フラット35の利用条件を徹底解説!特徴や気になるポイントをFPが解決

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「フラット35の利用を検討しているけど、利用条件がよくわからない」という人、多いですよね。フラット35は民間ローンと公的ローンの2つの要素を持つ住宅ローンなので、一般的な銀行の住宅ローンとは取扱いが異なります。

そのため、

  • 条件をクリアするためのポイント
  • ご自身のケースでも対象になるかどうか
  • 申し込み者に対する審査は緩いと聞いたけど、本当なの?

などの疑問が出てきますよね。

当記事では、フラット35の利用条件に関する疑問についてわかりやすく解説しています。利用条件がよくわからない方は、参考になさってくださいね。

執筆者情報

京都FP事務所

京都FP事務所 ファイナンシャル・プランナー

当サイトの執筆を担当している「京都FP事務所」と申します。専門用語ばかりにならないよう、「わかりやすく行動しやすい」執筆を心がけています。ぜひ参考にしてみてください。


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フラット35とは

フラット35とは、公的機関の住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して販売する、「長期固定金利の住宅ローン」です。

フラット35の特徴を簡単にまとめ

  • 長期固定金利(最長35年)で、かつ低金利
  • 住宅金融支援機構が認めた「質が高い住宅」のみ利用できる
  • 多くの金融機関が販売しているが、金利や手数料以外の商品性は同じ

フラット35を一言でいえば、「国が認めた質の高い住宅のみに提供される、長期固定金利の住宅ローン」なのです。ここまでだけを見ると、敷居が高いと感じる人もいるでしょう。確かに、フラット35は住宅に求める技術基準が細かく、一定の基準をクリアしなければ利用することができません。

しかしその他の基準は決して厳しいものではなく、実はむしろ優しい利用条件になっているのです。

※注:当記事では取扱金融機関が多く、一般的に広く認知されている「フラット35(買取型)」について記載しております。

フラット35の利用条件

フラット35の利用条件を大まかにわけると、

  1. 申込者
  2. 住宅
  3. 借入可能額、期間

という3つにそれぞれ条件が設けられています。フラット35を利用する際は、これらの条件の全てを満たす必要があるわけですね。

これだけを見ると、「なんだか難しそう…」と感じるかもしれませんが、実は利用条件をクリアするためのポイントがあります。ポイントさえ押さえておけば、むしろ他の住宅ローンより利用しやすいケースも多いのです。

フラット35の利用条件をクリアするためのポイントをまとめ

  • 住宅に対する独自の技術基準があるので、物件そのものに対する条件は厳しめ
  • ローン申込者の職業や勤続年数、年収に要件はなく、人に対する条件は緩い
  • 保証料や保証人は必要ない
  • 団信は任意加入(入らなくてもOK)

一見厳しそうに見えるフラット35ですが、実は住宅の基準以外は厳しい条件がないので、初めて住宅ローンを利用する方にとっても安心して申し込みやすい内容になっています。

また、住宅の技術基準がフラット35よりさらに厳しくなった「フラット35S」というローンもありますが、申込者の要件や保証人、団信の条件はフラット35と同じです。

つまりフラット35もフラット35Sも、「住宅に関しては厳しい条件があるけど、申込者に対する利用条件は比較的緩い」という特徴があるわけです。

そうはいっても細かい利用条件も気になりますよね。フラット35で求められる条件を1つずつ分けて解説していきましょう。

申込者に関する条件

フラット35の申し込み者に関する条件は、下記のとおりです。

<申込者に関する条件>

  • 申込時の年齢が満70歳未満(親子リレー返済利用の場合は、満70歳以上も可)
  • 日本国籍を持つ人、永住許可を受けている人または特別永住者であること
  • 借入金額の割合(※総返済負担率)が一定の基準を満たすこと(収入の合算ができる場合もある)
  • ローンの利用対象が申込者本人または親族の居住用物件であること(新築住宅の建設・購入資金または中古住宅の購入資金に使うこと)

