• 2017.11.30
  • 2019.09.19

フラット35をどこよりも分かりやすく解説!住宅ローンで失敗しないための知識

住宅ローンフラット35基本
じぶん銀行
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住宅ローンを探し始めると、「フラット35」という言葉をよく耳にしますよね。

ですが、

そもそもフラット35とは、どういう住宅ローンなのか
普通の住宅ローンとの違いは何なのか
フラット35の金利はどれくらいなのか

など、いまいちよく分からないことが多いのではないでしょうか?

簡単に説明すると、フラット35とは住宅金融支援機構が取り扱う「全期間固定金利型の住宅ローン」です

全期間固定金利型の住宅ローンのため、完済までの返済額がはっきりと分かり、返済計画を建てやすいのが特徴です
また、民間の金融機関が提供している全期間固定型の住宅ローンと比較すると、金利が低い、勤続年数の制限を受けない、団信の加入なしでも借り入れが出来る等、多くのメリットがあります。

そんなメリットの多いフラット35ですが、「誰でも加入できる訳ではない」という点には注意が必要です

例えば下記のケースに該当する場合、フラット35は利用できません。

フラット35を利用できないケース

  • 借入対象となる住宅の床面積が、「一戸建ての場合、70㎡未満」または「マンションの場合、30㎡未満」
  • 建設費又は購入価格が、100万円未満
  • 建設費又は購入価格が、8000万円を超える
  • 店舗、事務所などの業務専用建物の建設費
  • 借入期間が15年よりも短い(※1)
  • 申込時の年齢が満70歳以上の方
    ※1 申込本人または通常債務者が満60歳以上の場合は、10年よりも短い

フラット35の金利やメリットに納得して、いざ申し込もうと思った時に「条件を満たしていないからフラット35を利用できなかった……」となってしまっては残念なので、まずはフラット35を利用できるのかどうかを確認しておきましょう。

この記事では、そもそもフラット35とは何なのか、フラット35の金利、メリット・デメリット、フラット35を利用出来る条件や審査、フラット35の金融機関を選ぶ際のポイント、おすすめの金融機関の紹介をしていきます。

執筆者情報

F&J FP事務所

F&J FP事務所 ファイナンシャル・プランナー

ファイナンシャルプランナー・住宅ローンアドバイザーとして、住宅ローンや保険の相談・アドバイスをしております。これから住宅ローンを利用しようとしている方々に向けて、公正中立な立場で役に立つ情報を発信できればと考えております。


詳細はコチラ

フラット35とは

フラット35とは、住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)と民間の金融機関が提供している全期間固定金利型の住宅ローンのことです。
フラット35の「フラット」とは、金利がフラット、つまり完済までに金利が変わらないという意味ですね。

全期間固定型の住宅ローンでは、完済までに金利が変わらないため、

  • 借入時に、完済までの返済額が確定する
  • 金利が上昇しても影響を受けない

などの特徴があります。

また、新築住宅の購入時以外にも、中古住宅やリフォーム、住宅ローンの借り換えなど用途別にサービスがあります。

フラット35の金利

フラット35の金利は、住宅支援機構が指定した金利の範囲内で、各金融機関が設定しています。
ですが、実際はほとんどの金融機関で最も低い金利が採用されています

自身に適用されるフラット35の金利は、

  • 借り入れ期間
  • 物件価格に対する融資率

によって決まります。

また、フラット35には「通常のフラット35」と「フラット35S」の2種類が存在しています。
フラット35Sでは購入する住宅の条件に合わせて、借り入れ当初の一定期間において、金利が引き下げられます

融資率9割以下

新機構団信付き<フラット35・フラット35S>
※それぞれ金利は最低金利を記載

借り入れ期間 15~20年 21~35年
フラット35(通常) 1.050%

2019年9月適用金利

新機構団信付き、融資比率9割以下

1.110%

2019年9月適用金利

新機構団信付き、融資比率9割以下

フラット35S Aプラン 0.800%(当初10年間) 0.860%(当初10年間)
フラット35S Bプラン 0.800%(当初5年間) 0.860%(当初5年間)

