• 2015.07.27
  • 2019.10.28

住宅ローンの保証料を分かりやすく解説!お得になる支払い方法の選び方

住宅の模型と計算器
じぶん銀行

「住宅ローンの返済額シミュレーションをしてみたら、聞いたこともない保証料で数十万円も取られている…」

住宅ローンを利用する際に必要な諸費用のなかでも、特に大きな負担となるのが住宅ローンの保証料です。

ですが、住宅ローンの諸費用は全ての金融機関で必要というわけではありません

住信SBIネット銀行など、ネット銀行では保証料を0円としている金融機関も多くあります。

「よく分からないけど、必要なものなのかな……」という考えのまま安易に住宅ローンを契約すると、保証料だけで数十万円も必要になってしまう場合もあります
なんのために必要な費用か分からないまま、高額な金額を支払うのは腑に落ちませんよね。

この記事では、住宅ローンの保証料とは何か、保証料はいくらくらい必要なのか、金融機関ごとの保証料の比較、保証料の支払い方法、保証料を抑える方法について解説していきます。

<金融機関ごとの保証料一覧>

金融期間 保証料
住信SBIネット銀行 無料
SBIマネープラザ 無料
イオン銀行 無料
新生銀行 無料
ARUHI 無料
じぶん銀行 無料
ソニー銀行 無料
楽天銀行 無料
東京スター銀行 無料
au住宅ローン 無料
三井住友銀行 保証料外枠方式
三菱UFJ銀行 一括前払い型と利息組込み型により変動
りそな銀行 無料~55,000円(税込)
三井住友信託銀行 33,000円(税込)
みずほ銀行 一括前払い型と利息組込み型により変動

住宅ローンの保証料とは

住宅ローンの保証料とは、金融機関が指定したローン保証会社に対して、保証を委託するために支払う費用です

金融機関は「ローンの返済が滞ってしまった場合には、貸し付けていた資金を回収できないかも知れないと」というリスクを負っています。
そこで、前もって保証会社に対して保証料を支払っておくことで、万が一返済が滞ってしまった場合に、ローンの債務者に代わって保証会社が金融機関に残債を支払うという保証を受けることができます

つまり住宅ローンの保証料とは、「金融機関が資金回収をできない場合のリスク」を保証するための費用とも言いかえられます

保証料と聞くと、ローンの契約者にとって何かを保証してくれるイメージを抱きますが、実際は金融機関の負っているリスクを保証するためのものなのです。

ただし金融機関によっては、保証料が無料の住宅ローンも存在します。
保証料が無料の金融機関については、記事の後半で紹介しています。

ローン契約者の支払いがなくなるわけではない

万が一返済が滞った場合には、ローン契約者に代わって、保証会社が金融機関に住宅ローンの残債を支払ってくれます。
ですが、住宅ローンの残債がなくなったので、ローン契約者は今後は支払いがなくなるのかというと、そうではありません

保証会社が残債を支払ったあとは、ローン契約者は保証会社に対して返済をしていく必要があります。
保証会社が保証してくれるから、住宅ローンの返済がなくなるという訳ではないという事ですね。

保証料はいくらくらい必要か

では、住宅ローンの保証料はどれくらい必要なのかというと、およそ20万円~100万円ほどの費用が必要となります

借り入れ金額や返済期間をもとに保証会社の審査によって決定するため、詳細な金額はわかりませんが、おおよそこのぐらい必要という事を認識しておくと良いでしょう。

とはいえ、20万円~100万円では金額の幅が大きいため、もう少し詳細に知りたいという方もいるかと思います。
そこで、金融機関・返済期間・借入金額からシミュレーションを行った保証料の比較早見表を掲載しておきます。

自身の借り入れ金額と、返済期間から、おおよそどのくらいの保証料が必要になりそうかという事の参考にしてみてください。

返済期間 借り入れ金額
2,000万円 2,500万円 3,000万円 4,000万円 5,000万円
10年 170,880円 213,600円 256,320円 341,760円 427,200円
15年 239,640円 299,550円 359,460円 479,280円 599,100円
20年 296,680円 370,850円 445,020円 593,360円 741,700円
25年 345,080円 431,350円 517,620円 690,160円 862,700円
30年 382,740円 478,425円 574,110円 765,480円 956,850円
35年 412,220円 515,275円 618,330円 824,440円 1,030,500円