上記を前提に結論から言ってしまえば、フラット35はローン申込者に対する利用条件がかなり緩いです。申込者の年収に最低基準はなく、職業の選定もありません。

そのため、収入が低い人や自営業者など、民間で住宅ローンを組みにくい立場の人でも申し込みできるのがフラット35の大きな特徴ですね

しかし年収制限がないからといって、ローン金額と年収のバランスがあまりにおかしい場合滞納につながってしまいますから、収入に対する一定の基準が設けられています。

詳しい利用条件は下記をご覧ください。下記の利用条件を満たさなければフラット35を利用できないので、最初に必ず確認しておきましょう。
【総返済負担率の基準】

年収※ 400万円未満 400万円以上
基準 30%以下 35%以下

※「年収」とは、申込の前年度の税込み年収です。

総返済負担率を試算する際の年収は、会社員と自営業者で少し扱いが異なります。年収をチェックする際は下記の箇所を参照してくださいね。

<総返済負担率の年収の取扱い>

  1. 会社員で給与収入のみの人:市町村から発行される「住民税納税証明書」の支払給与総額欄で確認
  2. 自営業者などで給与収入以外の収入がある人:「住民税納税証明書」か「納税証明書(所得金額用)」の所得金額欄を確認

▼申込要件の詳細▼
【フラット35】ご利用条件(住宅金融支援機構)

住宅に関する条件

先ほど、フラット35は住宅に関する条件が厳しいとお伝えしました。住宅に関しては国が定めた建築基準法に加え、住宅金融支援機構が独自に定める技術基準をもとに、所定の検査機関で適合証明書を取得しないとローンを借りることはできません。

ちなみに、物件検査には所定の検査料(目安は2万円~6万円程度)が必要になります。また、適合証明書の取得で1週間程度の時間がかかりますので、時間とお金がかかることも覚えておきましょう。

肝心のフラット35の具体的な技術基準ですが、代表的なものを挙げると

住宅に関する条件

  • 住宅の床面積が一戸建てなどの場合70㎡以上、マンションなど集合住宅の場合30㎡以上
  • 一般の道に2m以上接していること 
  • 2つ以上の居住室(家具等で仕切れる場合でも可)があり、炊事室、便所及び浴室があること

などがありますね。つまり、私道にしか面していない住宅や、一戸建てで床面積70㎡以下の住宅は基準外ということですね。

他にも細かい基準がありますが、物件が新築か中古かでも異なり、住宅の規格や構造、耐震性、劣化状況までさまざまな項目があります。したがって、素人目で容易に判断できるものではないということです。住宅が基準に適合しているかどうかを判断するには、指定の検査機関や適合証明技術者に任せるしかありません

詳しくはフラット35の取扱金融機関や不動産会社の担当に相談し、購入を検討している物件の技術基準について尋ねてみてくださいね。

▼技術基準の詳細はこちら▼
【フラット35】の対象となる住宅・技術基準(住宅金融支援機構)

借入可能額・期間

フラット35の借入可能額は「100万円以上8000万円以下(1万円単位)」です。資金使途は建設費または購入費用の範囲内となっています。
(※購入に付随して発生した手数料なども含む)

借入可能期間は15年以上最長35年ですが、申込時の年齢が60歳以上の場合は10年以上のみ借りられます。返済期間は誰でも最長35年にできるわけではなく、

最長返済期間=「80歳」-「申込者の申込時年齢(1歳未満切り上げ)

というルールがあるので気をつけましょう。また、返済借入期間を20年以内に抑えると「フラット20」として利用でき、適用金利がより低くなるのでお得です。

保証人・保証料は不要 

フラット35は保証人も保証料も不要です。保証人についてはフラット35に限らず一般の住宅ローンでも求められることはほとんどありません。

ただし保証料については以下のいずれかを採用しているので、実質的には別の形で保証料の支払いが必要になっています。

<一般の住宅ローンの保証料の取扱い>

  • 保証会社を利用しており、保証料は一括前払いか融資金利に上乗せしている
  • 保証会社は利用していないが、保証料相当分を融資事務手数料で徴収

一般の住宅ローンの保証料目安は借入額×2%程度で、住宅ローン諸費用の多くを占めます。それに対しフラット35ではいずれの支払いも発生しません。この点はフラット35の大きなメリットです。