融資率9割超

新機構団信付き<フラット35・フラット35S>
※それぞれ金利は最低金利を記載

借り入れ期間 15~20年 21~35年
フラット35(通常) 1.490%

2019年9月適用金利

新機構団信付き、融資比率9割超

1.550%

2019年9月適用金利

新機構団信付き、融資比率9割超

フラット35S Aプラン 1.240%(当初10年間) 1.300%(当初10年間)
フラット35S Bプラン 1.240%(当初5年間) 1.300%(当初5年間)

過去10年間のフラット35の金利推移

フラット35 10年間の金利推移(新団信)

年度(平成) 20年 21年 22年 23年 24年 25年 26年 27年 28年 29年
フラット35 2.85% 2.84% 2.4% 2.4% 1.99% 1.93% 1.71% 1.52% 1.14% 1.16%

ここ数年の金利は、グラフや表からもわかるように、過去10年間の中では記録的な低金利となっています

日銀は2018年8月1日の記者会見において「当分の間、現在の極めて低い水準を維持することを想定しています。」と回答していますが、直近の3ヶ月では金利が連続で上昇しています。

平成30年
9月 1.390% → 10月 1.410% → 11月 1.450%
※融資率9割以下、借り入れ期間21年以上35年以下の場合

フラット35のメリット

フラット35のメリットは下記の通りです。

  • 全期間固定金利なので、計画的に返済ができる
  • 金融機関の全期間固定ローンよりも低金利
  • 団信への加入が任意
  • 勤続年数による制限がない
  • 保証料、保証人が不要
  • 長期優良住宅なら金利が優遇される

それぞれ簡単に説明します。

全期間固定金利なので、計画的に返済ができる

フラット35のもっとも大きなメリットといえる点が、全期間固定金利ということです。

全期間固定型の金利の場合、市場の金利上昇を受けないため、計画的な返済が可能です

例えば、変動金利であれば借り入れ当初の金利が0.5%だったとしても、数年後には1%を越えてしまう可能性もあります。
金利が上昇するということは利息負担が大きくなるため、当初の計画とは乖離した返済をする必要が出てきます。

フラット35のような全期間固定金利の場合では、借り入れ当初の段階で完済までの返済総額が確定するため、他の金利タイプに比べて計画的な返済がしやすくなります

関連記事住宅ローンの変動金利は怖くない!リスクを抑えてメリットを活かす賢い使い方

金融機関の全期間固定ローンよりも低金利

基本的に、民間の金融機関の全期間固定ローンと比較して、フラット35の金利は低く設定されています

例えば、下記はフラット35の金利と、じぶん銀行、三菱UFJ銀行の金利を比較したものです。

フラット35 じぶん銀行 三菱UFJ銀行
1.110%

2019年9月適用金利

新機構団信付き、融資比率9割以下

1.237%

2019年9月適用金利

1.490%

2019年9月適用金利

※じぶん銀行・三菱UFJ銀行は、全期間固定35年金利を掲載
※2019年9月時点の金利

表からも分かるようにフラット35の金利は低く設定されています。
金融機関の全期間固定ローンよりも、フラット35を利用するほうが、金利面でのメリットは大きくなります。

団信への加入が任意

銀行の住宅ローンでは、 団体信用生命保険の加入は必須です。
団体信用生命保険の保険料は金利に含まれており、契約者が支払うことはありません。

それに対して、フラット35(買取型)では、 団体信用生命保険への加入は任意です。
そのため、健康上の理由で、団体信用生命保険に加入できない人でもフラット35なら利用できるというメリットがあります

勤続年数による制限がない

フラット35では、勤続年数による制限がありません。
そのため、転職して年数の経っていない場合でも借り入れが可能です

民間の金融機関の住宅ローンの審査では、勤続年数も重要視されています。
勤続年数が短かったり、転職回数が多い場合だと、金融機関からは「この人は収入が安定しておらず返済が滞るかも知れない」と判断されてしまう可能性があるということですね。