※三菱UFJ銀行住宅ローンのシミュレーションツールを利用して算出

フラット35は保証料が不要

フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関の連携によりできた、全期間固定金利型住宅ローンです。

住宅ローンの保証料を支払いたくない方にとっては、すごく都合の良い住宅ローンに思えますが、利用する際には注意すべき点がいくつかあります。

<フラット35を利用する際に注意すべき点>

  • 住宅ローンの保証料はかからないが、融資事務手数料が高額になる場合がある
  • 団体信用生命保険料が別枠でかかる

フラット35を利用する際に融資事務手数料という費用がかかります。

この費用は、民間の住宅ローンを利用する時でも必要になりますが、フラット35を利用した場合と比較すると、かなりの金額差があります。

フラット35の場合、融資事務手数料を借入額の2.1%とする、という金融機関もあります。

例えば3,000万円を借入した場合、融資事務手数料が63万円かかるということです。

さらに、民間の住宅ローンのほとんどは、団体信用生命保険料が金利に含まれていますが、フラット35の場合、別枠で保険料を支払う必要があります。

保証料がかからない住宅ローンを利用する場合は、諸費用合計でいくら支払う必要があるのか事前にチェックすることが大切です。

フラット35について詳しく知りたい際は「フラット35とは?」を参考にして下さい。

金融機関ごとの住宅ローン保証料の比較

ここまで保証料がいくらくらい必要かという事を解説してきましたが、金融機関によっては保証料が無料の住宅ローンもあります。

具体的に保証料が不要な金融機関の例としては、

  • 三菱UFJ信託銀行(※1)
  • ソニー銀行
  • 楽天銀行
  • 住信SBIネット銀行
  • じぶん銀行
  • イオン銀行
  • 新生銀行

※1 保証料は組み込み型のため、元の金利に含まれている

などが挙げられます。

それに対して、保証料が必要な金融機関は、

  • みずほ銀行
  • 三菱UFJ銀行
  • 三井住友銀行
  • 三井住友信託銀行
  • りそな銀行(保証料一括前払い型、もしくは保証料金利上乗せ型の場合)

などが挙げられます。

では、金融機関によって保証料の金額に違いはあるのでしょうか?

保証料が必要な金融機関では、金額はほぼ同じ

保証料が必要な金融機関において、必要となる保証料の費用はほとんど違いがありません。

例えば、借り入れ金額が2,000万円の場合の、金融機関ごとの保証料は下記のようになります。

金融機関名 返済期間
10年 20年 35年
みずほ銀行 170,880円 296,680円 412,220円
三菱UFJ銀行 170,880円 296,680円 412,200円
りそな銀行(※1) 170,880円 296,680円 412,280円
三井住友銀行 170,880円 296,680円 412,400円
三井住友信託銀行 170,900円 296,700円 412,220円

※金額は各金融機関のシミュレーションツールにて算出
※1 手数料一括前払い型の場合

見ての通り、金融機関ごとの保証料に金額差はほぼありません。
(厳密に言えば、数十円~数百円程度の違いはあります。)

そのため「保証料が必要な金融機関同士を比較して、どちらが保証料が安いのか」という事を考える必要はないでしょう

住宅ローンの保証料は返金される場合がある

保証料を一括前払い型で支払っていた場合、繰り上げ返済をすると、保証料の一部が返金されます

これを「戻し保証料」と呼びます。

繰り上げ返済を積極的に利用する方にとっては、支払った保証料が返ってくるので嬉しいポイントといえますね。

ただし、戻し保証料には下記のような注意点も存在しています。

  • 全ての金融機関で、戻し保証料を受け取れる訳ではない
  • 戻し保証料を受け取るには、手数料として1万円程度必要になる
  • 借り換えの際にも戻し保証料は受け取れるが、別途全額繰り上げ返済手数料が必要になる
  • 金利上乗せ型の場合は、戻し保証料は発生しない

