フラット35の審査に落ちた!考えられる理由と審査に通るための対策とは

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  • 「フラット35の審査に落ちた!事前審査は通っていたのに…」
  • 「フラット35の審査は通りやすいと聞くけど、落ちたという声も聞く。自分も落ちたらどうしよう」

この記事をご覧になっている人の多くは、このような心境だと思います。確かに、フラット35の利用条件は一般的な住宅ローンより広くなっていますし、スムーズに通過できるケースが多いのも事実です。

しかしながら、条件が広いからといって誰でも借りられるわけではありません。銀行の事前審査が通った場合でも、住宅金融支援機構の本審査で落ちる可能性は当然ながらあります。

当記事では、フラット35の審査に落ちた場合に考えられる理由、落ちてしまった場合の対策をご案内します

これからフラット35を申込む人も、すでに申込んで落ちてしまった人も、当記事で審査のポイントについて対策しつつ、ご自身にピッタリの住宅ローンを見つけましょう。

執筆者情報

京都FP事務所

京都FP事務所 ファイナンシャル・プランナー

当サイトの執筆を担当している「京都FP事務所」と申します。専門用語ばかりにならないよう、「わかりやすく行動しやすい」執筆を心がけています。ぜひ参考にしてみてください。


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フラット35の審査に落ちた場合に考えられる理由

フラット35の本審査に落ちた場合、まず「事前審査は通ったのになぜ?」と感じるでしょう。

しかし実は、フラット35の本審査は住宅金融支援機構が行うもので、銀行が独自に行っている事前審査とは全くの別物です。取扱金融機関の事前審査はあくまで形式的なものなので、本審査の結果に影響することはありません。つまり、事前審査が通ったから安心というわけではないのです。

フラット35の本審査で落ちる場合に考えられる理由はいくつかありますが、FPである筆者の経験から言えば、そのほとんどは「本審査の対策不足」によるものです。逆にいうと、対策さえしっかりしておけば、審査に通過することは十分可能だということです

本審査に落ちた人も、今から本審査を受ける人も、落ちる理由を客観的に分析し、しっかりと対策をしつつチャレンジすれば、本審査に通る可能性は高くなるはずです。

落ちる理由について、ひとつひとつわかりやすく解説していきましょう。

年収に対する返済比率が高い

年収に対して借入金額が多すぎる、つまり返済比率(総返済負担率)が高い人は審査に落ちる可能性が高いです

年収に対する返済比率は、

  • 年収400万円未満…30%
  • 年収400万円以上…35%

が上限となっています。

例えば、年収400万円の場合、400万円×返済比率35%=年間140万円が他の借入も含めた返済額の上限となります。ただし、この上限は「無理なく返済できる金額」という意味ではありません。

税込年収400万円の手取り年収額はだいたい300万円程度です。どこから見ても、手取り年収300万円の人が年間140万円ものローン返済を抱えるのが危険なのはわかりますよね。

「この人、こんなに借りて返せるの?」と審査員も思うわけです。

返済比率ギリギリまで借りようとすると、結果として審査の目が厳しくなります。返済比率が高い+転職したてだったり、完済時の年齢が高齢だったりと、他の要素でも懸念がある場合は総合的に返済能力なしと判断されてしまう可能性が高いのです。

また、この返済比率は、住宅ローンによる借入のみを対象とするわけではありません。

対象になるのは、

  • フラット35以外のローン
  • 自動車ローン
  • 教育ローン
  • カードローン
  • クレジットカードのキャッシング
  • 商品の分割払い
  • リボ払い

なども含まれた金額です。したがって、住宅ローンの返済比率がいくら低かったとしても、他の商品での借入が著しく多ければ、審査に落ちてしまうリスクが高くなるわけです。

適切な返済比率にするために、

  1. 住宅ローン以外の借入金額を正確に把握する
  2. 自己資金をしっかり入れて、余裕を持った返済計画を立てること

の2つをチェックしておきましょう。

借入額に対して担保の評価が低い

借入額に対し、住宅の担保評価が低いと審査に落ちる可能性があります。これを見ると、「住宅金融支援機構の審査は住宅の技術基準だけじゃないの?」と思いますよね。しかし実は、担保評価が低いと審査に落ちるケースもまれにあるのです。

担保評価については公にされていないため、あくまで過去審査に落ちた例を元に推測を立てるしかありません。

筆者が知る例としては、私道に面している住宅と特殊な建築(技術基準はクリアしていた)の住宅が審査に通らなかったことがあります。私道に面している住宅や、特殊な建築の住宅は一般的な銀行の担保評価でも低くなりがちですので、少し気をつけておく必要がありますね。

