• 2020.09.09

【フラット35】審査に落ちたときに取るべき4つの対策 | よくある審査落ちの理由

執筆者: 政所温也 (株式会社Choices 代表取締役)
電卓 家 人形

フラット35の本審査に落ちてしまうと、「事前審査は通ったのにどうして?」と感じますよね

実はフラット35の審査は少し特殊で、事前審査は金融機関が行い、本審査は住宅金融支援機構が行います。

金融機関の事前審査はあくまで形式的なものなので、事前審査が通ったから安心というわけではないのです

当ページではよくあるフラット35の審査に落ちる理由や、落ちてしまった場合の対策を解説していきます。

審査のポイントについて対策しつつ、ご自身にピッタリの住宅ローンを見つけましょう。

この記事を執筆・監修している専門家

執筆者

政所温也

株式会社Choices 代表取締役

保有資格・検定

2級ファイナンシャル・プランニング(FP)技能士、損害保険募集人、損保自動車専門試験合格

2010年にファイナンシャルプランナー(FP)として独立し活動中。過去に大手金融ニュースメディアや損保公式サイトでも執筆活動を行った実績があり、「読みやすく理解しやすいライティング」を得意としている。2020年9月現在で、1,700記事以上の執筆実績がある。

編集者

ナビナビ住宅ローン編集部

住宅ローンを組む時に抱える「どうやって住宅ローンを選べば良いかが分からない」「金利の違いがよく分からない」「一番お得に借りられるローンはどれなの?」といった疑問・不安を解決できるように解説していきます。

フラット35の審査に落ちた場合に考えられる理由

フラット35の本審査で落ちる場合に考えられる理由はいくつかありますが、FPである筆者の経験から言えば、そのほとんどは「本審査の対策不足」によるものです

逆にいうと、対策さえしっかりしておけば、審査に通過することは十分可能だということです。

本審査に落ちた人も、今から本審査を受ける人も、次に紹介する審査落ちの理由をチェックしてみてください。

フラット35の審査に落ちる理由

  1. 年収に対する返済負担率が高い
  2. 住宅ローン以外の借入がある
  3. 個人信用情報に問題がある
  4. 借入額に対して物件の担保評価が低い
  5. 在籍確認が出来なかった
  6. 担当者によって審査結果が変わることも

落ちる理由について、ひとつひとつわかりやすく解説していきましょう。

年収に対する返済負担率が高い

年収に対して借入金額が多すぎる人、つまり『返済負担率(返済比率)』が高い人は審査に落ちる可能性が高くなります。

フラット35の審査では年収ごとに返済負担率の上限が定められていて、以下の割合を超えている方は利用できません。

フラット35の返済負担率の審査基準

  • 年収400万円未満…30%
  • 年収400万円以上…35%

例えば、年収400万円の場合、400万円×返済比率35%=年間140万円が他の借入も含めた返済額の上限となります。

返済負担率は25%以下が理想

返済負担率30%~35%はあくまでも申し込み要件であり、「無理なく返済できる金額」という意味ではありません

税込年収400万円の場合、手取り年収額は300万円ほど。手取り年収300万円の人が年間140万円ものローン返済を抱えるのは、どこから見ても危険なことはわかりますよね。

