• 2017.11.30
  • 2019.12.02

フラット35をどこよりも分かりやすく解説!金利の決まり方と比較のポイント

住宅ローンフラット35基本
じぶん銀行

住宅ローンを探し始めると、「フラット35」という言葉をよく耳にしますよね。

ですが、

「そもそもフラット35とは、どういう住宅ローンなのか」
「普通の住宅ローンとの違いは何なのか」
「フラット35の金利はどれくらいなのか」

など、いまいちよく分からないことが多いのではないでしょうか?

フラット35は固定金利型の住宅ローンのひとつで、金利変動の影響を受けないため、返済計画を建てやすいのが特徴です

また、民間の金融機関が提供している全期間固定型の住宅ローンと比較すると、金利が低い勤続年数の制限を受けない団信の加入なしでも借り入れが出来る等、多くのメリットがあります。

 

そんなメリットの多いフラット35ですが、「誰でも加入できる訳ではない」という点には注意が必要です

フラット35の金利やメリットに納得して、いざ申し込もうと思った時に「条件を満たしていないからフラット35を利用できなかった……」となってしまっては残念なので、まずはフラット35を利用できるのかどうかを確認しておきましょう。

この記事では、そもそもフラット35とは何なのか、フラット35の金利、フラット35を利用出来る条件や審査の厳しさ、金融機関を選ぶ際のポイント、おすすめの金融機関の紹介をしていきます。

この記事制作に関わる専門家

中澤悠生

ナビナビ住宅ローン編集部

執筆

住宅ローンアドバイザー、ファイナンシャル・プランナー3級。「家を買いたいけど、ローンをどう選べば良いかわからない」「不動産屋さんに勧められるままにローンを契約したけど後悔している」などの悩みを持っている方が多くいらっしゃいます。このような悩みを解決するべく、当サイトではどこよりも分かりやすい住宅ローン情報を届けることをモットーに執筆・編集をしています。

ナビナビ住宅ローン編集部

編集

住宅ローンを組む時に抱える「どうやって住宅ローンを選べば良いかが分からない」「金利の違いがよく分からない」「一番お得に借りられるローンはどれなの?」といった疑問・不安を解決できるように解説していきます。

フラット35の基本

フラット35とは、住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)と民間の金融機関が提供している全期間固定金利型の住宅ローンのことです

フラット35の「フラット」とは、金利がフラット、つまり完済までに金利が変わらないという意味ですね。

全期間固定型の住宅ローンでは、完済までずっと同じ金利が適用され続けるため、

  • 市場の金利が上昇しても、返済額に影響が出ない
  • 借入当初の段階から、完済までに必要な合計金額が確定する

などの特徴があります。

また新築住宅を購入する以外にも、中古戸建や中古マンション、リフォーム、住宅ローンの借り換えなど、用途にあわせた様々なサービスが提供されています。

フラット35の金利は「融資比率」と「借入期間」で決まる

フラット35の最新金利は、下記表の通りです。


借入期間15~20年 借入期間21~35年
融資比率9割超  1.420%

2019年12月適用金利

自己資金10%未満

借入期間15年~20年の場合

機構団信加入

 1.470%

2019年12月適用金利

自己資金10%未満

借入期間21年~35年の場合

機構団信加入

融資比率9割以下  1.160%

2019年12月適用金利

自己資金10%以上

借入期間15年~20年の場合

機構団信加入

 1.210%

2019年12月適用金利

自己資金10%以上

借入期間21年~35年の場合

機構団信加入

フラット35金利の特徴として、借り入れた際の「融資比率」と「借入期間」によって、適用される金利が異なることが挙げられます。

  • 融資比率については、物件価格の1割以上の頭金を用意できるのか。
  • 借入期間については、20年以内なのか21年以上なのか

という2つの軸によって、決定されます。

先ほどの表を見ても、借り入れ期間が短いほうが金利が低く、融資比率が9割以下のほうが金利が低く設定されていることが分かりますね。

この2つに対して、特に注意しておきたいのが「融資比率」です。

融資比率が9割超の場合、フラット35は割高になる

フラット35の金利は融資比率と借入期間で決まるとお伝えしましたが、適用金利への影響が特に大きいのは「融資比率」です

物件価格に対して1割以上の頭金を用意できない場合は、適用される金利が0.4%ほど高くなります

35年という長期間の住宅ローンの返済において、金利が0.4%高くなる影響はかなり大きく、同じ3,000万円の借り入れでも、最終的な総返済額では200万円以上もの差が生まれてしまいます