保証料、保証人が不要

フラット35では、保証料が不要となっています

多くの住宅ローンでは保証料が必要で、その金額は50万円~100万円ほど必要になるため、この費用が不要であることはフラット35のメリットのひとつと言えます。

長期優良住宅なら金利が優遇される

長期優良認定住宅など高品質な住宅を購入する場合、優遇された利率で住宅ローンを利用することができます。
この場合、商品名は「フラット35」ではなく、「フラット35S」となります。

フラット35について詳しく知りたい際は「フラット35とは?」を参考にして下さい。

フラット35のデメリット

ここまで触れたように、フラット35は安定的に返済を行うことができる、非常に優秀な商品です。
しかし、当然ながら良い部分ばかりではなく、デメリットともいうべきポイントもあります

フラット35のデメリットとしては、

  • 変動金利型と比較して、月々の返済額が高くなる
  • フラット35の条件を満たしていない場合は利用できない

などが挙げられます。

変動金利型と比較して、月々の返済額や総返済額が高くなる

フラット35では、変動金利型と比較すると月々の返済額や、総返済額は高くなります
変動金利型と比較すると、フラット35のほうが金利が高く設定されていることが理由です。

ただし、変動金利型は金利が上昇すると、返済負担額も変わってきます。
将来、極端に金利が上昇した場合は、変動金利型のほうが総返済額が高くなってしまう可能性もあります。

フラット35の条件を満たしていない場合は利用できない

記事の冒頭でも少し触れましたが、フラット35を利用するにはいくつかの条件を満たしている必要があります。
大きなデメリットというわけではないですが、誰でも利用できる訳ではないということは認識しておきましょう

フラット35を利用できる条件

フラット35を利用するには、契約者や建物などについて、いくつかの条件を満たしている必要があります。

フラット35の条件をまとめると、下記のようになります。

年齢など申込者についての条件

・申込時の年齢が70歳未満
※ただし、住宅ローンを親子で返済する親子リレーローンの場合は、70歳以上でも利用可能な場合があります。

・日本国籍の人、または永住許可などを受けている外国人

住宅についての条件

・住宅金融支援機構の定める技術基準に当てはまる(※1)
 
 
・(一戸建ての場合)住宅の床面積が70㎡以上
・(マンションの場合)住宅の床面積が30㎡以上

・申込み者本人、もしくは家族が住む
・建設費、購入価額が1億円以下

・(新築住宅の場合)竣工から2年以内で、人が住んだことがない
・(中古住宅の場合)築後年数が2年を越えている住宅、もしくは人が住んだ事がある住宅(※2)

※1 住宅金融支援機構が指定する検査機関から物件検査を受け、適合証明書を取得する必要がある
※2 建築確認日が昭和56年5月31日以前の場合は、住宅金融支援機構の定める耐震評価基準などに適合している住宅である必要がある

借入金額や返済負担率についての条件

・ 借り入れ金額が100万円~8,000万円

・年収に対しての返済負担率が、一定の比率以下である
年収400万未満なら30%以下、年収400万以上なら35%以下

※自動車ローンや教育ローンなど、住宅ローン以外の返済額も合算した場合の割合

フラット35の審査の特徴

フラット35の審査の特徴として、「借入の対象となる人に対して、審査が開かれている」という点が挙げられます。

例えば、自営業の方が住宅ローンの審査を申し込むとします。
民間の住宅ローンの場合では、自営業者に対する審査は厳しく、業績が不安定であったり、所得が少ない場合には返済能力が低いと判断され、審査に落ちてしまうことがよくあります

それに対して、フラット35の場合には、年収に対しての年間返済額の割合で決められるため、自営業者にもチャンスがあります

フラット35の審査基準について詳しくは、「フラット35の審査基準を解説!「らくらく診断」で審査も安心」で解説していますので、こちらも参考にしてみて下さい。

フラット35で借り入れした場合の返済シミュレーション

住宅ローンは返済負担が大きいため、計画不十分によるリスクをできる限り回避する必要があります。

そのような場合に役立つのが、「返済シミュレーション」なのです。
しかしながら、「自分で返済シミュレーションを行うのが面倒」「正確なシミュレーションを行える自信がない」という方もいらっしゃるでしょう。