適切な返済負担率に抑えるためには、以下の2点が大切です。

適切な返済負担率にするために

  1. 住宅ローン以外の借入金額を正確に把握する
  2. 自己資金をしっかり入れて、余裕を持った返済計画を立てること

住宅ローン以外の借入がある

住宅ローン以外の借り入れがある人や、複数の借り入れがある人は審査に落ちやすくなります。

注意が必要な借り入れ

  • 奨学金の返済
  • スマホ端末の分割払い
  • クレジットカードのリボ払い
  • キャッシングやカードローン
  • 車のローン

上記のなかで特に厳しく見られるのは、カードローンなどの借り入れとリボ払いです

カードローンやリボ払いによる借入は金利が高く、「高い金利で借金してまで物を買う癖のある人=お金にルーズな人」と捉えられてしまう可能性があることが理由です。

審査が優しいフラット35といえども、返済能力に不安がある人に簡単に融資することはありません。審査の前にできるだけ他の借入を清算し、本番に臨むようにしましょう

クレカのキャッシング枠も計算に含まれる

クレジットカードはリボ払いだけでなく、キャッシング枠の限度額も返済負担率に影響します。

キャッシング枠があれば、いつでもお金を借りられる状態ということ。

そのためキャッシング枠の限度額の分だけ、年間返済額の上限が少なくなり、住宅ローンの借り入れ上限額も少なくなってしまいます

  • 年収400万円ーキャッシング枠50万円=350万円
  • 350万円×35%=年間返済額の上限122.5万円

クレジットカードを複数所有している場合は、使っていないクレジットカードは解約しておくか、キャッシング枠を0円にしておくと良いでしょう。

個人信用情報に問題がある

異動の記載があると審査に影響する

個人信用情報に問題があると、フラット35の審査に通りづらくなります。

個人信用情報は過去の借り入れの履歴が書かれていて、住宅ローン以外の借り入れで延滞したことがある等の情報が分かるようになっています。

5年以内の事故歴があると個人信用情報に「異動」の文字が記載され、この状態では住宅ローン審査に通る可能性は極めて低くなります

一般的に「異動」と記載されている状態を「ブラックリストに載る」「ブラックになる」と言います。

POINT

ただし、実際にブラックリストという名前のリストが存在しているわけではありません。

不安な場合は個人信用情報を取り寄せよう

個人信用情報の登録機関は3つあり、審査の際はすべての登録機関で照会されます。

個人信用情報が登録されている信用情報機関

  • 全国銀行個人信用情報機関(JBA)
  • 株式会社シー・アイ・シー(CIC)
  • 株式会社日本信用情報機構(JICC)

過去の返済歴で少しでも不安がある人は、各登録機関に個人信用情報の開示請求をした上で、ご自身の情報がクリーンであるかどうかを確認しておきましょう

借入額に対して担保の評価が低い

借入希望額に対して、住宅の担保評価が低い場合にも審査に落ちることもあります。

筆者が知る例としては、私道に面している住宅と特殊な建築(技術基準はクリアしていた)の住宅が審査に通らなかったことがありました

私道に面している住宅や、特殊な建築の住宅は一般的な銀行の担保評価でも低くなりがちですので、少し気をつけておきましょう。

もし担保評価に不安がある場合は、取扱金融機関の担当者やハウスメーカーなどに相談した上で、審査がスムーズに行われるよう準備しておきましょう

担保評価が低いという理由だけで審査に落ちるとは限らない

担保評価が低い住宅は追加書類や調査が発生するため、審査の過程で他の要素を詳しく確認されます。その結果、全体的に審査が厳しくなることで審査に落ちてしまう可能性も考えられます。

在籍確認が出来なかった

稀なケースですが、勤め先の企業で「在籍確認ができなかった」という可能性もあります

在籍確認とは

契約者の勤務事実を確実に確認するための手続きのこと。

住宅金融支援機構の担当者が勤務先へ直接電話をかけ、本人を呼び出して在籍が確認できれば終了する簡単なもの。

電話の際は住宅金融支援機構の名前ではなく、個人名で電話がかかってきます。

したがって、個人からの電話は取り次がないような対応をしている会社であったり、受付に出た者があなたの在籍をうまく伝えられなかったりすれば、「在籍確認が取れなかった」という可能性も考えられるわけです。

ただし、「会社の対応で本人の在籍確認ができない」というだけで審査に落ちることはあまり考えられません

通常は一度確認ができなくても本人に電話番号を再確認した上で、在籍確認を終わらせるケースがほとんどです。

担当者によって審査結果が変わることも

こちらも稀なケースですが、審査を担当する住宅金融支援機構の担当者やフラット35を販売する取扱金融機関、選択したハウスメーカーなどによっても審査結果が変わる可能性もあります

「住宅金融支援機構に太いパイプを持つ取扱金融機関ほど審査を通せる力を持っている」とは業界内でもよく聞く話です。また、住宅金融支援機構から信頼されているハウスメーカーであるかどうかも大切だといえます。

