• 2020.06.05

住宅ローンの資金計画で後悔しないために知るべき4つのステップ

1234の積み木
「住宅ローンを組むときは資金計画が大切」
というフレーズをよく聞きますよね

しかしながら多くの方にとって住宅ローンは、実際に検討段階に入るまで未知の領域だと思います。

そのような状況でいきなり「資金計画」と言われても、

  • そもそも資金計画がどのような物かよくわからない
  • 資金計画の具体的な立て方を知りたい
  • 計画を立てて資金が足りないときはどうすれば良い?

といった疑問や不安が出てくるのは当然だといえるでしょう。

そこで当記事では住宅ローン資金計画の基本的な知識から、重要なポイントまでわかりやすく解説していきます。

資金が足りないときの対処法もご案内しますので、資金計画に少しでも不安がある方は参考になさってください。

この記事を執筆・監修している専門家

執筆者

政所温也

株式会社Choices 代表取締役

保有資格・検定

2級ファイナンシャル・プランニング(FP)技能士、損害保険募集人、損保自動車専門試験合格

2010年にファイナンシャルプランナー(FP)として独立し活動中。過去に大手金融ニュースメディアや損保公式サイトでも執筆活動を行った実績があり、「読みやすく理解しやすいライティング」を得意としている。2018年11月現在で、1,300記事以上の執筆実績がある。

編集者

ナビナビ住宅ローン編集部

住宅ローンを組む時に抱える「どうやって住宅ローンを選べば良いかが分からない」「金利の違いがよく分からない」「一番お得に借りられるローンはどれなの?」といった疑問・不安を解決できるように解説していきます。

住宅ローンの資金計画とは

住宅ローンの資金計画とは、将来の収支状況を加味したうえで

  1. 適切な購入資金(予算)を算出
    …いくらの住宅なら購入できるのか
  2. 無理のない返済計画の立案
    …どのような住宅ローンなら無理なく返済していけるか

という2つのステップで現実的なローンプランを検討することです。

つまり資金計画はただ単純に購入資金や返済額を計算するものではありません。

この先何十年と続く返済を無事に終えるため、家計全体の支出やライフプランも考慮して立てるものなのです。

そのため資金計画は「いくらまで借りられるのか?」ではなく、「無理なく返済していける金額はいくらなのか?」という視点で考えることが非常に重要なポイントになります。

この視点さえ保てていれば、返済不能な住宅ローン契約を回避することができますよ。

資金計画の立て方

住宅ローンの資金計画を立てるときは、最初に「適切な購入資金と予算を算出すること」が重要です。

マイホームを購入するとき多くの方が「物件前提」で住宅ローンを組もうとします。しかし物件前提で住宅ローンを組むと身の丈に合わない返済額が家計を苦しめ、後々返済が破綻する可能性が高くなります。

返済破綻を避けるためにも、物件をチェックする以前に資金計画を立てるようにしましょう。立てた資金計画をもとに「無理なく返済できる価格」で物件を選ぶようにすれば、返済破綻のリスクを最小限に抑えることができます。

長期の住宅ローン返済を無理なく続けていくためにも、各家庭に適した予算を求めてから「予算前提」で物件を探しましょう。

ここでは資金計画の立て方を、4つのステップに分けてわかりやすくご案内します。

■住宅ローンの資金計画を立てる4ステップ

STEP1 ライフプランニングシートで将来の収支を確認
STEP2 自己資金や現在の生活費の把握
STEP3 将来と現在の状況から適切な予算を算出
STEP4 予算をもとにシミュレーションで住宅ローンを比較検討

なお各ステップのすすめ方の参考として、下記のモデルをもとに記載していきます。

モデル:Aさん一家

  • 夫:会社員(32歳)/額面年収500万円 /住宅ローン契約者
  • 妻:出産を機に退職し、専業主婦(30歳)/下の子どもが幼稚園に入園する3~4年後にはパートで復職予定
  • 子ども:2人(3歳と0歳)
  • 状況:建売住宅の購入を希望しており、住宅ローン予算は諸費用含めて2,500万円程度。
    現在は賃貸住まい(家賃月7万5,000円)
  • 世帯の貯蓄額:600万円