そこで、ご自身の返済シミュレーションを簡易的に把握できるよう、一覧表を作成しました。
フラット35を利用する際は、下記の表を参考になさってください。

※適用金利は1.40%で想定しています。
※返済方式は元利均等返済で試算しています。
※ボーナス返済併用なしのシミュレーションです。

借入金額 毎月の返済額 返済期間(年) 総返済額 内利息分
2,000万円 123,250円 15 22,185,068円 2,185,068円
95,592円 20 22,942,085円 2,942,085円
79,051円 25 23,715,297円 3,715,297円
68,068円 30 24,504,634円 4,504,634円
60,262円 35 25,310,008円 5,310,008円
2,500万円 154,063円 15 27,731,335円 2,731,335円
119,490円 20 28,677,606円 3,677,606円
98,814円 25 29,644,121円 4,644,121円
85,086円 30 30,630,792円 5,630,792円
75,327円 35 31,637,510円 6,637,510円
3,000万円 123,250円 15 22,185,068円 2,185,068円
143,388円 20 34,413,127円 4,413,127円
118,576円 25 35,572,946円 5,572,946円
102,103円 30 36,756,951円 6,756,951円
90,393円 35 37,965,013円 7,965,013円
3,500万円 215,688円 15 38,823,868円 3,823,868円
167,286円 20 40,148,648円 5,145,648円
138,339円 25 41,501,770円 6,501,770円
119,120円 30 42,883,109円 7,883,109円
105,458円 35 44,292,515円 9,292,515円

フラット35を比較する際のポイント

ここまでフラット35のメリット・デメリットや審査について解説してきました。
では実際にフラット35で借り入れをしようと思ったときに、どの金融期間を選べば良いのでしょうか。

ここでは、フラット35を借り入れする金融機関を比較するポイントを解説します。

事務取扱手数料

フラット35の事務取扱手数料は、金融機関によってバラつきがあります。
金利や、毎月の返済負担額だけで見れば大きな金額差は生まれませんが、事務取扱手数料の金額は倍近く変わる場合があります。

必ず事務取扱手数料も含めた上で金額を計算しておきましょう。

分類 金融機関 手数料タイプ
定額型 定率型
都市銀行 みずほ銀行(*1) 32,400円 1.026%
三菱UFJ銀行 取り扱なし
三井住友銀行 取り扱なし
りそな銀行 1.836%
信託銀行 三菱UFJ信託銀行 取り扱なし
三井住友信託銀行 0.972%
ネット銀行等 イオン銀行 54,000円 1.836%
じぶん銀行 取扱なし
住信SBIネット銀行 保証型…2.16%
買取型…1.08%(*2)
ソニー銀行 取扱なし
楽天銀行 1.08%

* 2019年9月時点
*1 融資率90%以内の場合
*2 新規借り入れの場合

疾病保障の内容

金融機関によっては、疾病保障が無料で付帯している場合があります。

例えば住信SBIネット銀行であれば、全疾病保障が無料で付帯しています。
他の金融機関でも「ガン」「脳卒中」「心筋梗塞」を対象とした3大疾病保障は金利の上乗せなしで利用できますが、全疾病保障であればその他の病気やケガなども対象となります。

フラット35では金融機関毎の金利はほぼ同じのため、疾病保障が充実しているかどうかも、金融機関選びのポイントの一つとなります

金利は比較する必要なし

フラット35の金利は、民間の金融機関ではほとんどの場合同じ金利で設定されているため、金利での比較は必要ありません

これはなぜかと言うと、フラット35の金利は住宅金融支援機構が指定する範囲内でしか金利が設定できない決まりになっていて、ほとんどの金融機関はその最低の金利を設定しているためです。