実際に、「取扱金融機関を変えて再度申し込んだら審査が通った」というケースもありました。

フラット35の取扱実績、融資率が高い金融機関、ハウスメーカーを探し、実際の事例などにくわしい営業マンを見つけるのも1つの対策です。

フラット35の審査で重視されていること

ここまではフラット35の審査に落ちてしまった場合に、考えられる理由を解説してきました。

ところで、そもそもフラット35の審査ではどのような要素をチェックされているのでしょうか

ここからはフラット35の審査で重視されるポイントについて、以下2つの観点から紹介します。

フラット35の審査で重視されること

  1. 購入物件が技術基準を満たしているか
  2. 申込者に返済能力があるか

購入物件が技術基準を満たしているか

公的ローンの性質を持つフラット35は、「質が高い住宅を広く供給すること」を理念にしています。

そのため、審査においては一般の住宅ローンより住宅の質が重視され、独自の技術基準を満たしていなければいけません

例えば「新築一戸建て住宅」の場合のおもな技術基準は、以下のとおりです。

新築一戸建て住宅(※1)のおもな技術基準
接道 一般の道に2m以上接している
住宅の床面積 70㎡以上
住宅の規格 ・2つ以上の居住室(家具等で仕切れる場合でも可)がある
・台所(炊事室)、便所、浴室が設置されている
戸建型式など 木造住宅の場合、一戸建てまたは連続建てに限る
断熱構造 住宅の外壁、天井または屋根、床下などに所定の厚さ以上の断熱材を施工
(断熱等性能等級2レベル以上)
住宅構造 耐火構造、準耐火構造(※2) または耐久性基準(※3)に適合

※1 一戸建て住宅とは、連続建て住宅及び重ね建て住宅を含む
※2 準耐火構造には省令準耐火構造を含む
※3 耐久性基準とは基礎の高さ、床下換気孔等に関する基準

ただし、住宅の質を重視しているからといって、住宅さえよければ誰でも審査に通るわけではありません。先述したとおり、担保評価が低い物件は審査で落ちる可能性もあるため、担保評価も一定の基準があると考えられます。

また、あくまで業界内で認識されている情報でいえば、住宅金融支援機構は担保評価が低い物件を大量に販売するハウスメーカーや不動産会社を危険視しているともいわれています。

物件を考えるときは、技術基準だけでなく担保評価も気にしておくことが大切です

申込者に返済能力があるか

「フラット35では職業による選別をしない」など、申込者に対する審査条件が広いのは事実です。

ただし、申込者の属性などを総合的に見た上で、返済能力に不安がある人については厳しい審査が行われる傾向にあります

落ちた人の傾向から、特に重視されていると思われるポイント

  • 返済比率の高さ
  • 自己資金の低さ(融資率)
  • 個人信用情報の事故歴

つまり、「フラット35は人に対する審査条件が広い」と言えども、個人の返済能力に不安がある人には融資できないということです

実際に筆者の経験でも、フラット35の審査に落ちた人の多くは物件より個人の返済能力に問題がありました。

「住宅の基準さえクリアすれば大丈夫でしょ」とのんきに構えず、自己資金をしっかり準備しつつ返済比率が低くなるよう計画した上で、個人信用情報をクリーンにしておくことが大切です

フラット35の審査に落ちた場合の対策

フラット35の審査で重視されるポイントをふまえたうえで、「審査に落ちた場合にできる対策」についてご説明しましょう。

どのような対策を取るにしろ、焦って行動しても良い結果は生まれません。落ちた理由をしっかり分析し、資金計画を立てたうえで行動してくださいね。

フラット35の審査に落ちた場合の対策

  1. 自己資金を増やしてから再審査をする
  2. 半年以上の期間を空けてから再審査をする
  3. 別の銀行から再審査をする

それぞれ分かりやすく解説していきます。

自己資金を増やしてから再審査をする

返済負担率がギリギリだった人や自己資金ゼロで借りようとしていた人は、まず自己資金をしっかり蓄えてから再審査をしましょう。

フラット35の申し込み要件において返済負担率は、年収400万円未満の場合は30%まで、年収400万円以上の場合は35%までと定められています。

また、自己資金がないのに住宅ローンを借りる人はそれだけでお金に計画性がない人と判断される可能性もあります

上記の割合を超えてしまっていた方は、まずは自己資金を用意して返済負担率を下げることを検討しましょう

自己資金1割以上で金利が優遇される

自己資金を用意するメリットは審査に通りやすくなることだけでなく、フラット35の金利優遇を受けられる点にもあります。

以下のとおり、フラット35では1割以上の自己資金を用意することで適用金利が引き下げられます

自己資金なし 自己資金1割以上
1.580%

2020年09月適用金利

自己資金10%未満

借入期間21年~35年の場合

一般団信加入

1.320%

2020年09月適用金利

自己資金10%以上

借入期間21年~35年の場合

一般団信加入

35年間という長い返済期間で見れば、0.2%の金利の違いは100万円以上もの総返済額の差へと繋がります

よりお得に住宅ローンを組むという意味でも、フラット35では1割以上の自己資金を入れることをおすすめします。

再審査の申し込みは半年以上の期間を空けてから

フラット35で再度審査を申し込む場合は、最低半年程度の期間を空けてから行いましょう。

審査の履歴は個人信用情報に記録されるため、すぐに申し込むと「この人、この前審査したばかりなのにまた申し込んでいる」という印象を与えてしまい、審査がより難しくなる可能性が高いのです