ステップ1:ライフプランニングシートで将来の収支を確認

住宅ローンの予算を決める際は最初に「ライフプランニングシート」を作成し、その情報をもとに将来の収支を確認していきます。

ライフプランニングシートとは、各世帯の収入や家族構成、ライフイベントなどさまざまな状況を盛り込んだうえで将来の世帯収支を可視化するためのツールです

ライフプランニングシートを使って未来の世帯収支がどのように変化するのかをあらかじめ把握しておけば、無理のない資金計画を立てやすくなります。

たとえばAさん一家の場合、子ども2人の成長にあわせて教育費の増加が予想されます。

順調に進学していけば15年後に1人目が大学入学を迎えるため、15年間である程度教育費を貯蓄しておかなければなりません。

その一方で3~4年後には妻がパート勤務を始める予定ですので、世帯収入が増える可能性もあります。

こうした収支を可能な限り計画へ落とし込み、必要貯蓄額などを正確に把握できるようにするのがライフプランニングシートの目的なのです。

ライフプランニングシートは日本FP協会が提供しているひな型を使えば、個人でも簡単に作成することができますよ。

【参考】「便利ツールで家計チェック」(日本FP協会)

ご自身で作成するのが難しいと思ったら、住宅ローンを相談できるファイナンシャル・プランナーに依頼してみましょう。

「シートの作成なんて面倒」と思うかもしれませんが、ここで将来の収支や必要貯蓄額を正確に把握しておけば、しっかりとした資金計画を立てることができますよ。 

ステップ2:自己資金や現在の生活費の把握

将来の収支を確認したら、現在の自己資金と生活費を把握しましょう。自己資金とは文字どおり、支払いに充てられる余裕資金のことです。

住宅ローンを借りる際には、

  • 頭金
  • 諸費用
  • 引っ越し費用
  • 新居の家具購入費

などを自己資金で支払う必要があります。

上記の費用に自己資金の全額を充ててしまうと、万が一収入が途絶えた場合に生活が立ちゆかなくなるので危険です。

自己資金の金額から6か月~1年間分の生活費を差し引いたうえで、費用を捻出するようにしてください。

たとえばAさん一家の場合、毎月の生活費は家賃を含め22万円程度になっています。

万一収入がない状況でも最低6か月間は生活できるよう、22万円×6か月分=132万円の自己資金は手元においておく必要があります。

モデル家族の計算例

  • 現在の貯蓄額600万円-6か月分の生活費132万円=468万円(費用に充てられる金額)

このように現在の貯蓄額と生活費から残しておくべき自己資金額を確認すれば、住宅購入の予算も決めやすくなりますよ。

ステップ3:将来と現在の状況から適切な予算を算出

ステップ1~2で将来と現在の収支、必要貯蓄額を確認できたら、そこから適切な予算を算出していきます。
 
予算の出し方は様々ですが、簡単なのは必要貯蓄額と現在の家賃をもとに計算する方法です。

ここではAさん一家の場合を例に適切な予算を計算していきましょう。

モデル家族Aさん一家の無理のない返済額 計算例

  • 前提条件:
    現在の家賃…月7万5,000円(年間90万円 管理費や更新費用を含む)
    現在の貯蓄額…年間80万円
    住宅購入後の必要貯蓄額…年間70万円(ライフプランニングシートで算出した数値

  • 【現在の家賃と貯蓄額から支払い可能な金額を算出】
    年間家賃90万円+年間貯蓄額80万円(毎月3万円+ボーナスからの貯蓄額44万円)
    =1年間に支払い可能な金額 170万円(A)

