住宅ローン諸費用は現金で用意しなければならないのか?

じぶん銀行
  • このエントリーをはてなブックマークに追加

簡単に言うと…

  • 住宅購入時には、諸費用として住宅購入額の約5~10%が別途必要になります。
  • 諸費用は一般的には別途現金で用意するものとされていますが、なかには住宅ローンに組み込むことができる場合もあります。
  • 現金で用意できないという場合には、諸費用ローンを利用することもできます

住宅購入時に、住宅ローン契約とは別枠で用意しておくべきと言われているのが諸費用です。

意外と金額が大きいことをご存じでしょうか?

住宅購入の際には、税金や金融機関に支払う手数料などの負担もあり、いざ必要となったときに現金で用意ができないと慌てる人もいるようです。

諸費用としてどのくらいかかるのかなど、諸費用の基本事項についてわかりやすくご紹介します。

諸費用を含めた住宅ローンの費用を具体的に知りたい方は、下記のシミュレーションツールもご活用ください。

執筆者情報

株式会社エスティライフ

株式会社エスティライフ ファイナンシャル・プランナー

FP1級技能士、CFP、DC1級アドバイザー、証券外務員、住宅ローンアドバイザー、損害保険プランナー、TLC(生保協会認定FP)など幅広い専門的な知識・経験をもとにライフプランの"お金”に関する問題を解決するファイナンシャルプランナーの集団です。


詳細はコチラ

諸費用の支払い方法は3通り

まず初めに諸費用の支払い方法の3通りを紹介していきましょう。支払い方法は下記のように3通りの方法があります。

  • 現金で払う
  • 住宅ローンに組み込む
  • 諸費用ローンを利用する

現金で払う

基本的に諸費用は現金で用意するものと言われています。そのためにも住宅購入の際に現金を使い切らず、できるだけ手元に置いておいた方が良いでしょう。

住宅ローンに組み込む場合

手持ちに現金がない!そんな場合は金融機関に確認してみましょう。住宅ローンに諸費用を組み込むことができるかもしれませんよ。

ただ利息がその分増えてしまうというデメリットがあるので、確認する際に利息も考慮して検討することをおすすめします。

諸費用の金額については門や塀、車庫といった外構費用や引っ越し費用も必要ですが、それらの費用も住宅ローンに含めることができる場合もありますよ。

諸費用ローンを利用する

手持ちに現金がなく、住宅ローンに組み込むこともできなかった時は諸費用ローンを利用しましょう。その名の通り諸費用のためのローンであり、別契約として利用することができます。

ただ全ての金融機関が諸費用ローンを利用できるわけでないので、利用したい金融機関が決まっている場合はホームページで確認しましょう。

諸費用ローンも通常の住宅ローンのように変動か固定かの金利タイプを選ぶことが可能です。

詳しくはこちらの記事でシミュレーション付きの解説をしているので、諸費用ローンを検討してる方はぜひ読んでみてくださいね。

    関連記事住宅ローンの諸費用は240万円!出費を抑える賢いローンの組み方を徹底解説

    諸費用は住宅購入の約5~10%かかるって本当?

    住宅を購入する際に必要となるのが諸費用です。

    住宅購入の金額を決めるときに考慮に入れておかないと諸費用の分を捻出できない!という事態に陥ってしまいます。

    一般的に新築物件の場合は約5%かかると言われていますから、3,000万円の物件であれば約150万円、4,000万円の物件なら約200万円必要と考えておきたいところです。

    なぜそんなに大きな金額が必要になるのかと不思議に思う方もいることでしょう。

    内訳はこのようになっています。

    • 印紙税
    • 不動産取得税
    • 登録固定資産税
    • 仲介手数料
    • 登記代行手数料
    • ローン取扱手数料
    • 保証料
    • 火災保険料(地震保険料)
    • 団体信用生命保険料