そのため、フラット35の審査に落ちてしまった場合は、半年程度期間を空けて状況を変えてから申し込むことをおすすめします。

期間を空ける間に自己資金を貯めておこう

「次の審査まで半年も待たないといけない……」と言われるとショックもあるかと思います。

しかし、見方を変えれば「自己資金を貯める期間ができた」とも考えられます

先述したように自己資金があれば審査にも通りやすくなりますし、金利優遇を受けることもできます。

より有利な条件で住宅ローンを利用できると考えて、しっかりと自己資金を貯めておきましょう。

別の銀行などを通して再審査をする

フラット35は取扱金融機関によって審査を通す手腕に差があるといわれています。

そのため、別の銀行を通して再審査するのもひとつの方法です

できるだけフラット35の融資率が高く、取扱実績のある銀行やモーゲージバンク(住宅ローン専門の金融機関)、ノンバンク(銀行以外の金融機関)などを探し、再審査に適した金融機関を見つけましょう。

やみくもに審査を重ねないように注意

先述したとおり住宅ローンの審査では、個人信用情報を請求した履歴が残るため、審査を重ねるたびに請求の記録が残ります。

審査を何度も繰り返してたくさん履歴を付けても良いことはありませんので、住宅ローンの審査は慎重に計画的に行うことが大切なのです。

【注意】プロパーローンや不動産担保ローンは避けよう

個人信用情報に事故歴がある場合、最低でも5年は事故歴が消えるまで待たなくてはいけません。

「どうにかして今すぐに購入したい」と思うのが自然ですが、そこでプロパーローンや不動産担保ローンに手を出すのは避けましょう。

これらのローンは金利が高く、長く返し続けていくと返済負担がかなり大きくなります

事故歴が消えるまでに時間がかかる場合は、その間にしっかり貯蓄しつつ適切な支払いを継続した上で、個人信用情報をクリーンにすることに専念してください。

フラット35を申し込む金融機関の選び方

フラット35を利用する金融機関を選ぶ際は、以下の2点をチェックしておきましょう。

フラット35選びのポイント

  1. 「保証型」のフラット35を取り扱っているか
  2. 融資事務手数料の金額

金融機関を比較する際の優先度は、①→②の順番です

保証型のフラット35は金利が低く設定されているケースが多く、固定金利を利用する際には特にメリットが大きくなるためです。

ここでは保証型のフラット35を取り扱っている金融機関のなかで、おすすめの銀行を2社紹介します。

おすすめ1:ARUHI「スーパーフラット」

ARUHIスーパーフラットの特徴解説

ARUHIは「ARUHIスーパーフラット」という保証型のフラット35を取り扱っています。

ARUHIは自己資金による金利優遇幅の種類が多く、自己資金を5割以上用意することで大幅に金利が引き下げられるプランも存在します

スーパーフラットを利用するには、最低でも物件価格の1割以上の頭金が必要ですが、資金に余裕がある方はARUHIを検討してみると良いでしょう。

ARUHIスーパーフラット 1.170%

2020年09月適用金利

自己資金30%以上

一般団信加入

ARUHIフラット35 1.250%

2020年09月適用金利

自己資金10%以上

借入期間15年~20年の場合

機構団信加入

保証料 事務手数料 繰上げ返済
手数料
無料 借入金額×2.20%(税込)※対象商品はweb割引で借入金額×1.10%(税込) 無料
審査期間 返済方法 来店
1週間程度 元利均等返済/元金均等返済 不要
固定期間 借入可能額 対応地域
100万円~1億円 全国

ARUHIは国内最大手の住宅ローン専門金融機関で、フラット35の実行件数シェアNo.1!全国140以上の店舗を展開しており、安心して相談ができます。 ※頭金が増えるほど従来のARUHIフラット35より金利が低くなるアルヒ独自の商品、スーパーフラット