  • 【無理のない住宅ローン返済額の算出】
    170万円(A)-購入後の年間必要貯蓄額70万円+住宅ローン関連費 約21万5,000円(※)
    =無理のない返済額は年間78万5,000円(月約6万5,000円)
    ※住宅ローン関連費:固定資産税10万円+火災&地震保険料1万5,000円+リフォーム代積立10万円と想定。

上記の計算では、現在の家賃と貯蓄額から無理なく支払える金額である170万円を算出しています。

170万円から購入後の年間必要貯蓄額と住宅ローン関連費を差し引き、残った78万5,000円が無理なく払える住宅ローン返済額になります。

ここでの重要なポイントは、「家賃と同額の住宅ローン返済額にしない」ということです。

住宅ローンを組むと固定資産税やリフォーム代など、持ち家を維持するための様々な費用がかかります。

そうした出費を考慮せずに家賃と同額の住宅ローンを組んでしまうと、家計を圧迫してしまいかねません。

もちろん住宅ローン関連費は購入予定の物件によって変動するので、注意してくださいね。

上記のような計算式で無理のない住宅ローン返済額を算出すれば、住宅購入後も家計の負担は同額になるため、今までどおりの生活水準で返済することができます

将来的に子どもの成長によって各種支出が増える可能性はありますが、Aさんの場合は妻のパート収入が増える見込みもあります。

したがって生活費が多少変動したとしても、必要貯蓄額をキープしながら返済していくことができるでしょう。

一方Aさん家庭と違い「現状共働きだが、いずれ妻は仕事を辞める予定」という状況の世帯は、将来の収入減も含めて返済額を調整する必要があります。

このように各世帯によって資金計画の立て方は異なりますので、柔軟に返済額を設定することが大切ですよ。

ステップ4:予算をもとにシミュレーションで住宅ローンを比較検討

ステップ3で適切な住宅ローン返済額の予算を計算したら、次は具体的なシミュレーションをもとに各住宅ローンを比較検討していきます。

Aさん一家の場合、無理のない返済額の予算は78万5,000円(月約6万5,000円)でした。

この予算でどの程度の住宅ローンを借入れできるのか、実際にシミュレーションしてみましょう。

ここでは適用金利年1.0%、30年返済という前提で、毎月の返済額から借入可能額を計算します。

毎月返済額を使った借入可能額シミュレーション

  • 返済額:78万5,000円(月約6万5,000円)
  • 適用金利:年1.0%
  • 返済期間:30年
  • その他:元利均等返済方式、ボーナス払いなし
  • 借入可能額:約2,020万円

※使用シミュレーション「フラット35-毎月の返済額から借入可能金額を計算-」(住宅金融支援機構)

Aさん一家の場合、借入可能額は約2,020万円というシミュレーション結果でした。

用意できる自己資金は468万円なので、無理のない住宅ローン予算は2,488万円(諸費用含む)ということになります。

Aさん一家が希望していた住宅ローン予算は2,500万円なので、資金計画で算出した予算とは12万円の差額が生じています。

このように予算に差額が生じた場合は再度各金融機関の住宅ローンを比較検討し、少しでも適用金利や諸費用の低い商品を探しましょう。適用金利や諸費用の低い住宅ローンさえ見つかれば、予算内で収まる可能性があります。

もし予算の乖離が著しく大きい場合、金利や諸費用の見直しだけでは購入が難しくなります。資金が大幅に不足するときは、後述する「資金が足りない場合の対処法」を参考に資金計画を再度見直してくださいね。