フラット35で借り入れをする金融機関を選ぶ時は、それぞれの金利を気にする必要はないでしょう。

フラット35のおすすめ住宅ローン

住信SBIネット銀行

住信SBIネット銀行
適用金利
変動金利
0.447%

2019年9月適用金利

当初10年固定
0.650%

2019年9月適用金利

当初20年固定
1.200%

2019年9月適用金利

全固定35年
2.420%

2019年9月適用金利

保証料 事務手数料 審査期間
無料 借入金額×2.16% 1ヵ月~2ヵ月
返済方法 来店 繰上げ返済手数料
元利均等返済/元金均等返済 不要 無料 ※固定金利特約期間中の全額繰上返済は所定の手数料がかかります。
固定期間 借入可能額 対応地域
2~35年 500万円~2億円 全国

団信はもちろん、すべての病気・けがをカバーする全疾病保障が「保険料無料」「金利の上乗せもなし」で付帯! 働けなくなったら、月々の返済額を保障いたします。働けないまま12ヵ月経過したら、住宅ローンの残高が0円になります。 魅力的な金利と安心の保障がついた住宅ローンです! ※掲載の金利は所定の条件を満たした場合の金利です。

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ARUHI

ARUHI
適用金利
ARUHIフラット35
1.550%

2019年9月適用金利

新機構団信付き、融資比率9割超

保証料 事務手数料 審査期間
無料 フラット35:借入金額×1.08%スーパーフラット:借入金額×2.16% 1週間程度
返済方法 来店 繰上げ返済手数料
元利均等返済/元金均等返済 不要 無料
固定期間 借入可能額 対応地域
100万円~1億円 全国

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フラット35の返済方法

元利均等返済と元金均等返済の違い

フラット35を利用する上で重要なポイントとして、「返済方式」があります。
返済方式とは、毎月の返済額を算出する計算方式のことです。フラット35を利用する際に選択できる返済方式は、

  • 元金均等毎月払い
  • 元利均等毎月払い

の2通りで、どちらを選択するかによって毎月の返済額が異なります。フラット35の返済方式について、それぞれ解説していきましょう。

元金均等毎月払い

毎月の返済額が一定である元利均等毎月払いに対し、元金部分のみ返済額が一定となる返済方式です。元金部分の返済額は一定であるものの、そこから利息分が上乗せになります。

したがって、借入当初から完済に近づくにつれて、毎月の返済額が減少し続ける仕組みになっています。元金均等毎月払いのメリット・デメリットをまとめてみましょう。

メリット

  • 元利均等方式と比較して元金部分の減りが早いため、借り換え時の残高負担が少ない
  • 元利均等方式と比較した場合、同期間の返済であれば、総返済額が少なくなる

デメリット

  • 借入当初の返済額が高い
  • 毎月の返済額が減少し続けるので、固定費の把握が難しくなる

元利均等毎月払い

元利均等毎月払いとは、毎月の返済額が一定になる返済方式のことです。返済する一定額の中に利息と元金部分が含まれており、借入当初は利息部分が多く、返済が進むにつれて元金部分の返済額が増加していきます。元利均等毎月払いのメリット・デメリットをまとめていきましょう。

メリット

  • 毎月の返済額が一定なので、返済計画を立てやすい
  • 元金均等返済に比べて、借入当初の返済負担を軽減できる

デメリット

  • 元金均等返済と同期間での返済の場合、元利均等返済のほうが、総返済額が多くなる
  • 元金部分の減りが遅いので、途中で借り換えする際の残高負担が大きくなる

返済方式を選ぶには

住宅ローンの返済方式は、ご自身の返済計画にも大きく影響するポイントです。

例えば、元利均等返済を選択すれば毎月の返済額が一定になり、返済計画を想定しやすくなります。
その反面、元金部分の減りが遅くなるため、利息差によって元金均等返済よりも総返済額が多くなります。

対して元金均等返済は、元利均等返済よりも返済総額は少なくなるものの、毎月の返済額が減少し続けます。
したがって、毎月の家計を正確に把握するのが難しくなる可能性もあるでしょう。