おすすめ2:住信SBIネット銀行「フラット35(保証型)」

住信SBIネット銀行フラット35(保証型)の特徴解説

ふたつめのおすすめは、保証型のフラット35を取り扱っている「住信SBIネット銀行」です。

ARUHIと同様、従来のフラット35よりも低い金利での借り入れが出来るため、長期固定金利で少しでも金利の低いローンを探している方におすすめです。

また、すべての病気やケガが対象となる全疾病保障が基本付帯なので、「金利の低さだけじゃなくて、保障でも妥協したくない」という方におすすめです

変動金利 0.410%

2020年09月適用金利

当初10年
固定
0.760%

2020年09月適用金利

当初20年
固定
1.380%

2020年09月適用金利

全固定35年 1.590%

2020年09月適用金利

保証料 事務手数料 繰上げ返済
手数料
無料 借入金額×2.20%(税込) 無料 ※固定金利特約期間中の全額繰上返済は所定の手数料がかかります。
審査期間 返済方法 来店
最短1週間 ※時期により異なります。詳細は同社WEBサイトをご参照ください。 元利均等返済/元金均等返済 不要
固定期間 借入可能額 対応地域
2~35年 500万円~2億円 全国

団信はもちろん、すべての病気・けがをカバーする全疾病保障が「保険料無料」「金利の上乗せもなし」で付帯! 働けなくなったら、月々の返済額を保障いたします。働けないまま12ヵ月経過したら、住宅ローンの残高が0円になります。 魅力的な金利と安心の保障がついた住宅ローンです! ※掲載の金利は所定の条件を満たした場合の金利です。

フラット35の審査の流れをおさらい

「フラット35の事前審査や本審査の違いがよくわからない」という方に向けて、それぞれの違いを簡単におさらいしておきましょう。

事前審査の申し込みから本審査の結果が分かるまでに3週間ほどかかることもあるため、早めに審査を申し込んでおくことをおすすめします。

事前審査

事前審査は、フラット35の申し込み要件を満たしているかを簡易的に審査するために行われます。

住宅ローン申込者の自己申告ベースで審査が行われるため、この時点では収入証明書類などは提出しません。

また、フラット35を販売しているのは住宅金融支援機構ですが、事前審査は金融機関(取り扱っている銀行)が実施します。

事前審査完了までの期間

  • 最短当日~1週間ほどが目安
  • 審査に通れば、必要書類を用意して本審査へ

本審査

本審査は実際の書類をベースとして、「住宅ローンを貸しても大丈夫なのか」を審査するために行われます。

事前審査は金融機関だけが行っていましたが、本審査では金融機関と住宅金融支援機構の両方が審査を行います。

事前審査と本審査で実施する機関が異なるため、「事前審査には通ったのに、本審査には落ちた」ということも十分に起こりえます

事前審査の申告内容と違いが出ないように、正しく書類を記入しましょう。

本審査完了までの期間

  • 1週間~2週間ほどが目安
  • 審査に通れば、必要書類を用意して契約手続きへ

フラット35の審査についてよくある質問

フラット35審査に必要な期間は、事前審査から本審査までで、およそ1週間~2週間ほどが目安です。

ただしあくまでも目安で、ローン申込みから3営業日ほどで結果が分かることもあり、申込者の状況や、申込みの混雑状況などによっては、長引く可能性もあります。

期間には余裕をもって、早めに審査に申し込んでおくと良いでしょう。

早く審査を通したい方は、事前審査が早いおすすめ金融機関も参考にしてみてください。

フラット35では、「年収が◯万円以上」というような要件は定められていません。そのため年収に関わらず申込み可能です。

ただし年収に対する「返済比率」には上限があり、

  • 年収400万円未満の場合 …返済比率30%まで
  • 年収400万円以上の場合 …返済比率35%まで

と定められているため注意しましょう。

※返済比率とは …年収に対するローン返済の割合

住宅ローンの借入額の考え方については、こちらの記事も参考にしてください。住宅ローンは年収の何倍で借りるのが正解?あなたに合った借入額を算出

フラット35は、自営業やフリーランスの方でも申込み可能です。

フラット35には勤続年数に関する上限がないため、転職後でも申込み可能です。

転職をしていても住宅ローン審査に影響がないケースもあるので、詳しくは「転職後に住宅ローン審査を通すための具体的な3つの対策!審査に影響のないケースも紹介」もご覧ください。

まとめ

フラット35の審査に落ちる理由はさまざまですが、どれも事前に対策を取っておけるものばかりです。

フラット35の審査対策のポイント

  1. フラット35の審査に落ちた場合の対策
  2. 自己資金を増やしてから再審査をする
  3. 再審査の申し込みは半年以上の期間を空けてから
  4. 別の銀行などを通して再審査をする

審査に落ちてしまった場合は、当ページで紹介した対策をした上で改めて審査に申し込んでみてくださいね。

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