    印紙税

    契約書類には印紙税という税金がかかることになっています。

    住宅購入時には売買契約の他に住宅ローン契約といった契約書類を作成します。

    契約書の記載金額によって変わってきますが、1,000万円超5,000万円以下の場合は

    売買契約と工事請負契約が1万円、住宅ローン契約が2万円の印紙税がかかります。

    詳しくは国税庁のホームページに記載があるので確認してくださいね。

    不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

    不動産取得税

    不動産を取得すると税金がかかります。

    税率は原則4%ですが、2021年3月31日の取得までは3%に引き下げられているので

    不動産の価格×3%で計算することができます。

    軽減措置の申請を行うことで0円になる場合もあります。

    登録免許税

    住宅を取得したことを公にするための登記を行った際に税金がかかります。

    不動産取得税と同じく不動産の価格に税率をかけて計算しますが

    税率は登記の種類によって異なるため注意が必要です。

    • 土地の所有権移転登記 :不動産の価格×2%
    • 住宅の所有権移転登記 :不動産の価格×2%
    • 新築時の所有権保存登記:不動産の価格×0.4%

    ここで紹介した登記の種類以外は国税庁のホームページに記載があるので確認してくださいね。

    登録免許税の税額表

    固定資産税

    登記簿上の土地建物所有者として登記されている固定資産に課税される地方税です。関東と関西で起算する日が変わるので注意が必要ですよ。

    関東では1月1日、関西では4月1日を起算日として計算します。

    固定資産税は固定資産税評価額×1.4%で計算することができます。

    引き渡しの際に次回起算日までの残り日数を買主負担で日割り計算しますが、どのタイミングが起算日なのかは

    購入される地域によって違いがあるので、自治体のホームページを確認してみてください。

    仲介手数料

    不動産を紹介してくれた不動産業者へ仲介手数料を支払います。

    不動産業者への仲介手数料は200万円以下の場合で5.4%、200万円超400万円以下で4.32%、400万円超は3.24%と宅建業法律で上限が定められていますが、上限のため、これより低い場合もあります。

    登記代行手数料

    登記を自分で行えばかかりませんが、司法書士等に依頼する場合にかかります。

    相場としては10万円前後です。

    住宅ローン事務手数料

    住宅ローンを利用するために金融機関に手数料を支払います。

    ネット銀行では借入金額×2.16%が一般的です。

    住宅ローン保証料

    住宅ローンの返済ができなくなった時、保証会社に住宅ローンを肩代わりしてもらうために保証料を払います。

    ネット銀行では無料が多く、フラット35では保証料は不要となっています。

    火災保険料(地震保険料)

    住宅や家財にかける保険です。住宅ローンを利用する場合、火災保険に必ず加入しなければなりません。

    最長で10年契約となっており、その後は再度契約を更新する必要があります。

    また、地震保険は火災保険とセットで加入しなければなりません。

    団体信用生命保険料

    住宅ローン返済中に万一のことがあった場合に、保険金をもって債務の弁済を行います。フラット35を除いて保険料は自己負担ではなく、多くの金融機関が負担しています。

    最低限準備しておくべき諸費用の金額

    諸費用の概算を知るために、実施したシミュレーションの内容と結果は下記の通りです。

    物件価格      :3,000万円(土地1,800万円、建物1,2000万円)
    物件タイプ     :新築一戸建て
    建物床面積     :100㎡
    土地        :120㎡

    税金、登記の費用  :875,000円
    住宅ローン手続き費用:780,000円
    →必要となる諸費用 :1,655,000円

    住宅保証機構株式会社の住宅ローンシミュレーションを利用

    税金、登記の費用の内訳

    • 印紙税                 :10,000円
    • 不動産取得税          :0円
    • 登録免許税(所有権の保存、移転):135,000円
    • 登記手数料           :100,000円
    • 仲介手数料           :630,000円

    ※不動産取得税は軽減措置により0円となったケースとして試算。

    住宅ローン手続き費用の内訳

    • 印紙税            :20,000円
    • 登録免許税(抵当権設定)   :30,000円
    • 登記手数料          :100,000円
    • 住宅ローン事務手数料     :30,000円
    • 住宅ローン保証料       :600,000円
    • 火災保険料          :10,000円

