住宅ローンの流れがわかる!審査・契約・融資のタイミング

住宅ローン審査の流れ
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住宅ローンの比較から融資実行までは、物件探しと連動しています。
審査や契約、融資のタイミングが最初からわかっていると、先のことを考えて行動することができます。
一生に何度も訪れない住宅の購入、失敗しないためにも住宅ローンの流れをしっかり把握しておきたいところです。
そして今回は、物件購入の流れと住宅ローンの流れがどのように進んでいくか解説していきます。

住宅ローンの流れとポイント

初めて住宅探しをしようとしている人にとって、住宅を探し始めてから入居するまでの全体の流れを知っておくと安心です。
マンションや建売住宅の場合と注文住宅の場合に分けて、全体の流れについて解説していきます。

マンション・建売住宅の場合

まずは、マンションや建売住宅の場合の一般的な入居までの流れを見ていきましょう。

住宅・土地の情報収集/住宅ローンの情報収集

物件がある程度絞れないと住宅ローンも決まりませんので、基本的には物件の情報収集が先行すると思います。
情報収集は主にネット上で行います。
情報収集する中で、一戸建てかマンションか、新築か中古かの選択だけでなく、耐震性や耐火性、建物の構造などについての知識も知っておくと役に立ちます。

また住宅ローンの情報収集も行います。
借入先の候補となる金融機関をピックアップし、どのような違いがあるか比べてみましょう。
変動金利がいいか固定金利がいいかなど基本的な住宅ローンの仕組みについて調べておきます。

ただ物件を探す前に予算を決めておかなければ、ついついグレードの高い物件が欲しくなり、資金面で無理してしまうことも考えられます。
できれば次のステップである物件見学の前に、住宅購入の予算を決めておきましょう。

関連記事住宅ローンの変動金利は怖くない!リスクを抑えてメリットを活かす賢い使い方

物件見学

ある程度、ネットで情報収集ができれば、土日など休みを利用して見学会や相談会に行きます。
ここではネットでは分からなかったことを不動産会社や建築会社に直接聞くことができます。
さらに色々な物件を見ることで、どのような住宅がふさわしいか見えてきますし、価格相場も少しずつつかめてきます。
情報収集をしつつ、候補となる物件を絞っていくといいでしょう。

購入物件の選定・購入申し込み/金融機関の選定・事前審査

購入する物件が決まりましたら、購入の申込みをします。
一般的には手付金を支払うことで買う意思があることを伝えることになりますので、準備をしておきましょう。
前後して、金融機関の選定を行い、住宅ローンの事前審査に申し込みます。

不動産の売買契約の締結/住宅ローンの本審査

売買契約を結ぶ前に、重要事項の説明を受けます。
手付金を支払い、正式に、不動産の売買契約を結びます。

この契約の時点では本審査の結果は分かりませんので、審査が通らなかった場合は契約を解除されることになります。
これをローン特約と言いますが、この特約が売買契約書に書かれていることを確認しておきます。
重要事項の説明書や売買契約書をじっくり読み、落ち着いて検討したい場合は事前に持ち帰れないか聞いておきます。
また、住宅ローンの本審査の申込みを行います。

住宅ローンの融資実行

住宅ローンの本審査が通れば、住宅の引渡しに合わせて、不動産の登記が行われ、住宅ローンの融資が実行されます。

注文住宅の場合

次に、注文住宅の場合の流れを見ていきましょう。

住宅・土地の情報収集/住宅ローンの情報収集

注文住宅の場合、土地、建築会社、住宅ローンの情報を集めなければなりません。
まずは住宅の場所を決めなければなりませんので、土地の情報収集と土地探しが先になります。この段階ではウェブ検索での情報取集が中心となります。

また通勤・通学に便利な地域や病院や公的機関に近い地域、公園が多く閑静な住宅地など、どのような環境がいいか条件をピックアップしておきます。
土地探しが進むにつれて、どのような住宅がいいか、間取りや外観などの希望も出てくるでしょう。また余裕が出てくれば、住宅ローンの借入先の情報を集めておきます。

さらに土地探しと同時に建築会社を探しておけばスムーズに建築が進められます。

土地、建築会社探し/金融機関の選定

気に入った地域の土地が見つかるまで半年から1年かかる場合もあります。
その間に、建築会社や金融機関の情報収集をし、絞り込んでおきます。
希望の土地は突然見つかります。土地の購入代金に自己資金を使うか、つなぎ融資を使うか決めておかなければなりません。

つなぎ融資ですが、一般的には住宅ローンの融資は住宅が完成して引き渡しされたときに行われます。
そのため、自己資金がない場合はつなぎ融資を利用します。
金融機関によっては分割融資に対応しているところもありますが、つなぎ融資を利用する場合は特に金融機関の選定をしておく必要があります。