  頭金1割
(適用金利1.1%)
頭金なし
(適用金利1.5%)
毎月の返済額 86,091円 91,855円
総返済額 36,157,985円 38,579,007円

※借入金額3,000万円、元利均等返済、借入期間35年の場合

頭金なしの適用金利は、民間銀行の住宅ローン金利と比べて、やや割高になってしまいがち。

長期固定金利では「新生銀行」「三井住友信託銀行」などが低金利に設定されているため、こちらも検討してみてくださいね。

特に新生銀行は、融資事務手数料が安く設定されているため、借り入れ当初の諸費用を抑えたい方にもおすすめです。

関連記事フラット35のデメリットを徹底解説!メリットを受けながらお得にローンを利用しよう

過去のフラット35の金利推移

フラット35の金利は直近の10年間において、徐々に下降していて、2019年10月時点では過去最低金利を更新しています。

フラット35の金利推移

参考:住宅金融支援機構HPより

平成21年時点の金利2.920%に対して、令和元年での金利は1.17%となっています。

10年前と比べると、半分以下の金利で借りられるようになっていて、近年は記録的な低金利と言われている理由も分かりますよね。

記事の冒頭でもお伝えしたようにフラット35では、借り入れ当初の金利が完済までずっと適用されるため、今借り入れた人は完済まで低金利の恩恵を受けられるということになります。

日銀は2018年8月1日の記者会見において「当分の間、現在の極めて低い水準を維持することを想定しています。」と回答しています。

しかし、金利がどのタイミングで上昇するのかは、正直に言って誰にも分かりません

全期間固定で安心して住宅ローンを返済していきたい、と考えている人にとっては、まさに今がチャンスと言えますね

関連記事住宅ローンの金利推移と動向を解説!変動金利は動いていない?

フラット35の利用条件は、申込者に対して優しい!

フラット35を利用するには、契約者や建物、返済負担率など、いくつかの条件を満たしている必要があります。

申込時点の年齢が70歳未満」「年収によって返済負担率の条件が違う」など、ひとつひとつの条件を細かく見ていくと細かくなりますが、フラット35の利用条件を満たすためのポイントをシンプルにお伝えすると、下記の4点が重要です

フラット35の利用条件をクリアするためのポイント

  1. 住宅に対する独自の技術基準があるので、物件そのものに対する条件は厳しめ
  2. ローン申込者の職業や勤続年数、年収に要件はなく、人に対する条件は緩い
  3. 保証料や保証人は必要ない
  4. 団信は任意加入(入らなくてもOK)

特に特徴的な「物件に対する条件」と「ローン申込者の条件」について見ていきましょう。

ポイント1:技術基準を満たしている物件である必要がある

フラット35を利用するには、住宅金融支援機構が定める技術基準を満たしている必要があります。

マンションの場合は床面積が30㎡以上、一般の道に2m以上接していることなど細かい条件はいくつかありますが、ひとつひとつの条件を確認していくのは正直ちょっと面倒です。

それぞれの物件が技術基準を満たしているのかどうかは、不動産業者に聞いてみるほうが早いですね。

また中古マンションがフラット35に適合しているのかどうかを調べたい場合は「中古マンションらくらくフラット35検索」というサービスを利用すると便利です。

エリアやマンション名から、フラット35への対応状況を調べられますよ。

ポイント2:ローン申込者の条件は緩い

物件に対しての条件が厳しめであることに対して、住宅ローンの申込者に対しての条件は緩めに設定されています

民間銀行の住宅ローンと比べて、条件が特に緩いポイントは下記の3つです。

  • 年収の制限がない
  • 勤続年数が短くても申し込める
  • 自営業やフリーランスでも申し込める

民間銀行の住宅ローンでは「勤続年数が◯年以上」という条件を設定していることも多く、転職直後ではローンを借りられないことも多くあります。

また十分な収入があっても、自営業やフリーランスでは審査に通過できないというケースもあります。

その点、フラット35では勤続年数や職業が利用条件に含まれていないため、幅広い人が利用できるのです

 