もちろんフラット35の場合のみ、住宅の物件検査料として2万~6万円程度発生しますが、数十万円になる保証料が不要な点に比べれば、さほど気にならないでしょう。 

担保(物的担保)

フラット35では担保(物的担保)が必要です。担保とはローン返済者が返済できない状態になった場合に「代わりに保証する、資産価値のあるもの」です。

住宅ローンの担保には、保証会社を利用して代わりの返済手段にする「人的担保」と、不動産を利用して代わりの返済手段にする「物的担保」があり、フラット35では物的担保のみが必要です。物的担保は融資対象の住宅と敷地に住宅金融支援機構が第1順位の抵当権を設定することで対応する形になります。

もしフラット35と他の住宅ローンや財形住宅融資を併用してローンを組む場合、抵当権の1位は住宅金融支援機構にしなければならないという決まりがあります。覚えておきましょう。 

団体信用生命保険

フラット35にも独自の団体信用生命保険があり、「新機構団信」とも呼ばれています。新機構団信は任意加入であること、2018年に内容が改正されて保障が充実したことの2つが大きな特徴ですね。

<新機構団信改正のポイント>

  • 団信特約料の支払が金利に含まれるようになった(今までは別払いが必要だった)
  • 団信特約料が安くなった
  • 保障内容が充実し、死亡+身体障害保障になった(今までは死亡+高度障害保障だった)

通常の住宅ローンでは、銀行指定の団信へ加入しなければローンを組めないケースがほとんどです。対してフラット35の新機構団信は、加入しなくてもローンを組むことができます

新機構団信を付けない場合は、適用金利から0.2%の金利が差し引かれます。もちろん、団信を付加すれば健康状態の審査も厳しくなるため、持病があったり、5年以内に大病をしたりして健康状態に不安がある人は、新機構団信なしで申し込みすれば審査が通りやすくなるという側面もあります。

しかしながら、団信はいざというときの「安心」に直結するものです。金利が安くなるからといって安易に回避せず、必要な保障を検討の上、慎重に選択するようにしましょう。

フラット35は自営業者や転職後の人でも申込みできる 

フラット35は申込者の職業による選別をせず、勤続年数に対する要件もありません。つまり、自営業者や転職後の人でも申込みしやすいというメリットがあります

フラット35以外の住宅ローンでは収入の安定度を重視する傾向があるため、自営業者や勤続年数が短い人は審査に通りにくくなります。対してフラット35の場合、そもそも職業の選別をしないため、他のローンに通らない職業の人でも借りやすいのが大きな特徴です。

勤続年数についても申込要件にないため、勤続年数1年未満の人でも申し込むことができますよ。

ただし、勤続年数は「要件にない」だけで「選別しない」わけではありません。転職後3か月以内などあまりに短いケースは審査に影響する可能性があります。また、申し込み時には直近の給与明細などの追加書類が必要になる場合がほとんどです。

転職後に申し込む場合は、最低でも転職後3か月ほど期間をおいてから申し込むようにしましょう。

フラット35の条件についてのよくある質問

フラット35の利用条件について解説してきましたが、まだまだ細かい点が気になる人もいますよね。利用条件でよくある質問についてはフラット35のHP上に明記されています。代表的な質問をピックアップし、解決していきましょう。

外国人が申し込みはできる?

特別永住者の方、永住許可を得ている外国人の方は、フラット35を申し込めます。連帯債務者になったり、住宅を共有したりすることも可能です。当然ながら、これらの条件を満たしていない場合、申し込みすることはできません。

参考:Q.外国人でも申込みできますか。(住宅金融支援機構)

住宅を共有の名義にできる?

共有者が本人の親や子ども、配偶者など、指定の要件を満たせば、住宅を共有名義にすることも可能です。

参考:Q.住宅を共有の名義にすることはできますか。(住宅金融支援機構)

海外から転勤してきた場合でも申込みできる?