    ※事務手数料は金融機関により異なるため3万円のケースとして試算。

    ※保証料は金融機関により異なるため60万円のケースとして試算。

    ※火災保険料は保険会社により異なるため10万円のケースとして試算。

    諸費用を節約する方法

    諸費用には、税金など金額が定められているために節約できない項目と、節約できる可能性のある項目が含まれています。

    節約できる項目についてご紹介しましょう。

    登記費用を節約する

    不動産の登記は専門家に頼まなければいけないというものではありません。

    手数料を払うことで手間を省くこともできますが、手数料を節約するために自分で行ってもいいのです。

    司法書士事務所に支払う分の約10万円を節約できます。

    仲介手数料を節約する

    上記でご紹介したように、不動産の仲介手数料の上限は法律で定められています。

    仲介手数料は物件価格によって変わるため、物件価格を値切る交渉をする。もう一つの方法は宅地建物取引業者で不動産仲介もできるハウスメーカーや工務店を選ぶことです。

    上限が定められているだけですから、不動産業者によって手数料の変わる余地は残されています。

    不動産業者選びのときに仲介手数料がどのくらいなのかも聞いておくと良いでしょう。

    事務手数料や保証料を節約する

    金融機関によって事務手数料や保証料は異なるため、どの金融機関で住宅ローンを組むと諸費用を節約できるか比較検討しましょう。

    ネット銀行は事務手数料5万円のみで保証料は無料としているところが目立ちますが、店舗型銀行は事務手数料を3万円以下に抑え+保証料は金利上乗せで設定しているところが多いようです。

    住宅ローンを利用する場合には金利も大切なポイントですから、保証料が無料だからといって決めるのではなく総合的に判断した方が良いでしょう。

    火災保険料を節約する

    住宅ローンの契約の際に金融機関から勧められた火災保険に加入したという人も多いのではないでしょうか?

    長い間加入する保険なので、一つの保険会社に最初から絞ってしまうのではなく節約ができそうな保険会社を選ぶこともポイントです。

    また加入の際には必要な補償だけを選ぶようにしましょう。購入する土地はどんな災害リスクがあるのかを考えてみてください。

    例えば 海岸、湖沼や河川から離れていて、マンションの上階であれば、洪水等による床上浸水の可能性は少ないと思いますので水災補償特約をどうするかよく検討してみるといったことです。

    補償内容によっても金額が変わりますから、金額とのバランスで決めたいところです。

    諸費用が安い住宅ローンのおすすめ

    ここまで住宅ローンの諸費用について解説してきましたが、諸費用が安く設定されている住宅ローンも存在します。

    ここでは諸費用が安い住宅ローンのおすすめを紹介します。

    新生銀行

    新生銀行の特徴として、事務手数料が固定費であることが挙げられます。

    多くのネット銀行では事務手数料は「借り入れ金額×2.16%」で設定されているため、新生銀行の事務手数料はかなり安い部類に入ります

    また、保証料が無料のため住宅ローンにかかる諸費用を節約することができますね。

    新生銀行
    適用金利
    変動金利
    0.450%

    2019年9月適用金利

    当初10年固定
    0.800%

    2019年9月適用金利

    当初20年固定
    0.900%

    2019年9月適用金利

    全固定25年
    1.000%

    2019年9月適用金利

    全固定35年
    1.200%

    2019年9月適用金利

    保証料 事務手数料 審査期間
    無料 1,変動フォーカス:借入金額×2.16%2,その他:108,000円 2週間程度
    返済方法 来店 繰上げ返済手数料
    元利均等返済 必要 無料
    固定期間 借入可能額 対応地域
    1~35年 ~1億円 全国