申込者や物件など、詳細な条件については「フラット35の利用条件を徹底解説!特徴や気になるポイントをFPが解決」で解説しています。より詳しく知りたい方はこちらもご覧ください。

フラット35の審査期間は1~2週間ほど

フラット35の審査には、仮審査から本審査完了まで1~2週間ほど必要です

それぞれの審査に必要な日数は、仮審査では最短即日~3営業日ほど、本審査では1~2週間ほどを見込んでおきましょう。

もし「少しでも早く審査を終わらせたい……」を考えているのであれば、「ARUHI」などスピード審査を売りにしている金融機関もあります。

ARUHIは住宅ローン専門の金融機関で、従来のフラット35よりも低い金利の「ARUHIスーパーフラット」という商品を取り扱っています

物件価格に対して1割以上の頭金が必要ですが、固定金利で少しでも低金利のローンを利用したい方はチェックしておきましょう。

また住宅ローンの審査期間は、申込者の状態によって前後することも多く、1週間以内で終わる人もいれば、2週間以上かかる人もいるため、あくまでも目安程度に考えておいてくださいね。

関連記事フラット35は審査期間が長い?審査期間から金利の決まり方まで徹底解説!

フラット35の返済シミュレーション【借り入れ金額・返済期間別】

住宅ローンは今後30年以上にも渡って、返済を続けていくもの。

しかし3,000万円や4,000万円といった、あまりにも大きな金額のため、実際に返済をしていく際のイメージを持ちづらいですよね

そこで便利なのが、フラット35の返済シミュレーションです

この章では借り入れ金額と返済期間ごとに、毎月の返済額・総返済額を一覧表にして紹介していますので、自身が購入を考えている物件と照らし合わせてみてくださいね。

※シミュレーション結果はすべて、金利1.1%・元利均等返済・ボーナス返済なしで算出

【2,000万円~3,000万円の場合】フラット35シミュレーション

<毎月の返済額>

借り入れ金額 25年 30年 35年
2,000万円 76,283   65,250  57,394
2,500万円 95,354  81,563  71,742
3,000万円 114,424  97,876  86,091

<完済までの総返済額>

借り入れ金額 25年 30年 35年
2,000万円  22,884,836  23,490,079  24,105,235
2,500万円  28,606,062  29,362,632  30,131,649
3,000万円  34,327,351  35,235,171  36,157,985

【3,000万円~4000万円の場合】フラット35シミュレーション

<毎月の返済額>

借り入れ金額 25年 30年 35年
3,000万円 114,424 97,876 86,091
3,500万円 133,495 114,188 100,439
4.000万円 152,566 130,501 114,788

<完済までの総返済額>

借り入れ金額 25年 30年 35年
3,000万円 34,327,351 35,235,171 36,157,985
3,500万円 40,048,600 41,107,779 42,184,389
4,000万円 45,769,843 46,980,316 48,210,718

【4,000万円~5,000万円の場合】フラット35シミュレーション

<毎月の返済額>

借り入れ金額 25年 30年 35年
4,000万円 114,424 97,876 86,091
4,500万円 171,637 146,814 129,136
5,000万円 190,708 163,126 143,485

<完済までの総返済額>

借り入れ金額 25年 30年 35年
4,000万円 45,769,843 46,980,316 48,210,718
4,500万円 51,491,075 52,852,864 54,237,138
5,000万円 57,212,319 58,725,466 60,263,462

ここまではフラット35のシミュレーションについて解説してきました。

上で紹介した借入金額や、返済年数でシミュレーションをしたい時は「住宅ローン借り入れシミュレーションツール」をご活用ください。

複数の銀行の住宅ローンを一度にシミュレーションできるので、自分で計算するよりも時短になりますよ。

 

次の章では各銀行のフラット35を比較する際のポイントを解説していきます。

フラット35でも銀行によって違いがある!2つの比較ポイントを解説

フラット35は銀行ごとの金利が同じため、一見するとどの金融機関でも違いがないように感じますよね

しかし銀行のなかには、独自の低金利商品を扱っている場合があったり、融資事務手数料が倍以上も違ったりと、同じフラット35商品でも住宅ローンにかかるコストには大きく差があります