ただし、担保評価が低いという理由だけで審査に落ちるのかはわかりません。担保評価が低い住宅は追加書類や調査が発生するため、審査の過程で他の要素を詳しく確認され、全体的に審査が厳しくなったという可能性も考えられます。

もし担保評価に不安がある場合は、取扱金融機関の担当者やハウスメーカーなどに相談した上で、審査がスムーズに行われるよう準備しておくことが大切です。

在籍確認が出来なかった

比較的稀なケースですが、勤め先の企業で「在籍確認ができなかった」という可能性もあります

在籍確認とは、契約者の勤務事実を確実に確認するための手続きです。在籍確認の手続きは、住宅金融支援機構の担当者が勤務先へ直接電話をかけ、本人を呼び出して在籍が確認できれば終了する簡単なものです。

電話の際は住宅金融支援機構の名前ではなく、個人名で電話がかかってきます。したがって、個人からの電話は取り次がないような対応をしている会社であったり、受付に出た者があなたの在籍をうまく伝えられなかったりすれば、「在籍確認が取れなかった」という可能性も考えられるわけです。
 
ただ結論としていえば、「会社の対応で本人の在籍確認ができない」というだけで審査に落ちることはあまり考えられません。通常は一度確認ができなくても本人に電話番号を再確認した上で、在籍確認を終わらせるケースがほとんどです。

在籍確認をスムーズに完了するための対策

  1. 書類に記載する番号は直通電話にしておく
  2. 社内の人間に個人名から電話がかかってくると伝えて連携しておく

などの対策を取っておきましょう。

他にも借入がある

返済比率の部分でも触れましたが、他にも借入がある人、特に複数の借入がある人は審査に落ちる可能性が高くなります

もちろん、奨学金の返済、スマホ端末の分割払い、クレジットカードのリボ払い、キャッシング、車のローンなども含むので、借入は多ければ多いほど審査に不利です。

特に厳しいのが消費者金融系の借入(キャッシング)、リボ払いです。

なぜかというと、低金利な奨学金と違い、消費者金融やリボ払いによる借入は高金利だからです。場合によっては、「高い金利で借金してまで物を買う癖のある人=お金にルーズな人」と捉えられてしまう可能性があります。

借入が多いとそれだけ返済能力に不安がある人とみなされるのは、どの金融機関でも共通の認識になっていますね。

審査が優しいフラット35といえども、返済能力に不安がある人に簡単に融資することはありません。審査の前にできるだけ他の借入を清算し、本番に臨むようにしましょう

ブラックリストに載っている(個人信用情報に事故歴がある、債務整理歴があるなど)

個人のクレジットカードや各種ローンの支払い情報が記録されているものを「個人信用情報」と呼び、個人信用情報に各種返済を滞納した事故歴があることを「ブラックリストに載る」と表現します。ただ、実際にブラックリストという名称のものが存在しているわけではありません。

個人信用情報に5年以内の事故歴があると、住宅ローンの審査はまず通りません。また、大きな事故歴はなくても消費者金融やキャッシングのカード保有者は審査で不利になる可能性が高いです。

個人信用情報の登録機関は3つあり、審査の際はすべての登録機関で照会されます。過去の返済歴で少しでも不安がある人は各登録機関に個人信用情報の開示請求をした上で、ご自身の情報がクリーンであるかどうかを確認しておきましょう。

また、事前に消費者金融のカードやクレジットカードのキャッシング枠は解約し、クレジットカードの保有枚数を少なくするなどの対策も必要です

<個人信用情報が登録されている信用情報機関>

  • 全国銀行個人信用情報機関(JBA):銀行系
  • 株式会社シー・アイ・シー(CIC):クレジットカード系
  • 株式会社日本信用情報機構(JICC):消費者金融系

担当者や取扱金融機関によって審査結果が変わる可能性もある

こちらも稀なケースですが、審査を担当する住宅金融支援機構の担当者やフラット35を販売する取扱金融機関、選択したハウスメーカーなどによっても審査結果が変わる可能性もあります。

「住宅金融支援機構に太いパイプを持つ取扱金融機関ほど審査を通せる力を持っている」とは業界内でもよく聞く話です。また、住宅金融支援機構から信頼されているハウスメーカーであるかどうかも大切だといえます。