海外から日本へ転勤で来られている外国人の方は、永住許可を受けていないかぎり利用することはできません。

ただし、海外転勤をしていた日本人が国内勤務になり、日本に戻ってきた場合は申込みできます。ただし状況に応じて別途書類の提出を求められる可能性があります。くわしくはフラット35の取扱金融機関に確認しておきましょう。

参考:Q.海外勤務をしていましたが、最近国内勤務となり、現在は給与収入を受けています。この場合は申込みできますか。(住宅金融支援機構)

セカンドハウスでも申込みできる?

申込者本人が週末などに居住することを目的としたセカンドハウスであれば、申込みできます。

セカンドハウスの場合も基本的な利用条件はフラット35と同じですが、

  • 財形住宅融資との併用はできない
  • 不動産投資など賃貸目的での利用はできない
  • 住宅ローン控除の対象にならない

などの注意点があります。

金融機関によっては取り扱いがない場合もあるので、詳しくはフラット35取扱金融機関に確認しておきましょう。

参考:セカンドハウスのお申込みについて(住宅金融支援機構)

二世帯住宅の場合でも申込みできる?

二世帯住宅の場合でも、一定の条件を満たす場合は申込みが可能です。条件は親子別々に申し込む場合(二口)と親子一緒に申し込む場合(一口)で異なります。

別々で申し込む場合(二口)はそれぞれの住宅について技術検査を受ける必要があります。詳しくはフラット35のHPをご確認ください。

参考:Q.二世帯住宅は申し込むことができますか。(住宅金融支援機構)

収入合算でも申込みできる?

申込者本人の収入だけでは総返済負担額の基準に足りない場合、配偶者や親(親子リレー返済)の収入を合算して申し込むことができます。ただし収入合算者は連帯債務者となり、ペアローンや連帯保証という条件では利用できません。

収入を合算する場合は一定の条件をすべて満たさなければいけませんので、詳細はフラット35の取扱金融機関で確認が必要です。

参考:Q.収入を合算して申込みできますか。またその場合に条件はありますか。(住宅金融支援機構)

土地の購入資金は、融資の対象になる?

住宅の建設とあわせて購入した土地の場合、融資対象になります。ただし、土地購入資金だけの借入れはできず、住宅の建設費とあわせて同時に借入れをしなければいけません。

土地購入の期限は申込日の前々年度の4月1日以降となっているため、土地だけを早く購入する場合は注意が必要です。

参考:Q.土地の購入資金も融資対象になりますか。(住宅金融支援機構)

フラット35の条件を満たしていない場合の代替案

全期間固定金利で、転職したてでも申し込みしやすいフラット35ですが、住宅の技術基準などの条件を満たしていない場合は利用できません。その場合は残念ですが、代替策としてほかの住宅ローンを利用することも検討しましょう。

代替案として、下記の2つを参考になさってください。

<フラット35の条件を満たしていない場合の代替案>

  1. 銀行の全期間固定金利型ローン(長期固定金利)を利用する
    一般の銀行でも全期間固定金利(長期固定金利)の住宅ローンの取り扱いはあります。ただし、フラット35と違いローン審査は銀行が行います。住宅の基準は緩くなるかもしれませんが、人に対する審査はフラット35より厳しくなる可能性があるので気をつけましょう。
  2. 転職したてでも申し込める一般の住宅ローンを利用する
    ネット銀行では、転職して間もない時期でも申し込める住宅ローンの取扱いが増えています。ソニー銀行や楽天銀行はフラット35と同様に勤続年数の要件を設けていません。ただし、転職したての人は新しい勤務先の給与証明書や職務経歴書などの提出を求められることがほとんどです。詳しくは各銀行に確認してみましょう。

まとめ

フラット35の利用条件は人(申込者)に優しく、住宅に厳しくなっていることがおわかりいただけたのではないでしょうか。

もちろん、利用条件が優しいからといって誰でも審査に通るわけではありません。ただ、審査の点で不安がある人、利用条件が気になる人にメリットが多いのは確かです。

ご案内した利用条件を参考に、ご自身に適した住宅ローンを検討しつつ、準備万端の状態で申し込みしましょう。

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