フラット35の金利を比較する際の、下記2つのポイントについて見ていきましょう。


  • フラット35(保証型)の取り扱いの有無
  • 融資事務手数料

フラット35(保証型)の取り扱いの有無

フラット35の金利は、基本的にはどの金融機関でも均一で違いはありません。

しかし一部の金融機関では「保証型」といわれるフラット35を商品を取り扱っていることもあり、多くの金融機関は従来のフラット35よりも低い金利を設定しています

住信SBIネット銀行の「フラット35(保証型)」や、ARUHIの「ARUHIスーパーフラット」などがこれに当たりますね。

それぞれの商品について、従来のフラット35との金利の比較は下記表の通りです。

<住信SBIネット銀行 フラット35金利の比較>

  従来のフラット35 フラット35(保証型)
頭金なし 1.470%

2019年12月適用金利

自己資金10%未満

借入期間21年~35年の場合

機構団信加入

頭金1割以上 1.210%

2019年12月適用金利

自己資金10%以上

借入期間21年~35年の場合

機構団信加入

1.110%

2019年12月適用金利

自己資金10%以上

団信加入

頭金2割以上 1.030%

2019年12月適用金利

自己資金20%以上

団信加入

頭金3割以上

<ARUHI フラット35金利の比較>

  従来のフラット35 スーパーフラット
頭金なし 1.470%

2019年12月適用金利

自己資金10%未満

借入期間21年~35年の場合

機構団信加入

頭金1割以上 1.210%

2019年12月適用金利

自己資金10%以上

借入期間21年~35年の場合

機構団信加入

1.160%

2019年12月適用金利

自己資金10%以上

一般団信加入

頭金2割以上 1.110%

2019年12月適用金利

自己資金20%以上

一般団信加入

頭金3割以上 1.060%

2019年12月適用金利

自己資金30%以上

一般団信加入

どちらの金融機関でも、頭金の割合にあわせて金利が優遇されていることがわかりますね。

一定の割合以上の頭金は必要になりますが、固定金利で、少しでも金利の低いローンを探している方にとって魅力的です。

融資事務手数料

上で紹介した保証型の金利に加えて、もうひとつ大きな違いがあるのが「融資事務手数料」です

フラット35の融資事務手数料は金融期間によってバラつきがあり、支払う金額が倍近く変わる場合もあります

フラット35の融資事務手数料は下記表にまとめていますので、どのくらいの手数料が必要になるのかは、あらかじめ計算しておきましょう。

分類 金融機関 手数料タイプ
定額型 定率型
都市銀行 みずほ銀行(*1) 33,000円 1.06%~(税込)
三菱UFJ銀行 取り扱なし
三井住友銀行 取り扱なし
りそな銀行 1.87%(税込)
信託銀行 三菱UFJ信託銀行 取り扱なし
三井住友信託銀行 0.99%(税込)
ネット銀行等 イオン銀行 55,000円 1.87%(税込)
じぶん銀行 取扱なし
住信SBIネット銀行 保証型…2.20%(税込)
買取型…1.10%(税込)(*2)
ソニー銀行 取扱なし
楽天銀行 1.10%(*3)
ARUHI フラット35…2.20%(税込)
スーパーフラット…2.20%(税込)

* 2019年12月時点
*1 融資率90%以内の場合
*2 新規借り入れの場合
*3 楽天銀行を返済口座に指定した場合

関連記事事務手数料とは何?住宅ローンにかかる手数料を徹底解説!

結局どの銀行のフラット35がおすすめ?

