較すると、月々の返済額も総支払額も低くなることがわかります。

また先ほど事務手数料が安い住宅ローンとして紹介した楽天銀行と比べても、金利の低いauじぶん銀行のほうがトータルコストは安くなっています。

借り入れ後の返済額を抑え、お得に住宅ローンを組みたいという人には、ネット銀行を中心に検討していくと良いでしょう。

【編集部おすすめ】トータルコストを抑えやすい住宅ローン

この章では、総支払額や月々の返済額を抑えられる住宅ローンを選びたいという人に向けて、編集部おすすめのネット銀行住宅ローンをご紹介します。

auじぶん銀行住宅ローン

auじぶん銀行住宅ローンの特徴解説

auじぶん銀行住宅ローンは、ネット銀行のなかでも特に低金利に設定されています。

保証料は無料、事務手数料は「借入金額×2.2%(税込)」で設定されているため、保証料ありの住宅ローンを比べると借入当初の金額は大きくなります

しかし金利が特に低いため、保証料ありの銀行と比べると、完済までのトータルコストでは安くなるケースがほとんどです

「住宅ローンに関わるコストを少しでも抑えたい」という方にとって、auじぶん銀行住宅ローンは検討しておきたい商品のひとつです。

変動金利
全期間引下げプラン
0.380%

2020年11月適用金利

全期間引下げプラン

じぶんでんきをセットでご契約の場合

当初10年固定
当初期間引下げプラン
0.510%

2020年11月適用金利

当初期間引下げプラン

じぶんでんきをセットでご契約の場合

当初20年固定
当初期間引下げプラン
0.981%

2020年11月適用金利

当初期間引下げプラン

じぶんでんきをセットでご契約の場合

当初35年固定
当初期間引下げプラン
1.375%

2020年11月適用金利

当初期間引下げプラン

じぶんでんきをセットでご契約の場合

保証料 事務手数料 繰上げ返済
手数料
無料 借入金額×2.20%(税込) 一部無料あり※固定金利特約期間中の全額繰上返済は33,000円(税込)
審査期間 返済方法 来店
2週間程度 元利均等返済/元金均等返済 不要
固定期間 借入可能額 対応地域
2~35年 500万円~1億円 全国

低金利なのに金利の上乗せ無しで手厚い保障が受けられる、人気の住宅ローン!がん診断されるだけで住宅ローン残高が50%になるがん団信と、全ての病気やケガ(※)で180日以上入院すると借入残高が0円になる全疾病団信が両方無料付帯されるネット銀行はここだけ!他にも一部繰上返済手数料・収入印紙代が無料など、お得がたくさん。三菱UFJ銀行とKDDIの共同出資なので安心感もあります。※精神障害を除く

楽天銀行住宅ローン

楽天銀行住宅ローンの特徴解説

楽天銀行住宅ローンは、事務手数料が定額なので借入当初の負担が少ないことが特徴です。

先ほど紹介したauじぶん銀行住宅ローンの事務手数料が「借入金額×2.2%(税込)」であることに対して、楽天銀行住宅ローンの事務手数料は「330,000円(税込)」。

例えば借入金額が3000万円の場合、それぞれの事務手数料は下記表の通りで、楽天銀行のほうが低くなります。


 金融機関 事務手数料(税込)
auじぶん銀行住宅ローン 660,000円
楽天銀行住宅ローン 330,000円

しかし金利は、auじぶん銀行のほうが低く設定されているため、最終的なトータルコストでもauじぶん銀行の方が安くなるケースがほとんどです。

どちらの方が優れているというものではないため、ご自身の返済プランに合わせて検討してみてくださいね。

変動金利
住宅ローン(金利選択型)
0.537%

2020年11月適用金利

当初10年固定
住宅ローン(金利選択型)
0.877%

2020年11月適用金利

保証料 事務手数料 繰上げ返済
手数料
無料 330,000円(税込) 無料
審査期間 返済方法 来店
2週間程度 元利均等返済/元金均等返済 不要
固定期間 借入可能額 対応地域
2~10年 500万円~1億円 全国対応(離島は除く)

楽天銀行の住宅ローンはネット銀行の強みを生かした商品性で、金利が低いだけでなく、事務手数料は定額となっているため、借入金額が1,500万円を超えると、他行の諸費用より安くなる可能性があります。基本的には電話やメールでのやり取りとなり、自分のタイミングで申込を進めることができます。

まとめ

この記事では、住宅ローンの保証料について解説してきました。

一般的に住宅ローンの契約では、返済できなくなってしまったときのために、保証会社に「保証料」を支払う必要があります。

保証料の支払い方法には以下の二種類があり、それぞれの特長を理解して自分に合った方法を選ぶことが大切です。

  • 一括前払い型(外枠方式):住宅ローン契約時に一括で支払う方法。保証料を軽減できる
  • 分割払い型(内枠方式) :月々の返済に金利を上乗せして支払う方法。契約時の負担を軽減できる

また、ネット銀行やフラット35などの一部の住宅ローンでは、保証料がかからないケースも増えています。

しかし、こうした保証料無料の住宅ローンでは、代わりに「事務手数料」が高額になり、結果的に初期費用が高くなってしまうこともあるため、注意が必要です。

ネット銀行の住宅ローンは金利が低く、総支払額や月々の返済額を抑えられるというメリットもありますので、契約当初の負担を大きくするか、毎月の返済負担を大きくするか。 自身の返済計画にとってどちらが最適かを考えた上で、検討してみましょう。

【監修者コメント】頼藤 太希

返済期間や返済方法、その人の信用力などによって「保証料」は変わってきます。信用力が高い人ほど、そして、返済期間が短いほど保証料は安くなります。
保証料の支払い方法は、「一括外枠方式」と「分割内枠方式」との二通りありますが、分割払いの方が一般的に数十万円、支払い総額が多くなります。お金に余裕があるなら、一括外枠方式が断然お得です。また、本記事では、保証料無料のローンがあると紹介されていますが、その分、ローン契約時にかかる事務手数料が高くなっています。結局、金融機関は損しないようになっているのです。
住宅ローンを借りる際は、保証料・諸費用を含めた支払い総額合計で必ず比較しましょう。

住宅ローン シミュレーション
新生銀行
おすすめ住宅ローン
新生銀行
満足度
4.1
新生銀行
最低金利
0.450%

2020年11月適用金利

変動金利

総合人気ランキング
1位 auじぶん銀行
満足度
4.7
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最低金利
0.380%

2020年11月適用金利

変動金利

全期間引下げプラン

じぶんでんきをセットでご契約の場合

2位 住信SBIネット銀行
満足度
4.5
住信SBIネット銀行
最低金利
0.398%

2020年11月適用金利

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