    諸費用で差がつく「6つの0円」!保証料・一部繰上返済手数料・コントロール返済手数料・団体信用生命保険・団体信用介護保障保険料・ATM手数料が全て0円。また、事前審査(仮審査)がなく審査が1回のみのためスムーズに審査が進みます。

    詳しく見る

    楽天銀行

    新生銀行と同様に、楽天銀行も事務手数料が固定費の住宅ローンです。

    新生銀行が108,000円に対して、楽天銀行では324,000円となっているため、やや楽天銀行の方が諸費用は高めです

    とはいえ、他の多くのネット銀行が「借り入れ金額×2.16%」であることと比べると、諸費用をかなり抑えることができます。

    保証料も無料なのは嬉しいポイントですね。

    楽天銀行
    適用金利
    変動金利
    0.527%

    2019年9月適用金利

    保証料 事務手数料 審査期間
    無料 324,000円 2週間程度
    返済方法 来店 繰上げ返済手数料
    元利均等返済/元金均等返済 不要 無料
    固定期間 借入可能額 対応地域
    2~10年 500万円~1億円 全国対応(離島は除く)

    楽天銀行の住宅ローンはネット銀行の強みを生かした商品性で、金利が低いだけでなく、事務手数料は定額となっているため、借入金額が1,500万円を超えると、他行の諸費用より安くなる可能性があります。基本的には電話やメールでのやり取りとなり、自分のタイミングで申込を進めることができます。

    詳しく見る

    まとめ

    この記事では住宅ローンの諸費用の内訳と現金で用意ができない場合の対処法を紹介しました。

    住宅ローンを借りる際には100万円から150万円の諸費用がかかります。それだけでなく引っ越し代や購入にかかる費用を含めると住宅購入予算から15%程度は現金として手元に残しておいた方が良いでしょう。

    住宅ローンに組み込んだり諸費用ローンを契約することもできますが、その分金利がかかりローン返済に負担が生まれてしまいます。

    こちらの記事で住宅ローンの諸費用についてわかりましたね。住宅ローンの見つけ方や選び方を知りたい方は「おすすめ住宅ローンの金利比較!選び方からシミュレーション方法まで徹底解説」の記事も参考にしてみてください。

    スポンサーリンク

    • このエントリーをはてなブックマークに追加
    住宅ローン シミュレーション
    じぶん銀行
    おすすめ住宅ローン
    住信SBIネット銀行
    満足度
    4.5
    住信SBIネット銀行
    最低金利
    0.418%

    変動金利

    2019年9月適用金利

    借り換え金利

    総合人気ランキング
    1位 じぶん銀行
    満足度
    4.7
    じぶん銀行
    最低金利
    0.380%

    当初固定2年

    2019年9月適用金利

    2位 住信SBIネット銀行
    満足度
    4.5
    住信SBIネット銀行
    最低金利
    0.418%

    変動金利

    2019年9月適用金利

    借り換え金利

    3位 三菱UFJ銀行
    満足度
    4.4
    三菱UFJ銀行
    最低金利
    0.390%

    当初固定3年

    2019年9月適用金利

    総合人気ランキングを全て見る

    人気の記事

    新着記事

    たった1分 住宅ローン シミュレーション
    ■当サイトに関する注意事項
    • 当サイトで提供する商品の情報にあたっては、十分な注意を払って提供しておりますが、情報の正確性その他一切の事項についてを保証をするものではありません。
    • お申込みにあたっては、提携事業者のサイトや、利用規約をご確認の上、ご自身でご判断ください。
    • 当社では各商品のサービス内容及びキャンペーン等に関するご質問にはお答えできかねます。提携事業者に直接お問い合わせください。
    • 本ページのいかなる情報により生じた損失に対しても当社は責任を負いません。
    • なお、本注意事項に定めがない事項は当社が定める「利用規約」 が適用されるものとします。

    「ナビナビ住宅ローン」は、エイチームフィナジーが運営するサービスです。

    株式会社エイチームフィナジーは、株式会社エイチーム(東証一部上場)のグループ企業です。
    証券コード:3662