フラット35のおすすめ銀行は、頭金を用意できるのかによって異なります

1割以上の頭金を用意できるのであれば、より金利が低い保証型のフラット35を利用できるためです。

また頭金を全く用意できない場合は、フラット35より、民間銀行の全期間固定住宅ローンのほうが金利が低く設定されていることももあります。

おすすめ銀行の前に知っておくべきこと

次からフラット35でのおすすめ銀行を紹介していきますが、その前に知っておいて欲しいのが「住宅ローンの審査は3~4社に申し込んでおくべき」ということです。

住宅ローンの審査結果が分かるまで、1週間~2週間ほどの日数が必要です。

申込した1社目で審査に通過できれば何も問題ありませんが、もし審査に落ちた場合、そこからさらに1~2週間がかかるという事になります

融資実行までのスケジュールが大きくずれ込んでしまう可能性も考えられるため、それだけマイホームの購入時期が後ろ倒しになってしまうのは避けたいですよね。

審査に通過できなかった時のことも考慮した上で、住宅ローンの審査は複数申し込んでおけば、審査結果を待っている間の安心感も高まりますよ

関連記事住宅ローンの審査は複数申込OK!3社がおすすめの理由と注意点

頭金を1割以上用意できる場合

物件価格に対して1割以上の頭金を用意できるのであれば、「住信SBIネット銀行のフラット35(保証型)」もしくは「ARUHIのスーパーフラット」がおすすめです。

おすすめの理由は、どちらも従来のフラット35よりも低い金利が設定されているため、住宅ローンの利息負担を抑えられるためです

<住信SBIネット銀行 フラット35金利の比較(再掲)>

  従来のフラット35 フラット35(保証型)
頭金なし 1.470%

2019年12月適用金利

自己資金10%未満

借入期間21年~35年の場合

機構団信加入

頭金1割以上 1.210%

2019年12月適用金利

自己資金10%以上

借入期間21年~35年の場合

機構団信加入

1.110%

2019年12月適用金利

自己資金10%以上

団信加入

頭金2割以上 1.030%

2019年12月適用金利

自己資金20%以上

団信加入

頭金3割以上

<ARUHI フラット35金利の比較(再掲)>

  従来のフラット35 スーパーフラット
頭金なし 1.470%

2019年12月適用金利

自己資金10%未満

借入期間21年~35年の場合

機構団信加入

頭金1割以上 1.210%

2019年12月適用金利

自己資金10%以上

借入期間21年~35年の場合

機構団信加入

1.160%

2019年12月適用金利

自己資金10%以上

一般団信加入

頭金2割以上 1.110%

2019年12月適用金利

自己資金20%以上

一般団信加入

頭金3割以上 1.060%

2019年12月適用金利

自己資金30%以上

一般団信加入

どちらの金融機関も頭金の割合によっては、1%近い金利*で、しかも完済まで固定金利なので安心して返済計画を立てらますよ。
*2019年12月時点

頭金を用意できない場合

頭金の用意ができない場合は、「三井住友信託銀行」「みずほ銀行」「住信SBIネット銀行」がおすすめです。

三井住友信託銀行とみずほ銀行は融資事務手数料が安くなっています

頭金なしの場合のフラット35の金利はどの銀行でも同じため、手数料が安ければ、その分トータルコストを抑えられますよ。f

住信SBIネット銀行はフラット35に全疾病保障を付帯できるため、こちらもおすすめです。

関連記事三井住友信託銀行の住宅ローンについて徹底解説!~信頼度の高い信託銀行~

関連記事みずほ銀行住宅ローンの特徴を解説!ライフプランに合わせた返済プランを用意

関連記事住信SBIネット銀行住宅ローンの口コミを調査!金利や審査基準・デメリット

 

しかし頭金なしだとフラット35よりも、民間銀行の全期間固定ローンの方が金利が低く設定されていることもあります

「転職直後で、民間銀行の申込条件を満たしていない」
「個人事業主が理由で、民間銀行の審査に落ちてしまった」

などのような、フラット35にこだわる理由がないのであれば、全期間固定の住宅ローンも検討してみてくださいね。

関連記事住宅ローンの固定金利の選び方を解説!全期間と期間選択を正しく使い分けよう

まとめ

この記事では、フラット35についての解説をしました。

フラット35は全期間固定型の住宅ローンのため、金利上昇の影響を受けず、計画的な返済が可能です。

ただしフラット35は誰でも利用できるというわけではないので、自身の購入する住宅が条件を満たしているか等を確認した上で検討していきましょう。

住宅ローンの比較のポイントについては「おすすめ住宅ローンの金利比較!選び方からシミュレーション方法まで徹底解説」で解説していますので、こちらも参考にしてみて下さい。

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じぶん銀行
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