資金計画を立てるうえでのポイント

資金計画を立てるうえで大切なのは「なんとかなるさ」と楽観的にならず、可能なかぎりの厳しい見通しを前提に作成することです。

なぜなら楽観的に立てた資金計画ほど万が一の状況に対応できず、当初の計画が破綻しやすいからです。

対して初めから厳しい見通しで立てた資金計画であれば、万が一の事態にも余裕を持って対応することができます。

楽観的ではなく、厳しい見通しを前提に具体的な資金計画を立てるのが重要ですよ。

資金計画を立てるときに押さえておくべきポイントは以下の3つです。

資金計画を立てるときに押さえておくべきポイント

  1. 将来の年収をプラスに考えすぎない
  2. 定年までには完済するように計画を立てる
  3. 資金が足りないからといって、頭金なしにはしない

いずれも重要なポイントですので、それぞれわかりやすく解説していきますね。  

将来の年収はプラスに考えすぎない

資金計画において将来の収支状況を把握するのは重要なことです。その際の将来年収はプラスに考えすぎないように気をつけましょう。

年功序列制度が崩壊している今の日本では、長く勤務するだけではなかなか収入が上がらないという現状があります。

加えて少子高齢化の加速によって、今後さらなる増税や社会保険料の値上げが行われるかもしれません。

つまり収入が上がっても税金や社会保険料の負担増によって、手取り収入は大してプラスにならないばかりか、マイナスになる可能性だってあるのです。

加えて現在の状況が夫婦共働きの場合、子どもの成長に伴って妻の働き方が変化する可能性もあります。

現在は共働きを継続する意欲があったとしても、子どもが大きくなっていく過程で家庭と仕事の両立が難しくなり、仕事を辞めるかもしれません。

仕事を辞めずにパート勤務に切り替えたとしても、収入は今より大きくダウンするでしょう。

収入が大きくダウンすると世帯年収に占める住宅ローン返済額の割合が大きくなり、家計を圧迫しやすくなります。

このように住宅ローンを組んだ後の未来は誰にもわかりません。あらかじめ将来の年収について厳しめの予測を立てておけば、不測の事態にも対処しやすくなりますよ。

定年までには完済するように計画を立てる

毎月の住宅ローン返済額を減らすために返済期間を長く設定する方法もありますが、住宅ローン自体は定年までに完済する計画を立ててください。

特に30代後半~40代で住宅ローンを組む場合、長期の返済期間は危険です。

これを見ると「だからといって返済期間を短く設定すると返済額が高くなり、希望の家を買えない」という方もいらっしゃるかもしれません。

しかし住宅ローンの資金計画で最も大切なのは「予算前提で無理のないプラン」です。

ご自身の年齢で老後資金に影響のない返済をしたいのなら、購入物件を見直すことも検討しましょう。

定年後も住宅ローンの返済が続く契約をしてしまうと、最終的に退職金の大半を住宅ローンの返済に充てざるを得なくなります。

大切な退職金のほとんどを返済に充ててしまうと、老後の生活は一気に苦しくなります。

2020年現在、政府は高齢者の就労環境改善やiDeCoなどの私的年金制度拡充で「公的年金だけに頼らない老後資産形成」を推進しています。

これは公的年金だけで老後の生活を支えることが難しくなっているという国のメッセージです。

退職金や老後の就労頼りで住宅ローンを組むと、老後生活に充てられる資産が大幅に少なくなります。

老後貧乏にならないためにも、住宅ローンは定年前に完済できる計画を立てるようにしてくださいね。

資金が足りないからといって頭金なしにはしない

資金計画を立てたのはいいものの、Aさん一家のように自己資金が不足する場合もあります。

だからといって安易に頭金なしのフルローンを組むのはやめましょう。

近年は諸費用や頭金なしで手軽に住宅ローンを契約できる金融機関が増えています。

しかし安易にフルローンを組んでしまうと

  • 毎月の返済額が大きくなる
  • 住宅ローンの審査に通りにくくなる
  • フラット35など一部の商品は適用金利が高くなる

などのデメリットが生じます。

つまりフルローンは手軽に申し込みできるものの、何かとリスクの高い選択肢なのです。

「貯蓄も収入も十分あるので、住宅ローンは多めに借りたほうが控除も沢山受けられるのでお得」という方は例外ですが、資金がないという理由だけで頭金なしを選択すると、突発的な出費や収入減少に対処できなくなる可能性が高くなります。