土地の売買契約/金融機関の選定・事前審査

まずは土地の売買契約を結びます。建物の請負契約が成立しなければ土地の売買契約は解除されることになります。
土地の代金を現金で支払う場合は問題ありませんが、借り入れる場合、一般的には建物の完成時に融資実行となります。
そのため、土地の代金はつなぎ融資として、別のローンを組むことになります。
住宅ローンの事前審査とつなぎ融資の審査を申し込みます。

建物の請負契約/本審査申込

建築会社が決まれば、建物の請負契約を結びます。
注文住宅の支払い方法は、契約金、着工金、中間金と3回に分け、最後に残金を支払います。<
土地の購入時と同様、建物の代金に自己資金を使うかつなぎ融資を利用するか考えておく必要があります。
また建物の請負契約を結ぶとともに、住宅ローンの本審査の申込みをします。

建物の完成/住宅ローンの融資実行

建物が完成し、不動産の登記が行われると同時に、住宅ローンの融資が実行されます。
つなぎ融資はこの時点で完済となります。

住宅ローン借入時の注意点

ここで、住宅ローンを選ぶ際の注意点について解説します。
まず、住宅ローンは金融機関によって、金利や諸費用などで異なります。
金融機関を1行だけ見て住宅ローンの良し悪しは判断できず、複数の住宅ローンを比較して初めて、魅力のある商品が見つかります。
また最初は金融機関のホームページの情報を見比べ、シミュレーションをしますが、審査結果によって借入額や金利が異なり、諸費用も変動します。
シミュレーションや住宅ローン相談会などで絞り込み、審査を通して最終判断をしましょう。

借入と返済のシミュレーションについては「住宅ローンのシミュレーションで借入額・返済額がわかる!」を参考にして下さい。

購入の2ヶ月前から住宅ローンを検討しよう

住宅ローンはいつ頃から検討した方がいいのか、疑問に思うかもしれません。
できれば、住宅探しのときから希望する金融機関の目星をつけておき、早めに行動できるようにしておきたいところです。
また金融機関のサイトには審査期間が参考で記載されていますが、その前に書類の準備期間が必要ですので、注意してください。

検討期間:1ヶ月

住宅ローンは金利の選択や借入金額の決定など条件を検討しなければなりませんし、どの金融機関で借りるかの選定をしなければなりません。
初めて住宅ローンを利用される人は特に、早めに住宅ローンについて調べておきましょう。

事前審査:1日~1週間

事前審査は、仮審査とも呼ばれ、書類の不備がなければ数日で結果が出ます。

本審査:1日~2週間

本審査は、購入する物件や建築会社や不動産会社との提携の有無によって変わります。
不動産販売会社が提携する住宅ローンであれば、すでに物件の担保評価は済んでいますので、審査期間は短くなります。
物件などよって変わりますが、審査期間は事前審査と合わせて1ヵ月程度はかかると考えておいた方がいいかもしれません。

仮審査の内容について詳しく知りたい際は「住宅ローンの仮審査はどんな内容?審査基準や通過ポイントをFPが解説」を参考にして下さい。

住宅ローンを検討する3つのステップ

1.返済額を決める

毎月どのくらいの返済額なら余裕を持って返済できるかを考えます。
同時に、これまでの支出で無駄がないかをチェックし、無駄があれば改善します。
家計を見直すことで住宅資金に充当できますので、できれば物件を探す前に実行しておきましょう。

2.金利プランを決める

固定金利か変動金利か、返済期間を何年にするか決めていきます。
金融機関のシミュレーションツールを使えば、毎月の返済額から、金利と返済期間を入力すれば借入可能額を試算することができます。
この段階である程度の住宅の規模を想定することができます。

3.住宅ローンを比較する

金利と諸費用を中心に、シミュレーションしながら、どの金融機関で住宅ローンを利用するか比較していきます。

住宅ローンを比較するなら「住宅ローンを比較してお得な方法をFPが徹底解説!」を参考にして下さい。

まとめ

いかがだったでしょうか。初めて住宅を購入される人は、全体の流れが分かっていると動きやすくなると思います。
今回紹介した流れは一般的なものではありますが、物件購入で上手くいかなかった原因の一つに、じっくり考えられなかったことが挙げられます。
焦って契約を進めてしまうとトラブルの基になる可能性がありますので、なるべく早めに動くようにしましょう。

執筆者情報

F&J FP事務所

F&J FP事務所 ファイナンシャル・プランナー

ファイナンシャルプランナー・住宅ローンアドバイザーとして、住宅ローンや保険の相談・アドバイスをしております。これから住宅ローンを利用しようとしている方々に向けて、公正中立な立場で役に立つ情報を発信できればと考えております。

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