実際に、「取扱金融機関を変えて再度申し込んだら審査が通った」というケースもありました。

フラット35の取扱実績、融資率が高い金融機関、ハウスメーカーを探し、実際の事例などにくわしい営業マンを見つけるのも1つの対策です。

フラット35の審査で重視されていること

公的ローンの性質を持つフラット35は、「質が高い住宅を広く供給すること」を理念にしています。そのため、審査においても一般の住宅ローンより住宅の質が重視されます。

ただ、住宅の質を重視しているからといって、住宅さえよければ誰でも審査に通るわけではありません。筆者の経験や知識をもとに、フラット35の審査で重視されていると思われるポイントをそれぞれお話ししていきますね。

物件について

フラット35は、住宅金融支援機構独自の技術基準を満たした物件でないとローンを借りることができません。

参考:【フラット35】の対象となる住宅・技術基準(住宅金融支援機構)

技術基準を満たしているのはもっとも大切な条件ですが、先述したとおり、担保評価が低い物件は審査で落ちる可能性もあるため、担保評価も一定の基準があると考えられます。

また、あくまで業界内で認識されている情報でいえば、住宅金融支援機構は、担保評価が低い物件を大量に販売するハウスメーカーや不動産会社を危険視しているともいわれています。物件を考えるときは、技術基準だけでなく担保評価も気にしておくことが大切です。

申込者について

「フラット35では職業による選別をしない」など、申込者に対する審査条件が広いのは事実です。

ただ、申込者の属性などを総合的に見た上で返済能力に不安がある人については、厳しい審査が行われる傾向にあります

筆者の経験でも、フラット35の審査に落ちた人の多くは物件より個人の返済能力に問題がありました。

落ちた人の傾向から、特に重視されていると思われるポイント

  • 返済比率の高さ
  • 自己資金の低さ(融資率)
  • 個人信用情報の事故歴

つまり、「フラット35は人に対する審査条件が広い」と言えども、個人の返済能力に不安がある人には融資できないということです。

「住宅の基準さえクリアすれば大丈夫でしょ」とのんきに構えず、自己資金をしっかり準備しつつ返済比率が低くなるよう計画した上で、個人信用情報をクリーンにしておくことが大切です

フラット35の審査に落ちた場合の対策

フラット35の審査で重視されるポイントをふまえたうえで、「審査に落ちた場合にできる対策」についてご説明しましょう。

どのような対策を取るにしろ、焦って行動しても良い結果は生まれません。

落ちた理由をしっかり分析し、資金計画を立てたうえで行動してくださいね。

それでは、落ちた場合の対策についてご説明していきます。

自己資金を増やしてから再審査を

返済比率、融資率を下げることは非常に重要です。自己資金がないのに住宅ローンを借りる人は、それだけでお金に計画性がない人と見られます。

返済比率ギリギリだった人、自己資金ゼロで借りようとしていた人は、まず自己資金をしっかり蓄えてから再審査をするようにしてくださいね

再審査の申し込みは、半年以上の期間を空けてから

フラット35で再度審査を申し込む場合は、最低半年程度の期間を空けてから行いましょう。なぜかというと、審査の履歴は個人信用情報の記録を見ればすぐわかるからです。個人信用情報の申し込み履歴は、半年の間記録されたままになっています。

したがって、すぐに申し込んでも「この人、この前審査したばかりなのにまた申し込んでいる」という印象を与えるだけで、審査がより難しくなる可能性のほうが高いです。

自己資金を貯めるためにも、半年程度期間を空けて状況を変えてから申し込むのがおすすめです。

別の銀行などを通して再審査をする

別の銀行などを通して再審査するのもひとつの方法です。フラット35は取扱金融機関によって審査を通す手腕に差があるといわれています。

できるだけフラット35の融資率が高く、取扱実績のある銀行やモーゲージバンク(住宅ローン専門の金融機関)、ノンバンク(銀行以外の金融機関)などあらゆる金融機関を探し、再審査に適した金融機関を見つけましょう。

再審査するうえでの注意点は、「やみくもに審査を重ねないこと」です。先述したとおり住宅ローンの審査では、個人信用情報を請求した履歴が残るため、審査を重ねるたびに請求の記録が残ります。