自己資金が不足する方はまず十分に貯蓄をしてから、住宅ローンを検討しましょう。 

資金が足りない場合の対処法

慎重に資金計画を立てたものの、どうしても資金が少し不足するという方もいらっしゃると思います。

資金が不足する際の対処法は

  1. 両親から資金援助を受ける
  2. 購入する住宅を再検討する
  3. 資金が貯まるまで貯蓄する

の3つです。

他にも返済期間の延長や、変動金利で返済額を抑える方法もあります。

しかしながら長すぎる返済期間は老後生活の破綻を招きやすいですし、変動金利は金利上昇によるリスクがあるので、資金的余裕のない方にはおすすめできません。

せっかくマイホームを購入するのですから、無理なく返済できるように資金を準備しましょう。各対処法のポイントについて、わかりやすく解説していきます。

両親から資金援助を受ける

可能であれば、夫婦どちらかの両親から資金援助を受けることも検討しましょう。

住宅購入は資金援助を受けるには絶好のタイミングで、一定の条件下であれば贈与にかかる税金を非課税にできる可能性があります。

住宅購入での資金援助にかかる贈与税の非課税制度は複数ありますので、詳細は以下の記事にて確認してください。

【参考】「資金援助を受けても贈与税がかからない!知らないと損する住宅ローンの仕組みを徹底解説」

「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税制度」については、2021年12月31日までの贈与に限定されています。

贈与の予定がある方は早めに検討しましょう。

購入する住宅を再検討して費用を抑える

資金不足がわかったら、購入住宅の予算を見直しましょう。

先述したように、資金計画は物件前提ではなく予算前提で立てることが重要です。もちろん誰だって理想のマイホームにはこだわりがあります。

しかし理想を追い求めて無理な住宅ローンを組んだとしても、最終的に返済破綻してしまえば、大切なマイホームを手放すことになります。

それでは元も子もありませんよね。

「駅近は譲れない」のであれば、新築はやめて中古物件で駅近を探してみましょう。

また「広々した間取りは譲れない」のなら、住宅の場所を郊外で考えてみると良い物件があるかもしれません。

何もかも理想どおりにするのは大変なので、住宅に求める条件に優先順位を付けて、譲れないポイントに絞って物件を探していくのがおすすめですよ。

資金が不足するならある程度のところで妥協点を見つけて、住宅購入費を抑えることが大切です。

資金が貯まるまで貯蓄する

最も基本的な対処法は、資金が確保できるまで貯蓄することです。

住宅購入のベストタイミングは、

  • 予算内の物件が見つかり、かつ無理なく返済できる資金が貯まったとき

です。

数年間でも貯蓄に専念すれば、ある程度の資金は貯めることができます。

資金的な余裕があれば購入できる物件の選択肢も広がりますし、マイホームでの生活をより楽しく過ごすことができますよ。

まとめ

住宅ローンの資金計画は適切な住宅購入予算を算出し、その予算をもとに購入物件を決めることが大切です。

資金計画を立てるうえで重要なポイントは下記の5つです。

資金計画を立てるうえで重要なポイント

  • 「住宅前提」ではなく「予算前提」で立てる
  • 将来のライフプランや収支状況など、住宅ローン以外の出費も考慮する
  • 将来の年収はプラスに考えすぎず、共働きは収入減少の可能性も加味する
  • 定年までには完済するように返済期間を設定する
  • 資金不足時は贈与や予算の見直しも検討しつつ、貯蓄できるまで購入時期を見送ることも大切

上記のポイントを押さえて資金計画を立てることができれば、住宅ローンの返済に対する不安は無くなるはずです。

マイホームでの生活を楽しむためにも、安心できる資金計画を立てましょう。

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