このように、返済方式にはそれぞれメリット・デメリットがあります。借入前に返済シミュレーションを行い、ご自身に適した返済方式を選択するようにしましょう。

その他の住宅支援機構のおもな商品

商品名 特徴
フラット35 返済期間が21年から35年の全期間固定金利型の住宅ローンです。
住宅金融支援機構が取り扱う最もポピュラーなタイプです。
フラット20 返済期間が15年から20年の全期間固定金利型の住宅ローンで、
フラット35よりも返済期間が短い分、金利がより低くなります。
一般的には、フラット20を含めてフラット35と呼ばれます。
フラット35S フラット35Sは、省エネルギー性や耐震性などが優れている長期優良住宅を対象とし、
普通のフラット35よりも住宅の技術基準が高い分、一定期間の金利が
より低く設定されている住宅ローンです。
金利タイプは全期間固定金利型の住宅ローンで、20年以下の返済期間ならさらに金利は低くなります。
フラット35
リフォーム一体型
リフォーム一体型は、中古住宅を購入してリフォームしたい人向けの住宅ローンです。
リフォームローンだけでローンを組むと金利は高くなりますが、
中古住宅の購入と同時であれば、フラット35の同じ金利で借りることができます。
フラット35Sを利用することもできます。
フラット35 リノベ リフォーム一体型と同じような商品ですが、
こちらは中古住宅の性能をさらに向上させるリフォームになります。
すでに性能向上リフォームされた中古住宅も対象となります。
フラット35 保証型 保証型を取り扱う金融機関が少ないため、フラット35と言えば、
これまで紹介した「買取型」を指し、普段はあまり違いを意識しないかもしれません。
保証型は、買取型と異なり、金利も金融機関が決めることができるのが大きなポイントです。
フラット50 フラット50は返済期間が36年から50年の全期間固定金利型の住宅ローンで、
長期優良住宅を取得する場合に利用できます。
フラット50は債務承継型(マシューアブルローン)で、
売却するときに住宅ローンも引き継ぐことが可能です。
物件価格の6割までしか借り入れできませんが、
フラット35やフラット20と併用すると10割まで借り入れすることができます。
フラット35
子育て支援型・地域活性化型
子育て支援型と地域活性化型は別々のタイプで、
一定の要件を満たすことで当初5年間の金利が0.25%低くなります(2017年11月現在)。
フラット35Sとの併用もできますので、
当初5年間は変動金利型並みの金利で利用することができます。
フラット35
アシューマブルローン
マシューアブルローンは、住宅の売却時に住宅ローンを引き継ぐことができる住宅ローンで、
長期優良住宅の認定を受けた住宅が対象です。
中古住宅を購入する人はその時点の金利で住宅ローンを組みますが、
このローンが付いている住宅であれば金利を引き継ぐことができるため、
将来金利が上昇したときには売却しやすくなります。

まとめ

この記事では、フラット35についての解説をしました。

フラット35は全期間固定型の住宅ローンのため、金利上昇の影響を受けず、計画的な返済が可能です。

ただしフラット35は誰でも利用できるというわけではないので、自身の購入する住宅が条件を満たしているか等を確認した上で検討していきましょう。

住宅ローンの比較のポイントについては「おすすめ住宅ローンの金利比較!選び方からシミュレーション方法まで徹底解説」で解説していますので、こちらも参考にしてみて下さい。

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住宅ローン シミュレーション
じぶん銀行
おすすめ住宅ローン
住信SBIネット銀行
満足度
4.5
住信SBIネット銀行
最低金利
0.418%

変動金利

2019年9月適用金利

借り換え金利

総合人気ランキング
1位 じぶん銀行
満足度
4.7
じぶん銀行
最低金利
0.380%

当初固定2年

2019年9月適用金利

2位 住信SBIネット銀行
満足度
4.5
住信SBIネット銀行
最低金利
0.418%

変動金利

2019年9月適用金利

借り換え金利

3位 三菱UFJ銀行
満足度
4.4
三菱UFJ銀行
最低金利
0.390%

当初固定3年

2019年9月適用金利

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