ハッキリ言って、審査を何度も繰り返してたくさん履歴を付けても良いことはありません。住宅ローンの審査は慎重に、計画的に行うことが大切なのです。

プロパーローンや不動産担保ローンで借りるのは避けよう

個人信用情報に事故歴がある場合、最低でも5年は事故歴が消えるまで待たなくてはいけません。

そうなると住宅ローンを借りる年齢も上がるため、「今のうちに借りたほうがお得なのでは」「買いたい物件が見つかったから、どうにか購入したい」 と思うかもしれません。

しかし、そこでプロパーローンや不動産担保ローンに手を出すのは避けましょう。これらのローンは金利が高く、長く返し続けていくと返済負担がかなり大きくなります。

住宅ローンは長期で支払うものだからこそ、金利を抑え、返済負担をできるだけ少なくするのが基本です。

住宅ローンは住宅ありきでローンを組むのではなく、「ローンを組める資産計画ありき」で考えるのが本来の道筋です。

事故歴が消えるまでに時間がかかる場合は、その間にしっかり貯蓄しつつ適切な支払いを継続した上で、個人信用情報をクリーンにすることに専念してください。

フラット35のおすすめ住宅ローン

住信SBIネット銀行

ひとつめのおすすめは、保証型のフラット35を取り扱っている住信SBIネット銀行です。

従来のフラット35よりも低い金利での借り入れが出来るため、長期固定金利で少しでも金利の低いローンを探している方におすすめです。

住信SBIネット銀行
適用金利
変動金利
0.447%

2019年9月適用金利

当初10年固定
0.650%

2019年9月適用金利

当初20年固定
1.200%

2019年9月適用金利

全固定35年
2.420%

2019年9月適用金利

保証料 事務手数料 審査期間
無料 借入金額×2.16% 1ヵ月~2ヵ月
返済方法 来店 繰上げ返済手数料
元利均等返済/元金均等返済 不要 無料 ※固定金利特約期間中の全額繰上返済は所定の手数料がかかります。
固定期間 借入可能額 対応地域
2~35年 500万円~2億円 全国

団信はもちろん、すべての病気・けがをカバーする全疾病保障が「保険料無料」「金利の上乗せもなし」で付帯! 働けなくなったら、月々の返済額を保障いたします。働けないまま12ヵ月経過したら、住宅ローンの残高が0円になります。 魅力的な金利と安心の保障がついた住宅ローンです! ※掲載の金利は所定の条件を満たした場合の金利です。

詳しく見る

ARUHI

ARUHIも保証型のフラット35を取り扱っているため、少しでも金利が低い長期固定の住宅ローンを組みたい方におすすめです。

自己資金を3割以上用意できる場合には、さらに金利の優遇幅が大きくなるため、資金にある方はARUHIを検討してみると良いでしょう。

ARUHI
適用金利
ARUHIフラット35
1.550%

2019年9月適用金利

新機構団信付き、融資比率9割超

保証料 事務手数料 審査期間
無料 フラット35:借入金額×1.08%スーパーフラット:借入金額×2.16% 1週間程度
返済方法 来店 繰上げ返済手数料
元利均等返済/元金均等返済 不要 無料
固定期間 借入可能額 対応地域
100万円~1億円 全国

わたしの夏!キャンペーン実施中!抽選で100名様にJAL旅行券を10万円分プレゼント!ARUHIは国内最大手の住宅ローン専門金融機関で、フラット35の実行件数シェアNo.1!全国140位上の店舗を展開しており、安心して相談ができます。※11月30日(土)までの審査承認が条件となります。※ARUHI ダイレクトでの事務手数料率は2019年9月30日までにweb審査申込みを完了し、更に6か月以内に本申込み頂いたお客様が対象です。2019年10月1日以降のお申込みでは「借入金額×2.20%(税込)」となります。

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まとめ

フラット35の審査に落ちる理由はさまざまですが、事前にしっかりと対策しておけば落ちる可能性を低くすることは可能です。一度落ちた場合でも、初めて申し込む場合でも、事前の対策が何より重要なのです。

対策のポイントのまとめ

  • しっかりと貯蓄して自己資金を多くすること
  • 個人信用情報をクリーンにしておくこと
  • 信頼できる金融機関を見つけること
  • 無理のない返済計画を立てること

の4つが基本です。こうして文章で見れば、当たり前のことだと感じるかもしれません。

しかしながら、希望の物件を買いたいあまり審査を通すことに必死で、当たり前のことができていない人は多いです。事前にしっかりと対策し、フラット35の審査に臨むようにしてくださいね。

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最低金利
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2019年9月適用金利

2位 住信SBIネット銀行
満足度
4.5
住信SBIネット銀行
最低金利
0.418%

変動金利

2019年9月適用金利

借り換え金利

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