特に、「戻し保証料を受け取るには、手数料が必要」という点は重要です。

手数料は多くの金融機関で10,800円となっていて、戻し保証料の金額よりも手数料の方が大きい場合は、戻し保証料は発生しません。

「繰り上げ返済をしたのに戻し保証料が支払われない!」となってしまわないように、この事は認識しておきましょう。

また、戻し保証料の具体的な金額の計算方法は明記されてないので、繰り上げ返済前に各金融機関に問い合わせる必要があります。

住宅ローンの保証料の支払い方法

保証料の支払い方法は、下記の2つに分類されます。

  • 一括前払い型
  • 金利上乗せ型(分割払い型)

ここで気になるのは、「一括前払い型か内枠方式のどちらが結局お得なの?」ということですよね。

結論から言うと、返済総額だけで比較した場合は、一括前払い型の方が毎月の返済額・総返済額ともに少なくなります

しかし、気を付けていただきたいのが、一括前払い型を選び、退職金などで住宅ローンを一括返済した場合です。

金利上乗せ型で、一括返済をして予定より早く住宅ローンを完済した場合、その後の保証料の支払いも当然なくなります。

これに対して、一括前払い型で一括返済した場合は、借入時に一括で支払いした住宅ローンの保証料は一部しか返還されません。

したがって、一括返済を念頭に置くなら、金利上乗せ型を選んでおくことがおすすめです。

一括返済について詳しく知りたい際は「タイミングがポイント!住宅ローンの一括返済について解説」を参考にして下さい。

それぞれの支払い方法についても解説しておきますので、参考にしてみてください。

一括前払い型

一括前払い型は、保証料をローン契約時に一括で支払う方式です。
繰り上げ返済を利用する場合には、繰り上げ返済を行った金額にあわせて保証料の返金を受ける事ができます。

支払うタイミングはローンの契約時なので、借り入れの当初にある程度のまとまった金額が必要になる点には注意が必要です。

一括前払い型は、「外枠方式」とも呼ばれます。

金利上乗せ型(分割払い型)

金利上乗せ型は、保証料を金利に上乗せして支払う方式です。

金利を上乗せして支払うため、ローン契約時の負担は少なくなりますが、毎月の返済額や総返済額が大きくなる点に注意が必要です
また、金利上乗せ型の場合は、繰り上げ返済をしても戻し保証料を受け取る事はできません。

上乗せされる金利は、多くの金融機関で年+0.2%ほどとなっています。

金利上乗せ型は、「内枠方式」

住宅ローンの保証料を抑える方法

住宅ローンの保証料について理解が進んでくると「自分が保証されるわけじゃないなら、正直保証料を支払いたくないな……」と感じる場合もあるかと思います。

そんな時は、

  • 保証料が無料の金融機関の住宅ローンを選ぶ
  • フラット35を利用する

などの方法で、保証料を抑えることが出来ます。
それぞれ解説します。

保証料が無料の金融機関を選ぶ

この記事でも解説してきた通り、保証料は全ての金融機関で必要になる訳ではありません。
ネット銀行を中心に、保証料が無料の住宅ローンもあるため、これらを利用することで保証料を抑えることができます

ただし、これらの住宅ローンでは事務取扱手数料が別途必要になる場合が多くあります。

事務取扱手数料と保証料の金額を比較して、どちらの方が負担が大きくなるのかは必ずシミュレーションしておきましょう。

フラット35を利用する

フラット35では保証料は無料となっているため、保証料を払いたくない場合にはフラット35を利用するという方法もあります。

ただし、保証料はあくまでも住宅ローンに関する支払い総額のごく一部です。

保証料の有無で金利タイプを選択するのではなく、必ず自身のライフプラン・返済プランに合わせて金利タイプを選択しましょう

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まとめ

この記事では住宅ローンの保証料について解説してきました。

保証料はローンの契約者を保証するための費用ではなく、金融機関を保証するための費用です。
どうしても保証料を払いたくないという場合には、ネット銀行などの保証料が無料の住宅ローンを選択することもできます。

また、保証料の支払い方法は、一括払い型と金利上乗せ型の2つが存在しています。

住宅ローンの契約当初の負担を大きくするか、毎月の返済負担を大きくするか。 自身の返済計画にとってどちらが最適かを考えた上で、検討してみましょう。

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